愛華網(wǎng)???? 高價地、高價房同期入市 以限價、限制高價土地出讓的房地產(chǎn)市場行政化調(diào)控，正在從北京、深圳等一線城市逐漸“退場”。與準許“農(nóng)展館地塊”入市并再成北京“地王”的同時，北京市已經(jīng)悄然批準了多個預售價格在5萬元/平方米以上的高價項目。 9月4日，融創(chuàng)（中國）下屬企業(yè)以21億元的價格競得農(nóng)展館地塊，加之異地還建的醫(yī)院樓，農(nóng)展館地塊的樓面成本價已經(jīng)超過7.5萬平方米。而在北京“即將入市”的土地中，還包括多幅位于東城、朝陽、海淀、豐臺四個城區(qū)可能引發(fā)高價爭奪的居住和商服用地。 北京行政調(diào)控的“退場”并不孤立。深圳市在放松預售審批口徑的同時，還調(diào)整了普通住宅的認定標準，從而變相使更多高單價的住宅可以享受普通住宅的優(yōu)惠政策。隨著市場對行政調(diào)控手段的漸趨免疫，如何填補行政調(diào)控退場后的政策真空，將是一個棘手的問題。 高價地不設防？ “前一陣由于調(diào)控的壓力，北京押后了很多可能產(chǎn)生高價的地塊交易，今后一段時間，這些土地將陸續(xù)投入市場，地價繼續(xù)上行的可能是存在的。” 多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負責人向本報記者表示，近期北京市住建委在審批過程中，對擬預售價格一項的口徑開始放松。 預售審批松綁
“近期預售許可的價格卡得不是那么嚴了，只要你和住建委有足夠的理由說明，價格和項目的情況是合理的，被‘卡住’的壓力就沒那么大了，比五六月份的時候小得多?！?月5日清晨，北京一家市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人告訴《中國經(jīng)營報》記者。 目前，該企業(yè)有3個住宅項目正在等待北京市住建委的預售行政許可審批。其中一個項目的擬預售價格超出同期同區(qū)域在售項目平均價格的15%。在提交預售許可審批的過程中，除了必須報件之外，還包括對周邊地價上漲、項目精裝修成本等方面的說明。上述負責人告訴記者，當前要想在較高價格水平獲批預售許可，這些說明材料是必不可少的。 “根據(jù)這些材料的情況，必要的時候，住建委的負責人會對項目進行實地調(diào)查，核實相關的情況，而后決定是否批準?！彼f。在此之前，北京市住建委在預售許可審批中，一直執(zhí)行“后期項目不得超過前期售價”“新開項目定價不得超過同期同區(qū)域上一個已批樓盤銷售價格”的口徑和原則。 不過，多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負責人向本報記者表示，近期北京市住建委在審批過程中，對擬預售價格一項的口徑開始放松。自8月中下旬開始，北京住建委已經(jīng)陸續(xù)發(fā)放了多張高價住宅項目的預售許可證。在北京，單價5萬元/平方米被視作高價住宅的標準。 這些被批準預售的高價住宅項目包括首創(chuàng)禧瑞都，批準預售價格最高為130000元/平方米；紅璽臺，批準預售價格最高為80000元/平方米；九章別墅，批準預售價格最高為90000元/平方米；雙瓏原著，批準預售價格最高為50000元/平方米。 此外，曾經(jīng)創(chuàng)下北京房價最高紀錄的盤古大觀項目，其期房轉現(xiàn)房的手續(xù)也將完成辦理，預計平均售價將在15萬元/平方米以上。 9月4日，被視為2013年地王備選的農(nóng)展館地塊對外出讓。融創(chuàng)中國下屬公司最終以21億元價格加異地還建醫(yī)院樓的方式，成為最終勝出者。兩者加總，農(nóng)展館地塊的樓面成本價已經(jīng)超過7.1萬元/平方米。 僅過了一天，香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價格競得上海徐家匯中心項目地塊，溢價率為24%。這次土地競價已經(jīng)成為全國土地出讓歷史上總價第二高的地塊。而在最近4年之內(nèi)，217.17億元的價格，已經(jīng)是總價的最高紀錄。 亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，農(nóng)展館地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年推出市場的城市核心區(qū)地塊，而前者由于地處東三環(huán)畔，毗鄰CBD核心區(qū)，并且是東部城區(qū)近年來為數(shù)不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠比上述另外幾宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關注這一地塊。 “但是與此同時，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積僅不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項，2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層左右。受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅。預計未來售價將在15萬元/平方米以上，或將新創(chuàng)北京豪宅項目的最高價格標桿?！彼f。 除該地塊外，在即將入市的地塊中，亦有不少位于海淀、朝陽、豐臺、東城等區(qū)的黃金地帶?！扒耙魂囉捎谡{(diào)控的壓力，北京押后了很多可能產(chǎn)生高價的地塊交易，今后一段時間，這些土地將陸續(xù)投入市場，地價繼續(xù)上行的可能是存在的?！蹦抽_發(fā)企業(yè)項目發(fā)展部負責人稱。 北京 農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)中國下屬公司最終以21億元價格加異地還建醫(yī)院樓的方式，競拍成功。農(nóng)展館地塊的樓面成本價已經(jīng)超過7.1萬元/平方米。 昌平東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地被北京京投置地和北京市基礎設施投資有限公司聯(lián)合體以47億元競得，成為總價地王。 上海 浦東上海世博會地區(qū)A09B-02地塊，被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元拿下，樓面成本價400079元/平方米。 香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價格競得徐家匯中心項目地塊，溢價率為24%。這是全國土地出讓歷史上總價第二高的地塊，也是最近4年之內(nèi)的最高紀錄。 廣州 海珠區(qū)南洲路地塊1026地塊，被越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元購得，若加入保障房競配建成本（3000元/平方米），該地塊總成本達25.9億元，折合樓面地價36361元/平方米，溢價142.4%。 天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)A003和A005地塊，被廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市邦杰置業(yè)有限公司、廣州穗榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以64億元購得，成為廣州的總價地王。 預期大逆轉 在北京多塊熱點土地出讓過程中出現(xiàn)的“面粉價格貴過面包”的情況，最終都導致周邊房價的快速上漲。 記者了解到，在北京即將入市的地塊中，包括位于二環(huán)沿線的“東花市三期北側遺留地塊”“東來廣營土地儲備A2地塊”朝陽區(qū)豆各莊土地儲備B、C地塊、長辛店地塊等。這些地塊中，除東花市地塊為商服類用地的地塊外，其余均為住宅用地。 其中來廣營地塊所在區(qū)域已經(jīng)成為北京樓市熱點區(qū)域所在。目前在售的金茂悅等項目，銷售價格已經(jīng)達到4萬元/平方米以上。該地塊的土地面積93100平方米。目前控制性規(guī)劃意見書尚未下發(fā)，但參照同區(qū)域平均2.1左右的容積率，該項目的規(guī)劃建筑面積有望達到約20萬平方米。 “這樣的成熟區(qū)域內(nèi)，有如此面積的土地，已經(jīng)很難得，很難說不會出現(xiàn)樓面成本價逼近4萬元/平方米的情況。”在此之前，在北京多塊熱點土地的出讓過程中出現(xiàn)的“面粉價格貴過面包”的情況，最終都導致周邊房價的快速上漲。 此外，朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備B、C地塊的土地總面積超過23萬平方米；豐臺區(qū)長辛店地塊的土地面積則高達24萬平方米，這些大面積相對成熟區(qū)域的土地，都已經(jīng)成為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期土地部門重點關注的地塊。 2013年前8個月，北京市土地出讓金總額已高達1036.91億元，相比去年全年總額還超出388.99億元，同比更是大漲313%。在這其中，住宅地塊實現(xiàn)成交44宗，已超過去年全年成交宗數(shù)，土地面積合計735.68萬平方米，與全年住宅用地供地計劃850公頃已相差不遠，如不出意外，今年將成為近年來首次完成供地計劃的年份。 不過，這種“成績”的代價，卻是市場預期的大逆轉。
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