? 冬泳，是一項(xiàng)被稱為“勇敢者的運(yùn)動(dòng)”。

　　2012年，樓市寒冬仍在持續(xù)。調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性，更有實(shí)力、更專業(yè)的房企將在市場中脫穎而出，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值和整體實(shí)力將重新洗牌。

　　迎難而進(jìn)，所圖以遠(yuǎn)。在嚴(yán)厲的調(diào)控面前，有人選擇了“冬眠”，金地卻選擇了“冬泳”。

　　2012年，金地通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)順應(yīng)市場需求，加大推出二、三線城市的剛需房型，加速銷售和資金回籠，保持自身處在一個(gè)穩(wěn)健狀態(tài)。

　　另一方面，金地繼續(xù)深耕住宅產(chǎn)業(yè)，清晰產(chǎn)品線，深入鍛造企業(yè)品牌。同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)“一體兩翼”轉(zhuǎn)型策略，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融，以此塑造企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根基動(dòng)力。

　　科學(xué)的冬泳，不僅有益身體，還能改善體質(zhì)。金地正借此“冬泳”來修煉自身的內(nèi)功，為下一個(gè)彎道的提速超車積蓄力量。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)順應(yīng)市場

　　2012年，金地不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、順應(yīng)市場的策略開始奏效。

　　從去年下半年開始，金地主動(dòng)調(diào)節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大偏向二、三線城市和剛需房型的推盤量，并采取靈活的定價(jià)政策。這些舉措的成效在今年的銷售中有較大體現(xiàn)。

　　5月7日，金地公布4月份銷售簡報(bào)，公司在4月實(shí)現(xiàn)簽約面積17.7萬平方米，簽約金額22.7億元，同比分別增加39.8%及28.5%。如此，金地在今年前4個(gè)月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積59.4萬平方米，累計(jì)簽約金額68.6億元，分別較上年同期增加50.5%及25.1%。

　　金地在前面4個(gè)月的銷售增速，是優(yōu)于萬科、保利的同期銷售數(shù)據(jù)，調(diào)結(jié)構(gòu)順應(yīng)市場的策略開始奏效。

　　2012年，金地計(jì)劃新開工面積253.90萬平方米、計(jì)劃竣工面積278.83萬平方米，其中中小戶型占比較2011年進(jìn)一步提升。同時(shí)，在新增投資中側(cè)重于二、三線城市的投資布局，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理，進(jìn)一步化解了市場調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　過去的4個(gè)月中，金地還加快供貨節(jié)奏，以充足的貨源帶動(dòng)存貨的消化。5-6月份，金地計(jì)劃新推或加推的13個(gè)項(xiàng)目，包括廣州荔湖城、深圳天悅灣、東莞博登湖、南京自在城、南京明悅、杭州自在城、武漢圣愛米倫、長沙三千府、北京朗悅、天津紫云庭、沈陽鉑悅、沈陽名京、沈陽濱河國際社區(qū)。

　　除了在銷售上加大力度以外，金地還將著重解決周轉(zhuǎn)率偏低的問題。

　　2011年，金地投資規(guī)模的壓縮和銷售回款的上升，使得去年全年的經(jīng)營性現(xiàn)金流是自2004年以來首次轉(zhuǎn)正，達(dá)15.3億元。此外，金地資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%，期末手持現(xiàn)金186.4億元，整體財(cái)務(wù)狀況良好。

　　雖手握大量現(xiàn)金，但金地仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎的投資策略。在不影響資金整體流動(dòng)性和安全性的基礎(chǔ)上，金地為提高存量資金收益，實(shí)行了寒冬理財(cái)。

　　去年11月，金地在第六屆董事會(huì)第十四次會(huì)議上，決議授權(quán)公司管理層在適當(dāng)時(shí)購買部分短期低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品，所購買理財(cái)產(chǎn)品余額不超過公司速動(dòng)資產(chǎn)30%。

　　截至今年4月底，金地已在包括中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等14家金融機(jī)構(gòu)購買了人民幣理財(cái)產(chǎn)品，理財(cái)產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)生額為31億元，未到期理財(cái)產(chǎn)品余額為29億元，收回理財(cái)產(chǎn)品2億元并獲得預(yù)期收益。

　　據(jù)金地介紹，上述理財(cái)產(chǎn)品募集資金納入銀行資金池進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作管理，投資于在國內(nèi)銀行間債券市場上流通的、在投資級以上的金融產(chǎn)品，以及債券回購等金融產(chǎn)品。

　　市場不好就得磨刀

　　“如果說以前市場好的時(shí)候，企業(yè)就忙著砍柴。那現(xiàn)在市場不好了，就得磨刀。”總裁黃俊燦這樣說道。面對不斷加碼的樓市調(diào)控，金地在這個(gè)寒冬開始“磨刀”。

　　為進(jìn)一步提升住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢和行業(yè)口碑，2011年，金地為住宅產(chǎn)業(yè)制定產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃，加強(qiáng)產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施。

　　金地以“引領(lǐng)人本生活”為產(chǎn)品價(jià)值觀，研發(fā)并推出“褐石、名仕、天境、世家”四大系列品牌產(chǎn)品。四大產(chǎn)品系列各自有著精準(zhǔn)的市場定位，針對各消費(fèi)群體特性，金地在產(chǎn)品打造上下大功夫，以此增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力。譬如，符合中產(chǎn)階級格調(diào)的褐石系列，則以褐石建筑風(fēng)格的起源地波士頓為藍(lán)本，以純黑的褐色石磚配合山花坡頂、八角飄窗經(jīng)典元素，還有街角咖啡屋、鐵藝燈影來雕琢細(xì)節(jié)。

　　因此，在限購的影響下，金地的高品質(zhì)產(chǎn)品依舊受到追捧。如金地褐石系列首次亮相的產(chǎn)品上海藝境，以27.17億元的銷售額位列上海市公寓類產(chǎn)品第二名。另外，屬于金地的佛山天璽項(xiàng)目，在2011年首期推出時(shí)開盤銷售率近80%，成功奠定了順德首席頂級豪宅的市場標(biāo)桿地位。

　　此外，高品質(zhì)產(chǎn)品因其相對于市場平均水平的溢價(jià)，有利于金地提高自身的利潤率。從2010年以來，金地的毛利率有著明顯的提升，真正做到了“有質(zhì)量的增長”。尤其是2011年，萬科、恒大等房企的毛利率都面臨萎縮的情況下，但金地卻保持了增長。

　　此外，金地通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，重新實(shí)現(xiàn)區(qū)域布局的再平衡。

　　在戰(zhàn)略布局上，金地堅(jiān)持“戰(zhàn)略性深耕”以及“機(jī)會(huì)性擴(kuò)容”的策略。即對于已經(jīng)進(jìn)入的二、三線城市和一線城市，將會(huì)繼續(xù)深耕這些城市，尋找合適發(fā)展的項(xiàng)目，補(bǔ)充土地儲備。

　　基于對市場的判斷，金地將繼續(xù)擴(kuò)大在二、三線城市的投資，選擇在城市經(jīng)濟(jì)基本面好、供需關(guān)系優(yōu)良的二、三線城市進(jìn)行適度擴(kuò)張，并研發(fā)推出符合三線市場的產(chǎn)品線。

　　在區(qū)域布局方面，金地除了在長三角、珠三角和京津冀等成熟的城市區(qū)域深耕外，還會(huì)在成渝、海西、山東半島等發(fā)展中潛力區(qū)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)。如此，金地在區(qū)域布局上趨向平衡，同時(shí)為金地下一個(gè)階段的增長奠定基礎(chǔ)。

　　深化“一體兩翼”

　　2011年，是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的大轉(zhuǎn)折、里程碑之年。

　　這一年，總面積相當(dāng)于上年全國商品房銷售量一半的1000萬套保障房全部開工。政策決心試圖在商品住房和公共住房之間劃出一道清晰的市場分割線，令市場的歸市場，保障的歸保障。

　　這一年，行業(yè)參與者對“變局”感受格外強(qiáng)烈：大企業(yè)市場份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權(quán)、債券等多元化融資手段比重加大；開發(fā)模式從開發(fā)商包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國模式”演進(jìn)；行業(yè)平均利潤下降，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)。

　　過去十年，金地走出深圳一隅，走向全國，實(shí)現(xiàn)了“10年100倍”的驚人增長。面對后黃金十年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)“靠天吃飯”，只會(huì)讓自身陷于被動(dòng)。

　　站在這樣一個(gè)行業(yè)節(jié)點(diǎn)，金地果斷選擇轉(zhuǎn)型，提出“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為兩翼協(xié)作發(fā)展”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即“一體兩翼”，由單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型地產(chǎn)開發(fā)商。

　　金地集團(tuán)董事長凌克表示，房地產(chǎn)行業(yè)將改變過去10多年高成長局面，未來房地產(chǎn)企業(yè)只能通過產(chǎn)品競爭力賺取平均收益，依靠企業(yè)的規(guī)模增長、效率提升來賺取超額收益。

　　2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績初顯，開發(fā)與運(yùn)營體系初步構(gòu)建完成：北京金地中心實(shí)現(xiàn)租賃收入2.18億元，租金收繳率和物業(yè)管理費(fèi)收繳率均達(dá)到100%。同時(shí)，金地中心的改造，崗廈、西安、紹興等商業(yè)項(xiàng)目的前期研發(fā)工作穩(wěn)步推進(jìn)，未來金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

　　同時(shí)，穩(wěn)盛投資完成了向獨(dú)立的基金公司的初步轉(zhuǎn)型。目前，穩(wěn)盛投資已經(jīng)管理了多只房地產(chǎn)基金和信托，業(yè)務(wù)涵蓋了投資咨詢、美元基金和人民幣基金。2011年，穩(wěn)盛管理的房地產(chǎn)基金達(dá)到25億元。

　　但董事長凌克卻沒有盲目樂觀。他認(rèn)為，眼前這兩個(gè)“翅膀”還非常稚嫩，羽翼有待豐滿。新的業(yè)務(wù)需要做好長時(shí)間作戰(zhàn)的準(zhǔn)備，談成果還為時(shí)尚早，需要5-10年才能看到。

　　同時(shí)，金地也在不斷地摸索，如何讓這“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力。金地高層表示，金地一直在深入地去挖掘住宅地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)三者的聯(lián)動(dòng)價(jià)值，通過不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合來提升公司的盈利水平，來拓寬未來金地的成長空間。

　　凌克曾經(jīng)說過，應(yīng)該用萬米長跑的思想來經(jīng)營企業(yè)。戰(zhàn)略不僅是一個(gè)公司發(fā)展的燈塔，做企業(yè)不僅僅是要把眼前的幾年做好，更重要的是要看到長遠(yuǎn)的未來。企業(yè)時(shí)刻都要對生存的時(shí)代保持前瞻的認(rèn)知。

　　金地在此次“冬泳”中，修煉內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)自身綜合開發(fā)能力和核心競爭力的全面提升，靜待行業(yè)分化與整合帶來的機(jī)遇，為下一輪春天到來之時(shí)儲蓄能量，等待蛻變。

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