愛華網(wǎng)???? 美國生活品質(zhì)集團(tuán)主席、應(yīng)用老年學(xué)博士傅旻：趕時髦做不好“養(yǎng)老地產(chǎn)” 中國的老齡化浪潮迅猛地襲來，這讓國人還沒有做好準(zhǔn)備。 截至2012年底，中國老年人口已達(dá)1.93億，占人口總數(shù)的14.3%。龐大的人口基數(shù)，和多年來“一胎化”的生育政策，使得中國老齡化的速度和規(guī)模都令世人矚目。然而，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策、規(guī)章制度以及思想和理念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)該如何做，仍然在摸索之中。 可這卻不妨礙一系列與“養(yǎng)老”有關(guān)的概念受到各個相關(guān)行業(yè)的追捧。其中，以大規(guī)模圈地為核心的“養(yǎng)老地產(chǎn)”更是成為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的同義詞，定位于高端人群的項(xiàng)目遍地開花。 中國很多的養(yǎng)老地產(chǎn)，是打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，行圈地之實(shí)，是掛羊頭賣狗肉之舉，最終的銷售與普通地產(chǎn)項(xiàng)目別無二樣?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”一詞逐漸與“投機(jī)”同義。 那么，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)是怎么做的？中國的養(yǎng)老地產(chǎn)需要借鑒與學(xué)習(xí)什么，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還需要政府的哪些支持？在國慶節(jié)前夕，應(yīng)用老年學(xué)博士、美國生活品質(zhì)集團(tuán)主席，曾任多年美國加州老年日間看護(hù)院院長的傅旻，在與時代周報(bào)記者進(jìn)行的一次越洋電話采訪中，就美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式及當(dāng)下中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，談了她的一些看法和觀點(diǎn)。 中國企業(yè)尚未找到盈利模式 時代周報(bào)：國家鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策很多，一大批企業(yè)，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)都開始試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還有保險(xiǎn)公司也開始將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)納入自己的資產(chǎn)配置范疇，一些外資公司也來華探路，可是，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有形成氣候，問題出現(xiàn)在哪里？ 傅旻：我覺得這是市場的問題，在中國，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)還沒有形成體系，相關(guān)的游戲規(guī)則也沒有建立起來。中國是世界上人口最多的國家，老齡人口的數(shù)量也在全世界居于首位。中國有著龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形勢非常嚴(yán)峻，可問題是，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場還沒有成熟。 時代周報(bào)：包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的中外企業(yè)還沒有在中國找到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式，是不是會影響到社會資金參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中來？ 傅旻：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于地產(chǎn)，它是一個老年的服務(wù)產(chǎn)業(yè)問題，是一個科學(xué)的體系。中國還沒有完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實(shí)踐過程，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還有很長一段路要走。 時代周報(bào)：在中國做養(yǎng)老住宅項(xiàng)目，會遇到什么困難？ 傅旻：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只要有需求，就會有市場，也就可以找到能夠盈利的商業(yè)模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在美國已經(jīng)非常成熟。養(yǎng)老社區(qū)里可以為有需求的老年人提供相應(yīng)的服務(wù)，這樣的服務(wù)當(dāng)然是盈利性質(zhì)的。而且在美國，總有地方可以為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)埋單，一是政府出錢埋單，二是老人個人掏錢埋單，三是保險(xiǎn)公司為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)埋單。 可是，在中國，政府沒有準(zhǔn)備好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的錢；老年人不敢花錢，一是因?yàn)樗麄儧]有安全感，二是他們習(xí)慣給下一代太多的呵護(hù)，喜歡被“啃”（老），總是替別人著想，而不愿意為自己著想，舍不得花錢。因而，在這種氛圍下，即使老年人的退休金漲了，老年人有錢，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然很難發(fā)展起來。因而，還需要一個長期的過程來改變老年人的思維和花錢的習(xí)慣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也需要較長時間的培育。 養(yǎng)老地產(chǎn)不能“掛羊頭賣狗肉”
時代周報(bào)：中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形勢非常嚴(yán)峻，對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議？ 傅旻：中國的老年化來得太兇猛了，可是中國的養(yǎng)老體系還沒有建立起來，金錢也沒有準(zhǔn)備好，連思想也沒有準(zhǔn)備好。還有服務(wù)人員和管理水平也沒有準(zhǔn)備好。 西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比我們起步早，運(yùn)行了有50年了，已經(jīng)很成熟了，我們?nèi)绻ソ梃b西方的經(jīng)驗(yàn)，可能用20年就能夠把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做好。但是借鑒并不是全部照搬地拿來，還要在西方的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展、創(chuàng)新。 時代周報(bào)：養(yǎng)老地產(chǎn)有其獨(dú)特性，需求與普通人有不一樣的東西。在設(shè)計(jì)與開發(fā)當(dāng)中需要進(jìn)行什么樣的改變，加入什么樣的元素？ 傅旻:我們所說的養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是指老年住宅，其使用主體是老年人。因而在設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案、定位時都要根據(jù)以后服務(wù)的人群，進(jìn)行通用的設(shè)計(jì)，還需要在設(shè)計(jì)、建筑、管理時本著安全性第一的原則，兼顧便利性、舒適性、節(jié)能性，還要滿足老年人的精神需求。這樣的社區(qū)，還要有一定的預(yù)見性和前瞻性。這就要求一個養(yǎng)老社區(qū)還要考慮運(yùn)營的可行性和有效性。這是一個系統(tǒng)的、整體工程。 時代周報(bào)：你剛才提出的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于地產(chǎn)”觀點(diǎn)很好，那么養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該如何做？ 傅旻：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)際上是為了趕時髦，規(guī)避房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而興起的。大多數(shù)國內(nèi)資本的理解，還停留在養(yǎng)老住宅上，是基于房地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?？绅B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心，是服務(wù)產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老就是養(yǎng)老，地產(chǎn)就是地產(chǎn)。老年住宅問題，就是我們現(xiàn)在常說的養(yǎng)老地產(chǎn)，其中應(yīng)該包含老年住宅的開發(fā)、服務(wù)和管理，實(shí)際是根據(jù)老年服務(wù)需求提供解決方案，當(dāng)然這里面會有開發(fā)、商業(yè)、服務(wù)、管理和運(yùn)營、醫(yī)療等等。 時代周報(bào)：中國現(xiàn)在只有很少的養(yǎng)老住宅在這樣做。不少企業(yè)都是先圈了一塊地，房子建好了，賣出去了。實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義去圈地。 傅旻：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則還沒有建立，這里面有一些人在真正做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也有一些企業(yè)實(shí)際上是借養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的名義圈地，行開發(fā)地產(chǎn)之實(shí)，是“掛羊頭賣狗肉”，不是我們所希望看到的養(yǎng)老地產(chǎn)。 中國的養(yǎng)老地產(chǎn)通常是這樣來做的：首先是可以拿到一塊地，不管這塊地，適合做什么，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)比較時髦，還能給點(diǎn)建設(shè)費(fèi)用，地拿得還比較便宜，就拿來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，其目的是為了占便宜，這樣怎么可能做好養(yǎng)老住宅？而在美國，開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是要先根據(jù)老年人的需求進(jìn)行調(diào)研，然后再進(jìn)行可行性研究，接下來才去拿地進(jìn)行開發(fā)。 時代周報(bào)：看來，中國的開發(fā)商要真正學(xué)習(xí)美國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的精髓，根據(jù)需求來開發(fā)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目。 傅旻：在美國，做一個養(yǎng)老住宅項(xiàng)目之前要進(jìn)行調(diào)研，進(jìn)行可行性研究，看看能不能盈利，是不是有可持續(xù)性，還要看能否帶來就業(yè)；如果不能通過可行性論證，就不會去做養(yǎng)老住宅?？墒窃谥袊袔讉€養(yǎng)老住宅的可行性研究是真實(shí)的？ 鼓勵老年人在家中養(yǎng)老 時代周報(bào)：能否跟我們講一下美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是怎么做的？對于中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有什么建議？ 傅旻：在美國，只有將近5%的老人是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，大部分的老人在自己的社區(qū)，自己家里養(yǎng)老。所以我認(rèn)為中國要全面地開展養(yǎng)老服務(wù)不僅是要建房子，建大型的養(yǎng)老社區(qū)，建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還要大力推廣社區(qū)養(yǎng)老，要鼓勵老年人在家里，在自己熟悉的場所里面來享受他們的晚年。 社區(qū)養(yǎng)老，應(yīng)該有相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)、照料服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)，讓老年人盡量留在社區(qū)。 時代周報(bào)：可是社區(qū)養(yǎng)老的一個障礙就是一些社區(qū)不符合養(yǎng)老的需求，需要進(jìn)行一些改造。 傅旻：確實(shí)，有一些樓房建設(shè)時間較久遠(yuǎn)，沒有電梯，不符合養(yǎng)老社區(qū)的要求。實(shí)際上，在美國，也并不是所有的社區(qū)都符合養(yǎng)老社區(qū)的要求，但是可以通過對住房的改造，在一些住宅樓上外掛電梯，廁所里面安裝扶手，升高廁所的馬桶，將蹲便器改造成坐便器等方式對老社區(qū)進(jìn)行改造。 時代周報(bào)：有人建議中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要把開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的角色進(jìn)行分離，促使養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)的發(fā)育。對此，你怎么認(rèn)為？ 傅旻：我覺得這些角色最好不要分離。一些投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的組織是非營利性的，既是開發(fā)商又是投資商，他們是為了一個使命去建設(shè)一個養(yǎng)老社區(qū)。為了這個使命，他們?nèi)フ业?，辦執(zhí)照，開發(fā)這個社區(qū)，運(yùn)營這個社區(qū)，也有責(zé)任去管理好這個社區(qū)。如果將養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、投資、運(yùn)營的角色全部分離，不敢想象以后這個市場變成什么樣的。 時代周報(bào)：現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目針對的是高端人群，都主要面向高端市場。那么中低端人群如何解決養(yǎng)老問題？ 傅旻：現(xiàn)在開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)都是針對的高端人群。低端人群，就需要政府來管。中端人群，則要靠商業(yè)運(yùn)作來解決，同時還要由政府進(jìn)行補(bǔ)貼。 時代周報(bào)：養(yǎng)老住宅項(xiàng)目到底是建在郊區(qū)好還是市區(qū)好？ 傅旻：當(dāng)然是在城里好，這里有老年人熟悉的生活環(huán)境，有健全的醫(yī)療、商業(yè)、購物環(huán)境。在郊區(qū)的養(yǎng)老住宅，可能只有一兩個指標(biāo)滿足養(yǎng)老的需要，空氣比較新鮮，醫(yī)療條件好，其他條件都不符合養(yǎng)老的需求。 時代周報(bào)：中國的政府能不能扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拿出市中心的地塊來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)？ 傅旻：這個又回到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式上來，如果養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以賺錢，比五星級酒店還能賺錢，在哪里都可以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
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