愛(ài)華網(wǎng)???? 在他的戰(zhàn)略市場(chǎng)上海，潘石屹首度收縮戰(zhàn)線。近日，SOHO中國(guó)開(kāi)始為其在上海的三個(gè)項(xiàng)目尋找買(mǎi)家。 SOHO中國(guó)2009年入滬之后一直采取激進(jìn)的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，不斷買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在上海的投資比例已達(dá)到SOHO總量的75%。但SOHO中國(guó)的強(qiáng)勢(shì)作風(fēng)也不斷引來(lái)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和合作伙伴的摩擦，發(fā)展并不順利。記者獲悉，由于2012年潘石屹開(kāi)始執(zhí)行由售轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)型策略后，SOHO中國(guó)的資金壓力就有所增大。此時(shí)SOHO中國(guó)的拋售之舉被認(rèn)為是對(duì)上海樓市的短期看淡。 頻頻拋售
以往SOHO中國(guó)在上海雖屢屢受挫，但從未停止擴(kuò)張的步伐，此次賣樓是SOHO中國(guó)在上海首次主動(dòng)收縮。 近日外媒爆出，SOHO中國(guó)正在為上海的三個(gè)項(xiàng)目尋找買(mǎi)家，其中包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)。這一舉動(dòng)與李嘉誠(chéng)拋售陸家嘴上海東方匯金中心不謀而合，被外界解讀為SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹效仿李嘉誠(chéng)撤離上海。 與此同時(shí)，SOHO中國(guó)有限公司首席執(zhí)行官?gòu)埿涝诤Ｍ夥e極投資房地產(chǎn)，SOHO中國(guó)的重心似乎有所轉(zhuǎn)移。 潘石屹11月11日通過(guò)微博予以回應(yīng)，間接承認(rèn)了賣樓一事，稱這是正常的商業(yè)舉動(dòng)。 “我們?cè)谏虾Ｍ顿Y近500億元，占SOHO總量75%。我們同時(shí)看好北京、上海未來(lái)的市場(chǎng)。正在優(yōu)化投資、增大北京，達(dá)到兩地平衡。 SOHO是北京、上海最大寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商，擁有200萬(wàn)平方米在建和建成物業(yè)。開(kāi)門(mén)做生意，買(mǎi)進(jìn)賣出很正常，大家千萬(wàn)別過(guò)度解讀。”潘石屹在微博上這樣寫(xiě)道。 傳聞中有出售意向的三個(gè)項(xiàng)目均收購(gòu)于2011年，當(dāng)時(shí)潘石屹入滬不久，攻勢(shì)凌厲。 2011年4月1日，SOHO中國(guó)宣布以16.34億元收購(gòu)靜安區(qū)萬(wàn)航渡路716弄至794弄地塊，后被命名為 SOHO 靜安廣場(chǎng)；4月13日，SOHO 中國(guó)以24.7億元收購(gòu)海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場(chǎng)；5月31日，SOHO中國(guó)又以15億元收購(gòu)虹口區(qū)海南路10號(hào)地塊，后被命名為虹口SOHO。 此后至今，為了爭(zhēng)奪外灘8-1地塊，SOHO中國(guó)不惜與上海本地巨頭復(fù)星對(duì)簿公堂，與美資房企漢斯在靜安區(qū)“東八塊”的爭(zhēng)奪也異常激烈。即使是在與復(fù)星之間的官司尚未了結(jié)之際，SOHO中國(guó)仍然在上海小規(guī)模拿地?？梢哉f(shuō)，以往SOHO中國(guó)在上海雖屢屢受挫，但從未停止擴(kuò)張的步伐，此次賣樓是SOHO中國(guó)在上海首次主動(dòng)收縮。 “潘石屹想拿好的項(xiàng)目，但不愿意多出錢(qián)?！币晃环康禺a(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)潘石屹在上海的發(fā)展風(fēng)格，他認(rèn)為這造成了SOHO中國(guó)與各合作方摩擦不斷，甚至在上海出現(xiàn)員工“討薪”事件。 早在2012年年初，SOHO中國(guó)在上海被指欠薪，SOHO中國(guó)在上海的一名銷售總監(jiān)和多名業(yè)務(wù)員指責(zé)SOHO中國(guó)在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)采取的薪酬政策在同行中屬于最為激進(jìn)的一類，以傭金提成為主的模式吸引了很多年輕的房地產(chǎn)銷售人員。討薪事件雖很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中國(guó)急于打開(kāi)上海市場(chǎng)，給銷售人員施加了超常的壓力。 樓市寒流 調(diào)控的寒流之下，SOHO中國(guó)感覺(jué)到寒意。雖然其業(yè)務(wù)集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但住宅市場(chǎng)的動(dòng)向仍然與它密切相關(guān)。 SOHO中國(guó)用行動(dòng)表達(dá)了對(duì)上海樓市的判斷。事實(shí)上，2013年上海樓市早已出現(xiàn)過(guò)旺跡象，調(diào)控呼聲高漲。 11月8日，上海突然對(duì)樓市調(diào)控加碼，提出嚴(yán)格限購(gòu)和信貸政策，并加大住宅土地供應(yīng)量等一系列措施，統(tǒng)稱“滬七條”。 2013年前10個(gè)月，上海的房?jī)r(jià)和成交量居高不下，數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超2012年同期，上海調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)似有落空之勢(shì)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年10月，2013年上海市商品住宅成交量已達(dá)1055萬(wàn)平方米，較2012年同期上揚(yáng)46.6%；從價(jià)格上看，2013年前10個(gè)月商品住宅成交均價(jià)達(dá)23902元/平方米，同比上揚(yáng)5.57%。 以2013年前10個(gè)月的數(shù)據(jù)與2012年全年進(jìn)行對(duì)比，2013年前10個(gè)月上海市商品住宅成交量已經(jīng)超過(guò)2012年全年，超出的成交量相當(dāng)于2012年全年的12.4%。均價(jià)較2012年全年上揚(yáng)6.4%。 “滬七條”中，政府部門(mén)試圖調(diào)解供需，用更多的市場(chǎng)化手段來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。且在政策導(dǎo)向上注意照顧剛需和中低價(jià)位的住房供應(yīng)。 調(diào)控的寒流之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎最早感覺(jué)到了涼意。雖然SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅市場(chǎng)的動(dòng)向仍然與其密切相關(guān)。 上海上投置業(yè)董事長(zhǎng)卓健良認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的拋售動(dòng)作可能是基于對(duì)樓市中短期看淡，暫時(shí)離場(chǎng)，他們很可能選擇未來(lái)一個(gè)市場(chǎng)較低的時(shí)點(diǎn)再度進(jìn)入。大部分開(kāi)發(fā)商都對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看好。 “上海的土地，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都想拿；上海的房子，全世界的人都想買(mǎi)?！弊拷×几嬖V《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，雖然“滬七條”明確表示將加大供應(yīng)，但因?yàn)樯虾５耐恋貒?yán)重供不應(yīng)求，即使以很低的價(jià)格掛牌，也會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪而漲到高位出讓。 不過(guò)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)是一塊難啃的骨頭，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。上海市場(chǎng)一直是央企唱主角，他們?cè)揪唾Y金雄厚，其中一些企業(yè)在成功融資之后，對(duì)“花錢(qián)”態(tài)度更加積極。 近年來(lái)，潘石屹在上海的戰(zhàn)略一直頻頻遇阻。早在2009年，SOHO中國(guó)就兇猛進(jìn)攻上海，在上海接連奪下?tīng)€尾樓和多幅地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。然而作為后來(lái)者，SOHO中國(guó)遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙擊，而開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力更勝一籌的外資企業(yè)更是其強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2013年8月在上海靜安區(qū)石門(mén)二路街道60街坊土地的出讓中，潘石屹就以600萬(wàn)元的出價(jià)差敗北，最終Jadekite Tail ZE 2013 Limited（美國(guó)漢斯的全資子公司）競(jìng)標(biāo)成功。 SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，截至2012年年底，公司正在運(yùn)作15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目全部分布在上海和北京兩地，其中只有5個(gè)在北京，其余多達(dá)10個(gè)項(xiàng)目均位于上海。而按照潘石屹自己的說(shuō)法，目前上海的投資占SOHO中國(guó)總量的75%。也正因?yàn)槿绱?，潘石屹此時(shí)在上海接連賣盤(pán)，被業(yè)內(nèi)解讀為SOHO中國(guó)的退讓。 SOHO轉(zhuǎn)型 潘石屹將重心從北京轉(zhuǎn)移到上海，與商辦市場(chǎng)行情背道而馳。因?yàn)榻陙?lái)上海寫(xiě)字樓處在過(guò)剩的狀態(tài)，而北京的寫(xiě)字樓則好很多。 記者了解到，此次SOHO中國(guó)待售的3個(gè)項(xiàng)目買(mǎi)入成本約56億元，以增值30%保守估算，通過(guò)出售這3個(gè)項(xiàng)目，可套現(xiàn)超過(guò)70億元。 外媒評(píng)論稱：“盡管SOHO中國(guó)并不缺乏現(xiàn)金，但該公司仍可能在尋求增加現(xiàn)金頭寸。2012年8月，該公司轉(zhuǎn)而采取將北京和上海商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)單元出租而非出售的策略。此舉旨在增強(qiáng)SOHO中國(guó)管理旗下物業(yè)的能力，但這也意味著該公司的投資回報(bào)速度可能放慢?！?p> 一位熟悉SOHO中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以往SOHO中國(guó)的做法是將商辦物業(yè)零售，分散賣出。近年來(lái)這樣的銷售并不順暢，于是SOHO中國(guó)在2012年下半年宣布對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售為租。SOHO中國(guó)選擇在項(xiàng)目建成后繼續(xù)持有、出租，靠回收租金償付銀行利息等，在遇到合適時(shí)機(jī)時(shí)也會(huì)選擇帶租約出售。 SOHO中國(guó)的這一轉(zhuǎn)型讓各方一時(shí)難以適應(yīng)，宣布模式轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹曾公開(kāi)表示，稱“2到5年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)較為滿意的回報(bào)”。 然而商辦開(kāi)發(fā)由售轉(zhuǎn)租之后，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)不如以往，但由于SOHO中國(guó)儲(chǔ)備的地塊、項(xiàng)目豐富，加上融資和銀行授信，其資金、經(jīng)營(yíng)狀況尚好。SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，公司現(xiàn)金222億元，凈負(fù)債約8.05億元。 根據(jù)SOHO中國(guó)2013年上半年的財(cái)報(bào)，公司收入25億元，同比翻番，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)242%，達(dá)21億元。但轉(zhuǎn)型期間SOHO中國(guó)的租金收入僅為8600萬(wàn)元，只占其25億元收入的3%左右。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，潘石屹近幾年來(lái)將重心從北京轉(zhuǎn)移到上海，與商辦市場(chǎng)行情背道而馳。因?yàn)榻陙?lái)上海寫(xiě)字樓處在過(guò)剩的狀態(tài)，而北京的寫(xiě)字樓行情則要好很多。此時(shí)SOHO中國(guó)在上海的拋售，或許正是潘石屹對(duì)北京市場(chǎng)的戰(zhàn)略回歸。
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