天價(jià)地王和“地荒”論的真相背后，是“新一輪土地革命”推動(dòng)的整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)全面洗牌，“微利時(shí)代”和“大鱷時(shí)代”即將開始?

文/本刊記者? 王琦?

僅僅只用了半個(gè)小時(shí)，一塊總建筑面積70萬(wàn)平米的地塊的價(jià)值就足足漲了8億元人民幣，這不是神話，這發(fā)生在8月的第一天，北京國(guó)土局的清河地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)。?

而這個(gè)8月的最后一天，恰好是被業(yè)內(nèi)稱為“8.31”大限的整整一周年。從那之后，所有“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”的土地交易被停止，土地必須通過(guò)“招拍掛”的方式進(jìn)入市場(chǎng)。?

“從18億元起拍到25.65億元拍出，為什么北京清河地塊能賣出這種天價(jià)？就是因?yàn)橥恋毓?yīng)量不足，有塊地大家就搶！”房地產(chǎn)業(yè)最有名的“大嘴”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一口咬定這是土地新政結(jié)出的“惡果”。?

“8.31”前后，通過(guò)公開拍賣進(jìn)入市場(chǎng)的土地的量和價(jià)格，已經(jīng)逐漸引起了部分開發(fā)商的不滿?！罢信膾煺呤亲屚恋貎r(jià)格暴漲的根源”，“土地供應(yīng)量不足”引發(fā)的房屋供應(yīng)量減少和“土地價(jià)格的暴漲”，直接后果就是“房?jī)r(jià)的不斷拉升”。時(shí)至今日，“地荒論”的代表人物任志強(qiáng)已經(jīng)發(fā)表多篇長(zhǎng)文宣傳自己的觀點(diǎn)。?

天價(jià)奪標(biāo)的北京華潤(rùn)置地總經(jīng)理陳鷹則公開否認(rèn)了華潤(rùn)土地儲(chǔ)備緊張的說(shuō)法：“華潤(rùn)在全國(guó)的土地儲(chǔ)備超過(guò)300萬(wàn)平米。而北京在建項(xiàng)目的的后期可開發(fā)用地，至少可以讓華潤(rùn)再開發(fā)兩年”，他告訴媒體。然而，他亦承認(rèn)華潤(rùn)北京在清河拿地之前并無(wú)新土地進(jìn)賬的事實(shí)。?

“現(xiàn)在的土地供應(yīng)沒(méi)有預(yù)告，不知道今年究竟能夠有多少土地供應(yīng)，也不知道什么時(shí)候會(huì)掛牌下一塊土地。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)都是長(zhǎng)期、持續(xù)的，這叫我們?cè)趺词艿昧四兀俊比沃緩?qiáng)對(duì)《中國(guó)企業(yè)家抱怨說(shuō)。?

面對(duì)著房地產(chǎn)大佬們的口誅筆伐，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社公開表示：一些利益集團(tuán)利用國(guó)家土地從緊的政策，宣揚(yáng)“地荒論”，目的在于推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，“別有用心”。北京國(guó)土局一位政府官員接受《中國(guó)企業(yè)家》記者采訪時(shí)這樣反駁：“現(xiàn)在市場(chǎng)上賣得最貴的房，哪塊地是公開招拍掛的？”?

土地供應(yīng)問(wèn)題在“8.31”大限一年之后變得如此尖銳：那么，究竟有沒(méi)有地荒？如果沒(méi)有，“地荒”是如何被制造出來(lái)的？把資金和土地視作兩大命根的房地產(chǎn)企業(yè)，又將如何應(yīng)對(duì)土地新政？?

偽命題？?

根據(jù)8月15日央行公布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“央行《報(bào)告》”），2005年1季度全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量為23602公頃，同比下降28%。這似乎在數(shù)據(jù)上給予了持“地荒論”的房地產(chǎn)商最好的證據(jù)。?

不過(guò)，國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：2005年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)平均值與上年同一季度比較每平米增長(zhǎng)不過(guò)31元，用于居住用途的土地增長(zhǎng)也不過(guò)區(qū)區(qū)54元。如果說(shuō)全國(guó)的數(shù)據(jù)不能代表熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格水平，在房地產(chǎn)企業(yè)的兵家必爭(zhēng)之地北京，用于居住用途的地價(jià)從去年一季度2068元/平米增長(zhǎng)到今年一季度2135元/平米，增長(zhǎng)不過(guò)67元/平米。土地供應(yīng)量的減少，并沒(méi)有造成土地價(jià)格飆升。?

根據(jù)國(guó)土資源部的調(diào)查，地價(jià)只占到房屋價(jià)格成本的20%左右，北京上海這些重點(diǎn)城市，比重甚至更低?！胺?jī)r(jià)的增幅是地價(jià)增幅的一倍多，所以要說(shuō)地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，實(shí)難茍同?！痹摴賳T表示。?

硬幣的一面是上海、北京這樣熱點(diǎn)城市的公開土地交易頻頻報(bào)出“天價(jià)”，而另一面卻是在武漢、天津等房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的二線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了土地“流拍”的現(xiàn)象。今年7月，武漢4塊大盤地塊無(wú)人喝彩，最終流拍。8月25日，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心不得不帶著17塊土地進(jìn)京趕考，將279萬(wàn)平方米的土地帶到北京推介。?

讓國(guó)土部門憤懣不平的是：“全國(guó)開發(fā)商手中囤積的土地足夠20年的開工量?！毖胄小秷?bào)告》指出，開發(fā)商手中掌握大量已出讓土地，沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效供應(yīng)。僅2004年全年就形成了2億平方米的土地存量等待開發(fā)商開發(fā)或繼續(xù)開發(fā)。七部委對(duì)北京的土地檢查報(bào)告顯示，北京目前北京開發(fā)商手中的待開發(fā)土地總量為9410萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2004年一年開發(fā)量的14.8倍。?

難怪北京市國(guó)土局官員在一浪高過(guò)一浪的“地荒論”中憤然回應(yīng)：“北京的土地存量足夠開發(fā)商用15年！” ?

國(guó)土資源局的一位官員告訴記者，由于目前北京的開發(fā)用地當(dāng)中有不少是“8.31”之前以協(xié)議出讓的土地，其中不少是小開發(fā)商，由于政策調(diào)控的緣故，部分小開發(fā)商無(wú)力進(jìn)行開發(fā)，而土地就此閑置下來(lái)，“這就造成了想開發(fā)沒(méi)地，有地的開發(fā)不了的錯(cuò)位?！边@位官員對(duì)記者說(shuō)。?

然而，開發(fā)商眼睜睜盯著的是通過(guò)公開招拍掛進(jìn)入市場(chǎng)的土地，理由是“不是每個(gè)開發(fā)商都有土地儲(chǔ)備?！?005年1季度全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量中，新增用地占34%，存量用地占66%。如果開發(fā)商眼中看到的只有新增用地，與國(guó)土部門的統(tǒng)計(jì)相比，自然出現(xiàn)了“地荒”。?

國(guó)土資源部“通過(guò)盤活一線城市存量土地增加土地供給”的方針，直接導(dǎo)致了通過(guò)招拍掛公開進(jìn)入土地市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量的絕對(duì)減少。今年，北京國(guó)土局今年計(jì)劃供應(yīng)的6500公頃中，存量土地供應(yīng)為2600公頃。所以，能否盤活存量土地就成為保證土地供給量的重要前提。這正是上述北京市國(guó)土局在8月初收回38宗未能按期付款的閑置土地的原因。?

但是，盤活存量土地并非易事。在這38宗土地中，房地產(chǎn)商出于“捂地”目的，不開發(fā)等待土地升值的比重不大（如果是出于這樣的目的，在政府收回之前有可以通過(guò)補(bǔ)齊土地出讓金的方式保有土地），一半以上是因?yàn)椤安疬w”、“市政配套未能及時(shí)到位”等原因無(wú)法開工或者出售。這些問(wèn)題交到政府手中就能夠短時(shí)間內(nèi)解決嗎？不只是業(yè)內(nèi)人士表示懷疑，北京市國(guó)土局的官員也坦言難度很大。?

危險(xiǎn)游戲?

受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命脈--銀根、地根仍然在繼續(xù)收緊,“由于大型企業(yè)前期擴(kuò)張的資金多是從銀行或其他渠道融資獲得，如果后期沒(méi)有足夠的新開項(xiàng)目形成新的銷售回款，前期的融資償還就可能出現(xiàn)問(wèn)題。而增加新開項(xiàng)目，就必須有相應(yīng)的開發(fā)用地?！笔讋?chuàng)集團(tuán)的一位高管分析稱。?

所以，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不用有限的資金孤注一擲，希望通過(guò)一些不錯(cuò)的土地，帶來(lái)日后的盈利。其結(jié)果就是地產(chǎn)業(yè)真的成為大資本的游戲場(chǎng)。?

資金的壓力相當(dāng)現(xiàn)實(shí)。清河地塊拍出之后，按照規(guī)定，在簽訂出讓合同之后7天，應(yīng)該有5億元到賬，15億元的拆遷補(bǔ)償款則需在一年半內(nèi)付清。?

隨著拿地成本的節(jié)節(jié)攀升，以往房地產(chǎn)業(yè)暴利的歷史很可能成為過(guò)去。業(yè)內(nèi)人士估算，華潤(rùn)以25.65億元拿下70萬(wàn)平米的土地，樓面價(jià)已經(jīng)接近4000元/平米，比周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的平均樓面價(jià)高出近千元，如果加上建安成本以及后期的銷售推廣成本，樓盤的單價(jià)不賣到7000元就會(huì)虧本。陳鷹坦承，華潤(rùn)高層對(duì)這塊地的目標(biāo)利潤(rùn)率是10%。?

即便是將目光聚焦于增量土地，拋開地荒與否的爭(zhēng)論，當(dāng)前的土地招拍掛政策最為業(yè)內(nèi)人士詬病的，就在于土地供應(yīng)的不確定性。?

中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰向《中國(guó)企業(yè)家》介紹，土地招拍掛的政策學(xué)自香港，但是有一點(diǎn)沒(méi)有學(xué)到：提前公布土地的供應(yīng)量、供應(yīng)區(qū)域、供應(yīng)時(shí)間，讓房地產(chǎn)企業(yè)能根據(jù)政府供地計(jì)劃安排資金使用和土地儲(chǔ)備?！敖衲瓯本┩恋氐墓?yīng)計(jì)劃是6500公頃，但是業(yè)內(nèi)都認(rèn)為沒(méi)有可能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在是一塊土地一塊土地的拍賣，不知道下一塊土地什么時(shí)候掛牌，甚至不知道是否還有下一塊土地，結(jié)果就是出來(lái)一塊土地大家不惜血本地?fù)尅Ｈ绻鞔_告知，清河地塊后面還有10塊這樣的土地，價(jià)格絕對(duì)不會(huì)被抬高到超出底價(jià)50%的水平。”李文杰說(shuō)。?

認(rèn)為當(dāng)前的土地政策存在改善空間并不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中的利益相關(guān)群體。在通過(guò)拍賣方式不斷刷新城市最高地價(jià)的過(guò)程中，招標(biāo)這種相對(duì)溫和的競(jìng)價(jià)方式更受到業(yè)內(nèi)人士的推崇?！安灰欢ㄒ獌r(jià)高者得，能夠提出更好的土地規(guī)劃方案也應(yīng)該在考慮的范圍之內(nèi)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心的黃順江是這種觀點(diǎn)的支持者，“這樣也能夠給資金實(shí)力不是最雄厚但是技術(shù)管理水平更高的企業(yè)保留了機(jī)會(huì)，對(duì)于土地的利用，未嘗不是好事情，也在一定程度上可以減緩地價(jià)增長(zhǎng)的幅度。”?

“餓死人的時(shí)候并不是沒(méi)有糧食，而是有一些人沒(méi)有糧食。”任志強(qiáng)打了這樣的比方來(lái)向《中國(guó)企業(yè)家》闡述“地荒論”的理由，“華遠(yuǎn)自從2003年通過(guò)土地公開拍賣拿到一塊土地之后，再?zèng)]有過(guò)任何新的土地儲(chǔ)備。作為北京的本土開發(fā)商尚且如此，何況新進(jìn)入北京市場(chǎng)的外地企業(yè)？”有分析人士認(rèn)為，任代表了一大批因?yàn)橘Y金吃緊沒(méi)有實(shí)力通過(guò)招拍掛拿到土地的中小開發(fā)商的利益。?

這是不是意味著房地產(chǎn)業(yè)新一輪弱肉強(qiáng)食的自然淘汰。?

大鱷的選擇?

受到新土地政策影響最大的當(dāng)屬哪些一心想跨地區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商。?

“今年大連市會(huì)有一塊5平方公里的土地掛牌拍賣，預(yù)計(jì)拍賣金額將在100億元左右。這讓我好幾個(gè)晚上睡不著。”大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林不愿意錯(cuò)失這個(gè)千載難逢的超大地塊，“自己拿不下就聯(lián)合其他企業(yè)”是王健林的決定，在他的聯(lián)合下，大連排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)每家出資4億元，成立一家股權(quán)平等的聯(lián)合公司?！把胄幸?guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金不能低于35%，聯(lián)合注冊(cè)資本金就定在40億元，目標(biāo)就是要去拿那塊5平方公里的土地。能夠拿下就共同開發(fā)，如果不能，就在全國(guó)范圍內(nèi)搜尋大規(guī)模的地塊?！蓖踅×窒颉吨袊?guó)企業(yè)家》說(shuō)。?

擁抱取暖在這個(gè)宏觀調(diào)控的冬天，并不是王健林一個(gè)人的選擇。6月與上海綠地合資拿下無(wú)錫惠山新城地塊后，在8月北京清河地塊的拍賣會(huì)上，順馳中國(guó)又以順馳首鋼公司的面目出現(xiàn)，借助首鋼資金實(shí)力的用意一覽無(wú)遺。?

通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的方式獲得土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不失為另一種策略選擇。今年3月，萬(wàn)科并購(gòu)浙江南都，一舉將土地儲(chǔ)備增加了219萬(wàn)平方米。半年過(guò)后，郁亮談到對(duì)南都的項(xiàng)目收購(gòu)，感到最滿意的是“財(cái)務(wù)非常清楚”。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)項(xiàng)目公司的收購(gòu)?fù)殡S著林林總總的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)陷阱或者拆遷難題，萬(wàn)科對(duì)于項(xiàng)目公司的收購(gòu)非常謹(jǐn)慎，“寧愿出一個(gè)高價(jià)格，不愿意卷入到有債務(wù)、產(chǎn)權(quán)糾紛的項(xiàng)目中?！?

但收購(gòu)和買地也讓萬(wàn)科的財(cái)務(wù)壓力驟增。根據(jù)其半年財(cái)報(bào)，上半年末，其資產(chǎn)負(fù)債率63.47%，為近年之最，它的現(xiàn)金流的狀態(tài)同樣不容樂(lè)觀，在上半年盈利7.95億元的條件下，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻是-9.55億元。?

大鱷們不得不頻頻向外資揮動(dòng)橄欖枝。6月30日，萬(wàn)科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司（GICRE）簽約組成注冊(cè)資金１億美元的合資公司，被輿論普遍認(rèn)為打通了一條高效的海外融資通道。８月９日，香港上市的廣州知名發(fā)展商合生創(chuàng)展（00754．HK）向新加坡政府旗下的淡馬錫及老虎基金配售兩億新股，集資約１０億港元，以擴(kuò)展其地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而７月中旬，同樣來(lái)自廣州的富力地產(chǎn)逆風(fēng)登陸香港股市，最終以接近下限價(jià)發(fā)行，籌資不足20億港元（比預(yù)期最高籌資額少約3億元）。?

當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檎{(diào)控面臨短期資金壓力時(shí)，卻正是外資房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。比如一直在國(guó)內(nèi)埋首開發(fā)項(xiàng)目、沒(méi)有拿地的和黃，從去年開始，在成都、武漢、天津等城市都拿下了價(jià)值不菲的項(xiàng)目。?

雖然土地招拍掛取消了協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，與政府良好的關(guān)系仍舊能夠?yàn)槠髽I(yè)低價(jià)獲得土地提供便利?！拔也慌聜鶆?wù)糾葛產(chǎn)權(quán)繁亂的項(xiàng)目，”作為北京市的國(guó)有企業(yè)，背靠市政府，華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)坦言自己與萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司獲得土地的思路不同，“我能夠通過(guò)企業(yè)與政府的良好關(guān)系理清楚這些萬(wàn)科不想碰的東西。相應(yīng)的，我能用更低的價(jià)格拿到這樣的項(xiàng)目?！?

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