愛華網(wǎng)???? 盡管地圖顯示只有2公里的直線距離，從亦莊線地鐵萬源街站下車后，時代周報記者還是選擇打車前往東五環(huán)外著名的樓盤遠(yuǎn)洋天著，十分鐘后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的養(yǎng)老項目椿萱茂?凱健出現(xiàn)在時代周報記者眼前。 便利的地理位置、別墅區(qū)的環(huán)境、室內(nèi)所有家具都采用無尖角處理、無障礙衛(wèi)生間、應(yīng)急響應(yīng)系統(tǒng)……盡管硬件環(huán)境無可挑剔，但是時代周報記者卻發(fā)現(xiàn)，這里的入住率并不高，一半以上的房間都空閑著，6000多平方米的建筑多少顯得有些空曠。 “我們畢竟才開業(yè)不到兩個月，但我們總共只有89間房子，以后肯定會供不應(yīng)求的?！贝惠婷?凱健的工作人員解釋道。 對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明顯得更有信心，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的品牌主張是：共同成長，相伴一生，從事養(yǎng)老行業(yè)就是踐行‘相伴一生’的最好體現(xiàn)”，李明對時代周報記者表示。 然而，對于該項目的300萬元租金，讓一些老人望而卻步，“這樣的價格都可以在亦莊地區(qū)買個小三居了”，有老人這樣認(rèn)為。因而，對于想在上海、北京多點布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能否找到盈利模式至關(guān)重要。 類金融養(yǎng)老模式 2013年8月21日，中美合作的首家高端養(yǎng)老公寓椿萱茂?凱?。ㄒ嗲f）項目正式開業(yè)，并迎來首批入住長輩。椿萱茂?凱?。ㄒ嗲f）由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、投資商CPM、美國最大的養(yǎng)老運營商之一Emeritus合作開發(fā)運營。 其中，Emeritus有40年養(yǎng)老社區(qū)運營管理經(jīng)驗，在全美運營的養(yǎng)老社區(qū)超過518處，服務(wù)遍布45個州50000多位居民，其董事局主席Daniel?R?Baty被譽為養(yǎng)老領(lǐng)域的巴菲特。 “我看過十多家養(yǎng)老項目，這里是最滿意的，硬件條件就不說了，還按照一比一的比例配了醫(yī)護(hù)人員，24小時服務(wù)，很適合我母親這樣的半自理老人，飯菜也是根據(jù)老人的身體情況配置的，而不是統(tǒng)一的食堂”，已經(jīng)來看過兩次房的張先生告訴時代周報記者，但是他始終沒有下決心將母親送來。 讓張先生猶豫不決的最主要原因是一項被稱為應(yīng)急保證金的押金收取。 張先生表示，如果租住一個開間，每個月的費用將近1.5萬元，如果租住一個套間，每個月的費用是2萬多元，同時要繳納8萬元的押金，“這個費用即使在北京中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，也算是高價了，如果想打八折，就要繳納50萬元的押金，如果想打五折，就要繳納300萬元的押金，直到租約結(jié)束后退還”。 目前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)主要有兩種運營模式，一種為產(chǎn)權(quán)出售型，服務(wù)費和管理費較貴；另一種是租賃型，由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)，老人租住后，可以享受配套的醫(yī)療服務(wù)和各種養(yǎng)生休閑的培訓(xùn)服務(wù)等。 大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都選擇了銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)，比如萬科在房山的養(yǎng)老地產(chǎn)項目萬科幸福匯，再比如著名的養(yǎng)老地產(chǎn)太陽城項目，綠城集團(tuán)旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目綠城藍(lán)庭，也已向市場推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。 另一種就是租賃型，這種類型的養(yǎng)老項目大多會收取一定金額的押金，用于老人緊急就醫(yī)時使用，時代周報記者曾致電幾家著名的租賃型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)押金的金額一般在10萬元左右，也有押金數(shù)額較高的，但會在約定期限內(nèi)，比如三年后返還。 “我想選擇50萬元的押金，每月11000元租一個開間，但是我母親才60多歲，這意味著50萬的資金可能要在十年或更長的時間內(nèi)都無法動用，更別說保值升值，至于300萬那檔，我肯定不會考慮，都可以在亦莊地區(qū)買個小三居了。”張先生表示。 而椿萱茂?凱健的開發(fā)模式則明顯打上了類金融的影子，這或許和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東是中國人壽有關(guān)。9月底遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拋出定向增發(fā)計劃，中國人壽將以每股4.74港元的價格吸納遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.36億股權(quán)，注資將超30億港元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，中國人壽此番鞏固控股權(quán)，一方面看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力，另一方面此次定增資金也恰好可“輸血”其運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對時代周報記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的難點在于前期投資額度大，無障礙適老化設(shè)計需要投入更多的資金，同時醫(yī)療、保健運動、飲食、娛樂等配套設(shè)施建設(shè)需要耗費人力物力；投資回報周期在10-15年，對企業(yè)資本和綜合運營能力有較高的要求。 “這種類金融的養(yǎng)老模式，可以縮短投資回報期，并迅速復(fù)制擴(kuò)大，50萬元的押金也不是不能承受，關(guān)鍵是看能提供什么增值服務(wù)，是否物有所值?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示。 位于北京東城景泰橋南的北京康泰老年公寓，盡管緊挨京壇醫(yī)院，成熟社區(qū)圍繞，但是開業(yè)17個月后因入住率不足一成，已將旗下大部分物業(yè)出租給7天連鎖酒店，這家機(jī)構(gòu)也是收取50萬元保證金，每月可抵消床位費用。 盈利模式待解 養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一塊巨大的蛋糕。 截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，比上年增加891萬，占總?cè)丝诘?4.3%。預(yù)計到2013年底，老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平將達(dá)到14.8%。20年之內(nèi)，中國的老齡人口更將以每年增加1000萬的速度迅疾沖破4億大關(guān)。 另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。 住建部政策研究中心原副主任王玨林對時代周報記者表示，國內(nèi)人口老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，政府在稅收、用地、財政補(bǔ)貼等方面的支持力度不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展前景。 中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌此前接受時代周報記者專訪的時候也指出，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，住宅市場受到嚴(yán)厲政策調(diào)控，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金發(fā)展期。 養(yǎng)老地產(chǎn)的建構(gòu)方式和運營模式，將會深刻影響到未來中國養(yǎng)老保險和福利機(jī)制的運行，甚至影響到未來中國城市功能運轉(zhuǎn)和人們的生活方式。
但是至今為止，養(yǎng)老地產(chǎn)始終沒有一個明確的盈利模式。大多數(shù)打著“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項目都還沒有脫離簡單的普通住宅地產(chǎn)銷售的內(nèi)核，即使是房地產(chǎn)界大佬萬科也是如此，時代周報記者曾走訪過萬科幸福匯項目，一方面養(yǎng)老配套陷入跟不上，一方面位于房山竇店的萬科幸福匯的售價只有13500元/平方米左右，而房山長陽等地的房價已經(jīng)逼近每平方米3萬元，很多年輕的剛需一族選擇更遠(yuǎn)的萬科幸福匯。 北京太陽城集團(tuán)董事長朱鳳泊在接受記者采訪時也表示：“經(jīng)過10年的艱苦經(jīng)營，太陽城依靠對管理模式的探索，才逐步走出虧損開始盈利。” 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年半年報顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年實現(xiàn)協(xié)議銷售額約178億元，毛利為人民幣21.87億，毛利率為24%，比去年同期下降6個百分點，而凈利率只有9.9%，遠(yuǎn)低于A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%。 養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期長，遠(yuǎn)洋在凈利潤如此之低的情況下堅持養(yǎng)老地產(chǎn)，其盈利情況和現(xiàn)金流都將遭到考驗。 對此，李明對時代周報記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要盈利，“賠本買賣是做不成的，沒有持續(xù)性，對盈利不負(fù)責(zé)任，就是對客戶不負(fù)責(zé)任，對社會不負(fù)責(zé)任”。不過李明也坦言，現(xiàn)在還是摸著石頭過河的階段。 李明表示：遠(yuǎn)洋希望將真正的養(yǎng)老服務(wù)能力作為做核心的戰(zhàn)略定位，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，除了地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)投資之外，他們更希望將自己定義為投資運營商?！氨本┩┑倪h(yuǎn)洋萬和城內(nèi)，我們會再做一個養(yǎng)老項目，預(yù)計明年底完工，未來在3-5年內(nèi)，完成北京、上海等全國一線城市的多點布局，并形成與集團(tuán)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融平行的全新業(yè)務(wù)增長極?！?p> 扈志亮表示，椿萱茂這種模式與其他模式的區(qū)別在于不僅僅是引入投資、品牌、咨詢，更引入國際運營管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前缺乏經(jīng)驗、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失的情況下，這一舉措有一定的亮點，但是能否從實際滿足入住者需求、凸顯企業(yè)的文化和競爭力，還要看企業(yè)資源整合、團(tuán)隊協(xié)作的能力。
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