愛華網(wǎng)???? 去年11月，恒大主席許家印說“未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重”。話音未落，各家媒體紛紛報道，地產(chǎn)評論興奮異常，可謂一石激起千層浪。多數(shù)觀點及大致說法是：一二線城市市場穩(wěn)定，三四線城市泡沫嚴重。受《南方都市報》之邀，當時寫了《城市市場不宜一刀切》的文章?；蛟S是人輕言微，這篇文章影響并不大。 今年，房市似乎正在驗證著去年的多數(shù)觀點：一線城市地王頻現(xiàn)，房價飆升，限價政策土崩瓦解，部分三四線城市則價量萎靡，空置嚴重，鬼城連連。 人很容易混淆現(xiàn)實與趨勢、中觀與微觀。前幾日，有媒體報道說，王石在拋出泡沫論、社會危機論的同時，萬科卻瘋狂掠地，今年前9月拿地金額就超過了760多億元，其中包括幾塊地王。有網(wǎng)友評論說，這是王石在耍陰謀。在微博上，我說這誤解了王石的意思——王石說的整個房市，而萬科拿地只是微觀層面的企業(yè)經(jīng)營行為。
混淆現(xiàn)實與趨勢，比混淆中觀與微觀更可怕。之所以今年一線城市和多數(shù)二線城市的市場火爆，主因是房企投資額和推貨量增速過快所致，加上破解限價、限購政策的招數(shù)越來越多，從而變現(xiàn)為成交量和價格同比增長很快。但我們也應(yīng)，而且更應(yīng)注意到的是，見諸媒體的所謂徹夜排隊、銷售一空等報道，只是個案，而數(shù)據(jù)顯示，成交量與存貨量相比，未見明顯上升。如果再考慮到今年增加的土地供應(yīng)量，這意味著，明后年去存貨壓力很大。即使不考慮經(jīng)濟基本面的不確定性和過高房價的可能性回調(diào)，也絕不能對這些城市的房市過于樂觀。 在樂觀中洞察到潛在風(fēng)險，并采取必要的、適宜的預(yù)防措施，才是因應(yīng)之道，就像“超人”李嘉誠加大歐洲的資產(chǎn)配置力度一樣。 剛需住宅也類似。限購政策實施之處，萬科、恒大等以剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主的企業(yè)受益頗大。當越來越多的企業(yè)反應(yīng)過來并及時調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)后，剛需產(chǎn)品比例快速增大。個人預(yù)見，未來幾年，剛需“火并”的可能性越來越大。而2015年后，如果限購政策取消，壓抑已久的改善型需求將會集中爆發(fā)?；谶@一判斷和數(shù)據(jù)推算，已建議多家企業(yè)開始研發(fā)新一代改善型住宅，做好技術(shù)和土地儲備，屆時定要踩準新的市場機遇。切不要忘記，在我國做房地產(chǎn)要有兩個假設(shè)，一是假設(shè)錢無窮多（10%利率融不到，30%肯定能融到），二是假設(shè)開發(fā)能力無窮大（只要能賣出去，開竣工面積20億平方米也毫無問題），問題在于產(chǎn)品競爭力和去化力大小。更不要忘記，從拿地到銷售快則7-10個月，慢者一年半左右，而整個項目的開發(fā)周期則普遍在三年以上。而房地產(chǎn)市場的波動周期（同時意味著新機遇期）呢？幾乎沒有規(guī)律，暫時還只能用前瞻性思維、逆向思維去分析判斷。 有一點一定要盡量做到，就是要踩準點，不要踏空。一步踏空，往往步步踏空。至少在房市長效機制落地、見效（落地后不知多久才能見效）之前，建議房企既不要無視調(diào)控，不要不把調(diào)控當回事兒，更不必把調(diào)控當回事兒。忘記該忘記的，做好該做好的，調(diào)整好節(jié)奏踩準點，才是根本之策。 如果認為確實難以把握政策走向，一是也難以調(diào)整好節(jié)奏，那就回歸常識，堅定戰(zhàn)略。萬科推行以工業(yè)化為基礎(chǔ)的住宅產(chǎn)業(yè)化已有十幾年，雖然成效不彰，但始終堅定方向，持續(xù)推進。今年，萬科在天津、北京的工業(yè)化裝配住宅先后面市，意味著其住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略取得了里程碑式的突破。但如果企業(yè)其他企業(yè)群起效仿，因為萬科以挖好了“護城河”，是不可能成功的，就像大家前幾年效仿萬科的管理模式及流程體系而導(dǎo)致嚴重不適應(yīng)癥一樣。原因很簡單，基因不同，基礎(chǔ)不同。 不知怎地，對于效仿，總讓我聯(lián)想到憨豆先生跳舞時出的洋相。一個企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，最大的忌諱是跟著別人走，卻不知道為什么。例如“5986節(jié)點”，大多數(shù)企業(yè)理解為項目進度計劃節(jié)點，而沒有意識到這是產(chǎn)品標準化支撐的、開發(fā)運營標準化背后的現(xiàn)金流標準化的要求。房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機是什么？是沒有主見，心神不寧，搖擺不定。 回歸理性，回歸常識，堅定戰(zhàn)略，假以時日，企業(yè)必能進入新境界。而不破解危機，依然跟隨效仿，還可能像憨豆先生那樣。 房地產(chǎn)市場是變幻難測的市場，房地產(chǎn)企業(yè)要力爭成為這個市場的優(yōu)雅舞者。
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