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只付息貸款主要針對的是大額抵押貸款人群。這類貸款的利率一般是在貸款發(fā)放后的3~5年重置。它們的利率重置將會發(fā)生在2009年和2010年，當我在2008年撰寫本書時，它們的影響還沒有完全顯現(xiàn)出來。但這很快就會到來。允許還款額低于利息的可選擇支付抵押貸款針對的是具有定期收入如年度分紅的人群。這類貸款對資格的要求非常嚴格，因為房主在償還貸款本金的時間和數(shù)額上擁有相當?shù)淖杂啥?。然而，正如我們所看到的，大多?shù)獲得此類貸款的人只是償還最低限度的數(shù)額。因此，在他們的房屋價值持續(xù)下跌的同時，他們的貸款數(shù)額卻在不斷增加。此外，在這些抵押貸款中，很多都是無證明文件貸款，借款人并未提供所需的收入證明。這類貸款也由此成了眾所周知的“謊言貸款”，而且在很多案例中，借款人在申請此類貸款時還被鼓勵夸大他們的收入情況。最近的調(diào)查顯示，在無證明文件貸款中，大約有80%的借款人夸大了他們的收入情況，而且很多都是被嚴重夸大。最具風險的貸款卻最缺少信用證明。當可選擇支付貸款的利率在2009年和2010年重置時，它們將會成為最嚴重的問題，因為它們的支付款增幅很有可能是最高的。而且，正如我們所說的，喪失抵押品贖回權(quán)通常是在利率重置一年之后，因此，喪失抵押品贖回權(quán)的問題在2011年之前不會見底。而且，在此之后，還需要一段時間才能消化市場上過剩的住房，房地產(chǎn)市場才會開始復蘇。這就是此次經(jīng)濟蕭條會在2012年或2013年才能見底的原因之一。 人們之所以申請這些新型的住房抵押貸款，主要是因為他們期望房價能夠永遠保持上漲趨勢，雖然數(shù)據(jù)和邏輯均表明這是不可能發(fā)生的。銀行推出這些愚蠢的抵押貸款也是基于同樣的預測：住房的價格會一直上漲下去。他們說服自己相信，即便房主停止還款并喪失住房抵押品贖回權(quán)，銀行的損失也是非常小的，因為他們完全可以用房屋的拍賣款來彌補抵押貸款的損失。在抵押貸款流程的每一個階段，從最開始一直到購買抵押貸款證券化產(chǎn)品，人們都認為他們所面臨的風險是非常小的，因為在需要的時候，賣掉房產(chǎn)即可解決問題。顯然，沒有人意識到或者愿意意識到潛在購房者的人數(shù)將會減少，而住房的價值也會隨之大幅下跌。 在過去，本地銀行為本區(qū)域內(nèi)的住房購買者提供抵押貸款，并持有這些抵押貸款。由于這是銀行的一個重要收入來源，所以他們對借款人的審查非常仔細。對他們的收入、就業(yè)以及過去的還款情況，銀行都會一一進行核實。不僅如此，銀行還會竭力確保所發(fā)放的抵押貸款不會超過借款人的償付能力，因為他們深知如果房主喪失住房抵押品贖回權(quán)，即便這些住房能夠以它們當前的市價銷售出去，也會對銀行造成重大損失。那時的銀行家好像還有一種道德責任感，并被所在社區(qū)視為保守的財富守護者。 現(xiàn)在抵押貸款的操作方式卻截然不同。向購房者銷售抵押貸款的人通常與購房者所在社區(qū)并無關系，而且他們也缺乏相關的金融背景。他們的目標是盡快將這些抵押貸款出售給銀行（以獲得利潤）。這些抵押貸款銷售者不遺余力地向購房者推薦利率盡可能高、數(shù)額盡可能大的抵押貸款。富裕的購房者通常并不在他們的考慮范圍之內(nèi)。然后，銀行會將這些抵押貸款打包并銷售給金融機構(gòu)（以獲得利潤）。之后，金融機構(gòu)會將這些抵押貸款劃分為不同的風險等級，并加以證券化，然后把它們作為投資銷售出去（以獲得利潤）。需要注意的是，所有的利潤都源自這些抵押貸款的流轉(zhuǎn)和證券化，而非來自抵押貸款的實際服務。抵押貸款的服務功能通常都外包給了并未參與抵押貸款初期流程的獨立公司。因此，在抵押貸款流程的每一個階段，強調(diào)的都是抵押貸款的銷售而非風險。而這些證券的最終購買者也不擔心，因為在這些證券中很多都被評定為安全性最高的AAA等級。優(yōu)先級抵押貸款證券通常都是AAA等級。抵押貸款證券化產(chǎn)品的評級是由一個專門優(yōu)化抵押貸款流程的通用計算機程序確定的，而這一程序也為抵押貸款產(chǎn)業(yè)中的大多數(shù)人所應用。直到后來，購買者（和銷售者）才意識到這一用來確定風險的計算機程序是建立在過去那種對抵押貸款借款人資格審查非常嚴格的基礎之上的。而且，隨著時間的推移，為尋找更多的抵押貸款機會，抵押貸款的發(fā)放標準不斷降低，以至于連最高級別的產(chǎn)品中也包含有大量存在問題的抵押貸款。貸款機構(gòu)已經(jīng)習慣了抵押貸款產(chǎn)業(yè)的豐厚利潤，沒有人希望大好的時光就此結(jié)束。由此一來，抵押貸款的標準一再放寬，甚至到了只要是人活著就可以申請的地步。因此，在泡沫即將破裂之前發(fā)放的抵押貸款的違約率可能是最高的。但由于這些糟糕的抵押貸款而導致房主大面積喪失住房抵押品贖回權(quán)的情況，可能到2011年或2012年才能完全顯現(xiàn)出來。這將是一個不可避免的?慘結(jié)局！ 但報應?經(jīng)開始了！現(xiàn)在，參與這一貪婪盛宴的金融機構(gòu)正在吞食它們一手釀造的苦果。在房主喪失住房抵押品贖回權(quán)時，這些金融機構(gòu)不僅無力收回它們的抵押貸款，而且也沒有足夠的流動性彌補它們的損失。美聯(lián)儲不得不出手救市，并拯救了多家金融機構(gòu)（既包括私人的也包括國有的），以免它們的倒閉危及整個金融系統(tǒng)。此外，美聯(lián)儲還推出了眾多新穎的交易方式，用國債交換幾乎一文不值的抵押貸款支持債券，以免銀行的儲備有名無實。但所有這些舉措又使得美元處于一個危險境地，其他國家的貨幣在美國應對這場信貸危機的同時對美元進一步升值。此外，很多在這一過程中深受其害的個人、城市和養(yǎng)老基金現(xiàn)在正起訴每一個與此有關的人。在很多案件中，對抵押貸款和抵押貸款支持證券風險的明顯誤導已經(jīng)接近欺詐，受害者要求得到正義和賠償。當然，在這些受害者中，很多人都對他們所承受的風險視而不見。抵押貸款支持證券的購買者從來都沒有認真想一下，為什么這種零風險證券的利率會比其他產(chǎn)業(yè)中同等級債券的利率高出一倍。 由抵押貸款引發(fā)的流動性問題使得美國的住房問題進一步惡化。在發(fā)放貸款方面，銀行變得異常謹慎起來，因為它們并不知道還將承受多大的抵押貸款風險。它們開始收緊資源，以便應對將來可能出現(xiàn)的潛在損失。這大大減緩了住房建設的發(fā)展速度，因為那些想購買或建造住房的人根本無法獲得貸款。此外，金融機構(gòu)也將面臨嚴峻的考驗。次級貸款的利率重置高峰期將會出現(xiàn)在2008年下半年，而與之相關的喪失住房抵押品贖回權(quán)的高峰期則在一年后出現(xiàn)；只付息貸款和可選擇支付抵押貸款的利率重置高峰期將會出現(xiàn)在2009年和2010年，與之相關的喪失住房抵押品贖回權(quán)的高峰期同樣也會在一年后出現(xiàn)。因此，始于2007年和2008年的金融危機還遠未結(jié)束。而銀行也根本不知道將來它們還會承受多大的損失。
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