愛(ài)華網(wǎng)???? 社區(qū)商業(yè)中心成為商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)趨勢(shì)之一，經(jīng)營(yíng)者如何打造社區(qū)商業(yè)發(fā)展新模式，挖掘社區(qū)商業(yè)的潛力，使其變成真正的“聚寶盆”？ 一邊逛著商場(chǎng)里的店鋪，一邊享受免費(fèi)的WIFI，將剛看中的手包發(fā)到微信圈上，分享互動(dòng)的樂(lè)趣。享受完一頓美食之后，再通過(guò)微信搜索最新的影訊，去看場(chǎng)最新上映的大片。如今，這樣的便利生活甚至在一個(gè)社區(qū)商業(yè)中心里就可以完美展現(xiàn)出來(lái)。 隨著商業(yè)模式和消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)商業(yè)因其特有的體驗(yàn)性、便利性和個(gè)性化的商品服務(wù)，正成為商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)趨勢(shì)之一，不僅綻放出其獨(dú)有的魅力，更使整個(gè)片區(qū)商業(yè)格局優(yōu)化升級(jí)。 千店千面 小寨銀泰城是今年開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的西安市首家社區(qū)mall。記者在采訪中注意到，在這里，匯集了知名服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑等諸多休閑業(yè)態(tài)，不僅僅滿足于社區(qū)業(yè)主的基本生活需求，更通過(guò)“體驗(yàn)式服務(wù)”的商業(yè)功能為業(yè)主帶來(lái)更新、更高的生活享受。 “微服務(wù)”、“掌上銀泰”等線上線下相結(jié)合的服務(wù)模式被首次引進(jìn)古城。 說(shuō)到小寨銀泰城的特色時(shí)，該店副總經(jīng)理姚鑫說(shuō)：“我們將推出自己的官方微信及官方微博，為顧客提供‘點(diǎn)對(duì)點(diǎn)’式的便捷服務(wù)。顧客只要通過(guò)添加小寨銀泰城微信賬號(hào)，就能實(shí)時(shí)了解城內(nèi)最新品牌活動(dòng)資訊、車(chē)位信息、博納影城最新影訊、美食概況等?！?p> 社區(qū)商業(yè)發(fā)展到今天，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)不再是“大而全”的概念，而應(yīng)充分考慮商業(yè)店面的建筑風(fēng)格、景觀特色、當(dāng)?shù)匚幕滋N(yùn)、居民的消費(fèi)理念及周邊商業(yè)的比對(duì)，尋找到適合本社區(qū)的特色。 身處雁塔區(qū)的融僑馨苑其社區(qū)模式對(duì)西安社區(qū)商業(yè)建設(shè)同樣具有很強(qiáng)的啟示意義。 在融僑馨苑的社區(qū)里，一方面，社區(qū)工作人員將那些是黨員的商戶集中起來(lái)，更好的做好表率、有序經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也使其自身獲益不少；另一方面，則將所有的商戶集中起來(lái)成立了商業(yè)聯(lián)合會(huì)，不但統(tǒng)一管理，還將商業(yè)服務(wù)中的問(wèn)題尋找出來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一的處理。 “在此基礎(chǔ)上，社區(qū)還成立了商業(yè)調(diào)查組或民意反饋組，對(duì)商家的服務(wù)實(shí)行平行定級(jí)，同時(shí)開(kāi)發(fā)數(shù)字化的網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)，向居民分發(fā)商業(yè)地圖的便民手冊(cè)，了解商戶的聯(lián)系電話、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，實(shí)行網(wǎng)上預(yù)約服務(wù)?！比趦S馨苑社區(qū)主任鄭清軍談到融僑馨苑社區(qū)建設(shè)做法時(shí)介紹說(shuō)。 全市首家社區(qū)食品安全自檢室就在融僑馨苑社區(qū)，社區(qū)里的蔬果銷(xiāo)售商戶，都要在自檢室里以“周檢測(cè)+月抽檢+查票建檔”的方式進(jìn)行檢測(cè)。自檢室每周會(huì)對(duì)社區(qū)內(nèi)重點(diǎn)8家食品經(jīng)營(yíng)商戶銷(xiāo)售的果蔬進(jìn)行一次農(nóng)殘檢測(cè)，每月聯(lián)合電子城農(nóng)監(jiān)站進(jìn)行一次綜合抽檢，如實(shí)記錄檢測(cè)結(jié)果，并通過(guò)社區(qū)廣場(chǎng)的兩塊LED顯示屏、居委會(huì)公示欄等，將檢測(cè)結(jié)果向業(yè)主公布。 對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特色，中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王衛(wèi)分析稱(chēng)，“在經(jīng)營(yíng)方面，首先要回歸直采模式。將來(lái)的超市是千店千面的，不論是裝修、商品、動(dòng)線等都是不同的。高檔的社區(qū)店、特色小賣(mài)場(chǎng)將是未來(lái)的趨勢(shì)?！?p> 也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)最突出的特征，就是以差異化來(lái)滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，而在消費(fèi)者個(gè)性化需求中，還有非商品性需求（諸如快遞、各種繳費(fèi)項(xiàng)目、買(mǎi)火車(chē)票、買(mǎi)各種演出票，甚至是代看小孩等等）和情感訴求的需求，所以還應(yīng)滿足消費(fèi)者最稀缺的服務(wù)要求。 “在雁塔區(qū)考察可以看到，差異性更多地體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)在建筑規(guī)劃的不同。每個(gè)社區(qū)都不一樣，對(duì)于沿街兩邊的商業(yè)形態(tài)，60%是服務(wù)于居民，剩下40%主要是針對(duì)流動(dòng)人群?！闭劦窖闼^(qū)社區(qū)商業(yè)不同之處時(shí)，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)委員、陜西中商聯(lián)商業(yè)研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)侯治國(guó)在親身體會(huì)后說(shuō)，“另外是融僑馨苑的社區(qū)商業(yè)布局，它在里面是半封閉形式的，把商業(yè)街放在小區(qū)里面，居民有了更多的安全感?！?p> 壓力仍存 “西安不缺大超市，就是缺乏便利店，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，便利店商品結(jié)構(gòu)單一，達(dá)不到便民的目的。價(jià)格也不低。第二就是便利店物業(yè)成本高，房租、物流和人力成本都很高，但盈利很弱，嚴(yán)重影響商戶的收入?！贬槍?duì)調(diào)查中遇到的實(shí)際問(wèn)題，侯治國(guó)表達(dá)了自己的擔(dān)憂。 對(duì)于房租給商戶帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力到底有多大？在世家星城社區(qū)里，經(jīng)營(yíng)世星蔬果便利店的李姓店主給記者算了一筆賬：“104平方米的店鋪，一個(gè)月的租金有5000元，電費(fèi)一個(gè)月將近2000元，而一天賣(mài)菜的毛收入還不到600元，一斤菜的毛利潤(rùn)不到2毛錢(qián)。我們是5月份來(lái)的，幾個(gè)月下來(lái)不僅沒(méi)有掙錢(qián)，還賠了不少，我們打算不干了，但苦于已經(jīng)和房主簽了租房協(xié)議，現(xiàn)在只能苦苦撐著?！?p> 面對(duì)社區(qū)房租的現(xiàn)實(shí)壓力，這不是個(gè)案?！艾F(xiàn)在這里的商鋪一樓是100元-120元/平方米，二樓是80元-100元/平方米，這樣的價(jià)格也是很合理的，已經(jīng)比起初的房租直接下降了40元/平方米左右?！编嵡遘娬f(shuō)。 據(jù)記者了解，不斷上漲的房租和人力成本，已經(jīng)成為零售商主要的成本構(gòu)成。很多零售商都表示，他們現(xiàn)在是給房東打工的，而位于成熟商圈的社區(qū)型超市更是寸土寸金。在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，社區(qū)超市在艱難地消化著成本壓力。 在壓力面前，一些便利店更主動(dòng)地站出來(lái)解決這一問(wèn)題。唐久便利總經(jīng)理李偉對(duì)目前的成本上漲問(wèn)題則表示，“我們正在西安嘗試對(duì)于配套的利民、便民項(xiàng)目進(jìn)駐社區(qū)時(shí)，從房租、物業(yè)管理費(fèi)用上給予優(yōu)惠支持，這樣從開(kāi)店成本上可以節(jié)省很大費(fèi)用，有利于社區(qū)便利店的零售價(jià)降低?！?p> 目前，社區(qū)商業(yè)不僅僅面臨成本高的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)問(wèn)題也是影響社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素，據(jù)中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)主任董利分析，“社區(qū)商業(yè)很多業(yè)態(tài)業(yè)種都是微利，對(duì)成本控制的要求很高，如果社區(qū)消費(fèi)力有限，社區(qū)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展會(huì)很不容易?！?p> “現(xiàn)在的便民店是以飲料食品為主，成了小賣(mài)鋪。商品組合和社區(qū)需求不能完全對(duì)接，蔬菜、柴米油鹽、家用日用小百貨等缺乏。”侯治國(guó)分析說(shuō)，“市場(chǎng)的行為，應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，政府要及時(shí)提醒，商家通過(guò)自己的實(shí)踐可以調(diào)整，要及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念。” 助力升級(jí) 近年來(lái)，核心商圈資源的越發(fā)稀缺，加上新興社區(qū)如“雨后春筍”般涌現(xiàn)，使得社區(qū)商業(yè)潛力不斷涌現(xiàn)，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，如果有了相關(guān)政策的扶持，那么無(wú)疑會(huì)使社區(qū)商業(yè)在優(yōu)化升級(jí)之路上走得更順暢一些。 據(jù)了解，在社區(qū)商業(yè)建設(shè)的資金來(lái)源上，《陜西省社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》指出，應(yīng)堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與，同時(shí)建立多元化社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)資金投入機(jī)制，“除爭(zhēng)取國(guó)家基建投資支持外，主要由省、市、縣三級(jí)財(cái)政共同投入，同時(shí)充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，多渠道籌措資金，共同參與建設(shè)?！?p> 此外，在社區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)經(jīng)費(fèi)、社區(qū)人員報(bào)酬、社區(qū)服務(wù)工作經(jīng)費(fèi)等方面，則采取財(cái)政補(bǔ)助、委托辦理服務(wù)事項(xiàng)的單位劃轉(zhuǎn)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)收入中安排等方式來(lái)解決，并且不斷鼓勵(lì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人和外資以多種形式捐贈(zèng)或興辦社區(qū)服務(wù)事業(yè)，來(lái)拓寬社區(qū)建設(shè)資金來(lái)源。 記者了解到，雁塔區(qū)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)資金投入上也是不遺余力?！敖陙?lái)，雁塔區(qū)積極加大資金投入，已累計(jì)投入資金5700余萬(wàn)元，用于社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)以及社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系的發(fā)展，僅便民市場(chǎng)建設(shè)就投入扶持資金700余萬(wàn)元?！焙钪螄?guó)說(shuō)。
此外，雁塔區(qū)在招商、資源整合和引導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作方面，形成了鮮明的地域特色。一方面主動(dòng)對(duì)社區(qū)商業(yè)樓盤(pán)進(jìn)行包裝推介，積極引進(jìn)一批有實(shí)力的知名企業(yè)到社區(qū)建立營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；另一方面則重點(diǎn)引進(jìn)和扶持像華潤(rùn)萬(wàn)家、天津津工、成都紅旗和哦哦、山西唐久便利、陜西樂(lè)邦萬(wàn)家、EVERYDAY、古都華天餐飲公司等一批知名便利連鎖企業(yè)進(jìn)行磋商會(huì)談。 同時(shí)，搭建平臺(tái)，幫助雁佳、松林、群眾廚房、民生家樂(lè)超市、方欣公司、佰果惠、十九糧店等多家群眾放心、知名度較高的商業(yè)企業(yè)與社區(qū)主任見(jiàn)面交流，現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成合作意向。 在前期開(kāi)展的“雁塔區(qū)社區(qū)商業(yè)推進(jìn)會(huì)暨后村社區(qū)商業(yè)百家店招商推介”活動(dòng)上，陜西嘉聯(lián)萬(wàn)策商業(yè)管理有限公司就后村社區(qū)百家店社區(qū)商業(yè)招商項(xiàng)目進(jìn)行了專(zhuān)題推介，并和肯諾韋頓汽車(chē)服務(wù)、眾信醫(yī)藥超市等四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)簽約，總投資約800萬(wàn)元。 社區(qū)商業(yè)是一個(gè)相對(duì)新興的商業(yè)載體，“雁塔區(qū)制定社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，一是要把標(biāo)準(zhǔn)做到位；二是在規(guī)劃里充分調(diào)動(dòng)商家、社區(qū)、物業(yè)三方的積極性，形成合力?！?侯治國(guó)說(shuō)，“政府也要制定相應(yīng)的政策，引導(dǎo)商家實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，建立一套獎(jiǎng)勵(lì)和扶持機(jī)制?！?p>
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