愛華網(wǎng)???? 2013年第三季度，前海利好因素和商事主體注冊(cè)改革刺激深圳甲級(jí)辦公樓的需求加速上升，新增供應(yīng)的高預(yù)租率和現(xiàn)有項(xiàng)目的良好租賃表現(xiàn)使空置率下降，整體租金領(lǐng)跑全國(guó)一線城市，資本市場(chǎng)銷售量繼續(xù)上升，資本值上揚(yáng)。年內(nèi)租賃市場(chǎng)基本面向好，需求繼續(xù)攀升，整體空置率穩(wěn)定，資本市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗指出：“前海利好因素作為市場(chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)期中長(zhǎng)期內(nèi)，將加大金融業(yè)及其他第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們相信這將吸引更多大型企業(yè)擴(kuò)張并支撐辦公樓需求穩(wěn)定增長(zhǎng)?！?p> 另外，由于深圳本地零售商表現(xiàn)活躍，地段優(yōu)越的購物中心供不應(yīng)求，全年凈吸納量預(yù)計(jì)創(chuàng)新高。 甲級(jí)辦公樓需求加速上升 前海優(yōu)惠政策和商事主體注冊(cè)改革刺激需求加速上升。自今年二季度商事主體注冊(cè)流程的簡(jiǎn)化和門檻的降低刺激了企業(yè)注冊(cè)的熱情后，本季度這股熱潮持續(xù)，新注冊(cè)企業(yè)數(shù)增加，中小型企業(yè)大量增加，一定程度上增強(qiáng)了辦公樓市場(chǎng)氛圍。另外，前海地區(qū)在推動(dòng)金融改革方面及企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策刺激下，大型金融類企業(yè)在前海注冊(cè)成立公司的氣氛日益濃厚。而鑒于現(xiàn)階段這個(gè)新區(qū)并無辦公樓項(xiàng)目，相關(guān)政策允許成功在前海注冊(cè)的公司五年內(nèi)在深圳其他區(qū)域辦公，大大支持了福田和羅湖等區(qū)的租賃市場(chǎng)。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅表示：“三季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃問詢和需求相對(duì)二季度有所增加，租賃成交以大型內(nèi)資金融企業(yè)和外資IT公司居多。” 新增供應(yīng)的高預(yù)租率和現(xiàn)有項(xiàng)目的良好租賃表現(xiàn)使空置率下降。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，三季度深圳市甲級(jí)辦公樓總存量達(dá)到297萬平方米，整體空置率從二季度的13.5％下降至12.4％，三季度凈吸納量達(dá)到約10萬平方米。 政策性利好因素推動(dòng)辦公樓需求，整體租金領(lǐng)跑全國(guó)一線城市。深圳甲級(jí)辦公樓在租賃表現(xiàn)持續(xù)向好的支持下，業(yè)主繼續(xù)上調(diào)租金。另外，由于近兩年來位于中心區(qū)的新甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目租金要價(jià)較高，租戶更愿意將目標(biāo)放在中心區(qū)其他現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 辦公樓租賃最活躍的福田區(qū)在本季度錄得平均租金環(huán)比增長(zhǎng)約2.5％，帶動(dòng)全市甲級(jí)辦公樓平均租金在三季度環(huán)比上升2.3％ ，至三季度末平均凈租金錄得每月每平方米180元（基于總建筑面積）。 仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租金單第三季度的環(huán)比漲幅已超過其他一線城市年初至今的總增幅?？梢?，即使在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩因素影響下，國(guó)內(nèi)主要城市辦公樓需求下降，前海的政策性利好因素持續(xù)刺激辦公樓需求，帶動(dòng)深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)前三季租金出現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)。 穩(wěn)定上升的租金使投資者對(duì)辦公樓物業(yè)投資價(jià)值看好，中小面積單位的投資購買需求亦旺盛，使業(yè)主紛紛提高售價(jià)。三季度甲級(jí)辦公樓資本值繼一季度環(huán)比回升2.7％后，繼續(xù)環(huán)比攀升2.9％，約至每平方米46200元（基于總建筑面積）。 展望未來，深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，跨國(guó)企業(yè)在租賃活躍度持續(xù)降低，租賃市場(chǎng)主要依賴國(guó)內(nèi)大型企業(yè)支撐。但是，金融及相關(guān)服務(wù)行業(yè)前景看好，前海利好因素作為市場(chǎng)主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)期中長(zhǎng)期內(nèi)將繼續(xù)推高需求增長(zhǎng)辦公樓，這將繼續(xù)帶動(dòng)甲級(jí)辦公樓凈吸納量增加。再加上前三季的凈吸納量大為改善，預(yù)計(jì)今年全年將逾40萬平方米，為歷年之最。 仲量聯(lián)行指出，2013年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將有46萬新增供應(yīng)竣工，其中約60％面積由業(yè)主自用，全年總存量將達(dá)到300萬平方米，新落成項(xiàng)目主要集中在福田區(qū)。盡管2013年新增供應(yīng)將整體空置率推高，但由于企業(yè)購買新落成項(xiàng)目自用的需求增加，且其他租賃項(xiàng)目的預(yù)租率提高，年末空置率保持平穩(wěn)。2013年全市甲級(jí)辦公樓的租金增幅超過2012年。位于中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將繼續(xù)受到青睞，全市平均租金將持續(xù)上漲。 夏春毅預(yù)測(cè)，穩(wěn)定上漲的租金和不斷上升的投資需求將帶動(dòng)甲級(jí)辦公樓的資本值繼續(xù)上升。由于未來供應(yīng)中可售項(xiàng)目數(shù)量稀少，中短期內(nèi)二手業(yè)主將繼續(xù)提高報(bào)價(jià)。另外，三季度前海首三批地的地價(jià)創(chuàng)新高，預(yù)期未來該區(qū)新建的分拆業(yè)權(quán)辦公樓項(xiàng)目估計(jì)將促進(jìn)全市辦公樓投資氛圍，進(jìn)一步推高售價(jià)。 零售地產(chǎn)凈吸納量將創(chuàng)新高 社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐漸復(fù)蘇，三季度深圳本地零售商表現(xiàn)活躍。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松表示：“相比于大部分國(guó)際零售商調(diào)整國(guó)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)布局而放緩擴(kuò)張步伐，本地的中檔連鎖服飾品牌及餐飲零售商在本季度則維持相對(duì)積極的擴(kuò)張趨勢(shì)?！?p> 受益于近兩年開業(yè)的優(yōu)質(zhì)購物中心租賃需求的穩(wěn)定增加以及本地中端時(shí)尚品牌的積極擴(kuò)張，全市空置率由上季度的7.4％降到6.3％。但是，整體租賃情況相對(duì)平穩(wěn)，連續(xù)兩季度全市凈吸納量仍處近兩年低位，約為25000平方米。 由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景依然未見明朗，零售商仍在衡量發(fā)展策略，特別是一些過往一兩年來布點(diǎn)過快的零售商，將會(huì)側(cè)重單店盈利，未來對(duì)開設(shè)新店鋪將保持謹(jǐn)慎。但是，非中心區(qū)域的商場(chǎng)由于可輻射到居住在關(guān)外的本地人群，對(duì)國(guó)內(nèi)外中檔零售商有較大的吸引力，成為新設(shè)點(diǎn)的選擇之一，這部分需求將支撐整體商鋪市場(chǎng)的租賃活動(dòng)。整體來說，四季度將全面開業(yè)的新供應(yīng)預(yù)租率理想，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)全年凈吸納量上升至約40萬平方米，為歷年之最。 今年全年新增供應(yīng)共約51萬平方米，預(yù)計(jì)將使全市空置率面臨上升壓力。但由于即將開業(yè)的項(xiàng)目預(yù)租率較高，將不會(huì)大幅推升空置率，年末約達(dá)8％-10％。由于經(jīng)濟(jì)仍處上行通道，加上深圳居民消費(fèi)能力較高，國(guó)際及國(guó)內(nèi)品牌對(duì)占領(lǐng)深圳市場(chǎng)份額依然保持興趣，支撐租金的平穩(wěn)增長(zhǎng)。 林世松預(yù)計(jì)，未來商戶對(duì)中心區(qū)有限的空置面積競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，核心區(qū)域如羅湖和南山區(qū)一些人流量高的項(xiàng)目將受到零售商的青睞，其租金將繼續(xù)上揚(yáng)?！半S著住宅市場(chǎng)投資氛圍的降低和限制的增多，投資者考慮轉(zhuǎn)移投資方向。由于商業(yè)物業(yè)租金呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，投資者逐漸偏好投資回報(bào)率更高的商業(yè)物業(yè)。” 工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 保稅物流園需求較上季疲軟，租金升幅大幅放緩。雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但鑒于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍處于緩慢攀升階段而拖累國(guó)內(nèi)出口，今年7月到8月全市出口總額同比增長(zhǎng)1.8％，這一增幅與今年二季度的出口同比增幅6.0％相比大幅收窄，導(dǎo)致整體保稅物流園的需求和租金均出現(xiàn)疲軟。 另外，為了應(yīng)對(duì)出口的傳統(tǒng)旺季的到來，出口型企業(yè)在二季度提前進(jìn)行擴(kuò)租，也導(dǎo)致三季度公司擴(kuò)張倉庫的需求減少。 三季度凈吸納量有所下降，租金整體增長(zhǎng)乏力。三季度保稅物流園租金錄得每平方米35.1元（基于建筑面積），環(huán)比微漲0.3％，遠(yuǎn)低于二季度的5.1％。三季度全市沒有新增供應(yīng)，全市保稅區(qū)物流園總存量為160萬平方米。本季度全市整體凈吸納量為3萬平方米，環(huán)比下降66.3％。全市整體空置率22.6％，環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。 雖然全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大趨勢(shì)不變，但出口增速疲弱將放緩保稅區(qū)物流園的租賃需求增長(zhǎng)。加上今年前三季保稅區(qū)物流園平均租金累計(jì)漲幅已達(dá)12.2％，漲勢(shì)在出口疲弱的情況下難以為繼。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部深圳地區(qū)董事陳劍鋒表示：“區(qū)位將是決定保稅區(qū)物流園表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。位置優(yōu)越的保稅物流園仍將供不應(yīng)求；隨著出口旺季的結(jié)束，非核心地段的保稅物流園將面臨較大空置壓力，預(yù)計(jì)這將拖低整體租金增長(zhǎng)。我們預(yù)期四季度的平均租金有機(jī)會(huì)面臨下行壓力?！?p>
電商和第三方物流支撐工業(yè)園需求 三季度處于良好地段的非保稅物流園呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，電商和第三方物流租賃需求上升。然而，三季度沒有新增供應(yīng)，再加上現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)供應(yīng)稀缺，制約了部分租賃需求，租賃市場(chǎng)整體較沉寂。三季度深圳全市非保稅物流園租金為每月每平方米31.6元，與上季度持平。 整體空置率為24.0％。2013年四季度非保稅物流園新供應(yīng)仍然缺乏，預(yù)計(jì)現(xiàn)有的非核心區(qū)域的空置面積將會(huì)逐漸得到消化。 陳劍鋒認(rèn)為，深圳的零售消費(fèi)增長(zhǎng)將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，特別是來自電商和大型零售商的需求將支撐租賃需求。
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