愛華網(wǎng)???? 截至2013年5月底，“國五條”細則政策已出臺3個月，在經(jīng)歷了短暫的沉靜期后，重點城市土地市場呈現(xiàn)逐漸升溫態(tài)勢，政府集中推地和優(yōu)質(zhì)地塊批量入市激發(fā)了開發(fā)商的拿地?zé)崆椋灰琢糠€(wěn)步回升。1-5月，全國10重點城市中7個城市住宅用地供求量同比增加，其中杭州漲幅比例最大。 數(shù)據(jù)顯示，1-5月，10重點城市中除重慶、武漢外住宅用地累積供應(yīng)量均超過去年同期，同比漲幅最高的3個城市為杭州、北京和上海，漲幅分別為1351%、851%和126%，重慶、北京和天津分別以480萬平方米、292萬平方米和289萬平方米的累積成交量排名前三位。 從“國五條”細則落地之后全國土地市場表現(xiàn)來看，2013年5月以來，中國土地市場持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)、多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較高轉(zhuǎn)為樓板價的實際上漲。 如5月9日，上海浦東新區(qū)世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新該市年內(nèi)單價“地王”。其中一塊甚至以超過4萬元/平方米的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。廣州本月亦是一連拍出三個“地王”，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米，刷新白云區(qū)月初剛誕生的“新地王”紀(jì)錄。5月3日，長沙金融生態(tài)區(qū)的一商住地塊，以35.79億元的總價，刷新長沙2012年的最高紀(jì)錄。2013年5月29日，滬總價地王刷新，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司46億奪長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價57%，樓板價每平方29229元。 無論以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場基本面剛剛回暖的市場環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。 5月27日，已經(jīng)獲得7個報價、原計劃將于28日成交的北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地“準(zhǔn)地王”被緊急叫?；蛟S就是政府政策干預(yù)的表現(xiàn)之一。但是，后續(xù)土地市場如何來走，在“炒地價”與“控房價”之間，政府和開發(fā)企業(yè)如何進行平衡，都是值得我們思考的問題。 在這個階段，北京傳言要“限房價，競地價”，廣州已經(jīng)是限地價拼配建保障房，上海和其他土地市場相對較熱的城市近期或許也有可能出臺土地新政，調(diào)控相對開始高企的土地價格。 盡管暫時沒有聽說上海和其他城市會出臺土地新政的消息，但是，此前上海在出讓土地的時候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上?；蚱渌鞘袠O有可能重新重視土地政策中“配建”對于土地市場調(diào)控的作用。 那么，這些土地新政對于土地市場會有哪些影響？ 根據(jù)經(jīng)驗來看，如果出臺配建等方面的土地新政，預(yù)計也只是短期內(nèi)政策，也不會所有的地塊都這么執(zhí)行，只是局部區(qū)域個別地塊來執(zhí)行。如果這些地塊容易引起市場炒作，那么就有可能利用這樣的方式短期內(nèi)給土地市場降溫。
但是，要從根本上緩解地價上漲的現(xiàn)象，還必須想方設(shè)法增加土地供應(yīng)。以上海為例，雖然近兩個月的土地市場供應(yīng)量和成交量看上去比較大，成交也很活躍，但很大比重是商辦用地，宅地的比例并不大。而上海市2013年住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供應(yīng)計劃面積是1000公頃，這個供應(yīng)量其實并不高，和去年是持平的。 因此，對于一線城市等土地資源供應(yīng)緊張的城市，應(yīng)加大城中村、棚戶區(qū)、市中心廠房等方面的改造力度，使這些閑置土地資源盡快盤活，以儲備更多的商品房用地；取消經(jīng)適房，利用現(xiàn)有經(jīng)適房用地、經(jīng)適房資源形成市場供應(yīng)；從基礎(chǔ)設(shè)施、配套等多方面加強對于郊區(qū)新城開發(fā)建設(shè)力度的支持，加大新城土地出讓力度，以緩解土地市場供應(yīng)緊張的問題。
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