愛華網(wǎng)???? 在近日舉辦的“2013中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇”上，業(yè)內(nèi)專家、企業(yè)代表就如何進行地產(chǎn)行業(yè)模式創(chuàng)新的話題展開了探討。 地產(chǎn)企業(yè)的跨界轉(zhuǎn)型 贏周刊：近年來，不少開發(fā)商從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，他們主要面對哪些挑戰(zhàn)？ 楊朝暉：我覺得最大的挑戰(zhàn)是商業(yè)地產(chǎn)的運營能力。很多時候，純粹的酒店沒有人愿意投資，尤其是高端的五星級酒店。因為酒店的回報周期特別長，回報率很低。但東莞有很多酒店是很賺錢的，本土投的很多酒店是非常賺錢的。原因有二：第一，投資很低。第二，運營得非常好。往往我們（從住宅地產(chǎn)）轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的時候，我們在做不擅長項目的時候都選擇外包模式。我們在巽寮灣（投資）喜來登酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，一年下來，產(chǎn)權(quán)式公寓賺的錢反而比自己持有的投了好幾億的喜來登酒店還賺錢。最核心的（問題），我認為是提升商業(yè)運營能力，在運營線上加強人才聚集、提升管理模式。 王高超：住宅是一個資金流動型的房地產(chǎn)商業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)則是資金沉淀型的房地產(chǎn)商業(yè)。想從住宅轉(zhuǎn)商業(yè)，就要看開發(fā)商怎么做。如果想讓資金沉淀一下，就做一些商業(yè)地產(chǎn)（項目）；如果資金不是很充分，做商業(yè)（地產(chǎn)）時還是要抱一個謹慎態(tài)度。 陳苡筱：很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在做商業(yè)地產(chǎn)，無外乎就是在你的商業(yè)運行模式中，你的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計以及企業(yè)對這個城市、對老百姓做了哪些幫助，提供了哪些服務，比如低碳環(huán)保等，由此來使你的持有型物業(yè)帶來更大價值的提升；尤其是你的存量資產(chǎn)在未來不斷提升中以及周邊環(huán)境得到改變的時候，與其他商業(yè)地產(chǎn)如何競爭，金融體系如何進行分配，這些都是需要企業(yè)家、房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是從事商業(yè)地產(chǎn)運營的企業(yè)去考慮的問題。 贏周刊：在制造業(yè)，創(chuàng)維現(xiàn)在邁出了商業(yè)地產(chǎn)的步伐。服裝業(yè)最近也有消息稱，雅戈爾的服裝業(yè)務有20多億元庫存，而地產(chǎn)業(yè)務有200多億元庫存。制造企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的動機是怎樣的？又遇到了哪些問題？ 陳苡筱：創(chuàng)維集團在香港上市的企業(yè)的主營業(yè)務還是家電制造業(yè)。創(chuàng)維置業(yè)實際上是趕上了一個比較好的政策，即廣東省“三舊改造”，在深圳叫“城市更新”。以前的工廠、舊的居民區(qū)、包括村屋，在城市發(fā)展過程中，已經(jīng)不太適合城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，已經(jīng)無法實現(xiàn)目前城市的發(fā)展，怎么辦？必須進行城市更新、城市改造。創(chuàng)維是根深于深圳本土的企業(yè)，把企業(yè)總的研發(fā)、生產(chǎn)搬到石巖，對于最早期20、30英寸小尺寸電視，實際上目前在社會上已經(jīng)淘汰了。這種老舊生產(chǎn)線也不適合目前的生產(chǎn)，在這種情況下，企業(yè)需要更多研發(fā)費用去支撐我們未來對家電業(yè)的發(fā)展，于是，我們向政府申請了城市更新。 對于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營來說，我們整個團隊都是做專業(yè)房地產(chǎn)的。我是在深圳做了17年房地產(chǎn)（業(yè)務），我們的總工、常務副總以及相關部門老總都是來自于深圳許多比較知名的地產(chǎn)企業(yè)。所以我們對商業(yè)地產(chǎn)這塊運營還是有信心的。 地產(chǎn)商遭遇電商沖擊 贏周刊：馬云與王健林關于電商與傳統(tǒng)商業(yè)的億元豪賭，你押誰？地產(chǎn)商如何應對電子商務的挑戰(zhàn)？ 楊朝暉：我支持王健林，因為我也是開發(fā)商。以前，很多人說信息化高度發(fā)達后可以在家辦公，但現(xiàn)在的事實告訴我們并不是這樣。反倒是由于信息化高速發(fā)展，使人更有聚集在一起的動力。同樣，電商的發(fā)展會促進傳統(tǒng)商業(yè)的升級換代。電商能解決的、很方便能夠購買的東西會逐步退出商場，取而代之的更多的是一種體驗式的產(chǎn)品。金融街有一個北京最高檔的商場——金融街購物中心，整個購物中心我們最近五年一直在做業(yè)態(tài)調(diào)整，最突出一點就是增加體驗式購物。還有一點，我認為電商不能取代的，就是奢侈品消費。當然還有電影院、餐飲等高端的休閑。不過，電商的擠壓使得傳統(tǒng)商業(yè)不斷轉(zhuǎn)型和發(fā)展，最終誰會勝利，還不好說。 王高超：我覺得電商就是可以單純移動物體的銷售模式。但是傳統(tǒng)商業(yè)，有很多顧客還是要去（實地）看。大宗產(chǎn)業(yè)肯定不適合電商的東西，真正電商就是一些比較小型的傳輸方式，這兩者沒有可比性。 李生：我認為未來的電子商務還是不能代替?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)。因為今天電子商務在中國存在三個基本問題。第一，沒有稅?，F(xiàn)在國內(nèi)一個產(chǎn)業(yè)鏈體系，如果中間沒有稅的話，上游可以節(jié)省50％左右的成本。但是，沒有稅的情況會不會很持久呢？我想是不會的，它是一個短暫的周期。第二，綜觀美國和日本這么發(fā)達的國家，電子商務占社會消費品零售總額比例不足10％，傳統(tǒng)商業(yè)還是占主流。第三，今天電子商務也遇到瓶頸了。2012年11月11日所謂“光棍節(jié)”，天貓賣了191億，退貨了也有十幾個億，號稱40萬件退貨，而且最重要的是，他們現(xiàn)在也存在招的采購人員、各方面人員收取回扣（的情況）了，跟傳統(tǒng)商業(yè)也有很多重疊的點，也建立自己的倉庫、自己的物流，成本一點不比傳統(tǒng)商業(yè)好很多。換句話說，我們未來是怎樣一個發(fā)展（趨勢），要拭目以待。 林峰：我們今天真正做商業(yè)地產(chǎn)要遠離購物。購物在網(wǎng)上就解決掉了。消費過程和多種多樣以消費過程為核心的業(yè)態(tài)，變成我們今天搞商業(yè)地產(chǎn)最關注的、最重要的方向。從城市商業(yè)步行街區(qū)的休閑化到美食街、創(chuàng)意街、工坊街、酒吧街、新建古鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)等等，這些形態(tài)都是休閑商業(yè)基本形態(tài)，主要有兩個要素。第一，吸引力要素。第二，業(yè)態(tài)創(chuàng)新。買東西的問題，馬云已經(jīng)解決了，人們來這個地方一定是消費的，來找過程的，因此用什么業(yè)態(tài)創(chuàng)新、去形成持續(xù)發(fā)展和價值，是未來休閑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的（問題）。 地產(chǎn)商應把握城鎮(zhèn)化契機 贏周刊：在新型城鎮(zhèn)化的趨勢下，如何認識商業(yè)地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)？
苗樂如：對于房地產(chǎn)業(yè)界也好，對于投資人也好，不能一聽城鎮(zhèn)化就興奮，就像打了嗎啡似的，就計算人口，能建多少住宅就建多少，這樣不行?？傮w上講，隨著城鎮(zhèn)化，對商業(yè)地產(chǎn)而言，必然就是消費群體的增加，包括對商業(yè)地產(chǎn)的設施投入也是必然要增加的。 把握新型城鎮(zhèn)化的機遇，我建議一是深耕城市、大城市；二是拓展新小城市。但是后者需要結(jié)合地方的特色、習俗，特別是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，初期以生存型消費為主導，再逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄拖M。特大城市、東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)化率高，對近郊區(qū)或周邊城區(qū)、農(nóng)村的改造就是機會。體驗式購物、享受型消費要求在新區(qū)就有機會發(fā)展。在成熟社區(qū)如何改造提升老式百貨超市銷售業(yè)態(tài)發(fā)展，使商店簡單購物與網(wǎng)絡購物結(jié)合，購物與體驗消費相結(jié)合。一些成熟的城市還有原有商圈、商業(yè)街的改造升級。 贏周刊：商業(yè)地產(chǎn)如何把握城鎮(zhèn)化契機？ 苗樂如：商業(yè)地產(chǎn)必須堅持理性發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)包括住宅投資的規(guī)模、節(jié)奏必須與當?shù)爻擎?zhèn)化進程結(jié)合，比如每年可轉(zhuǎn)入的城市人口的數(shù)量、這個地區(qū)人口消費的能力等。和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化新的生產(chǎn)、流通方式、人們的消費習慣相協(xié)調(diào)。且不能按照大城市模式簡單克隆商業(yè)業(yè)態(tài)。關注地區(qū)的差異性，堅持理性投資。 鐘彬：我認為從政府到行業(yè)、企業(yè)都需要改革。如果要新型城鎮(zhèn)化，一定要土地制度改革；如果要引入更多民間資本，就需要金融制度改革；如果要經(jīng)濟制度轉(zhuǎn)型，就要財稅制度改革。政府不改革，整個行業(yè)要想最終走向健康是有問題。房地產(chǎn)行業(yè)也要改革，行業(yè)已經(jīng)明晰有一個雙軌制，同時我們會發(fā)現(xiàn)行業(yè)也不再是簡單的火車頭，我們不再是主角，主角是上面的實體經(jīng)濟，是上面的消費產(chǎn)業(yè)，所以地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合，和消費類產(chǎn)業(yè)結(jié)合就變得非常緊密。 企業(yè)如何破局？至少有四個方面：第一，一定要金融化。沒有金融可持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)是不可想象的。中國商業(yè)地產(chǎn)今天有很多問題不僅僅是自身產(chǎn)業(yè)問題，其實也是金融問題。我們會看到在國外商業(yè)地產(chǎn)背后其實主要是金融導向，甚至不叫地產(chǎn)金融，它核心實際上是金融地產(chǎn)。第二，地產(chǎn)實體化、產(chǎn)業(yè)化。如果我們在商業(yè)地產(chǎn)上沒有一個產(chǎn)業(yè)支撐，我們最終的生命力有問題。第三，精細的服務化。房地產(chǎn)行業(yè)最終會向兩個方面走，重資產(chǎn)金融、輕資產(chǎn)服務，這塊也會帶來巨大空間。第四，廣泛的國際化。所以政府的變革、企業(yè)的變革、行業(yè)的變革，也許會給我們整個市場帶來很大的變化。我們希望我們商業(yè)邏輯也改變，從原來制度性土地紅利變成一個商業(yè)模式優(yōu)化下的一個產(chǎn)業(yè)紅利。
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