愛華網(wǎng)
嚴(yán)格說來，要測度一個市場是否存在房地產(chǎn)泡沫，一般有兩類方法，一是直接測度法，即利用理論模型計算房地產(chǎn)的理論價值，再比較理論價值與實(shí)際價格之間的差別，從而測度房地產(chǎn)泡沫的程度。另一類方法是間接測度法。間接測度法可以通過對一些指標(biāo)進(jìn)行時間軸上的縱向分析，做出房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的判斷，也可以對不同經(jīng)濟(jì)體之間的橫向?qū)Ρ龋龀瞿骋唤?jīng)濟(jì)體在某一階段是否存在房地產(chǎn)泡沫的判斷。這兩類方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一類比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但操作起來的話，不同學(xué)者可以在理論模型中采用不同的變量，或者采用不同的理論模型，加之理論模型對現(xiàn)實(shí)環(huán)境的模擬較為困難，所以較難應(yīng)用。第二類方法中的縱向指標(biāo)法有確定的指標(biāo)可依照，比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)；橫向比較法易于定性分析和判斷趨勢，但難以進(jìn)行定量分析。考慮到我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展還不夠成熟，合理的地價、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)都難以確定，有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的采信程度受到一些質(zhì)疑，所以我們認(rèn)為進(jìn)行定量方法的測算很容易給人以誤導(dǎo)，或者讀者拿著一堆數(shù)字不知道是什么意思。在此，我們簡化地用定性方式，對中國與不同經(jīng)濟(jì)體之間的房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行對比，結(jié)論不一定嚴(yán)謹(jǐn)，但相信更易于理解。首先還是看日本的房價?？催^《蠟筆小新》的讀者應(yīng)該記得，小新家的房子還有“三十二年的按揭貸款”要還。雖然有些夸張，但是要想在東京之類的大都市置辦一套房子，貸款很可能要還上個小半輩子。竹下先生跟妻子生活在東京，每天步行十分鐘到輕軌站去往公司上班。這套房子購買于2006年，是從他一個朋友手中購買的二手房，戶型安排得非常緊湊，80平米的套內(nèi)面積有2個臥室1個書房1個小客廳和廚房、衛(wèi)生間。在北京和上海，這種緊湊的小三居戶型只在90年代曇花一現(xiàn)過。不過房子也是一分錢一分貨，花費(fèi)了他5000多萬日元，相當(dāng)于當(dāng)時的300多萬元人民幣，為此他需要還上30年貸款。雖然折合下來相當(dāng)于約4萬元/平方米（注意日本是計算套內(nèi)面積，而我國計算的時候含了公攤面積），但這已經(jīng)比房地產(chǎn)泡沫時期要便宜將近50％了。當(dāng)然，很多年輕人買不起房，只能先租房生活。1室1廳1廚1衛(wèi)的住房，在接近市中心的地方，月租約10萬日元左右，2室1廳則可能月租超過14萬日元。在獲得2009年奧斯卡最佳外語片獎的日本影片《入殮師》中，主人公因為失業(yè)加上高額的債務(wù)，無力支付房租，不得不回到鄉(xiāng)下再就業(yè)。（插入圖3-2。標(biāo)題為：東京銀座聚集了全日本最貴的一些樓盤，在泡沫時期，這里據(jù)說是世界上樓價最高的地方，創(chuàng)下過每平米100萬美金的瘋狂記錄）這就是日本的首都，2008年房價排名世界第四，每平方米單價接近18000美元。曾經(jīng)有一部電視連續(xù)劇叫《上海人在東京》，說的是上海人在東京奮斗中的種種喜樂哀愁，而現(xiàn)在，上海的房價已經(jīng)直追東京，在上海想買房也已經(jīng)足夠發(fā)愁了。有人拿上海與東京進(jìn)行了一個簡單的比較：一是東京的土地資源更稀缺。上海的面積是東京的3倍，常住人口1800萬人比東京還少300萬人，也就是說東京的人均土地資源比上海要更2倍以上。二是東京的經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，這個城市的GDP近似于日本GDP總量的三分之一，或我國GDP的總量，人均GDP水平近乎于上海的20倍，人均收入水平是上海的30倍。三是上海的房價水平已經(jīng)逼近了東京的房價水平，只不過東京最好地段的豪華公寓價格確實(shí)令人咋舌，可能相當(dāng)于每平方米10萬－20萬元人民幣。再看爆發(fā)次貸危機(jī)之前的美國。唐先生供職于一家投資銀行，在五大獨(dú)立投行倒閉或轉(zhuǎn)型后，他們這個公司躋身新的前五大獨(dú)立投行。他和家人生活在紐約皇后區(qū)，2006年在那里的法拉圣街區(qū)購買了一套住宅。這個街區(qū)居住著很多華人，離曼哈頓島的直線距離只有10公里，區(qū)內(nèi)綠化很好，建有環(huán)境優(yōu)良的公園區(qū)，紐約申辦2012年奧運(yùn)會的網(wǎng)球場就座落在這里。他購買的房子套內(nèi)建筑面積約2000平房英尺，相當(dāng)于185平方米，購買時花了60萬美元，當(dāng)時相當(dāng)于大概470萬人民幣。也許您會嫌貴，咱們不妨算算單價。如果按照國內(nèi)的計算方法，這套房子以得房率80％計算（實(shí)際上公攤肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于20％），相當(dāng)于國內(nèi)宣傳的230平方米。這個面積雖然有點(diǎn)奢侈，但在北京上海的高檔小區(qū)并不鮮見。計算下來的單價是20435元/平方米，大概比目前北京市一些著名地標(biāo)型樓盤如富力城、樂城國際、紫金長安等等的價格稍微低一點(diǎn)。如果您非要說當(dāng)時北京的樓價還沒有這么貴，那么咱們還沒有算其他的一些賬，比如說美國的二手房都是精裝修帶全套家具家電，車位、草坪免費(fèi)，而這些在國內(nèi)還得再加上至少三、四十萬。當(dāng)然，在美國持有房產(chǎn)是每年要交稅的，因為（前面介紹過）地皮是你的，你不僅有使用權(quán)，也有所有權(quán)。要不然怎么人家有什么好東西喜歡往屋后或地窖里面埋呢，咱們這住塔樓的就算有個金元寶想埋了，也沒地兒刨坑。（插入圖3-3。標(biāo)題為：紐約皇后區(qū)的法拉圣街區(qū)是除了曼哈頓南端downtown的紐約唐人街之外的又一個華人聚居區(qū)，居住著許多華人，配套設(shè)置也較為完善）在“金磚四國”里面，莫斯科的房價最高，在2008年排名世界第二，均價達(dá)到20853美元/平方米。不過如果時光倒回世紀(jì)之初的2000年，當(dāng)時石油價格每桶大約20美元，尚未走出經(jīng)濟(jì)低谷的莫斯科房價低迷，購買一套一居室只要2萬美元左右，跟北京的房價也差不多。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、油價的上漲和石油美元的大量流入，莫斯科的房價像燃燒的伏特加一樣火爆起來，2001、2002兩年年均漲幅約為17%左右，2003、2004兩年，年均漲幅超過30％。到2006年，均價同比上漲了近一倍達(dá)到4000多美元。如果按照2008年的2萬多美元計算，年均增幅也是超過100％。難怪經(jīng)濟(jì)學(xué)家也驚呼“看不懂”。不過，2008年下半年開始，受到國際金融危機(jī)的沖擊和盧布大幅貶值的影響，按照美元計價的俄羅斯的房價也大幅下跌。按照另一個統(tǒng)計口徑的數(shù)據(jù)，2009年2月的莫斯科房價比最高峰時下跌了16％，甚至有專家預(yù)言到2009年底，俄羅斯房價要被“腰斬”。其他“金磚”國家的房價和亞洲國家的房價又如何呢？在印度，由于建材市場滯后和房地產(chǎn)市場的迫切需求，加之對人口增長的放任，印度各個中心城市的房價近年來急速攀升。印度最大的商業(yè)城市孟買2008年榮膺全球第十貴的城市，平均房價水平達(dá)到9163美元/平方米。在巴西首都圣保羅，要在市中心位置購置一套類似前面的那種200多平的公寓，只要花上大概100多萬黑奧就行了，還附贈2－3個車庫。在韓國，近年來房價漲勢兇猛到掀翻了建設(shè)部部長。2005年2月25日，韓國總統(tǒng)盧武鉉在執(zhí)政兩周年紀(jì)念演說時指出，將對房地產(chǎn)投機(jī)“不惜一戰(zhàn)”。然而，房價反而以更加兇猛的勢頭上漲，導(dǎo)致2007年11月15日，韓國建設(shè)交通部長官秋秉直、青瓦臺宣傳首席秘書官李百萬、青瓦臺經(jīng)濟(jì)輔佐官丁文秀，因為房地產(chǎn)政策問題而提出了辭呈。韓國建設(shè)部2006年的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，過去三年里，被政府指定為“七大泡沫”地區(qū)的年平均房價上漲率，最高為年租金上漲率的21倍。那么，這掀翻建設(shè)部長官的房價到底高到什么程度呢？折合成人民幣，首爾的平均房價大概是1萬8左右。2005年做的一個調(diào)查現(xiàn)實(shí)，韓國人要買房子，不吃不喝要攢夠6年，而首爾地區(qū)需要攢7.7年。聰明的讀者，您算算在北京買一套房子，不吃不喝要攢多少年
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/238754.html
