愛(ài)華網(wǎng)???? 緊閉3年之久后，上市房企重組大門露出開(kāi)啟的跡象。 日前，迪馬股份（600565，SH）公布重組預(yù)案，擬以非公開(kāi)發(fā)行股份的方式，收購(gòu)大股東重慶東銀控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱東銀控股）旗下估值約41.5億元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊的整體上市。 “截至目前，本次重組方案還沒(méi)有最新進(jìn)展可以對(duì)外透露?！钡像R股份董秘張愛(ài)明9月9日在接受時(shí)代周報(bào)記者電話采訪時(shí)稱，重大資產(chǎn)重組一般需要經(jīng)過(guò)兩次董事會(huì)審批，但目前公司第二次董事會(huì)召開(kāi)時(shí)間還沒(méi)有敲定。 不可否認(rèn)的是，盡管迪馬股份目前還是“專用車+房地產(chǎn)”雙主業(yè)驅(qū)動(dòng)，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司未來(lái)增長(zhǎng)的最主要方向。張愛(ài)明稱，重組完成后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)重心會(huì)發(fā)生改變，下一步將集中深耕中西部地區(qū)，但具體拓展投資計(jì)劃還不便對(duì)外透露。 主打解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 8月28日，迪馬股份公布重組預(yù)案，公司擬以3.5元/股的價(jià)格向東銀控股、江蘇華西集團(tuán)、華西同誠(chéng)定向增發(fā)約11.8億股，購(gòu)買其持有的同原地產(chǎn)、國(guó)展地產(chǎn)、深圳鑫潤(rùn)以及東銀品筑等4家房企股權(quán)，交易資產(chǎn)預(yù)估值41.5億元。此外，迪馬股份將向不超過(guò)10個(gè)特定對(duì)象增發(fā)融資13.8億元，作為重組配套資金。 這被看做是重慶史上最大一筆地產(chǎn)重組案?！笆聦?shí)上，兩年前，‘東銀系’就已開(kāi)始在內(nèi)部整合資產(chǎn)，啟動(dòng)地產(chǎn)板塊整體上市的計(jì)劃，但進(jìn)展一直坎坷?！敝貞c當(dāng)?shù)赜腥倘耸繉?duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹。 2010年4月，迪馬股份曾啟動(dòng)非公開(kāi)發(fā)行，擬定向增發(fā)6.5億股，收購(gòu)大股東東銀控股所持有的6家地產(chǎn)公司100%股權(quán)，預(yù)估值42.9億元，從而實(shí)現(xiàn)重慶東銀集團(tuán)地產(chǎn)板塊整體上市。但隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，迪馬股份被迫終止并撤回定增方案。 眼下，在房地產(chǎn)再融資政策逐漸松動(dòng)的大背景下，迪馬股份再次啟動(dòng)“東銀系”地產(chǎn)板塊整體上市。 “這次重組方案，算得上是2010年擱淺重組方案的翻版。”上述券商人士稱，此前所擱置的重組方案中的諸多核心資產(chǎn)，如100%同原地產(chǎn)股權(quán)、100%國(guó)展地產(chǎn)股權(quán)、49%東銀品筑股權(quán)（本次重組前，迪馬股份已持有東銀品筑51%股權(quán)）等，均在本次重組的資產(chǎn)注入之列。 值得注意的是，與近期其他地產(chǎn)公司融資目的不同，此次迪馬股份定向增發(fā)除提高自身盈利能力、壯大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，主打的是“解決與大股東之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題”的牌。 據(jù)了解，重組完成后，同原地產(chǎn)、國(guó)展地產(chǎn)、深圳鑫潤(rùn)、東銀品筑將成為迪馬股份全資子公司，東銀控股的控股比例將由原持股38%增至60%。至此，東銀控股和迪馬股份之間房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題將得到解決。 目前，東銀控股擁有兩家A股和一家H股上市公司：迪馬股份、江淮動(dòng)力和東源地產(chǎn)（原“東星能源”，00688.HK)。同樣，為了避免兩家上市公司之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，香港上市的東源地產(chǎn)業(yè)務(wù)方向是商業(yè)物業(yè)的持有、運(yùn)營(yíng)和招商，而迪馬股份的業(yè)務(wù)方向則是商業(yè)、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 “截至目前，本次重組方案還沒(méi)有最新進(jìn)展可以對(duì)外透露?！睆垚?ài)明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，重大資產(chǎn)重組一般需要經(jīng)過(guò)兩次董事會(huì)審批，但目前公司第二次董事會(huì)召開(kāi)時(shí)間還沒(méi)有敲定。 “其實(shí)，去年以來(lái)，從結(jié)構(gòu)比例來(lái)說(shuō)，迪馬股份已經(jīng)被資本市場(chǎng)劃分到‘地產(chǎn)股’行列了?！?張愛(ài)明稱，去年底，迪馬股份的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收已超21億元，而專用車營(yíng)收不足10億元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)已成為上市公司業(yè)績(jī)的主要來(lái)源。而根據(jù)迪馬股份2012年年報(bào)數(shù)據(jù)，今年，公司計(jì)劃繼續(xù)加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)收入24億元，而專用車業(yè)務(wù)計(jì)劃銷售收入11億元。 中西部地區(qū)布局提速 從公告來(lái)看，迪馬股份此次擬購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目均在中西部地區(qū)，如位于重慶的江北洪恩寺項(xiàng)目，國(guó)展天悅?cè)撕晚?xiàng)目以及位于四川綿陽(yáng)的榮府開(kāi)元觀邸項(xiàng)目等。 迪馬股份表示，本次交易完成后，上市公司可開(kāi)發(fā)土地面積將增加約190萬(wàn)平方米，資產(chǎn)規(guī)模、股東權(quán)益規(guī)模和銷售收入將顯著提高。根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告，擬注入資產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)歸屬于標(biāo)的公司股東的凈利潤(rùn)為3.36億元，今年1-7月凈利潤(rùn)為1.79億元。而迪馬股份2012年及今年上半年凈利潤(rùn)分別為1.18億元、1685萬(wàn)元。 華龍證券重慶投資顧問(wèn)牛陽(yáng)分析稱，上述資產(chǎn)注入后，將為迪馬股份提供業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。 “下一步，集團(tuán)將繼續(xù)集中深耕中西部地區(qū)，”迪馬股份董秘張愛(ài)明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，在現(xiàn)有環(huán)境下，集團(tuán)會(huì)立足中西部重慶、武漢、綿陽(yáng)等已進(jìn)入的城市進(jìn)行擴(kuò)張，將來(lái)在時(shí)機(jī)成熟后，會(huì)考慮拓展其他城市，“等接下來(lái)重組方案正式獲批公布后，集團(tuán)會(huì)對(duì)未來(lái)的盈利做一個(gè)預(yù)測(cè)，屆時(shí)具體的銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)等會(huì)進(jìn)行公告?！?p> 事實(shí)上，今年以來(lái)，迪馬股份收購(gòu)和拿地動(dòng)作頻頻，版圖擴(kuò)張意圖十分明顯。先是5月初，迪馬股份通過(guò)旗下東原地產(chǎn)收購(gòu)了重慶河?xùn)|地產(chǎn)51%的股權(quán)，然后又以17.7億元拿下重慶市北部新區(qū)2宗地塊，并以折合樓面地價(jià)4960元/平方米一舉刷新區(qū)域“單價(jià)地王”。時(shí)隔一個(gè)月后，東原地產(chǎn)以4.04億元，溢價(jià)55%拿下重慶巴南區(qū)李家沱組團(tuán)的近百畝土地。7月3日，東原地產(chǎn)又在成都市場(chǎng)揮斥20.7億元巨資，拿下兩宗地塊。 短短兩個(gè)月，迪馬股份已通過(guò)東原地產(chǎn)拍下42.44億元的土地，這一比例已經(jīng)接近東原地產(chǎn)2012年在重慶的總銷售額。
從賬面來(lái)看，迪馬股份是無(wú)法依靠自有資金來(lái)解決多達(dá)40余億元的拿地資金需求。迪馬股份2013年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司賬面現(xiàn)金僅13.25億元。 迪馬股份證券事務(wù)部相關(guān)人士此前曾表示：“作為一家房地產(chǎn)為主業(yè)的公司，我們必須要不斷地拿地來(lái)保證今后的開(kāi)發(fā)，即使有一定的資金壓力也是可以通過(guò)銀行貸款、信托等手段來(lái)籌措資金，現(xiàn)在拿地的壓力屬于可以承受的范圍?！?p> 從公開(kāi)的信息來(lái)看，迪馬股份董事會(huì)已在今年6月份通過(guò)了公司本身及控股子公司可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)總計(jì)約100億元的綜合授信額度。信托方面，迪馬股份在今年已從浙江工商信托獲得了17億元資金。此外，迪馬股份背后大股東東銀控股也在一定程度上為東原地產(chǎn)的擴(kuò)張實(shí)施保障。根據(jù)公告，東銀控股年內(nèi)可為迪馬股份“輸血”約8億元的資金。 不容忽視的是，多番融資之后，迪馬股份的財(cái)務(wù)狀有所惡化。公司2013年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，迪馬股份資產(chǎn)負(fù)債率已升至80.1%。 張愛(ài)明坦承，從半年數(shù)據(jù)來(lái)看，公司負(fù)債率相對(duì)較高，“這也是這次重組的原因之一，重組以后，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)有所下降?！钡珜?duì)于未來(lái)公司財(cái)務(wù)安全上的考量，張愛(ài)明稱，公司層面上，還沒(méi)有具體設(shè)定理想財(cái)務(wù)指標(biāo)的范圍，但從行業(yè)來(lái)說(shuō)，公司會(huì)參照行業(yè)的標(biāo)桿，“當(dāng)然，目前房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債普遍都比較高?！?p>
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