愛華網(wǎng)《投資者報》記者 朱藝
2009-9-7 《投資者報》記者 朱藝 在龍頭企業(yè)業(yè)績大漲的同時，中報成績單中出現(xiàn)虧損的房地產(chǎn)企業(yè)也在增加。其中，59家房企的營業(yè)利潤呈現(xiàn)負增長。 7月18日，豐華股份（600615.SH）早早地向投資者披露了其半年報，其速度之快奪得2009年地產(chǎn)類上市公司的第一份半年報。但讓投資者意外的是，豐華股份業(yè)績大降，凈利潤同比降幅高達85.6%。 然而，二級市場上，截至8月30日，房地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計漲幅達到79.65%，位列所有板塊的第四位。房地產(chǎn)板塊雖然自7月底以來經(jīng)歷了大幅調(diào)整，但由于前期反彈迅速、漲幅較大，仍然是市場上復(fù)蘇最快的板塊之一。 “在經(jīng)歷了上半年的全面復(fù)蘇后，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)有了很大改善，大型開發(fā)企業(yè)所面臨的經(jīng)營壓力正在逐步減少。”中國工商銀行高級研究員史晨昱認為。 房企中報數(shù)據(jù)顯示，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長51.24%；經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為401.60億元，而去年同期該指標為-334.76億元。與此同時，房企的資本結(jié)構(gòu)也有了一定好轉(zhuǎn)。除ST公司外，上市房企平均資產(chǎn)負債率為58.48%，同比下降了1.01個百分點。 少數(shù)城市房價飛漲，政策難以左右，房企老板們雄霸富豪榜的高比例等背景下，過半的房企卻亮起“虧損”的紅燈，這說明什么呢？在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“特殊”結(jié)算方式的掩蓋下（房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行），我們有必要撥開房地產(chǎn)企業(yè)虧損的真正原因。 長期以來，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率都是一個謎，這也是導(dǎo)致公眾對房地產(chǎn)業(yè)高度不滿的一個原因。盡管一些知名開發(fā)商用“大概20%左右”來說明自己的利潤率，但從2009年上市房企財務(wù)報表數(shù)據(jù)來看，普遍在40%以上。 有開發(fā)商曾坦言：在獲取高利潤的同時，房企偷逃稅款的手段超乎想象，通過各種營銷手段和財務(wù)手段掩蓋了真實利潤，所以房企的稅務(wù)報表體現(xiàn)的多是負數(shù)。 一部分房企在政策調(diào)控和市場競爭中與實力型企業(yè)相比處于不利局面，企業(yè)的贏利狀況只是暫時處于虧損。業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的各項政策調(diào)控，將有不少于50%的房企重新洗牌。 而外資、其他行業(yè)巨頭不斷介入房地產(chǎn)開發(fā)，勢力不濟的房企虧損甚至出局在所難免。值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)素來被喻為權(quán)力密集型行業(yè)，虧損現(xiàn)象從另一個側(cè)面也說明，在與勢力型企業(yè)的權(quán)力爭奪中，一部分房企敗下陣來。但另一部分房企卻有了華麗的轉(zhuǎn)身，變成了“金鳳凰”。 原本從事有色金屬冶煉的大連金牛，7月15日通過向中南房地產(chǎn)定向增發(fā)4.78億股搖身一變，嫁入房地產(chǎn)豪門，名字也變成了“中南建設(shè)（000961.SZ）”。而在《投資者報》2009年上半年A股上市房企賺錢榜上，中南建設(shè)闖進了10強，營業(yè)總收入也超過20億元。 同時，與房地產(chǎn)外資或中外合資企業(yè)相比，一部分內(nèi)資企業(yè)在市場競爭中的不規(guī)范操作，隨著市場化程度的逐步提高，口碑較差的房地產(chǎn)企業(yè)被擠到市場的邊緣。
在看房地產(chǎn)企業(yè)賬面虧損時，需要注意空置房面積、空置率、開發(fā)商手中的土地閑置面積等這些數(shù)字。如果說房子、土地都被開發(fā)商捂著以等待升值，那么賬面上的虧損也就不足為奇。
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