愛華網(wǎng)???? 謀劃上市數(shù)年之久的綠地，終于等來了好消息。8月6日，盛高置地（控股）有限公司（以下簡稱“盛高”）宣布，于8月5日召開的股東特別大會上，股東以投票表決的方式，正式通過了早前通告所載明的所有決議案，賣殼予綠地控股集團一事就此落定。 據(jù)盛高發(fā)布的消息，待認購協(xié)議完成，盛高置地將正式更名為“Greenland HongKong Holdings Limited”，中文名稱為“綠地香港控股有限公司”。 據(jù)綠地集團副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅公開透露，目前該收購方案已經(jīng)獲得香港證監(jiān)會批準，正在走程序當中，預(yù)計綠地將于8月27日在香港正式更名掛牌上市。
時代周報記者就借殼及具體注資事宜短信聯(lián)系綠地董事長張玉良及盛高相關(guān)人士，截至發(fā)稿前，雙方均未進行回應(yīng)。 盛高迫不得已“賣身” 2013年5月8日晚，盛高與綠地聯(lián)合宣布，雙方正式簽署協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，綠地控股將通過其在香港注冊的全資子公司以總共約30億港元的代價認購盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后綠地控股將持有擴大股本后60%的股份，現(xiàn)有大股東將為第二大股東。8月7日，盛高將正式更名綠地香港控股有限公司，綠地上市計劃終得實現(xiàn)。 資料顯示，盛高置地是深耕長三角的港股上市房企，項目分布于長三角的城市和海南省?？谑?、昆明市、太原市等共10個城市，開發(fā)項目主要為中高端城市住宅，大型城市綜合體及高端旅游地產(chǎn)。據(jù)盛高2013年中期業(yè)績公告顯示，回顧期內(nèi)，二線城市項目繼續(xù)占盛高合約銷售額的主要部分。貢獻大部分合約銷售額的核心項目包括昆明盛高大城(24%)、?？诤ｉL流(23%)、常熟翡翠灣(13%)、海口榮域(10%)、上海康橋水都-香逸灣(8%)、蘇州環(huán)球188(9%)、無錫西水東(8%)及太原山鼎(5%)。 至于土地儲備方面，公告顯示，于2013年6月30日，盛高持有土地儲備約370萬平方米或320萬平方米(按應(yīng)占基準計算)，策略性地分布于長江三角洲的主要城市及具地區(qū)經(jīng)濟重要性的省會城市的黃金地段。 作為曾經(jīng)長三角叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)企業(yè)，盛高為何走上了“委身”綠地的道路？幾組數(shù)據(jù)或許可以看出端倪。時代周報記者在查閱近三年盛高年報之后發(fā)現(xiàn)，盛高負債率一直呈現(xiàn)飆高趨勢。2010年負債率為52.4%，2011年上升至107%，而2012年其凈資產(chǎn)負債率則更是高達435%。 高負債壓頂，盛高置地開始四處融資，但企業(yè)資金狀況卻始終未見好轉(zhuǎn)。在此背景之下，盛高置地漸漸走上了“賣地求存”的“不歸路”。據(jù)時代周報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年下半年至2013年初，盛高在短短半年多的時間，就接連出售三個項目，套現(xiàn)資金21.5億元。有分析人士稱，雖然變賣3個項目套現(xiàn)20多億元，對處于高負債率的盛高置地而言，只是杯水車薪，很難挽回困局。 盛高的快速衰退，業(yè)界認為與其激進的發(fā)展思路難脫干系。2010年始，公司制定快速擴張的思路，接連拿下地王項目。2010年2月8日，盛高一天之內(nèi)在無錫制造兩個“地王”。它聯(lián)合無錫太湖新城建設(shè)投資公司斥資35.3億元拿下太湖新城貢湖大道東側(cè)地塊，地塊面積27.2平方米，折合樓板價4535元/平方米，溢價率高達107%。而后，盛高又以14.2億元拍得錫山區(qū)一幅占地面積26.3萬平方米的土地。這兩份合計近50億元的購地合同，超過近年來盛高置地購地支出的一半。如此豪氣的拿地舉動彰顯出盛高“稱雄華東”的野心，同時也為其陷入資金鏈困局埋下伏筆。 據(jù)2012年年報顯示，公司收入僅為17.7億元，較此前一年銳減69%，同時凈虧損達到9.38億元，而2011年公司還有8.98億元凈利潤。對于這一境遇，盛高董事局主席王偉賢曾表示，究其原因，一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中高端物業(yè)居多，受政策調(diào)控影響更為嚴重；二是未能及時有效將調(diào)控節(jié)奏和銷售節(jié)奏銜接；三是物業(yè)交付上出現(xiàn)偏差，直接導(dǎo)致部分已售物業(yè)無法結(jié)轉(zhuǎn)；四是集團所轄的酒店運營效率有所下降。 綠地尋求境外融資 在房地產(chǎn)高壓政策之下，地產(chǎn)企業(yè)融資困境近年愈發(fā)明顯。作為國內(nèi)銷售額超過千億元唯一未上市的房地產(chǎn)企業(yè)，綠地始終對資金充滿了渴求。 同策咨詢研究認為，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵因素。從長遠角度來講，房企不得不通過境外融資渠道或者其他創(chuàng)新型的融資方式來獲得持續(xù)發(fā)展的動力和源泉。 實際上，自2004年開始，綠地尋求上市的腳步就從未停止。2005年，傳出綠地計劃將旗下酒店資產(chǎn)，全部打包到境外發(fā)行REITS上市，但依然無果而終。2007年，張玉良首次公開表示綠地正準備在A股整體上市，一時引起極大關(guān)注，但依舊沒有后續(xù)。2008年之后，囿于股權(quán)結(jié)構(gòu)的限制，曾多次傳出綠地將分拆上市，不過都被綠地一一辟謠。即便如此，對于上市一事，綠地始終表現(xiàn)堅決。張玉良曾在接受媒體采訪時表示，綠地必須上市。 時至今年初，綠地集團傳出消息，香港買殼的計劃已進入操作階段，計劃在今年上半年完成酒店集團以及海外業(yè)務(wù)的分拆，實現(xiàn)香港借殼上市。此次收購盛高置地，有望為綠地集團分拆上市鋪平道路。至此，赴港上市之路已漸趨明朗。 “綠地集團去香港，主要是想打開融資渠道，通過在境外發(fā)行債券，募集資金?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對時代周報記者分析。地產(chǎn)專家陳真誠在接受時代周報記者采訪時也表示，房企國內(nèi)融資成本越來越高，通過各種方式實現(xiàn)海外融資，能夠更好地解決資金困境，并且降低融資成本。“之前的綠地海外戰(zhàn)略，以及現(xiàn)在的香港借殼上市，主要目的都是為了達到更好地境外融資這個目的。” 盛高終成借殼最適宜對象 有分析人士表示，由于盛高置地擁有包括約400萬平方米土地儲備在內(nèi)的一定規(guī)模的資產(chǎn)，這將有利于綠地集團在收購?fù)瓿珊笞⑷胭Y產(chǎn)。 據(jù)了解，根據(jù)香港上市規(guī)則，企業(yè)買殼后24個月內(nèi)，若殼公司收購某項資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%，都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”，會被按新股上市處理，從而令借殼上市失去意義?！暗捎谑⒏咧玫鼐哂幸欢ǖ馁Y產(chǎn)規(guī)模，綠地更容易實現(xiàn)資產(chǎn)注入。”上述分析師人士表示，這可能也是綠地尋求借殼過程中選中盛高的一個主要原因。 而這或許也是綠地選擇定向增發(fā)形式控股盛高的主要原因。上述分析人士表示，定向增發(fā)的最大好處是盛高置地可以借綠地為其輸送資金，緩解資金困局，而收購股權(quán)則對上市公司直接作用不大，同時綠地也以低價買入的方式實現(xiàn)控股。因此，出于融資平臺的考慮，綠地會選擇做戰(zhàn)略股東這一方案?！安⒉慌懦Y源整合之后全面收購盛高的可能。”該人士表示。 21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，之所以在啟動上市計劃多年之后，才成功借殼，主要是之前綠地試圖尋求在A股上市，但因為公司股權(quán)結(jié)構(gòu)未能成功，導(dǎo)致延誤上市。至于為何最終選擇借殼盛高，羅表示，盛高在業(yè)務(wù)上面和綠地有著極高的重疊，便于借殼之后的資產(chǎn)及人事調(diào)整。除此之外，較早就在港股上市的盛高，已經(jīng)在投資者中有了一定知名度。“這些都為綠地之后融資提供了更多便利?！?p> 同時，據(jù)熟悉綠地的人士分析，此次交易之后上市公司將擁有更好的資源整合能力，資本平臺的優(yōu)勢將進一步發(fā)揮，并實現(xiàn)優(yōu)勢互補。“不過還是要看到底綠地會給上市公司注入哪些資產(chǎn)才能確定利好作用有多大。” 酒店及海外業(yè)務(wù)或打包注入 不過即使成功借殼盛高，對于綠地來說，股權(quán)結(jié)構(gòu)依然讓其難以做到整體上市?！熬湍壳皝砜?，綠地最有可能是通過將母公司部分資產(chǎn)注入上市公司的方式，來達到融資目的?！绷_寅申接受時代周報記者采訪時表示。 據(jù)了解，綠地集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，國有股占51%，職工持股會持股46%，其他參股3%。而職工持股會一直被外界認為是綠地集團整體上市的障礙之一。 羅寅申認為，綠地最有可能的分拆方案則是在借殼之后，將旗下酒店管理集團和酒店資產(chǎn)打包注入殼公司，同時將位于韓國濟州以及澳大利亞悉尼、墨爾本的海外項目也注入殼公司?！笆煜じ酃少Y本運作之后，再將更多的板塊注入上市公司?！辟Y料顯示，2013年，綠地商業(yè)地產(chǎn)占比將達到50%，此外，海外板塊銷售收入計劃達20億-30億元人民幣。其在澳洲項目確保開工并力爭實現(xiàn)銷售，酒店業(yè)務(wù)計劃新進入2-3個國家。到2013年年末綠地經(jīng)營業(yè)務(wù)將跨5-6個國家。 綠地在建以及開業(yè)的酒店超過60家，總資產(chǎn)規(guī)模達到200多億元，酒店數(shù)量預(yù)計三年內(nèi)會達到100家。而海外業(yè)務(wù)方面，綠地集團先是在韓國濟州島投資9億美元的“健康醫(yī)療城”項目已開工。之后又宣布投資4.8億澳元，對悉尼一幢寫字樓進行收購和改造。2013年，綠地再次宣布收購美國大都會項目。
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