愛(ài)華網(wǎng)???? 金融推手巧妙盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)
贏周刊：金融與地產(chǎn)是如何結(jié)合的？ 梁翔：去年底，我們?cè)趶V州越秀做了一個(gè)很成功的融資（項(xiàng)目）。這個(gè)融資（項(xiàng)目）很有啟發(fā)，解決了商業(yè)地產(chǎn)鏈條里長(zhǎng)線(xiàn)回報(bào)、回籠資金、在培育期里面如何體現(xiàn)物業(yè)最終的潛在價(jià)值等很多問(wèn)題。后來(lái)（這個(gè)項(xiàng)目）在資本市場(chǎng)的效果也非常好。 越秀地產(chǎn)將珠江新城西塔物業(yè)組群注入越秀房地產(chǎn)信托。珠江新城（這個(gè)項(xiàng)目）投資大概用了80億元，回收期起碼是10年到20年，這對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都是很大的包袱，因?yàn)橥度牒彤a(chǎn)出比例很不符合。越秀（地產(chǎn)）就把這個(gè)物業(yè)作了一個(gè)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果是150多億元。就用這個(gè)價(jià)格打了一個(gè)小小的折扣，即138億元，注入越秀房地產(chǎn)信托里面，這樣越秀地產(chǎn)一下子就把40多億元開(kāi)發(fā)貸甩給房地產(chǎn)信托，還回收了好幾十億現(xiàn)金，同時(shí)還免費(fèi)持有這個(gè)物業(yè)一半的產(chǎn)權(quán)。在這個(gè)物業(yè)還沒(méi)有完全開(kāi)業(yè)、還沒(méi)有完全成熟的情況下，基本上就已完成了資金回籠了，負(fù)債包袱也甩了出去。 贏周刊：天底下有這么好的免費(fèi)午餐？ 梁翔：其實(shí)是沒(méi)有的。房地產(chǎn)信托是一個(gè)高度受監(jiān)管的工具，面對(duì)的客戶(hù)是一些不追求高增長(zhǎng)、但追求穩(wěn)定回報(bào)的群體，比如退休基金、保險(xiǎn)基金等。他們之所以愿意接受這么高估值的資產(chǎn)，是因?yàn)橄愀圩C監(jiān)會(huì)監(jiān)管下的房地產(chǎn)信托的所有收入是一定要分配給股東的，也就是說(shuō)投資這個(gè)信托的人一定能拿到這個(gè)物業(yè)的租金。只要相信這個(gè)物業(yè)有潛力，能吸引到租戶(hù)，同時(shí)相信管理團(tuán)隊(duì)能做到這樣的事情，就可以了。他們當(dāng)時(shí)要求的是7％左右的回報(bào)。10多年回報(bào)期，他們不介意。 另外還有一些技巧。物業(yè)還沒(méi)有開(kāi)業(yè)，租金還沒(méi)收到很足，理論上是做不到7個(gè)點(diǎn)回報(bào)。我們?cè)趺醋屚顿Y者接受這個(gè)狀態(tài)呢？150多億其實(shí)反映了未來(lái)三到五年后所有樓面都租出去，而且租金水平穩(wěn)定，才能達(dá)到7個(gè)點(diǎn)，目前最多是4個(gè)點(diǎn)左右。我們是通過(guò)100多億作價(jià)里面，大股東承諾給一個(gè)補(bǔ)貼，就是在地產(chǎn)還沒(méi)有成熟之前的這三五年里面，大股東把不足的地方補(bǔ)貼到7個(gè)點(diǎn)。這樣投資者也愿意（接受），就可以用很快的速度幫助開(kāi)發(fā)商回籠資金，還可以享受持有的剩余部分的物業(yè)的上漲空間。這對(duì)賣(mài)方和投資者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)雙贏的局面。 贏周刊：有沒(méi)有特別適合房地產(chǎn)的金融工具？ 詹曉鋒：私募股權(quán)基金是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下和今后最重要的金融工具，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金更是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的推動(dòng)力，讓資本從拿地開(kāi)始，進(jìn)行有效的運(yùn)作和管理，用股權(quán)投資方式共同分享長(zhǎng)期投資帶來(lái)的收益。從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和金融真正的融合。當(dāng)下地產(chǎn)基金規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)大，成為破解當(dāng)前金融困局下最佳的金融模式。預(yù)計(jì)2013年地產(chǎn)基金會(huì)翻一倍，這將推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)行業(yè)，同時(shí)，在做強(qiáng)做大時(shí)也對(duì)地產(chǎn)行業(yè)、私募股權(quán)基金的行業(yè)自律、監(jiān)管要貢獻(xiàn)力量，從而確保行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。 地產(chǎn)商玩轉(zhuǎn)金融 贏周刊：地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)如何借力金融？ 劉澤軍：不同項(xiàng)目在不同階段，地產(chǎn)融資的需求都不一樣。我們自己的資源能支撐到我們?cè)诓煌A段量身定制一些更好的產(chǎn)品。我們新近在江西新余拿地1平方公里，建筑面積是100萬(wàn)平方米，項(xiàng)目定位之前，我們就已把金融創(chuàng)新融進(jìn)去了。自己持有60％，跟政府簽約可以賣(mài)40％，100萬(wàn)平方米賣(mài)40％，這樣的資金設(shè)計(jì)（機(jī)制）就已經(jīng)有錢(qián)向后面100萬(wàn)方輸出了?，F(xiàn)在，我們又在湖南永州拿了1平方公里，接著在湖南另一個(gè)城市又拿了3平方公里，為什么這個(gè)產(chǎn)品可以快速做？第一，我們團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)能力非常滿(mǎn)意。第二，這個(gè)項(xiàng)目我剛開(kāi)始以投資人身份進(jìn)去，后面看到融資好像好玩一點(diǎn)，所以我現(xiàn)在把精力專(zhuān)門(mén)放在基金，在前海剛注冊(cè)了一個(gè)地產(chǎn)基金。 贏周刊：商業(yè)地產(chǎn)融資要注意哪些問(wèn)題？ 全亮：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資必須考慮兩個(gè)問(wèn)題——這些資金怎么獲得、怎么償還。取得“四證”后，可以獲得銀行貸款、信用支持，同時(shí)得到承建商墊資。自有資金不足可采用股權(quán)合作開(kāi)發(fā)，還可與一些大型零售商戰(zhàn)略合作。經(jīng)營(yíng)階段融資，有幾種方式。第一種是杠桿租賃，（它）是融資中的特殊方式，涉及三方主體，出資人30％資產(chǎn)作為擔(dān)保，借入市值的70％，同時(shí)出租人通過(guò)向承租人收取租金來(lái)償還債務(wù)。這種方式速度比較快，限制少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，稅務(wù)輕，但資金成本比較高，假如不能按期償還，這些資產(chǎn)就歸借款人所有了。第二種是房地產(chǎn)信托投資基金。一定規(guī)模且收益良好的商業(yè)物業(yè)可通過(guò)這種方式融資，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)信托投資基金到境外上市。第三種是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券。具備一定規(guī)模且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)可通過(guò)這種方式融資，主要針對(duì)銀行間市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)投資者。第四種是產(chǎn)權(quán)式商鋪。產(chǎn)權(quán)式商鋪已逐漸變成融資性金融產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商之所以這么做，只是為了融資需要，把銷(xiāo)售回籠資金償還銀行開(kāi)發(fā)貸。第五種是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。把銀行短期開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款成為可能。同時(shí)，質(zhì)地不錯(cuò)商業(yè)物業(yè)可整體出售給國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者，比如新加坡凱德置地、美國(guó)摩根士丹利。 贏周刊:有沒(méi)有產(chǎn)生跟金融十分合拍的地產(chǎn)商？ 商紹軼：萬(wàn)達(dá)相對(duì)來(lái)講還是走在比較前列，經(jīng)過(guò)努力和探索，不斷推出萬(wàn)達(dá)1.0、2.0、3.0甚至4.0這樣的產(chǎn)品。這個(gè)基本問(wèn)題是為了解決資金的問(wèn)題，到3.0產(chǎn)品出來(lái)后，每個(gè)項(xiàng)目就可以單獨(dú)打平。通過(guò)建立綜合體方式銷(xiāo)售住宅或商鋪的資產(chǎn)來(lái)供給項(xiàng)目現(xiàn)金流，使持有成本降低。但這種情況對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果有散售的物業(yè)出現(xiàn)，會(huì)給后期管理帶來(lái)難題。 商業(yè)地產(chǎn)融資遇福音 贏周刊：商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道有哪些？ 商紹軼：目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，資金大概分幾類(lèi)，一類(lèi)是來(lái)自銀行的資金，銀行貸款。一定要拿到“四證”后才會(huì)給予具有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款。另一類(lèi)資金是信托的錢(qián)，在拿地前可以取得。開(kāi)發(fā)商通過(guò)跟信托的資金，拿去買(mǎi)地。再有一部分就是近年來(lái)興起的私募股權(quán)。 商業(yè)地產(chǎn)由于本身周期特點(diǎn)，基金的存續(xù)期基本上比較短，最長(zhǎng)也就是四年時(shí)間，但做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)整體的時(shí)間會(huì)持續(xù)至少五年，到開(kāi)業(yè)或收益穩(wěn)定的時(shí)候可能是六年到七年。因此商業(yè)地產(chǎn)資金的問(wèn)題是最困擾開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。 商業(yè)地產(chǎn)和住宅不同，相對(duì)來(lái)講，操作難度比較高，周期長(zhǎng)，而且從經(jīng)營(yíng)角度而言，回報(bào)率比較低。商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)出前，開(kāi)發(fā)商要占用大量資金，過(guò)程中要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)基金來(lái)講，是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是大學(xué)。 在國(guó)內(nèi)的資金渠道，信托產(chǎn)品也好、私募股權(quán)基金也好，目前都是散戶(hù)時(shí)代。比如發(fā)行信托產(chǎn)品，最強(qiáng)的能力是發(fā)集合信托，賣(mài)給私人客戶(hù)。股權(quán)基金也是通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)行，目前中國(guó)資本市場(chǎng)尚缺機(jī)構(gòu)的時(shí)代。就像摩根士丹利基金或其他所有境外股權(quán)類(lèi)基金，本身都是機(jī)構(gòu)投資人作為L(zhǎng)P，機(jī)構(gòu)投資人首先是非常成熟，另外是大宗資金規(guī)模，包括養(yǎng)老金、地產(chǎn)、大量企業(yè)的年金，這是國(guó)外基金不同于中國(guó)的地方，也是中國(guó)市場(chǎng)不成熟的地方。比如發(fā)行每一個(gè)產(chǎn)品，都要對(duì)投資人充分教育；因?yàn)橐坏┌l(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)群體效應(yīng)。即便我們做了很高的資本金來(lái)預(yù)備未來(lái)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的情況，但從政治（因素）來(lái)講，只要發(fā)生這樣的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)就會(huì)對(duì)我們進(jìn)行批評(píng)教育甚至停業(yè)整頓，根本原因就是從業(yè)機(jī)構(gòu)的尚缺。 贏周刊：商業(yè)地產(chǎn)融資有何新契機(jī)？ 商紹軼：好消息是去年12月12日以后，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一系列文件，關(guān)于保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃、投資基礎(chǔ)設(shè)施、投資金融產(chǎn)品及投資海外等一系列政策規(guī)定，因此這部分機(jī)構(gòu)已經(jīng)敞開(kāi)了大門(mén)。在這種條件下，與保險(xiǎn)資金直接匹配的產(chǎn)品，或者我們商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)直接匹配保險(xiǎn)資金，2012年底保險(xiǎn)資金總量7.35億，可能投資的是6.95億，去年來(lái)講整個(gè)平均收益只有3.39，主要原因是它的資金投向都投在了很低的債權(quán)或銀行貸款，由于去年股市整體表現(xiàn)拉低了整個(gè)投資收益率，給整個(gè)行業(yè)勢(shì)必造成沖擊；而不動(dòng)產(chǎn)的投資，整個(gè)行業(yè)只占到0.59％，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)比較應(yīng)該是一個(gè)非常低的水平。不動(dòng)產(chǎn)最適合匹配的就是保險(xiǎn)資金。從整個(gè)操作模式來(lái)看，除了住宅，可以直接投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。而且去年政策開(kāi)放后，也允許險(xiǎn)資以股權(quán)形式進(jìn)去，以股東貸款這樣的結(jié)構(gòu)來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)很大福音，因?yàn)樗鄬?duì)喜歡做五年以上的（項(xiàng)目），而且拿地的習(xí)慣也有利于回報(bào)率的需要。險(xiǎn)資定期要向投資人分紅，等到商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定收益，比如收益達(dá)到6％、7％這樣的水平就足夠滿(mǎn)足產(chǎn)品了。另外，它可以以信托產(chǎn)品形式（來(lái)發(fā)展），我們把險(xiǎn)資產(chǎn)品做成金融產(chǎn)品，比如開(kāi)發(fā)商有這樣的商業(yè)地產(chǎn)投資需求，我們做成資管債權(quán)計(jì)劃、信托計(jì)劃、券商資產(chǎn)管理計(jì)劃、基金專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，由保險(xiǎn)公司認(rèn)購(gòu)，這也是險(xiǎn)資的方向。
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