日前 , 記者在廣州舉辦的《卓越房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理峰會(huì)》上見到了這幾年頻繁穿梭于珠三角和長三角的“中國房地產(chǎn)標(biāo)桿管理研究第一人”、《地產(chǎn)標(biāo)竿__萬科、金地“5+2成功法則”解碼》作者、清華大學(xué)、人民大學(xué)房地產(chǎn)EMBA班客座教授、著名房地產(chǎn)管理咨詢專家陳懇先生，趁他講完課、走出學(xué)員包圍圈的間隙，我們采訪了翌日又將奔赴北京為清華大學(xué)房地產(chǎn)EMBA總裁班授課的陳懇老師。

“10年前不知道王志綱是無知，現(xiàn)在還迷信王志綱是無能”

記者：陳老師，自從您的 《地產(chǎn)標(biāo)竿——萬科、金地“ 5+2 成功法則”解碼》問世以來，我知道許多房地產(chǎn)知名企業(yè)都把它作為中、高層的首選培訓(xùn)教材，盡管書賣得很貴，但是聽說不到三個(gè)月就銷售一空了。我的許多媒體同行都很想采訪您，可很少看到您接受過記者的采訪，這是為什么？

陳老師：我現(xiàn)在的主要服務(wù)對(duì)象是企業(yè)老板，而不是記者。我的執(zhí)業(yè)特點(diǎn)要求我必須“用心做事，用嘴講課”，我現(xiàn)在是個(gè)地地道道的“口力生產(chǎn)者”!( 笑 )

記者：怪不得我經(jīng)常從“中國房地產(chǎn)標(biāo)桿管理網(wǎng)”上看到您在全國各地講課、做項(xiàng)目的消息。我知道這幾年，您一直帶領(lǐng)一批從萬科、金地等標(biāo)桿企業(yè)出來的職業(yè)經(jīng)理人和專家顧問，忙于為各地房地產(chǎn)企業(yè)老板把脈、解惑。您能不能結(jié)合這幾年和各地房地產(chǎn)開發(fā)商頻繁接觸的心得，從一個(gè)企業(yè)管理咨詢專家的角度，談一談中國房地產(chǎn)企業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

陳老師：中國房地產(chǎn)從“策劃時(shí)代”過渡到“管理時(shí)代”已經(jīng)是大家有目共睹的事實(shí)！過去那種靠一個(gè)概念、一個(gè)口號(hào)，就可以創(chuàng)造銷售奇跡的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

管理時(shí)代需要的是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目論證、土地獲取、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售管理、售后服務(wù)、物業(yè)管理，進(jìn)行全面的規(guī)范化管理，而營銷策劃僅僅是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。

如果說當(dāng)初以王志綱為代表的一些房地產(chǎn)策劃人的使命是為剛剛起步的房地產(chǎn)企業(yè)老板“掃盲”的話，那么今天，我們這批從房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)出來、專門從事房地產(chǎn)管理咨詢?nèi)说氖姑?，就是為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展做好“掃雷”工作。

記者：您指的這些“雷”是什么“雷”？

陳老師：這些“雷”，不僅包括組織上的“雷”、管理上的“雷”，也包括戰(zhàn)略上的“雷”、文化上的“雷”。

記者：“掃盲”與“掃雷”有什么根本的不同？

陳老師：“掃盲”固然重要，但畢竟不致于影響人的生存，就像文盲進(jìn)城看不懂“男、女廁所”，也不會(huì)被尿憋死一樣：但如果企業(yè)管理上的“雷”不能盡快掃除的話，企業(yè)在發(fā)展過程中就隨時(shí)、隨地會(huì)踩“雷”倒下。所以，“掃雷”比“掃盲”更重要，任務(wù)更艱巨！

十年前不知道王志綱是無知，現(xiàn)在還迷信王志綱是無能！

標(biāo)桿企業(yè)出奇制勝的“法寶”是“管理模式”

記者：我記得您去年底在武漢召開的“中國房地產(chǎn)中部論壇”上說過：中國房地產(chǎn)企業(yè)正在從“粗放式管理”向“精細(xì)化管理”轉(zhuǎn)變！您能談?wù)勥@種變化嗎？

陳老師：好的！你知道過去搞房地產(chǎn)開發(fā)，只要找一塊荒地，撤一把種子，就能獲得大豐收！不管什么人，只要手里有地，隨便找?guī)讉€(gè)農(nóng)民工，就能把房子蓋起來，并且賣個(gè)好價(jià)錢！但是現(xiàn)在情況不同了，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)獲取土地資源的成本已越來越高。企業(yè)要想提高單位面積“產(chǎn)量”，只有靠“精耕細(xì)作”?！熬?xì)做”靠什么？就是靠“管理” ！我們這幾年穿梭于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的珠三角和長三角地區(qū)為企業(yè)做管理咨詢服務(wù)，深切地感受到：中國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來“重經(jīng)營”、“輕管理”的局面正在改變！

我這幾年不管是在給清華大學(xué)、人民大學(xué)房地產(chǎn)EMBA總裁班上課時(shí)，還是在給全國各地房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織的培訓(xùn)中，都可以看到許許多多如饑似渴的房地產(chǎn)老板在“充電”學(xué)習(xí)，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：就是從不拒絕學(xué)習(xí)！這是一個(gè)很可喜的變化，說明整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理正在發(fā)生一場(chǎng)“悄悄的管理革命”。

記者：我知道您過去曾經(jīng)長期在房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)從事企業(yè)管理工作，之前又曾在外資顧問公司任職，這八年多來又一直致力于研究萬科、金地等房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的內(nèi)部管理體系，您能談?wù)劮康禺a(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的“管理模式”在企業(yè)發(fā)展、擴(kuò)展中的作用嗎？

陳老師：許多人以為萬科、金地等房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，在全國各地攻城掠地憑借的僅僅是他們企業(yè)的品牌、資金或人才，殊不知隱藏其背后的恰恰是把品牌、資金、人才整合到一塊的“管理模式”，這才是他們其出奇制勝的“法寶”！

這就是萬科20多年來能夠連續(xù)擴(kuò)張到20多個(gè)城市、開發(fā)上百個(gè)項(xiàng)目，而始終能夠成為行業(yè)領(lǐng)跑者的秘訣所在：這也是順馳為什么幾年時(shí)間挺進(jìn)十幾個(gè)城市開發(fā)幾十個(gè)項(xiàng)目，最后兵敗如山倒的教訓(xùn)所在。與其說壓垮順馳的最后一根稻草是資金鏈的斷裂，不如說是“管理模式”的崩潰。

在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)需要的是“長跑”中的“耐力”，而不是“短跑”中的“暴發(fā)力”！只有練好管理“內(nèi)功”，盡快突破“管理”上這個(gè)“瓶頸”，才能在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中大展拳腳、大展宏圖！

“四管模式”構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)管理新平臺(tái)

記者：你們這幾年來主要為房地產(chǎn)企業(yè)提供什么樣的咨詢服務(wù)呢？

陳老師：這幾年來，我們根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的研究成果，結(jié)合目前中國各類房地產(chǎn)企業(yè)的不同特點(diǎn)，為處在不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)“量身定制”了一套完整的“管理模式”，我們稱之為“四管模式”：即“管心、管權(quán)、管事、管人”。

記者：您能不能具體談?wù)劇八墓苣Ｊ健保?/p>

陳老師：一是“管心”——即通過企業(yè)文化與員工締結(jié)“心靈契約”。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在完成原始積累、員工在步入小康以后，看不到企業(yè)未來的發(fā)展愿景，導(dǎo)致企業(yè)與員工之間只有赤裸裸的金錢和雇傭關(guān)系，缺乏創(chuàng)業(yè)激情。因此，企業(yè)迫切需要通過建立一套系統(tǒng)的企業(yè)文化理念系統(tǒng)，強(qiáng)化員工的價(jià)值導(dǎo)向，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力。只有把員工的“心”管住了，企業(yè)全體人員才能用“同一種語言”唱“同一首歌”。如果企業(yè)老板倡導(dǎo)的使命、愿景、價(jià)值觀一旦被員工真正認(rèn)同 , 并且轉(zhuǎn)化為一種自覺的行動(dòng) , 那么 , 就沒有任何一種力量能夠阻止這個(gè)企業(yè)邁向成功。

二是“管權(quán)”——即通過建立集團(tuán)母、子公司權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的管控模式，解決母、子公司在集權(quán)與分權(quán)、效率與安全上的平衡問題。中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是從一個(gè)項(xiàng)目做起，接著再一個(gè)接一個(gè)地增加項(xiàng)目……就象母親產(chǎn)子生一個(gè)雇一個(gè)保姆一樣 , 生10個(gè)就要雇10個(gè)保姆。雖然在規(guī)模上已經(jīng)是多項(xiàng)目運(yùn)作的集團(tuán)公司了，但是在組織架構(gòu)上仍然沿用單項(xiàng)目管理模式，這是這個(gè)行業(yè)普遍存在的問題。導(dǎo)致老板“放權(quán)不放心，抓權(quán)太費(fèi)心”，管理“一放就亂，一抓就死”！使企業(yè)的效益不但沒有隨著規(guī)模的擴(kuò)大而提高，反而隨著規(guī)模的擴(kuò)大而直線下降。其實(shí)，如果我們采用多項(xiàng)目管理模式 , 只需要3個(gè)保姆就可以把10個(gè)孩子都撫養(yǎng)好了：一個(gè)保姆專負(fù)責(zé)給所有孩子喂奶，一個(gè)保姆專負(fù)責(zé)孩子睡覺；另一個(gè)保姆專負(fù)責(zé)孩子的清潔衛(wèi)生，既實(shí)現(xiàn)了管理上的專業(yè)化分工 , 又大大節(jié)省了人力資源。因此，伴隨著企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，急需對(duì)企業(yè)的管控模式進(jìn)行升級(jí)換代，建立一套“既放權(quán)，又放心”的管控模式。

三是“管事”——即通過流程管理，解決房地產(chǎn)開發(fā)的效率問題。 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地到交付使用，需要經(jīng)過上千個(gè)節(jié)點(diǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作中往往由于節(jié)點(diǎn)銜接問題耗費(fèi)大量溝通成本，甚至?xí)r常出現(xiàn)失誤、不應(yīng)有的損失，導(dǎo)致部門之間、崗位之間相互指責(zé)。怎樣解決項(xiàng)目開發(fā)中“剪不斷，理還亂”的無序狀態(tài)呢？ 直到房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)創(chuàng)造了“流程管理”這個(gè)工具后，才令房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)像“看圖施工”一樣簡(jiǎn)單、明了。這套體系包括上百張流程圖、上百個(gè)程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。

四是“管人”——即通過績效管理打造“人才生產(chǎn)流水線”。 有位績效管理大師說：“ 績效考核做好了 , 管理工作就完成了60%以上 , 績效考核沒做好，管理工作就有90%沒完成。”我也常說：“管理之難，難在管人；管人之難，難在評(píng)價(jià)；評(píng)價(jià)之難，難在標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)之難，難在量化，不能量化就不能衡量，不能衡量就不能管理”。金科工作室在研究房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)基礎(chǔ)上用3年多時(shí)間開發(fā)的這套房地產(chǎn)企業(yè)“精細(xì)化績效管理體系”，把上至集團(tuán)，下至子公司、各個(gè)部門、每個(gè)崗位的上千個(gè)考核指標(biāo)都建立了一一對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，使企業(yè)在建立績效量化指標(biāo)時(shí)，可以參照標(biāo)桿企業(yè)的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立起“先適度”、“后難度”、“再高度”的績效管理實(shí)施方案。從根本上解決指標(biāo)“量化”的難題，最大限度地調(diào)動(dòng)各級(jí)人員的積極性。

記者：請(qǐng)問“四管模式”對(duì)不同的企業(yè)有什么不同的作用嗎？

陳老師：企業(yè)發(fā)展階段不同，選擇的咨詢服務(wù)項(xiàng)目也不同。對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)來說，現(xiàn)在最需要解決的是“心齊”、“權(quán)均”問題：對(duì)中型多項(xiàng)目公司來說，目前主要是解決“權(quán)均”、“事清”問題：對(duì)于小型項(xiàng)目公司來說，目前主要是解決“事清”和“人勤”問題。當(dāng)然也有許多本來是從事其它行業(yè)的名牌企業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，通常采用“四管齊下”、一步到位的策略，以便盡快縮短與房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)在管理上的差距。

企業(yè)如何才能拿到“免死金牌”?

記者：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)如何才能成功獲取管理上的“免死金牌”，相信也是當(dāng)前眾多房地產(chǎn)企業(yè)正在奮力尋找的目標(biāo)。對(duì)此，您對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)老板有什么好的建議呢 ?

陳老師：中國房地產(chǎn)的企業(yè)管理從一開始就沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可找，完全是靠先輩“摸著石頭過河”走出來的。但是，對(duì)于后來者已經(jīng)完全沒必要再靠自己去“摸著石頭過河”了！因?yàn)楝F(xiàn)在河面寬了、水也深了，再去“摸石頭”，一是效率低，二是風(fēng)險(xiǎn)大，摸不準(zhǔn)就會(huì)被浪沖走！三是眾多房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)過二十多年的摸索，早已經(jīng)總結(jié)出了一整套行之有效的管理模式 , 可以讓后來者多學(xué)經(jīng)驗(yàn)，少走彎路！現(xiàn)在既然看到河面上有了橋，就再?zèng)]必要在河里摸來摸去了……我們不可能把標(biāo)桿企業(yè)積累的億萬財(cái)富分給大家，卻可以把他們成功的經(jīng)驗(yàn)毫無保留地與大家分享！

記者：企業(yè)在請(qǐng)咨詢公司建立自己管理模式中應(yīng)該注意什么問題呢？

陳老師：請(qǐng)咨詢專家導(dǎo)入管理體系一定要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況“量身定制”，千萬不要指望拿一套別人的管理體系就能解決自己企業(yè)管理中的所有問題，我們?cè)谶@幾年做管理咨詢中發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)老板最容易犯這種“精明”、但不“聰明”的錯(cuò)誤，他們往往指望通過找?guī)讉€(gè)和某些標(biāo)桿企業(yè)認(rèn)識(shí)的人拿一些資料，就蠻以為可以搖身一變成為標(biāo)桿企業(yè)第二了。殊不知，任何企業(yè)所要選擇的是“最適合”自己的方案，而不是“最好”的方案，一切好的方案都需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的生命周期和目前所處的管理階段“量身定制”，而這需要專家象駕校教練教你學(xué)車一樣言傳身教，決不是給你一份駕駛員說明書，你就可以學(xué)會(huì)開車的。否則，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)早就自己成為標(biāo)桿企業(yè)了……

記者：那么企業(yè)應(yīng)該怎樣處理好日常經(jīng)營與導(dǎo)入管理咨詢項(xiàng)目的時(shí)間關(guān)系呢？

陳老師：千萬不要把管理提升工作和經(jīng)營活動(dòng)對(duì)立起來，導(dǎo)入管理體系是為了更好的做好企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，而不是取代經(jīng)營活動(dòng)，這就需要老板正確處理好企業(yè)的長期利益和短期利益的關(guān)系。不要因?yàn)閷?dǎo)入新的管理體系會(huì)影響到眼前的某些經(jīng)營活動(dòng)，或者遭到一部分人的反對(duì)，就放棄管理上的變革。應(yīng)該明白，抓企業(yè)管理變革需要付出代價(jià)，但不進(jìn)行管理變革會(huì)付出更大的代價(jià)！

總之，企業(yè)只有“心”齊了，權(quán)均了，事清了，人勤了，管理才可以上一個(gè)新臺(tái)階，在今后的發(fā)展道路上，才可能安然躲過各種各樣的“地雷陣”、拿到持續(xù)發(fā)展的“免死金牌”！

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