愛(ài)華網(wǎng)???? 8月2日，上海靜安區(qū)的“東八塊”地塊之一宣告出讓?zhuān)瑠Z標(biāo)者是美資房企漢斯，這意味著SOHO中國(guó)在這一地塊的爭(zhēng)奪宣布落敗。 早在2009年，SOHO中國(guó)就兇猛進(jìn)攻上海，在上海接連奪下?tīng)€尾樓和多幅地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)。然而作為后來(lái)者，SOHO中國(guó)遭遇到了在上海深耕多年的本地房企的狙擊，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力更勝一籌的外資企業(yè)更是其強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。截至目前，SOHO中國(guó)已在上海投入近300億元，然而潘石屹的上海戰(zhàn)略卻并不順利。
SOHO轉(zhuǎn)型 幾經(jīng)波折，上海靜安區(qū)石門(mén)二路街道60街坊土地的出讓終于落定。8月2日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局在官方網(wǎng)站上公布，Jadekite Tail ZE 2013 Limited（美國(guó)漢斯的全資子公司）以37.06億元競(jìng)標(biāo)成功，折合樓板價(jià)2.73萬(wàn)元/平方米。 漢斯的勝出頗具戲劇性，因?yàn)橹袊?guó)本土的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)SOHO中國(guó)一度是這一地塊的強(qiáng)有力爭(zhēng)奪者，漢斯的出價(jià)僅僅比SOHO中國(guó)多出一個(gè)零頭——600萬(wàn)元。 《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在漢斯官方網(wǎng)站上看到，公司已詳細(xì)披露了這一地塊的競(jìng)標(biāo)成功。公告稱(chēng)，美國(guó)漢斯將在1.8萬(wàn)平方米的地塊上建設(shè)54層樓的綜合體，建筑面積約15.6萬(wàn)平方米，其中辦公樓13.4萬(wàn)平方米、零售商業(yè)2.2萬(wàn)平方米，此外還將建有4層地下空間。 這一地塊是上?！皷|八塊”之一，地塊位于石門(mén)路以東、北京西路以北、成都北路以西、南蘇州河路以南。占地面積為1.8萬(wàn)平方米，被稱(chēng)為“上海最后一塊黃金地段”，因?yàn)橘Y質(zhì)良好而十分搶手。 在上海規(guī)土局網(wǎng)站一錘定音之前，漢斯競(jìng)標(biāo)成功的公告曾一度發(fā)布然后又被撤下，外界對(duì)這一細(xì)節(jié)猜測(cè)認(rèn)為，SOHO中國(guó)在最后關(guān)頭仍然沒(méi)有放棄爭(zhēng)取。 記者就此致電漢斯位于北京的中國(guó)區(qū)總部，被告知中國(guó)區(qū)總負(fù)責(zé)人暫時(shí)無(wú)法回應(yīng)。而截至發(fā)稿，SOHO中國(guó)方面也沒(méi)有任何回復(fù)。 據(jù)了解，類(lèi)似的地塊出讓程序通常是由規(guī)土局確定三到四家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)，由開(kāi)發(fā)商各自準(zhǔn)備做出規(guī)劃方案并報(bào)出價(jià)格，接下來(lái)還有溝通和加價(jià)的過(guò)程，最后綜合考慮做出選擇開(kāi)發(fā)商的決定。 不過(guò)對(duì)于這一結(jié)果，一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者分析認(rèn)為，漢斯采取的是地產(chǎn)私募的模式，SOHO中國(guó)此次雖然沒(méi)有競(jìng)標(biāo)成功，但仍可以通過(guò)參股參與到這個(gè)項(xiàng)目中去。 各方的情況顯示，上海市規(guī)土部門(mén)似乎對(duì)漢斯更為青睞?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄告訴記者，上海近年來(lái)在“總部經(jīng)濟(jì)”方面的工作做得并不成功，不少跨國(guó)企業(yè)最終選擇了北京作為其中國(guó)區(qū)總部。上海因而希望引進(jìn)一些歐美的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以歐美的領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)做開(kāi)發(fā)，進(jìn)而吸引更多的歐美企業(yè)落戶(hù)上海，因而漢斯、鐵獅門(mén)這樣的歐美房企在上海表現(xiàn)活躍?！懊蕾Y房企注重細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)上投入的成本高，建筑質(zhì)量更好?！?p> “中美”搶地 此次SOHO中國(guó)不敵漢斯既有開(kāi)發(fā)水平上的差距，也有經(jīng)營(yíng)模式上的不足。雖然雙方都給出了長(zhǎng)期持有的承諾，但SOHO中國(guó)正處在轉(zhuǎn)型中，外界對(duì)其模式存有疑慮。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，住宅和商辦項(xiàng)目差別很大，商辦項(xiàng)目要求的開(kāi)發(fā)能力和運(yùn)作能力要比住宅高很多，SOHO中國(guó)在國(guó)內(nèi)企業(yè)中屬于開(kāi)發(fā)能力比較強(qiáng)的，但比起成熟的外資企業(yè)在實(shí)力上還是有一定的差距。 一位熟悉SOHO中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以往SOHO中國(guó)的做法是將商辦物業(yè)零售，分散賣(mài)出。近年來(lái)這樣的銷(xiāo)售并不順暢，于是SOHO中國(guó)在2012年下半年宣布對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)售為租。SOHO中國(guó)選擇在項(xiàng)目建成后繼續(xù)持有、出租，靠回收租金償付銀行利息等，在遇到合適時(shí)機(jī)時(shí)也會(huì)選擇帶租約出售。 SOHO中國(guó)的這一轉(zhuǎn)型讓各方一時(shí)難以適應(yīng)，宣布模式轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹曾公開(kāi)表示，稱(chēng)“2到5年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)較為滿(mǎn)意的回報(bào)”。 然而商辦開(kāi)發(fā)由售轉(zhuǎn)租之后，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)不如以往，但由于SOHO中國(guó)儲(chǔ)備的地塊、項(xiàng)目豐富，加上融資和銀行授信，其資金、經(jīng)營(yíng)狀況尚好。SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，公司現(xiàn)金222億元，凈負(fù)債約8.05億元。 薛建雄告訴記者，潘石屹近幾年來(lái)將重心從北京轉(zhuǎn)移到上海，與商辦市場(chǎng)行情背道而馳。因?yàn)榻陙?lái)上海寫(xiě)字樓處在過(guò)剩的狀態(tài)，而北京的寫(xiě)字樓行情則要好很多。 此外記者了解到，SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)以攻勢(shì)凌厲著稱(chēng)，SOHO中國(guó)采取的薪酬政策在同行中屬于最為激進(jìn)的一類(lèi)，靠傭金提成吸引了很多年輕的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員。 可惜轉(zhuǎn)型中的SOHO中國(guó)一時(shí)還難以贏得上海本地各方的認(rèn)可，據(jù)分析，SOHO中國(guó)在外灘地王上的糾紛，建筑質(zhì)量上時(shí)有問(wèn)題出現(xiàn)，讓外界一時(shí)難以完全放心。 “入滬”遇阻 SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，截至2012年年底，公司正在運(yùn)作15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目全部分布在上海和北京兩地，其中只有5個(gè)在北京，其余多達(dá)10個(gè)項(xiàng)目均位于上海。 這一分布并未令外界感到驚訝，因?yàn)镾OHO中國(guó)早在2009年下半年，就開(kāi)始旗幟鮮明地進(jìn)軍上海。 SOHO中國(guó)在上海的落子之舉是在2009年8月，以24.5億元從摩根士丹利手中買(mǎi)下上海靜安區(qū)銅仁路的東海廣場(chǎng)，將這一爛尾樓重新改造推出。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年7月，SOHO中國(guó)累計(jì)已經(jīng)在上海拿下了12個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)耗資287億元。SOHO中國(guó)目前已經(jīng)完成了在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐家匯、浦東等商業(yè)區(qū)的布局，全部建成后的總投資額將近500億元。 然而雖然潘石屹在上海不斷深入，挫折也伴隨而來(lái)。2012年年初，SOHO中國(guó)在上海被指欠薪，SOHO中國(guó)在上海的一名銷(xiāo)售總監(jiān)和多名業(yè)務(wù)員指責(zé)SOHO中國(guó)在上海的薪資模式不合理，拖欠員工薪資。事件雖很快平息，但一定程度上暴露出SOHO中國(guó)急于打開(kāi)上海市場(chǎng)，給銷(xiāo)售人員施加了超常的壓力。 潘石屹再度攪動(dòng)上海樓市是因?yàn)樵庥隽松虾１镜氐禺a(chǎn)大佬郭廣昌的狙擊。在上海外灘8-1地王項(xiàng)目中，潘石屹作為后來(lái)者，試圖迂回奪取這一地塊主導(dǎo)權(quán)，但遭到郭廣昌的迅猛回?fù)簟?p> 然而，即使是在外灘8-1地王案進(jìn)行之時(shí)，潘石屹仍然沒(méi)有停止在上海的攻勢(shì)，敗訴第二天就以31.9億元在上海長(zhǎng)寧古北地區(qū)買(mǎi)下一幅地塊。 雖然有在北京的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)以及不錯(cuò)的資金實(shí)力，潘石屹在上海仍是后來(lái)者。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，十分擁擠。上海外環(huán)、郊區(qū)環(huán)線(xiàn)尚有一定的空間，在市中心可謂寸土必爭(zhēng)，稀缺的土地資源每每吸引各路資本競(jìng)逐。 而除本地房企外，我國(guó)香港、新加坡、美國(guó)的房地產(chǎn)公司都對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)熱情，且在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上更有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。SOHO中國(guó)在對(duì)上海市場(chǎng)的熟悉程度、政府關(guān)系等多方面都不占優(yōu)勢(shì)，這也是潘石屹上海戰(zhàn)略并不順利的最主要原因。 就此次的“東八塊”而言，潘石屹或許會(huì)采取“曲線(xiàn)救國(guó)”的方式。薛建雄分析認(rèn)為，考慮到SOHO中國(guó)的資金實(shí)力，以及對(duì)“東八塊”的興趣，其實(shí)際繼續(xù)參與的可能性不能排除?！邦?lèi)似漢斯的美國(guó)房地產(chǎn)公司在進(jìn)入中國(guó)后，雖然有拿地的資格，在海外融得的美元和港元卻不能登陸內(nèi)地，因而他們通常會(huì)在中國(guó)內(nèi)地尋找合作方。建材供應(yīng)商、房地產(chǎn)代理行等合作伙伴都是美資房企最先融資的對(duì)象?！?p>
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