愛華網(wǎng)???? 忘掉希臘，忘掉意大利，忘掉“占領(lǐng)華爾街”運動吧。眼下真正的壞消息是什么？中國，當(dāng)前這一全球第二大經(jīng)濟體已開始走火入魔 。想想2005年以來的美國、愛爾蘭和半個西方世界。想想1990年之后的日本。想想……好吧，歷史上的每一次樓市泡沫。 10年前，上海房價約為普通家庭收入的6倍，而如今已經(jīng)高達13倍。深圳的比例從5倍上升到了14倍。這些數(shù)據(jù)都荒唐得離譜。這是真正的狂熱。他們從未見過樓市崩潰。他們以為樓市會永遠火爆下去。
中國延續(xù)已久的投資熱潮前無古人，肯定會破滅。泡沫破裂的后果是徹頭徹尾的災(zāi)難。這是因為樓市影響著每一個人，無論是中產(chǎn)階級家庭、開發(fā)商、銀行還是地方政府。這樣的房地產(chǎn)泡沫猶如1918年爆發(fā)的西班牙大流感一樣，會傷及無數(shù)，難以抑制。 以上是《華爾街日報》專欄作家Brett Arends，在該報最新發(fā)表的一篇“當(dāng)心走火入魔的中國經(jīng)濟”文章中所提出的觀點。在我們看來，該文盡管有可能危言聳聽，但中國房價高得離譜，樓市泡沫橫飛卻是不爭的事實。 的確，如今的房價猶如6000點的股市，大家都在為其癲狂，利益相關(guān)各方也竭盡所能地延長這場“世紀(jì)盛宴”的時間，仿佛10000點轉(zhuǎn)瞬間就能變成現(xiàn)實，而最終的結(jié)局卻往往會應(yīng)驗?zāi)蔷淅显挕吧系垡渌劳?，必先讓其瘋狂”，一萬點根本就是奢望，1600點旋即照進現(xiàn)實。 那么，在樓市泡沫破碎之前，我們到底該做點什么呢？抑或是邁向未來的十年，究竟會發(fā)生什么，不妨多想一想，這樣才不至于再“失去”又一個十年。 高房價的最大推手 當(dāng)2013年北京上海房價同比再漲20%，房價收入比高達35-40倍，在全世界遙遙領(lǐng)先的情況下，誰來為高房價負責(zé)呢？面對千夫所指，作為房地產(chǎn)業(yè)的代言人，任志強再次奮起反擊，泄露了我國貨幣雙發(fā)的天機：“對中國來說，真正的泡沫的是貨幣雙發(fā)。如果沒有貨幣雙發(fā)，什么泡沫都沒有，通脹是因為貨幣引起的?！?p> 那么，來自于海外美元的“貨幣雙發(fā)”對中國國內(nèi)經(jīng)濟的流動性有多大影響呢？經(jīng)過簡單測算發(fā)現(xiàn)竟然增加了國內(nèi)106.56萬億元人民幣的流動性，這是一個多么令人驚嘆的數(shù)字！ 由此，人們難免會產(chǎn)生一個巨大的疑問：國內(nèi)流動性為什么由100%而逐漸萎縮，到如今幾乎100%依賴海外資金呢？這與巨大的樓市泡沫又有什么關(guān)系？ 這就有如下兩個重要原因： 一是自1990年代中期開始，跨國公司大舉投資中國，以其雄厚的實力，加上獲得稅收等方面的超國民待遇，優(yōu)先收購優(yōu)質(zhì)國企（當(dāng)時稱為“靚女先嫁”），其余國企大量破產(chǎn)倒閉，其原來存有的流動性也隨著企業(yè)破產(chǎn)而被消滅。從此，中國進入了依賴外資直接投資（FDI）輸入流動性的時期。 二是政府自身消費和低效投資導(dǎo)致了大量國內(nèi)流動性消失。特別是低效投資，在八五期間約為每投入1元錢只能收回0.5元，即投資回報率不足50%。此后每況愈下，大量政府投資血本無歸，成為爛尾工程的不計其數(shù)，投入的現(xiàn)金就沉淀在其中退出了流通，于是不得不更加依賴海外流動性的輸入。 然而，這種外部輸血式增長總有到頭的一天。2007年股市見頂；2010年樓市再掀高潮；2011年P(guān)E和VC投資收益見頂；2012年商業(yè)銀行利潤見頂……如今僅剩房地產(chǎn)泡沫尚在最后沖刺。 而現(xiàn)在樓市也開始出現(xiàn)分化：二三線城市漲價乏力，部分城市泡沫已經(jīng)破裂；新房交易較火，而二手房交易冷卻，全國能夠繼續(xù)保持高速增長的僅北京、上海、廣州、深圳等幾個一線城市。 因此，為了保樓價推樓價，在內(nèi)部流動性接近枯竭的情況下，必須要靠吸引熱錢繼續(xù)投機。而要保持熱錢的熱情，就要靠強行推動人民幣升值，可謂騎虎難下。即人民幣升值——吸引熱錢——推高樓價，在這個邏輯關(guān)系中，人民幣升值與樓價成正比。 一個令人難堪的悖論是，作為最重要的資產(chǎn)，樓價越是上漲，則人民幣在國內(nèi)的購買力越是貶值。這會形成了一個越來越危險的背離，即人民幣對外升值而對內(nèi)貶值，當(dāng)這種背離達到極致的時候，難免物極必反，即出現(xiàn)人民幣對外大幅貶值和對內(nèi)大幅升值（通縮），而造成這種反向運動的直接動因是——國際熱錢大量外流。 這樣在熱錢大量外流，國內(nèi)流動性急劇萎縮的同時，國際石油價格和糧食價格大漲，加上人民幣大幅貶值，將出現(xiàn)嚴(yán)重農(nóng)產(chǎn)品輸入性通脹（但與此同時工業(yè)品將嚴(yán)重通縮），樓市必會受到外資拋售和剛需斷供的雙重沖擊，價格出現(xiàn)大跌。 而這時才是最難選擇的時候。因為，如果大規(guī)模釋放流動性救市，糧價將更大幅上漲，甚至影響社會穩(wěn)定；如果不救市，樓價將失去最后避免雪崩的可能。這就是我們高房價的不為人知的隱私。 會付出怎樣的代價 盡管許多人都經(jīng)歷了股市和黃金的瘋狂，而大多數(shù)人也認(rèn)為它們是不可能下跌的。但事實證明：不可破滅的神話早已破滅。 然而，這些人不僅沒有吸取其中的教訓(xùn)，依然固執(zhí)地認(rèn)為房價是永遠上漲的。即使全世界很多國家的房價泡沫已經(jīng)破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經(jīng)暴跌，即使李嘉誠開始大量拋售中國房地產(chǎn)，即使外資銀行已經(jīng)全部拋售完中國銀行的股票，即使房屋空置率已經(jīng)高的嚇人，即使中國7個城市被評為世界最高房價。如果一味盲目地固執(zhí)己見，勢必將為自己的瘋狂付出代價。要知道，久漲必跌的房地產(chǎn)泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。 從目前來說，不惜一切代價的將人往樓市趕，名義是為了剛需，實際上最多的是投機資金，真正的剛需根本買不起。即使有買的，也是為防止房價進一步上漲，好不容易借錢才入市的。這已經(jīng)是很危險了，危險在哪里呢？ 一是正如王石所說，國際上一般用家庭一年收入的3到6倍買一套房子，是正常房價，而在一線城市這個數(shù)據(jù)突破47倍。經(jīng)濟上一有風(fēng)吹草動，這些家庭無一例外都會破產(chǎn)。二是現(xiàn)在為了維持樓市泡沫不破，央行還在大量印鈔，但是，房地產(chǎn)吸附資金的能量無限大，這樣下去無論印多少鈔票都不夠用，而這些資金都成為死錢，第二次流通的概率非常低，造成中國貨幣效率極其低下，人民幣1元錢只能創(chuàng)造0.5元的效率，而1美元可以創(chuàng)造1.5美元的效率，兩者相比，中國發(fā)鈔無限量龐大，一點也不奇怪了。三是從國際金融來看，中國貨幣貶值風(fēng)險已經(jīng)越來越大，國際資本不是傻子，有利可圖的事他們從來都不會放棄，他們已經(jīng)準(zhǔn)備了做空人民幣足夠籌碼。如果中國出口經(jīng)不住美元匯率的上漲，70%都會發(fā)生虧損，那么，樓市新增資金就會枯竭。想想什么后果吧。 現(xiàn)在的土地價格完全是被炒作出來，已經(jīng)背離市場的真實價格水平。當(dāng)年日本政府發(fā)現(xiàn)問題后，只出臺了一個政策，那就是所有涉及房地產(chǎn)的貸款一律禁止，泡沫立馬破滅，日本經(jīng)濟迅速復(fù)蘇，人民生活水平迅速提高，內(nèi)需一下興旺起來。 中國遠比當(dāng)年日本泡沫大一倍多，這是一件很恐怖的事。現(xiàn)在的問題是，因為中國面臨的經(jīng)濟現(xiàn)狀是，要么房價大跌回到正常的價格水平，擴大內(nèi)需；要么人民幣大跌，最后刺破泡沫，中國經(jīng)濟必然是硬著陸。 現(xiàn)在全國房價泡沫已經(jīng)無可救藥，因為市場都知道，政府一定會保住泡沫，因為不會讓經(jīng)濟出現(xiàn)大的衰退。這樣，促使中國經(jīng)濟泡沫又往死路上邁出了一步。 目前的情況是不管政府如何救市，已經(jīng)完全無用。因為美元已經(jīng)開始大幅升值，全球資產(chǎn)價格泡沫都在破滅，沒有任何國家存在泡沫問題，只有我國泡沫好象是海上孤鴻，這就造成全球資本都會逃出，等待中國泡沫徹底破滅。 如果說2012年只是出現(xiàn)兩個城市的房價泡沫的破滅，只是點的現(xiàn)象，2013年從這兩點開始蔓延到貴陽、海南、蘇州、無錫等類似的十幾個二三四城市，到2014年將由點擴展為線，這樣兩條線的城市房價泡沫先期破滅。 一條是類似于溫州的出口導(dǎo)向型城市，主要是珠三角和長三角地區(qū)的二三線城市，因為實業(yè)大面積倒閉，外匯企業(yè)沒有資金來源，導(dǎo)致樓市根本沒有新增資金，開發(fā)商在資金的壓力下必然降價賣樓，先跑為王，越降價就越無人買樓的惡性循環(huán)開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)的避險效應(yīng)徹底消失。美元指數(shù)沖破100點的過程中，我們將聽見這些城市泡沫破滅的聲音。珠三角長三角這兩大最出色的城市群從此陷入深度衰退，至少持續(xù)11年。這就是房價泡沫的惡果。 二條是類似于鄂爾多斯這樣的城市，依靠廉價的資源突然暴富的城市全部患上嚴(yán)重的“荷蘭病”。荷蘭病，是指一國特別是指中小國家經(jīng)濟的某一初級產(chǎn)品部門異常繁榮而導(dǎo)致其他部門的衰落的現(xiàn)象。 最典型的就是鄂爾多斯，有人說，如今類似這樣的城市已經(jīng)有69個，他們的房價泡沫將在2014年像鄂爾多斯一樣破滅。之后便會由點擴展到線，然后擴大到面， 到2015年房價泡沫將徹底破滅，包括一線城市。 房產(chǎn)泡沫的破裂將導(dǎo)致實體制造業(yè)的全面倒閉，從而陷入大蕭條，并導(dǎo)致金融危機，最終將引爆地方債務(wù)，這將是一個巨大的災(zāi)難。不管此說法是真是假，為了防患于未然，作為投資者都應(yīng)該提早做點什么準(zhǔn)備呢？ 該提早做點什么呢 先來看看過去十年發(fā)生了什么事。2000年投資時，傻瓜都會賺錢，那時可是我國財富的總爆發(fā)時期。如果那時你投資的是房地產(chǎn)，當(dāng)時北上廣深的房價才只有2200多，現(xiàn)在均價3萬多，整整漲了11倍，賺大發(fā)了！ 再比如股票，2006年998點，到2008年漲了7倍，達到了6124點，是不是也賺錢？還有黃金，如果不買股票選黃金， 2 0 0 0年我國1克黃金1 0 0多元，而現(xiàn)在呢？1盎司黃金最高等于1920美元，整整漲了19倍。如果以上三種你都不屑，就看好人民幣，好像不管買什么都賺。 然而，十年之后，物是人非，只有房價依然堅挺。但是苦撐了那么久，樓市也開始搖搖欲墜，陷入了要崩潰的危難中。那么這時，作為投資者要怎么做呢？ 《金融理財》建議：今年可以買一點股票。因為股票和房地產(chǎn)在國外都是并駕齊驅(qū)的。中國房地產(chǎn)長期在高位，而股票長期在低位，這是不正常的，所以肯定是打房地產(chǎn)價格戰(zhàn)。誰都希望，房子調(diào)下來，股票漲上去，至少資產(chǎn)不會縮水。所以讓股票漲，讓房價跌，然后賣掉股票，抄底房地產(chǎn)，這就是房地產(chǎn)和股票的并駕齊驅(qū)，也將是一種戰(zhàn)略意圖。 按照經(jīng)濟學(xué)的“悠悠球”理解，房價下來后必然迎來股市的新一輪上漲，更何況在人民幣“外升內(nèi)貶”的大環(huán)境下，為了讓人們不致于感覺資產(chǎn)在大幅縮水，必須找到一個類似之前房地產(chǎn)的保值增值棲息地——股市。 現(xiàn)在的樓市猶如15年前的巴西烏拉圭治理。當(dāng)時他們房地產(chǎn)崩盤，就買進貨幣，但沒有想到此后貨幣出現(xiàn)了百分之5萬多的貶值。然后一些聰明的人并沒因此而消極，而是選擇把巴西的東西賣掉，買進美元，最后抄底，一舉成為巴西首富。 另外，不要把所有的雞蛋都裝在一個籃子里，要做多手準(zhǔn)備。比如，可以到銀行把人民幣資產(chǎn)的20%換成美元。一旦人民幣貶值，你資產(chǎn)縮水的程度會低點。
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