愛華網(wǎng)???? 連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負 邁入第20個發(fā)展年頭后，上海本土老牌房企上海景瑞地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“景瑞地產(chǎn)”）奔赴香港，希望能搭上這一趟通往資本市場的快速列車，為七年上市路畫上句號。 10月21日，景瑞地產(chǎn)宣布公開招股（名稱“景瑞控股”，新上市編號01862），擬集資13億－17億港元，10月31日上市。景瑞地產(chǎn)總裁助理許朝輝日前在接受時代周報記者采訪時稱：“公司正在發(fā)股期間，對于認籌及定價等細節(jié)，還不便透露?！?p> 上市結(jié)果如何尚不可知，但不容忽視的是，經(jīng)過這幾年的戰(zhàn)略變軌陣痛，景瑞地產(chǎn)擴張和增長速度緩慢，50強排名中已很難看到它的身影。就連與曾被稱為“小景瑞”的旭輝集團股份有限公司（以下簡稱“旭輝集團”）相比，景瑞地產(chǎn)也處于落后態(tài)勢，如旭輝集團今年上半年銷售額已達71.5億元，已是同期景瑞12.3億元銷售額的5.8倍。 同樣，為沖刺上市，景瑞地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)也并不好看：兩年多達13次信托融資，其中今年中公司未償還的信托融資額已占借款總額近五成；公司凈資產(chǎn)負債率自2010年的86.6%一路飆升，并在今年6月底達到最高值，為172.9%；2010－2012年，公司連續(xù)三年經(jīng)營現(xiàn)金凈額為負數(shù)。 景瑞地產(chǎn)首席財務(wù)官談銘恒并不認可外界對其公司高負債的質(zhì)疑，稱公司目前負債水平符合經(jīng)營現(xiàn)狀，屬合理水平。而對于公司今年銷售目標的完成情況，未來如何提振業(yè)績，以及如何進行財務(wù)治理等具體運營思路，許朝輝對時代周報記者表示，在此時間點還不方便接受采訪。 7年上市路一波三折 在景瑞地產(chǎn)此次公開發(fā)售的3.13億股股票中，九成為國際配售，在香港公開發(fā)售部分占一成，設(shè)有回撥機制及超額配股權(quán)。公司已落實亞洲私募基金RRJCapital為基礎(chǔ)投資者，認購5000萬美元（約3.9億港元）股份，將占集資額最少約23%。時代周報記者從香港某投行獲得的消息顯示，景瑞地產(chǎn)已于10月24日中午截止公開發(fā)售，其初步已錄得超額認購，招股價介乎4.2-5.48港元。 招股書顯示，景瑞地產(chǎn)在國內(nèi)13個城市擁有27個項目，其中23個位于長三角一帶。截至今年8月31日，公司的土地儲備建筑面積約為460萬平方米。今年上半年，景瑞地產(chǎn)銷售收入為12億元人民幣，去年全年為40億元人民幣。
“景瑞地產(chǎn)現(xiàn)有項目多分布在三、四線城市，盈利能力低于一線城市項目，卻承擔更高風險，香港資本市場對這類型區(qū)域市場的態(tài)度還不算很樂觀。” 盛富資本國際公司總裁黃立沖對時代周報記者分析稱，今年以來，中小型內(nèi)地房企中，已有金輪天地、五洲國際以及當代置業(yè)等3家成功赴港上市，但三家房企無一融資量突破15億港元，同時當代置業(yè)以及五洲國際認購率不盡如人意，分別僅為12%和57%。以景瑞地產(chǎn)最高募資額17億港元來看，依舊不算多。 而在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，如今城鎮(zhèn)化可謂房企新一輪戰(zhàn)略發(fā)展機會，如能突破上市瓶頸，打通海外融資平臺，不少房企寧愿降低發(fā)行價格，也要“流血上市”。 事實上，對于發(fā)展規(guī)模并不算大的景瑞地產(chǎn)而言，上市已經(jīng)是個多年的話題。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2006年圣誕節(jié)前夕，景瑞地產(chǎn)就對外喊口號稱，公司已在全國儲備土地5000畝，擬在2008年完成海外上市。不過出海上市的這場沖刺，以完敗告終。 2009年起，景瑞地產(chǎn)放棄海外上市，轉(zhuǎn)投A股IPO。不過這次A股IPO之行，尚未經(jīng)歷過會便遭遇到新股發(fā)行冷凍。2011年10月中信證券撤回了景瑞地產(chǎn)的A股IPO申請，并解釋稱受累于國家宏觀調(diào)控的緊縮政策，公司IPO申請撤回率居高不下。如本次景瑞地產(chǎn)上市成行，按計劃，公司將把所募集資金的90%用在南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購新項目或開發(fā)用地。 “對于景瑞來說，上市就是要獲得資本市場的支持，重新回歸一二線城市并再次獲得進入主流經(jīng)濟圈的發(fā)展機會?！?克而瑞研究副總經(jīng)理林波對時代周報記者介紹稱，從募資未來投資方向看，景瑞地產(chǎn)現(xiàn)已不提“進軍長三角三線城市”，轉(zhuǎn)為變成要覆蓋長三角核心城市。 棄守大本營轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線中掉隊 時光機器拉回到上世紀90年代，景瑞地產(chǎn)曾在上海開發(fā)了上?；▓@城、徐匯新城、嘉城等經(jīng)典項目，并逐漸積累了名氣。不過在2010年那波宏觀調(diào)控來臨前，公司選擇出走上海，并殺入長三角周邊，大力拓展太倉、泰州等城市市場，瞄準當?shù)貏傂杩蛻?。在房企隊伍里，景瑞地產(chǎn)是少數(shù)完全放棄大本營而選擇開拓三線城市的異類。但是，難題很快接踵而至。 “在常州、泰州、南通等地，景瑞地產(chǎn)在售的項目均只有一兩個。這樣分散操作很難做到深耕，區(qū)域標桿地位其實也很難樹立起來，”滬上一位房企營銷總監(jiān)并不看好景瑞地產(chǎn)的三線城市布點模式，他說，隨著眾多大開發(fā)商紛紛進入長三角三線城市，以景瑞地產(chǎn)的資金實力、品牌影響力很難與財大氣粗的大鱷比拼，只有采取降價策略，如2011年9月，景瑞在太倉的住宅項目“景瑞榮御藍灣”，成為當時全國首批因降價被砸的樓盤。 銷售業(yè)績孱弱之態(tài)也隨之明顯。在克而瑞近日發(fā)布的前三季度城市房地產(chǎn)TOP10榜單中，在長三角南通、蘇州、南京、寧波等城市的銷售排名中，均找不到景瑞地產(chǎn)的身影。 “景瑞地產(chǎn)這幾年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，在節(jié)奏上或者在投資方向和城市選擇上，出了一點偏差。這兩年，尤其是去年到現(xiàn)在，一二線樓市的表現(xiàn)明顯要比三四線城市強，這也讓這家很有潛力的地產(chǎn)公司無形中喪失了不少機會?！绷植ǚQ，景瑞地產(chǎn)這幾年增長速度并不快，跟幾年前規(guī)模差不多的房企相比已經(jīng)落后。事實上，僅與曾被稱為“小景瑞”的旭輝相比，后者今年上半年銷售額已達71.5億元，是同期景瑞12.3億元業(yè)績水平的5.8倍。 “在上海、天津等地，景瑞項目賣得也都比較慢，比如上海美蘭湖領(lǐng)域，一個體量不大的盤賣了三年，同期顧村的樓盤體量更大的一年就清盤了?！本叭鸬禺a(chǎn)已離職員工亦對時代周報記者稱，公司項目運營效率低，跟戰(zhàn)略定位有關(guān)，其中樓盤分散也導致公司大部分營銷能力跟不上，公司2007年至今，差不多每年換一個營銷總監(jiān)。 這場轉(zhuǎn)型的豪賭，讓景瑞地產(chǎn)從上海本土地產(chǎn)龍頭的云端跌落。景瑞地產(chǎn)也意識到這個問題。從2012年下半年開始，公司開始進軍寧波、杭州、南京等長三角二線城市，甚至想重回上海。不過，在上海、杭州等地地價飆升的如今，它的回歸之路注定不平坦。 以上海為例，景瑞去年開始在上海參加了6次以上土地競拍，關(guān)注過嘉定新城等重點區(qū)域的住宅地塊，希望拿地回歸，但至今未能如愿從土拍市場拿地，而是通過上海鳳翔股權(quán)來間接獲得上海青浦一幅地塊。 連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負 面對史上最嚴厲調(diào)控，多次對接資本市場未果且沒有規(guī)模優(yōu)勢的景瑞地產(chǎn)不得不大舉融資為項目的發(fā)展鋪路，其中高成本的信托已逐漸發(fā)展為景瑞地產(chǎn)頗為依賴的輸血渠道。在過去的2010年-2012年間，景瑞地產(chǎn)透過信托融資安排所籌得的借款分別為6.1億元、7.49億元、11.4億元，呈逐年攀升之勢。截至2013年6月底，景瑞地產(chǎn)通過信托融資籌得的資金達到22.34億元，占到同期借款總額46.65億元的47.9%。 招股書內(nèi)容顯示，景瑞地產(chǎn)與8家信托公司有合作往來，截至今年8月底，公司共有13筆信托融資計劃未償還，當中融資成本最高的，是與陸家嘴國際信托的一筆，融資1.5億元，年利息高達18%。 信托融資的成本明顯高于同期銀行貸款。一組數(shù)據(jù)顯示，2010年至2013年中，景瑞地產(chǎn)通過銀行的借貸利率分別為6.04%、6.96%、7.03%、7.51%，而對應(yīng)的信托融資利率已分別為15.26%、15.16%、16.60%、14.98%。 對于為何選擇如此高成本的融資方式，有景瑞地產(chǎn)內(nèi)部人士認為：“雖然成本較高，但相比銀行借款，信托融資通常在可動用性、審批時間表及償還要求方面更具可靈活性，對于公司部分項目開發(fā)而言，能夠有效地替代資金來源，尤其是在2010年及2011年銀行信貸環(huán)境收緊期間?！?p> 有不愿具名的分析人士對時代周報記者稱，對于中小房企來說，高額的融資費用會吞噬公司相當一塊利潤，而這塊成本逐年攤銷的同時，對利潤和毛利率的吞噬是長期的，或可導致這幾年甚至未來幾年，景瑞地產(chǎn)的盈利能力都難以提升?，F(xiàn)實亦然。時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在2010-2013年6月底的三年半時間里，景瑞地產(chǎn)總資產(chǎn)從92.93億元壯大至128.14億元，資產(chǎn)規(guī)模擴張了僅約1.4倍。對應(yīng)的營業(yè)收入從2010年底25.3億元增長到去年底的40.6億元，僅增長1.6倍，而凈利潤也僅相應(yīng)從3.37億元到3.41億元，只增長1.01倍。 而自2010年起，景瑞地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流連續(xù)三年為負，分別約為4.5億元、3.5億元和3.2億元的負現(xiàn)金流，直到今年中，這一數(shù)字扭虧為正為1.4億元。而公司還一度依靠利率高達16%的3000萬小額信貸款來做資金周轉(zhuǎn)，也可見其對資金的渴求之烈。 日前有媒體援引分析稱，“景瑞地產(chǎn)今年頻繁通過信托融資擴張，為的就是上市，因為土地儲備的量關(guān)系到公司的最終估值，如今到了IPO埋單的關(guān)鍵時刻?！?p>
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/26344.html
