愛華網(wǎng)???? 在北京房價再度領(lǐng)漲全國之際，備受關(guān)注的北京市“自住型商品房”政策終于浮出水面。 新政策的出臺，是否意味著一個時代的終結(jié)？ 11月2日，有媒體報道稱，住建部擬取消經(jīng)濟(jì)適用房政策，這意味著這項(xiàng)已經(jīng)施行了15年的政策將告別歷史舞臺。 但自住型商品房能否取代經(jīng)濟(jì)適用房還是一個問號。 10月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在從供需兩端加強(qiáng)對房地產(chǎn)的調(diào)控。內(nèi)容包括建立限購監(jiān)督委員會以及自住型性、限價商品房等七項(xiàng)措施，被稱為“京七條”。同日，北京市又發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（以下簡稱《意見》） 。 《意見》明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過采取“限房價、競地價”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。年底前將完成2萬套供應(yīng)，預(yù)計明年5萬套的自住型商品住房的供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。 但誰能購買？建在哪里？會不會滋生腐?。繒裰刈呓?jīng)濟(jì)適用房老路？目前還只是一個概念的自住型商品房似乎還有很長的路要走。 “政府福利” “自住型商品房”著實(shí)讓齊欣一家興奮了好幾天。 齊欣2006年隨丈夫來到北京，彼時丈夫在國企工作，且已擁有北京戶口。一切安頓妥當(dāng)以后，便申請了經(jīng)濟(jì)適用房。但經(jīng)濟(jì)適用房對他們來說，就像福利彩票一樣，總是在希望中失望。 2009年，他們不堪生活的壓力，遠(yuǎn)走新疆。日子漸漸好起來后，他們的女兒出生了，為了孩子以后的學(xué)習(xí)，今年9月，他們又回到了北京。但這些年，他們從沒有放棄申請經(jīng)濟(jì)適用房，但經(jīng)濟(jì)適用房每年搖號兩次還是與他們無緣。一家三口租住了昌平區(qū)的一個一居室。 “不能再這樣了，哪怕買個小點(diǎn)面積的，也要買房子?！苯衲晔贿^后，像《蝸居》里的海萍一樣，齊欣下班以后就去看房子，房子看了不少，但房價卻總是讓她拿不定主意，“首付還要和親戚朋友借好多錢呢?！?p> 直到10月24日，齊欣聽房屋中介的人說起自住型商品房的事情。 那么，什么是自住型商品房呢？ 根據(jù)《意見》，限價商品房是在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現(xiàn)高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調(diào)整作用。 “買房我先緩一緩，你幫我了解一下，這個自住型商品房具體是怎么申請的?！饼R欣對記者說。 像齊欣這樣的人并不是少數(shù)，時代周報記者隨機(jī)采訪了幾個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，均表示受“京七條”的影響，這幾天看房的人的確不多?！按蠹叶继幱谟^望狀態(tài)”。 “由于此類商品房正是針對社會夾心層購房群體，體量較大，雖然有可能額外導(dǎo)致部分原來無意購房人群進(jìn)入市場，但對于當(dāng)下高房價來說，30%的價格差距，可能會導(dǎo)致現(xiàn)在商品房市場需求中50%-60%的潛在購買力離開當(dāng)下的商品房市場，轉(zhuǎn)而等待限價房源?！敝性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴時代周報記者。 “京七條”加快自住型商品房的建設(shè)意見的發(fā)布剛好是在國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市新建商品住宅價格變動情況的第二天。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首，讓北京的壓力相對較大?！熬┢邨l”的發(fā)布，是從政策層面對于北京房價過快上漲的一種回應(yīng)。 “夾心層”的困惑 興奮過后，“買還是不買”的問題最近一直在困擾著齊欣。如果申請自住型商品房之后，還和經(jīng)濟(jì)適用房一樣，陷入“等待，失望，再等待”的死循環(huán)怎么辦？再過幾年，北京市的房價“不知道又漲到哪里去了”。 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，李波給出的建議是現(xiàn)在購買商品房。他從業(yè)7年，這7年中，每一個新的房地產(chǎn)調(diào)控政策都會在初期產(chǎn)生效應(yīng)之后逐漸歸于平淡。 “像經(jīng)濟(jì)適用房一樣，買房資格只針對北京市戶口的，就算有買房資格，什么時候能搖到號還是一個問題。再說，以往這些保障房存在的貓膩兒多了去了?！崩畈ǜ嬖V時代周報記者。 “別看現(xiàn)在看房子的少了，但很快就會回歸。其實(shí)現(xiàn)在買房和申請自住型限價商品房并不沖突，上有政策，下有對策嘛。北京的房價上漲如此之快，先買了商品房，如果符合限購政策，再想辦法取得自住型限價商品房的資格，搖到號之后再賣掉商品房都劃算。”李波自信地對時代周報記者說。 按照相關(guān)規(guī)定，對于購房人資格限定于“在本市具有購房資格的家庭”。 那么，自住型商品房與經(jīng)濟(jì)適用房以及此前推出的限價保障房有何區(qū)別呢？ 亞太房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向時代周報記者解釋稱，自住型商品房雖定位為商品房，但屬性仍是經(jīng)濟(jì)適用房，介于“兩限房”與“商品房”之間。目的是解決中等收入人群的住房問題。從流通性與解決的住房人群及定位、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上看，自住型商品房屬于商品房的范疇，不屬于保障房范疇。 自住型商品房與之前推出的兩限房、保障房還是有一定區(qū)別。首先，保障房和兩限房對于購買人群的收入控制較嚴(yán)，主要針對的是中低收入家庭。而自住型商品房則是以自住型改善型為主，針對的是中等收入家庭，以滿足“夾心層”的住房需求。其次是自住型商品房的土地供應(yīng)方式與兩限房有所區(qū)別，兩限房的含義是“限房價、限地價”，而自住型商品房的部分土地供應(yīng)方式為“限房價、競地價”，還包括“競配”的方式。 謝逸楓認(rèn)為，自住型商品房看似解決了“夾心層”的住房問題，解決一個夾心層，依然會有新的夾心層出現(xiàn)。 由于“限房價、競底價”沒有涉及土地制度的核心問題，因此很難解決房價問題。自住型商品房偷換“限價房”概念，實(shí)質(zhì)上仍是經(jīng)濟(jì)適用房。 謝逸楓強(qiáng)調(diào)，從準(zhǔn)入對象來說，自住型限價商品房看似放寬了戶籍要求，但依舊和以往保障房一樣，更有利于本市戶籍人口。不能解決外來人口的住房問題，就無法改變北京的住房市場。 會不會全國推行？ 事實(shí)上，早在《意見》出臺之前，自住型限價商品房就在北京市房地產(chǎn)市場上隱現(xiàn)。今年以來，北京市已在昌平、朝陽、海淀推出了3宗“限房價、競地價”地塊，房價分別限定為不高于每平方米1.5萬、2.2萬和1.9萬元，比周邊房價低約兩三成。 北京市表示，近期還將在朝陽、通州、大興等多個區(qū)縣推出多塊配建自住型商品房的項(xiàng)目用地，房價控制在1萬-2.2萬元之間，年底前形成2萬套左右供應(yīng)。明年，北京計劃推出5萬套左右自住型商品房，并且在土地供應(yīng)計劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應(yīng)。 “自住型商品房”看上去很美，但謝逸楓告訴時代周報記者：“這是不現(xiàn)實(shí)的?！锻ㄖ氛f今年將要形成2萬套的供應(yīng)，但到目前為止，并沒有公布這2萬套在什么地方。還說明年要供應(yīng)5萬套，可是明年的土地指標(biāo)還沒有出來。倘若供地主要在6環(huán)與更遠(yuǎn)郊區(qū)域，影響有限，平抑房價上漲的作用將大打折扣?！?p> 張大偉也提出了自住型限價商品房存在的問題：“按照新規(guī)定：新自住型住房保障房資格的優(yōu)先，按最寬松的限價房收入限制，家庭資產(chǎn)76萬內(nèi)，且4人以上年收入低于11萬。如果買套200萬自住型住房，首付起碼要60萬，貸款140萬的話，月供9000元，年供11萬。也就是如果有輪候資格去買自住型住房的都有虛假提供保障房申請資料的嫌疑了。如果供應(yīng)量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，對市場的影響也就會減弱?！?p>
1998年，為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費(fèi)，我國適時推出了經(jīng)濟(jì)適用房。如今，承載著“夾心層”美好愿望的自住型商品房能否和經(jīng)濟(jì)適用房一樣推廣到全國呢？ “鑒于這樣的短期市場效果作用，其他房價上漲過快一、二線城市不排除會跟風(fēng)模仿，通過集中建設(shè)或者配建自住型商品住房的方式進(jìn)行調(diào)控?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉向時代周報記者解釋說，“從‘限房價、競地價’的中長期市場效果來看，并不適合全國一刀切進(jìn)行推廣。這種方式只適合重點(diǎn)城市個別地塊，比較容易產(chǎn)生高溢價的項(xiàng)目上。由于土地資源的稀缺性、市場階段性的特征，不可能所有的城市都適合。” 但張大偉對此卻有不同看法。 “這一政策可以說是標(biāo)志著樓市調(diào)控的新思路，成為了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人群。高端部分市場化運(yùn)作的三層結(jié)構(gòu)。”張大偉說。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/25600.html
