愛華網(wǎng)???? 盡管十八屆三中全會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱《決定》）和此前的中央政治局集體學(xué)習(xí)，屢次出現(xiàn)對(duì)“市場(chǎng)規(guī)律”的強(qiáng)調(diào)，這令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了放松限購(gòu)的預(yù)期，可是《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲悉，迫于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的壓力，北京樓市“限購(gòu)”在2014年基本不放松。 日前，北京市政府向多家在京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“傳話”，表示未來(lái)北京市調(diào)控政策的力度不會(huì)放松，仍然將堅(jiān)決實(shí)施“去投資化”的各種調(diào)控手段。這意味著包括“限購(gòu)”“限價(jià)”在內(nèi)的多種對(duì)樓市的行政干預(yù)措施基本不存在退場(chǎng)的可能。 面對(duì)如此局面，包括萬(wàn)科、合生創(chuàng)展等在內(nèi)的多家一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)逐步開始向城市服務(wù)配套方面轉(zhuǎn)型，以規(guī)避持續(xù)的行政性干預(yù)對(duì)單純進(jìn)行住宅開發(fā)和銷售的負(fù)面影響。而未來(lái)三年五萬(wàn)套“自住型改善型商品房”的供應(yīng)，也將對(duì)北京樓市完成徹底的“去投資化”。 行政干預(yù)“不退” “最近我們通過(guò)不同的場(chǎng)合和政府方面溝通，得到的消息都是明年政策的口徑不會(huì)發(fā)生變化。”近日，一位北京市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管向記者表示，他所言的“政策口徑”，是指北京市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的一系列行政干預(yù)措施。 北京市屬國(guó)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首開集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)和部分一線在京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，也從北京市政府有關(guān)部門得到了類似的消息。同時(shí)，這些企業(yè)還被告知，2014年北京將進(jìn)一步增加保障性住房用地和“自住型改善型普通商品房”（下稱“自住房”）用地的供應(yīng)，且均采取在商品住房地塊內(nèi)配建的方式完成土地供應(yīng)。 所謂“行政干預(yù)”，即是北京市政府從2010年開始，對(duì)非本地戶籍居民購(gòu)房實(shí)施的限制性購(gòu)買政策；從2012年開始，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售許可證申領(lǐng)所實(shí)施的“有條件批準(zhǔn)”干預(yù)政策。目前，北京市住建委對(duì)于4萬(wàn)元/平方米以上的住宅預(yù)售申請(qǐng)，采用“推遲發(fā)證”的手段，以確保2013年年底北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)任務(wù)的完成。 在此之前，十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)《決定》，發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律作為分配資源的“決定性”作用。而在十八屆三中全會(huì)之前，中央政治局集體學(xué)習(xí)住房問(wèn)題時(shí)，也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了發(fā)揮市場(chǎng)作用，多層次解決住房問(wèn)題的思路。 “我們一度認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政化干預(yù)手段將會(huì)逐漸放松甚至退出，但是從最近兩周的情況來(lái)看，北京行政性干預(yù)樓市手段退場(chǎng)的可能性極小，如果能維持現(xiàn)狀，可能都算是理想的狀態(tài)?！鼻笆鍪袑俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。 與北京堅(jiān)持限購(gòu)政策的口徑一致，廈門、沈陽(yáng)、南昌等城市，在11月下旬都出臺(tái)了從嚴(yán)的對(duì)非本地戶籍人口購(gòu)房資格的“限購(gòu)政策”。上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)測(cè)，除北京、上海、廣州、深圳外，10月份房?jī)r(jià)漲幅居前的城市，近期也有可能從嚴(yán)調(diào)整有關(guān)限購(gòu)政策。 新的“政策依據(jù)” 11月25日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布前十個(gè)月70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)狀況。監(jiān)測(cè)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)標(biāo)桿一線城市中，上海同比上漲幅度最高，漲幅為21.4%；其次是北京，同比漲幅為21.2%；位居第三位的是廣州，同比漲幅為20.7%。 業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，后期房地產(chǎn)價(jià)格的壓力或繼續(xù)增大，這從房企頻繁拿地的決心中就可窺見端倪。近日媒體公布的數(shù)據(jù)顯示，以十大標(biāo)桿房企（萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)、招商地產(chǎn)）為例，截至2013年11月末，這些房企在2013年共計(jì)斥資2563.6億元購(gòu)地，創(chuàng)下了歷史新高。 值得一提的是，其2012年全年拿地的支出為1005.6億元。如此迅速的增幅讓業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，房企瘋狂拿地后會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁到終端市場(chǎng)，從而進(jìn)一步拉高房地產(chǎn)價(jià)格。 北京是一個(gè)典型的市場(chǎng)。在2013年3月前，北京市按照中央部署出臺(tái)“北京市房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”，提出2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量的穩(wěn)定，交易價(jià)格的穩(wěn)定。但從5月以來(lái)，北京市房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅一路走高，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)帶來(lái)巨大壓力。 記者了解到，在多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府的溝通中，對(duì)于進(jìn)一步“堅(jiān)持”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施行政干預(yù)的理由，政府給出了類似的回答，即房地產(chǎn)限購(gòu)政策、限批預(yù)售許可證政策已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是合理控制城市人口規(guī)模的一種社會(huì)管理手段。 十八屆三中全會(huì)《決定》對(duì)于戶籍改革雖然給出了明確的路線圖，要求全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件。但是，《決定》明確提出，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。 “所以從這個(gè)層面上理解，限購(gòu)政策不再是房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，而是限制北京人口規(guī)模的一種手段，我們?cè)致缘刈鲞^(guò)測(cè)算，即便是在限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，北京每年新增具備購(gòu)房資格的人口仍然很多，而北京市的房地產(chǎn)成交量在最好的時(shí)候，也就達(dá)到一年10萬(wàn)套，所以，限購(gòu)政策我認(rèn)為還會(huì)持續(xù)下去?！比f(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶向記者表示。 房企“轉(zhuǎn)型”應(yīng)對(duì) 除繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、限價(jià)政策之外，北京在2014年還將繼續(xù)擴(kuò)大“自住房”的供應(yīng)規(guī)模，土地供給除了將主要采用指定地塊供應(yīng)外，還將進(jìn)一步加大在商品住房地塊中“配建”的比例。 記者了解到，包括恒大等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的開發(fā)商，都在試圖尋找介入“自住房”開發(fā)的商業(yè)可行性。畢竟對(duì)比北京商品住房年成交的最高紀(jì)錄12萬(wàn)套，預(yù)計(jì)簡(jiǎn)稱的7萬(wàn)套“自住房”已經(jīng)占去市場(chǎng)將近一半的供應(yīng)。然而在政府要求低于同區(qū)域房?jī)r(jià)30%的背景下，自住房是否具備商業(yè)模式以及可復(fù)制性，尚未可知。 不可置疑的是，自住房的出現(xiàn)對(duì)于以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其生存空間已經(jīng)日漸逼仄。
目前，以住宅開發(fā)為主的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，其在北京已經(jīng)開始逐步加大商用地產(chǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)量，“我的底線是銷售額一年100億元，過(guò)了100億元，我就不關(guān)心是多少了，我更關(guān)心的是2013年是不是我能多開出幾個(gè)商場(chǎng)。”毛大慶告訴記者。 按照萬(wàn)科的工作安排，11月27日，萬(wàn)科在昌平的大型綜合商業(yè)已經(jīng)投入試營(yíng)業(yè)，而未來(lái)兩年，在北京房山和舊宮地區(qū)以及郭公莊地塊，北京萬(wàn)科還將建設(shè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)大型綜合商業(yè)，從而沖抵部分政府嚴(yán)格限價(jià)之下，住宅開發(fā)所遭遇的負(fù)面影響。 除萬(wàn)科之外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也開始向社會(huì)服務(wù)配套方面轉(zhuǎn)型，如合生創(chuàng)展通過(guò)建立餐飲、體育健身休閑等一系列產(chǎn)業(yè)鏈延伸的營(yíng)業(yè)規(guī)模拓展，來(lái)豐富自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。 “我曾測(cè)算過(guò)，昌平項(xiàng)目的租金大概在未來(lái)可以達(dá)到8000萬(wàn)~1億元，如果三四個(gè)大型綜合商業(yè)同時(shí)運(yùn)營(yíng)，每年的租金收入就十分可觀，這并不比住宅的利潤(rùn)少。”毛大慶表示，而在此之前，萬(wàn)科和所有的在京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，受到住建委嚴(yán)格的價(jià)格控制，在無(wú)法漲價(jià)的情況下，利潤(rùn)都受到了較大的影響。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/23391.html
