愛華網(wǎng)???? 濃濃的霧氣像巨大的幕布，圍攏著遠近的建筑物。這是西安今年第一次降臨的秋霧，是一系列寒霧的先鋒。 一則央視曝光西安沒有預(yù)售證違規(guī)售樓的新聞一經(jīng)播出，隨后掀起的整治風(fēng)暴，似乎讓西安的房地產(chǎn)市場一下子邁入了“嚴冬”。 10月19日，央視《焦點訪談》以“監(jiān)管一撒手，騙子一得手”為題，曝光了西安多個樓盤五證不全違規(guī)銷售的亂象。央視記者暗訪的“宏府麒麟山”、“水滴Uhome”、“蘭蒂斯城”、“國賓中央?yún)^(qū)”等多個屬于不同開發(fā)商開發(fā)的樓盤，均進行“無證售房”。 10月21日，除了對媒體曝光的上述4個房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)及銷售代理公司依法進行查處外，西安房管部門決定在全市開展為期三個月的房地產(chǎn)市場專項整治活動。 在近幾天的拉網(wǎng)式檢查中，西安市房管局又發(fā)現(xiàn)了7家開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)銷售行為，依法進行了查處，并于10月27日在西安當?shù)孛襟w上公示了第一批尚未取得預(yù)售證的房地產(chǎn)開發(fā)項目名單。 令人關(guān)注的是，所涉“無證售房”者多是一些城改房項目，同時，還有包括中渝置地、中國中鐵等多家上市房企也牽涉其中。 城改房的功與過 “上面一報道，你們才搞拉網(wǎng)式排查，在這之前，為什么不進行拉網(wǎng)式排查？”日前，西安市委書記魏民洲厲聲責(zé)問西安市房管局、市規(guī)劃局、市建委、市城改辦4個部門的負責(zé)人。 央視報道的西安房地產(chǎn)存在“無證售房”的亂象，魏民洲強調(diào)，“要通過這個典型事件，剎住管理系統(tǒng)的不負責(zé)任之風(fēng)”。 事后，西安市委、市政府快速反應(yīng)，針對地產(chǎn)市場不規(guī)范問題，專題研究后拿出了10條具體整改措施。
據(jù)悉，西安市房管局已針對媒體曝光的4個房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)及銷售代理公司依法進行了嚴肅查處；對違規(guī)銷售的開發(fā)企業(yè)依法從重進行了行政處罰，責(zé)令限期整改，盡快完善項目相關(guān)手續(xù)；暫停了違規(guī)銷售代理公司在西安市行政轄區(qū)內(nèi)進行一切房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。 10月24日，西安市房管局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚墓妗?，將對城區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目進行排查，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒印?p> 專項整治內(nèi)容包括：未取得《商品房預(yù)售許可證》，直接或采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認購、繳納誠意金等形式變相預(yù)售商品房；未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、代理銷售不符合銷售條件商品房；未取得預(yù)售許可，擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告；其他違反房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)的行為。 據(jù)悉，西安市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，要對無證售房的企業(yè)嚴管重罰，“要罰得它今后再也抬不起頭，還要研究企業(yè)法人代表今后不允許再從事這個行業(yè)等處罰辦法”。 媒體報道引來對房地產(chǎn)市場的全面整肅。西安市建委、西安市房管局的一些工作人員私下向時代周報記者抱怨，最近一天到晚忙于匯報、應(yīng)付檢查，“大家都累壞了”；而房地產(chǎn)市場的商業(yè)氣氛被一些業(yè)內(nèi)人士評價為“和現(xiàn)在西安的天氣一樣陰冷”。 行業(yè)整肅讓西安的城改房再次被推上“風(fēng)口浪尖”。西安是一個具有3100多年歷史的名城，而它之所以是一個公認的宜居城市，其中原因之一就是西安房價一直較為平穩(wěn)，或許是最不需要為樓市調(diào)控而頭疼的地方。 拉低西安房價的“功臣”是城改房。因城中村改造數(shù)量較多，西安是全國的舊城改造房上市較多的城市之一。西安市經(jīng)紀人協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012年西安住宅成交面積達到1236.46萬平方米，其中城改房項目成交達到427.06萬平方米。預(yù)計2013年城改房項目成交總量約為460萬平方米。 城改房多以低于市場價出售，最高的與同地段正常商品房價格相差2000元/平方米左右，西安的城改房因此獲得市場的追捧。 而西安市的城改開發(fā)商多是本地的企業(yè)，據(jù)調(diào)查，一個正規(guī)城改流程中，各種配套資金一般都需要數(shù)億到幾十億元的資金支撐?！暗F(xiàn)實中，許多城改項目的開發(fā)商并不具備相應(yīng)的資金實力，把手續(xù)沒有辦全的城改房推到市場套取資金，攪亂了市場。”陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)分析。 45家未取得預(yù)售證項目曝光 除了開展如火如荼的專項整治活動外，西安房管局還通過官網(wǎng)和當?shù)孛襟w對自2011年以來頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目予以通告，與此同時，第一批45家未取得預(yù)售證的地產(chǎn)項目名單亦被曝光。 據(jù)當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士分析，西安無證樓盤有300余家，其中絕大部分的樓盤都為城改項目。西安房管局相關(guān)人士亦向記者透露，第一批公布的45家未取得預(yù)售證的地產(chǎn)項目只是一部分，對房企的排查工作正在做，還沒有全部統(tǒng)計完。 按往年，開發(fā)商們都在奮力為年終業(yè)績沖刺。可如今，不期而至的樓市整肅，打亂了一些房企的步驟，讓西安的樓市一下子冷清不少。 日子“還不錯”的，是那些五證齊全的樓盤和開發(fā)商們。受益于行業(yè)整治和打擊無證售房的舉措，作為市場的主流，正在享受市場帶來的利好—不少地產(chǎn)項目連夜趕制巨大的“五證齊全”的廣告牌，有的在報紙上打出“‘證’服天下”的整版廣告突出其優(yōu)勢。 在那些以“證件齊全”為主要宣傳點的樓盤售樓部里，職業(yè)顧問在忙碌地接待客戶，有的售樓部更是雇用了200名的售樓員宣傳待客。可是這些天，在西安市高新區(qū)、城北、城東等區(qū)域內(nèi)，許多證件不全的樓盤以“屋內(nèi)裝修”、“線路維修”為由關(guān)門歇業(yè)“躲避風(fēng)頭”，開發(fā)商都一副愁眉苦臉的樣子。 11月3日，時代周報記者再次走入那些證件不全的樓盤，發(fā)現(xiàn)前幾天關(guān)門休假的售樓部，許多也重新開門營業(yè)，置業(yè)顧問放棄了原有的問價就要求登記的模式，而是避而不談所有的價格和優(yōu)惠，只是告訴購房者目前正在前期咨詢。 值得注意的是，在西安市房管局公布的未取得預(yù)售證的地產(chǎn)項目名單中，多家上市房企的身影位列其中，包括中渝置地和中國中鐵等。 其中，中渝置地系香港聯(lián)交所的上市公司，于今年介入西安的房地產(chǎn)市場，在西安的首個樓盤項目名為“中渝國際城”，項目剛動工，位于西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚稷路與尚宏路交匯處，占地面積為309畝，總建筑面積64萬平方米。其中住宅建筑面積40萬平方米。 而中國中鐵的“西安中心項目”，位于西安市高新區(qū)CBD核心區(qū)，為一座53層、高230米的超高層國際5A級寫字樓，項目的地下室主體結(jié)構(gòu)9月29日封頂。 據(jù)了解，上述兩個項目在西安市房管局公示“黑榜”之前，均已通過不同形式對外進行銷售。 公開資料顯示，中渝國際城在此前已對外認籌，認籌1000元抵1.5萬元；中鐵西安國際中心亦是以內(nèi)部認籌的方式，300平方米起售，均價在19000-20000元/平方米。 “您是自己買房住嗎？我們現(xiàn)在只有4個證，差一個商品房預(yù)售證，還沒有定價，現(xiàn)在只是前期咨詢?！币晃恢杏鍑H城營銷中心的銷售人員告訴時代周報記者，該銷售人員私下稱，西安目前正在查五證，證件不全也不敢對外銷售。 中鐵“西安國際中心”接待中心的一位置業(yè)顧問介紹了項目情況后表示，目前沒有具體的價格批示，估計11月底就可以定價，可以留一個電話，便于及時發(fā)信息。 對于涉及到無證樓盤的房企，房管部門是否會進行處罰？西安市房管局一位人士則表示，對社會公布的首批45家未取得預(yù)售證的地產(chǎn)項目名單，并不表示涉及的房企或代理公司存在違規(guī)銷售行為，只是給消費者提醒，引導(dǎo)市民購買手續(xù)合法的房產(chǎn)。 或?qū)⒂瓉硪淮未笙磁?p> 缺少建設(shè)及銷售手續(xù)的售房在買賣雙方之間潛伏了大量的風(fēng)險和隱患?！氨热鐦I(yè)主有可能拿不到房產(chǎn)證，或者需要補交許多費用，房屋建設(shè)質(zhì)量也無法保證，很多糾紛不受法律保護?！碑?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士分析道。 對于西安開展的為期三個月的樓市專項整治活動，業(yè)界都表示堅決支持，認為從長遠看可以穩(wěn)定西安房地產(chǎn)市場，切實保護購房者的利益和市場的長遠發(fā)展?！皩o證售房現(xiàn)象的放任不管，就是對守法有證房地產(chǎn)企業(yè)的不公?！鄙鲜龅禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說。 為期3個月的樓市整治風(fēng)暴一經(jīng)開展，也引起多位房地產(chǎn)圈內(nèi)人士的質(zhì)疑，不少業(yè)內(nèi)人士直指3個月根本無法規(guī)范市場，應(yīng)該有長效機制約束。 獨立地產(chǎn)評論人李連源表示，不可能也不應(yīng)該寄希望于其一次性凈化市場。良性市場氛圍的形成，不僅僅是相關(guān)部門要有常態(tài)的監(jiān)管、應(yīng)對機制，業(yè)界自身也要約束自己的行為，消費者也應(yīng)該遵循市場規(guī)則。“用法律來約束，整個市場都以法律為準繩，同時遵循市場規(guī)則，就不會出現(xiàn)太偏激的問題。” 不僅嚴禁無證售樓，讓業(yè)內(nèi)有些驚訝的是，針對前期央視曝光的無證售樓項目所涉的代理公司，西安市已“暫停了違規(guī)銷售代理公司在西安市行政轄區(qū)內(nèi)的一切房地產(chǎn)經(jīng)紀活動”。 當?shù)匾患忆N售代理公司的負責(zé)人稱，這是一個“很嚴厲的處罰”。 據(jù)了解，除了較小的代理公司外，還有一些大型的房地產(chǎn)代理公司，比如占西安市場份額最大的世聯(lián)地產(chǎn)，如果這樣大的代理公司暫停西安所有業(yè)務(wù)，會使西安房地產(chǎn)市場停擺，那么這樣嚴厲的處罰是否真的能執(zhí)行下去？ 陜西省城市經(jīng)濟文化研究會會長張寶通教授認為，在央媒曝光后，西安市房管局只是一味嚴懲相關(guān)房企和代理商，這是不公平的。如果在辦證期間，少些“潛規(guī)則”，少讓開發(fā)商跑幾趟，堅持走群眾化路線，也不至于出現(xiàn)現(xiàn)在的樓市混亂局面。 張寶通強調(diào)，西安市房產(chǎn)管理部門效率過低，辦證速度過慢，這也是西安這么多樓盤證件不齊的重要原因。 “出了事不能只將板子打到開發(fā)商和代理商身上，政府也應(yīng)該穩(wěn)妥處理，不能走極端路線，只有這樣才能維護西安房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！睆垖毻ㄕf。 在陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)看來，監(jiān)管西安的樓市一點不困難?！拔靼彩姓陂_發(fā)的房地產(chǎn)項目一共不超過500個，建委和房管局下面都設(shè)有監(jiān)察大隊，讓一個專管員分塊分管30個項目，經(jīng)常巡查，不到20個專管員就能管好西安市場?！?p> 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前西安絕大多數(shù)的樓盤都是處于邊蓋樓、邊銷售、邊拿證的開發(fā)模式，這種模式對于開發(fā)商快速回籠資金有積極的作用。但是，針對房地產(chǎn)市場秩序的專項整治行動，對西安市場絕大多數(shù)五證不全的中小房企，將會是致命的打擊，如果在建的項目純粹依靠自有資金開發(fā)，很難支撐到拿到五證齊全的那一刻，這無疑會使西安房地產(chǎn)市場進行一次大規(guī)模的洗牌。 “對于許多資金本身不充裕的小房企來說，可能會立刻停工。大量的停售和停工的影響下，五證齊全的房子可能會迎來漲價潮?！泵莱菣C構(gòu)首席市場分析師董生表示，這些變化最終還是傷害購房者的利益。
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