愛華網(wǎng)作者：陳偉 自萬科集團(tuán)深圳總部驅(qū)車一小時(shí)，就能到達(dá)位于東莞市松山湖的萬科工業(yè)化住宅研究基地：幾座錯(cuò)落有致的小樓，外表并不打眼，然而這里卻是近幾年中國的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趨之若鶩的地方，正是從這里，萬科這家中國最大最成功的房地產(chǎn)企業(yè)之一，將自己的工業(yè)化綠色住宅的夢(mèng)想一步步地變成現(xiàn)實(shí)。 目前中國住宅建筑的主流仍然是傳統(tǒng)方式，即施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙現(xiàn)場(chǎng)整體澆筑出建筑物。萬科從2003年開始探索的工業(yè)化住宅模式，則是將建筑盡量分解為若干份標(biāo)準(zhǔn)化的部件：梁柱，樓板，墻壁等等，在工廠里預(yù)制之后，再搬運(yùn)到工地拼裝起來。這種模式在中國才算是剛剛起步，但是在日本、美國、歐洲乃至香港，工業(yè)化住宅模式早已走向成熟和普遍。 對(duì)于萬科而言，工業(yè)化住宅普及的前景不僅意味著建筑效率和質(zhì)量的提升，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)帶來的成本節(jié)省，更重要的是它直接帶來了水、木材、煤炭等資源消耗的減少。研究基地的1到4號(hào)實(shí)驗(yàn)樓正是按照不同的預(yù)制比例建成，以預(yù)制比例最高的4號(hào)樓為例，每平方米比傳統(tǒng)施工模式可節(jié)省能耗20%，節(jié)水63%，節(jié)約木材87%，且減少91%的建筑垃圾產(chǎn)生。 萬科正在雄心勃勃的推廣自己的新模式，在北京、天津、上海、深圳等城市陸續(xù)推出了自己的工業(yè)化住宅項(xiàng)目。2009年萬科將有40%的施工面積采用工業(yè)化施工模式。根據(jù)中報(bào)，萬科今年預(yù)計(jì)新開工面積585萬平方米，由此推算，工業(yè)化施工在2009年將能夠幫助萬科少消耗4932噸煤，108萬立方米水，數(shù)千公頃的森林。 工業(yè)化綠色住宅模式是萬科新發(fā)展戰(zhàn)略——“星巴克戰(zhàn)略”的核心?！靶前涂颂峁┚G色的產(chǎn)品，推崇公平貿(mào)易，保護(hù)環(huán)境，但是這些就足以說服消費(fèi)者買單嗎？”萬科董事長王石認(rèn)為，“實(shí)際上星巴克還在引領(lǐng)一種時(shí)尚的生活方式。萬科也希望在建造綠色住宅的同時(shí)，引領(lǐng)一種陽光、綠色、平等、關(guān)愛、健康、豐盛的生活方式。這是萬科將來的目標(biāo)。” 這是王石在8月19日于北京舉行的一場(chǎng)以“假定善意”為題的演講中對(duì)星巴克戰(zhàn)略的闡釋。所謂“假定善意”，按照王石的解釋，就是在企業(yè)經(jīng)營和社會(huì)交往中假定別人是善意的，顯示的是一種對(duì)人心向善的信心。責(zé)任的履行和進(jìn)步的達(dá)成有賴于制度和信任，現(xiàn)實(shí)主義和理想主義的合力。 萬科新戰(zhàn)略的要點(diǎn)是以星巴克為榜樣，將企業(yè)社會(huì)責(zé)任（CSR）系統(tǒng)地融入企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，通過積極主動(dòng)地考量和對(duì)待CSR問題，一方面讓企業(yè)規(guī)避社會(huì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則巧妙地借力于“綠色”、“健康”等潮流概念有效地提升品牌美譽(yù)度。 星巴克戰(zhàn)略的提出，基于萬科對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境趨勢(shì)的判斷。萬石指出，展望近期及中期行業(yè)前景，有兩個(gè)大的趨勢(shì)是確定無疑的，一是在中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長和城市化快速推進(jìn)的背景下，行業(yè)前景持續(xù)看好；二是進(jìn)入后京都議定書時(shí)代之后，低碳經(jīng)濟(jì)成為國際大趨勢(shì)，包括中國在內(nèi)的各個(gè)國家都將在重新劃定的減排指標(biāo)壓力下承擔(dān)責(zé)任，出臺(tái)政策措施，對(duì)于企業(yè)來說就是要提供盡量環(huán)保的產(chǎn)品，而如果不早做籌謀，屆時(shí)將陷入被動(dòng)局面。根據(jù)萬科的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2014年，萬科的住宅產(chǎn)品將全部出自工業(yè)化綠色住宅模式。 星巴克戰(zhàn)略 所謂知易行難。星巴克戰(zhàn)略作為一個(gè)整體性的愿景，需要分解到企業(yè)經(jīng)營中的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)上的具體政策和細(xì)分指標(biāo)，才能夠獲得實(shí)質(zhì)性的支撐。 從供應(yīng)鏈來看，作為一家大量使用木材作為建筑材料的企業(yè)，萬科意識(shí)到木材問題的現(xiàn)狀遠(yuǎn)比想象的重要。“國際上合法、非法砍伐的木材70%流入中國，到中國以后70%流入建筑工地?！蓖跏f。而在東南亞一些地區(qū)，原始森林的濫砍濫伐往往和當(dāng)?shù)氐能婇y、販毒等勢(shì)利結(jié)合在一起，為其提供經(jīng)濟(jì)支持。從這個(gè)角度而言，這已經(jīng)不僅僅是環(huán)保的問題。 2008年，萬科邀請(qǐng)山水自然保護(hù)基金對(duì)自己的所有木材供應(yīng)商進(jìn)行了一次第三方獨(dú)立調(diào)查。盡管此前萬科所有的供應(yīng)商都表示自己的木材擁有合法的可持續(xù)采伐許可，但是調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，仍然有數(shù)家供應(yīng)商未能提供有效證明。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，萬科要求供貨商補(bǔ)上合法的許可，不能做到的就與之取消了合作。加上其他的一些原因，在2008年的上海供貨商大會(huì)上，萬科的供貨商數(shù)量大大的減少了?！拔覀儗?duì)他們提出了更高的要求，因此對(duì)于合乎要求的少數(shù)企業(yè)，我們也就能夠提供更大的合同給他們，做到雙贏。”沈彬說。 在成為萬科的企業(yè)公民辦公室主任之前，沈彬是浙江大學(xué)的社會(huì)學(xué)講師。這位40出頭，理著寸頭，說起話來熱情洋溢的老師上課時(shí)從不點(diǎn)名，教室卻每每爆滿。2007年，他成為萬科社會(huì)責(zé)任事務(wù)的總協(xié)調(diào)人，而這個(gè)辦公室的成立從某種程度上意味著萬科開始將社會(huì)責(zé)任從一個(gè)更具戰(zhàn)略性也更日?；囊暯莵砜剂?。 星巴克戰(zhàn)略的要義還在于引領(lǐng)一種時(shí)尚的生活方式，這首先體現(xiàn)在房屋產(chǎn)品的環(huán)保與舒適度以及對(duì)生活品質(zhì)與細(xì)節(jié)的周詳考慮上。一些細(xì)節(jié)正如星巴克紙杯子上附帶的防熱墊，往往能夠起到兼顧“綠色”和“品味”的效果。例如綠地的滴灌技術(shù)，房屋的隔熱保溫設(shè)計(jì)，自然通風(fēng)，同層排水技術(shù)，合理的布線等等。而所有的這一切作為一個(gè)整體，才是萬科追求的“星巴克咖啡”。 為此，萬科一直在努力推廣“精裝修后交房”的概念。這一努力現(xiàn)在看來似乎有些不合時(shí)宜，那些興奮的中國置業(yè)者們紛紛將親手裝修自己的新居視作一件快樂且具里程碑意義的人生大事。不過萬科注意到，這樣做的結(jié)果往往是勞心勞力但不夠理想。萬科副總裁肖楠說：“在更加成熟的市場(chǎng)，毛坯房意味著半成品，是達(dá)不到銷售標(biāo)準(zhǔn)的，很多國家甚至禁止向消費(fèi)者出售毛坯房?！比f科認(rèn)為“精裝修后交房”代表著正確的方向。 “調(diào)查供貨商需要萬科的采購部門配合，推廣精裝修房需要市場(chǎng)部門配合......諸如此類。你會(huì)發(fā)現(xiàn)萬科的社會(huì)責(zé)任是滲透在公司經(jīng)營的每一個(gè)部門的，而我的辦公室只是一個(gè)協(xié)調(diào)者?！鄙虮蛘f。而對(duì)于萬科來說，更大的成就感則在于能夠在追求綠色的方向上，與自己的業(yè)主顧客協(xié)調(diào)一致。 2008年，萬科參加了世界自然基金會(huì)（WWF）的“全球一小時(shí)”活動(dòng)，該活動(dòng)通過號(hào)召在一些標(biāo)志性建筑停電一小時(shí)的行為在全球宣傳節(jié)能與環(huán)保的意義。萬科多個(gè)城市的樓盤參加了這項(xiàng)活動(dòng)。隨后，在谷歌搜索引擎上，萬科參加活動(dòng)的相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在首頁第四條的位置，超過了很多著名建筑。 “原因在于，銀行商場(chǎng)關(guān)燈一小時(shí)，只是自己的行為。而萬科的樓盤關(guān)燈一小時(shí)，意味著數(shù)萬戶家庭同心同力參與其中。孩子們結(jié)伴敲鄰居的家門，查看他們是否按時(shí)關(guān)閉了電源；老人們把孩子拉在膝邊，描述自己幼時(shí)的生活，那時(shí)候可能中國的很多地區(qū)都還沒有電燈......”這樣的活動(dòng)很好地代表了作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，萬科在過去希望做，如今正在做的事情。 綠色住宅工業(yè)化 盡管“像造汽車一樣的造房子”的想法帶來了激動(dòng)人心的綠色前景，但作為一家追求利潤的上市公司，萬科最初的目的還是提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量。 萬科每年都會(huì)對(duì)自己樓盤的工程質(zhì)量、客戶滿意度、維修率等情況做入戶調(diào)查。在上世紀(jì)90年代，萬科由綜合商社轉(zhuǎn)而集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并在本世紀(jì)初的一輪房地產(chǎn)熱潮中迅速壯大規(guī)模，但相關(guān)的調(diào)查卻顯示無論從建設(shè)到物業(yè)的相關(guān)部門如何努力，各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)上升到一定程度之后，就很難再繼續(xù)保持一定的上升幅度。隨著攤子越鋪越大，管理費(fèi)用攤薄，一些問題也開始頻繁出現(xiàn)，經(jīng)常是同樣的錯(cuò)誤這里犯過了，另外的地方接著犯。 于是，萬科決定通過標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的模式來解決質(zhì)量的問題，并選擇了日本的施工企業(yè)前田建設(shè)公司作為自己的學(xué)習(xí)目標(biāo)，開始了從學(xué)習(xí)到創(chuàng)新的過程。前田對(duì)于萬科的施工環(huán)節(jié)提出了細(xì)致入微的建議和要求，甚至包括腳手架和臨時(shí)通路的使用。 中國的住宅工地普遍使用的腳手架由極粗的鋼管鉚合而成，間距則由工人根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和使用需要，密密麻麻的布置起來，鋼管之間鋪上木板或者竹板作為臨時(shí)通路。而在前田的施工現(xiàn)場(chǎng)，前往考察的肖楠發(fā)現(xiàn)他們的腳手架均由略細(xì)的鋼管架成，密度比國內(nèi)小很多，充作臨時(shí)通路的則全是標(biāo)準(zhǔn)的3厘米厚的鋼板。 原因在于：國內(nèi)的臨時(shí)通路只是為滿足人通行的需要，最多能夠支撐一人扛一袋水泥。但日本動(dòng)輒四五噸的構(gòu)件要通過臨時(shí)通路，工人非常少，都是通過吊裝機(jī)械作業(yè)。因此日本的腳手架本身設(shè)計(jì)合理，鋼材截面小很多，布局也很稀疏。
為了承受機(jī)械作業(yè)而大規(guī)模的使用鋼材，連臨時(shí)通路也用鋼材搭建是否意味著成本和能耗的大大增加呢？肖楠從前田那里得到的答復(fù)是：前田公司自戰(zhàn)后成立以來的50多年里，從來沒有更換過腳手架和臨時(shí)通路的鋼材。50多年的費(fèi)用平均下來，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的建筑模式。 另一個(gè)可資佐證的例子是：工廠化住宅的建造，最昂貴的是在各個(gè)部件預(yù)制時(shí)使用的模具的成本。在國內(nèi)傳統(tǒng)的建筑模式中，模具多使用木板，平均使用周期只有三四次。而萬科的預(yù)制工廠使用的是標(biāo)準(zhǔn)化鋼板，壽命可達(dá)數(shù)百次。 在工廠化模式中，甚至綁鋼筋的程序都全部由機(jī)械完成，其牢固和標(biāo)準(zhǔn)程度直接決定了萬科工廠中生產(chǎn)的房屋部件，精密程度較之設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差不超過2毫米。 工廠化住宅模式要大規(guī)模推廣，尋找能夠符合要求的部件制造工廠成為首先要克服的難題。傳統(tǒng)的建筑模式不需要此類工廠，所有構(gòu)件都由施工單位現(xiàn)場(chǎng)澆筑。為此，萬科在北京上海深圳等大型城市的工業(yè)化住宅項(xiàng)目，獨(dú)辟蹊徑地尋找到了合適的合作伙伴，就是那些一直為大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與市政建設(shè)生產(chǎn)構(gòu)件的大型國營構(gòu)件廠們。 北京榆樹莊構(gòu)件廠正是這樣的一個(gè)例子。加盟萬科之前，肖楠在北京建筑設(shè)計(jì)院工作，曾經(jīng)與榆樹莊構(gòu)件廠合作了石家莊一個(gè)大型購物中心的項(xiàng)目，因此留下了印象。十幾年后再次造訪，肖楠發(fā)現(xiàn)這家公司正在為日本的地鐵隧道建設(shè)公司生產(chǎn)巨大的筒形混凝土構(gòu)件，這些混凝土構(gòu)件被用來確保隧道的支撐強(qiáng)度。從技術(shù)上來看，這樣的公司已經(jīng)完全不亞于日本本土的企業(yè)，因此，原本考慮在日本本土生產(chǎn)的相關(guān)部件，已經(jīng)全部搬到了榆樹莊進(jìn)行生產(chǎn)。 目前，萬科已經(jīng)與榆樹莊，豐臺(tái)區(qū)政府共同確立了長期的合作計(jì)劃?！斑@樣的工廠在一些大城市都能夠找到，因此我們能夠通過他們解決自己的上下游問題?！毙らf。然而他也有一些擔(dān)憂，那就是隨著萬科的工業(yè)化住宅項(xiàng)目向二三線城市擴(kuò)展，符合資質(zhì)的合作伙伴的減少會(huì)在多大程度上帶來困難。如果缺乏這樣的合作伙伴。萬科也許不介意通過收購的方式來整合自己的產(chǎn)業(yè)鏈。 萬科的另外一個(gè)困惑是，從2003年開始逐漸推廣的工業(yè)化住宅模式，理論上可以為萬科的產(chǎn)品帶來質(zhì)量、成本、環(huán)境、社會(huì)等多方面的正向效應(yīng)，但是在初始階段卻不可避免的推高了萬科的建造成本。按照萬科的經(jīng)驗(yàn)，先階段工業(yè)化模式要比傳統(tǒng)模式成本高約10%左右，在早期階段成本甚至更高一些。這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)模式大量使用成本更低的農(nóng)民工而不是機(jī)械作為生產(chǎn)力，這些普遍缺乏技術(shù)訓(xùn)練的農(nóng)民工從一定程度上帶來了建筑質(zhì)量的層次不齊，但是“勞動(dòng)力無限供應(yīng)”帶來的低成本卻是多少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)天然的選擇。 2014年住宅產(chǎn)品全部出自工業(yè)化住宅模式的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)，顯然萬科還存在不小的挑戰(zhàn)。 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 1999年12月，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地的前身“萬科集團(tuán)建筑研究中心”成立，開始致力于對(duì)建筑部件的研究 2004年，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地正式啟動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化研究項(xiàng)目。萬科將自己的學(xué)習(xí)目標(biāo)確定為前田建設(shè) 2006年4月，住宅產(chǎn)業(yè)化專家伏見文明加盟萬科 2007年10月，萬科與北京榆樹莊構(gòu)件廠建立戰(zhàn)略合作關(guān)系 2007年11月，上海萬科新里程20、21號(hào)樓建成，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化由實(shí)驗(yàn)室走向市場(chǎng) 2007年11月，建設(shè)部授予萬科企業(yè)聯(lián)盟型國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地資格 2007年12月，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地4號(hào)實(shí)驗(yàn)樓建成。該樓實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化模式下的最高預(yù)制級(jí)別S級(jí)：所有主體結(jié)構(gòu)及重要部件全部預(yù)制。 2009年，萬科40%開工量將使用工業(yè)化生產(chǎn) 2014年，萬科全部開工量將使用工業(yè)化生產(chǎn)
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