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???? 11月22日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（簡(jiǎn)稱“通知”），“通知”要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。兩部委聯(lián)合發(fā)布的“通知”一出，立即引發(fā)房地產(chǎn)大佬們的論戰(zhàn)：一方以華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)為代表，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房“不可合法化”，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房不可能會(huì)轉(zhuǎn)正，如果政府允許小產(chǎn)權(quán)房合法化也應(yīng)允許其他犯罪合法化”；另一方則以中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇為代表，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房“可合法化”，認(rèn)為“多虧了小產(chǎn)權(quán)房彌補(bǔ)了國(guó)家保障房系統(tǒng)以外的住房市場(chǎng)空白問(wèn)題，為當(dāng)下的高房?jī)r(jià)難題探索出另一條出路”。 初看起來(lái)，上述兩種針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房互為對(duì)立的論調(diào)，貌似均有理有據(jù)。認(rèn)定“不可合法化”，是因?yàn)樵缬忻魑囊?guī)定“堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房等違法行為”（2009年6月），明知故犯不可饒恕，認(rèn)定“可合法化”，則是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房存在事實(shí)合理，且部分小產(chǎn)權(quán)房建于2009年6月之前。顯然，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是否可以合法化的論戰(zhàn)，如果脫離了具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、開發(fā)性質(zhì)、以及具體個(gè)案，雙方均極容易陷入焦點(diǎn)模糊的混亂局面。 以《南方都市報(bào)》11月26日?qǐng)?bào)道的深圳萬(wàn)豐村，提供了中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜故事。 萬(wàn)豐村規(guī)?；男‘a(chǎn)權(quán)房開發(fā)始于2004年，大都以村委統(tǒng)建樓名義開發(fā)，在“居民自住”的名義下四處兜售，各個(gè)社區(qū)、開發(fā)商、以及居民均能從中獲利，但由于村集體管理制度混亂，村民從小產(chǎn)權(quán)房的售賣中獲益并不多。更為嚴(yán)重的是，在小產(chǎn)權(quán)房的暴利誘惑之下，近年來(lái)當(dāng)?shù)睾趲烷_始大規(guī)模介入，而小產(chǎn)權(quán)房的涉黑，又必然進(jìn)一步壓制了當(dāng)?shù)鼐用竦墨@利空間。 從萬(wàn)豐村這一復(fù)雜故事中可以看出，對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房，有效治理的前提則是尊重歷史，實(shí)事求是分析并尋找解決之道。 結(jié)合萬(wàn)豐村小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的不同時(shí)期，有必要將當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房細(xì)分成三種類型，第一種類型是在2009年國(guó)土資源部出臺(tái)“堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房等違法行為”之前建成售出的小產(chǎn)權(quán)房，此一類型小產(chǎn)權(quán)房盡管可能存在村集體、開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用窭娣峙涞牟痪?，甚至可能存在村集體利益輸送的違法現(xiàn)象，但在并無(wú)明文規(guī)定嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房的情況下，不應(yīng)將開發(fā)（以及利益共享）主體之間的利益糾葛，算在其時(shí)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房群體的頭上。故而，對(duì)這一時(shí)期建成售出的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該允許其合法化、且補(bǔ)足土地出讓金差額的參照標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)以其時(shí)當(dāng)?shù)氐膰?guó)有土地價(jià)格為準(zhǔn)。 第二種類型是萬(wàn)豐村于2009年出臺(tái)“堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房等違法行為”之后建成售出、并已入駐的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)此一類型的小產(chǎn)權(quán)房，一味堅(jiān)持“不可合法化”可能無(wú)助于問(wèn)題的根本解決，因?yàn)閷?duì)于既成事實(shí)且已售出入住的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)持“不可合法化”要么拆除要么重罰，但是，拆除一則造成社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，二則將遭到已入住購(gòu)房者的群體糾紛，而僅僅重罰的話，則這部分小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)仍處于“非法”狀態(tài)，仍將無(wú)助于問(wèn)題的最終解決。故而，針對(duì)2009年后建成售出且已基本入住的小產(chǎn)權(quán)房，在拆除成本（包含社會(huì)成本）巨大的情況下，應(yīng)該酌情考慮，在補(bǔ)足土地出讓金（以當(dāng)下當(dāng)?shù)貒?guó)有土地價(jià)格為準(zhǔn)）的基礎(chǔ)上，逐步給予其“合法化”身份，如此，一可根本解決這部分小產(chǎn)權(quán)房的整治困境，二可讓這部分小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和購(gòu)買無(wú)“投機(jī)暴利”可圖。 第三種類型是萬(wàn)豐村目前糾紛最大的“涉黑”小產(chǎn)權(quán)房穗豐苑，穗豐苑之所以引發(fā)當(dāng)?shù)卮迕衽c業(yè)主之間持續(xù)的緊張對(duì)立，其實(shí)也是當(dāng)?shù)亍昂趷簞?shì)力”在一網(wǎng)打盡之后，村民在歷年小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲益不匹配的情緒總爆發(fā)。故而，在查處涉黑團(tuán)伙之后，對(duì)穗豐苑糾紛亦不宜無(wú)限期懸置，而應(yīng)由當(dāng)?shù)貒?guó)資部門先行補(bǔ)足穗豐苑的土地出讓金差額，成為穗豐苑新的合規(guī)開發(fā)主體，然后通過(guò)先向當(dāng)?shù)卮寮w、以及被征地村民按現(xiàn)行政策補(bǔ)足征地款，再讓穗豐苑業(yè)主自愿選擇，愿補(bǔ)足購(gòu)房差額（與商品房相比）給予其合法化，不愿補(bǔ)足的則可以退還原款（以及利息），如此，方可破解該村當(dāng)下集體土地糾紛。 其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房之于萬(wàn)豐村利弊交錯(cuò)、糾紛不斷的十年，亦是我國(guó)近十年來(lái)大規(guī)模城市化亂象頻生的十年，而其之所以一直無(wú)法正本清源，這既與小產(chǎn)權(quán)房缺乏明確法律界定（憲法框架下）有關(guān)，更與二元制土地制度下的巨大土地價(jià)差有關(guān)。 之于當(dāng)下而言，對(duì)萬(wàn)豐村小產(chǎn)權(quán)房的歷史存量以及當(dāng)下糾紛的破解，需要主管部門進(jìn)一步明確政策思路，此次兩部委僅僅針對(duì)在建在售小產(chǎn)權(quán)房的治理，只能相對(duì)抑制小產(chǎn)權(quán)房的增量，而無(wú)法解決小產(chǎn)權(quán)房的存量。而在存量處理政策遲遲不明確之下，無(wú)論是小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體、還是購(gòu)買主體，均還會(huì)心存“躲過(guò)一劫，即為合理”的僥幸。 系統(tǒng)破解當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的治理困境，須在有效控制增量的同時(shí)，盡快明確存量處理政策。而明確存量處理政策，則又需要盡快對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律定性（而非部門規(guī)定）、并且啟動(dòng)更具公平性的土地制度改革。
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