愛華網(wǎng)???? 過度信賴信托開發(fā)300萬平米商業(yè) 確由銀行監(jiān)管 距黃鴻明被帶走協(xié)助調(diào)查不足兩個星期的時間里，廣東創(chuàng)鴻集團有限公司（以下簡稱“創(chuàng)鴻”）相繼出現(xiàn)了大規(guī)模裁員、被收購等傳聞。 雖然創(chuàng)鴻集團相繼發(fā)公告進行澄清，但是接連的突發(fā)事故，還是讓外界對創(chuàng)鴻的未來發(fā)展頗為擔憂。 作為集團品牌部工作人員，陳慧丹說，這段時間里，集團上下都很忙。在時代周報記者表明想進一步了解樓盤具體銷售及一系列事件對集團發(fā)展戰(zhàn)略是否有影響時，她匆忙表示，自己正要外出辦事，且類似事件品牌部無法回應。隨后，時代周報記者多次嘗試聯(lián)系創(chuàng)鴻副總裁劉琴，其電話均無人接聽，只是簡單回復短信稱“公司一切正常，感謝關心”。
12月16日下午，時代周報記者試圖進入創(chuàng)鴻在保利中心的辦公地點實地采訪，無奈被保安攔截，對方表示，早前只要登記就可以上去，但是這一個月左右不行?！笆莿?chuàng)鴻集團的人特別告訴我們，必須要有人接才能放行，否則誰都不讓上?！?p> 發(fā)軔于揭陽，2012年才確定大力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)鴻集團，宏大的腳步尚未完全邁開，似乎就已經(jīng)遭遇巨大障礙。多位業(yè)內(nèi)人士在和時代周報記者聊起創(chuàng)鴻的未來發(fā)展時，都頗為擔憂?！俺鲞@么大的事，對集團業(yè)務沒有影響，那是絕對不可能的事，更何況創(chuàng)鴻是一個企業(yè)領導人色彩太重的企業(yè)?！?p> 而此時，關于創(chuàng)鴻資金鏈斷裂、機構(gòu)進場清算以及被收購等傳聞開始出現(xiàn)，日前就有消息稱，恒大地產(chǎn)等企業(yè)要收購創(chuàng)鴻。但是恒大方面對此消息予以否認。 創(chuàng)鴻負責人日前亦明確表示，集團目前確已由銀行監(jiān)管，但只負責工程、員工工資、公司基本費用，其他的額外支出要等董事長的事情處理完后才能溝通。 企業(yè)深深打上黃鴻明烙印 對于創(chuàng)鴻而言，2010年走出揭陽，嘗試通過廣州這個總部進入華南其他區(qū)域。2012年，大力推行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并隨同從萬達挖來商業(yè)運作“三叉戟”。 在管理模式上，據(jù)熟悉創(chuàng)鴻的業(yè)內(nèi)人士透露，創(chuàng)鴻采用的是“集團總部+城市公司”的兩級管控模式：集團對下屬系統(tǒng)以扁平化管理為核心，以集團的各職能部門和總公司為龍頭，形成對城市公司的垂直管理，優(yōu)化和壓縮管理層級，確保管理和運營的高效性，一切工作以結(jié)果為導向。 但即便如此，有曾接觸過創(chuàng)鴻的人士表示，作為民企，創(chuàng)鴻依然存在著很明顯的“黃鴻明”烙印。 該人士表示，黃鴻明喜歡讀書，據(jù)說每次看到好的文章，都會通過手機發(fā)給員工分享。除此之外，據(jù)創(chuàng)鴻內(nèi)部員工透露，因為出身潮汕，因此除了產(chǎn)品質(zhì)量本身外，對于樓盤的風水也很關注，并且經(jīng)常親自參與樓盤的設計。 黃鴻明的個人烙印，在幾個樓盤開發(fā)時頗為明顯。據(jù)了解，在開發(fā)揭陽?中國玉都時，盡管初始規(guī)劃方案出來后大家反饋已經(jīng)不錯，但是黃鴻明依然不放過細節(jié)，反復修改規(guī)劃，總是感到不盡完美。 最后下決心花費重金，聘請國際知名設計公司重新進行規(guī)劃設計。另一典型例子是揭陽“天下潮都”的開發(fā)。為了這個項目，黃鴻明先期就投入設計費用達5000多萬元，還帶領匯聚了各地精英和各種專門人才組成的專業(yè)團隊50多人，歷時兩年，先后在全國精選考察了8次，幾乎走遍了中國所有名城。 不過對于擅長舊改項目的創(chuàng)鴻而言，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之后，還是對人才充滿了渴求，其先后從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達引進數(shù)名高管，并表現(xiàn)出異常重人才之勢。以萬達原高管王壽慶為例，創(chuàng)鴻將其媒體見面會專門安排在了王壽慶生日當天，有媒體戲稱發(fā)布會為“王壽慶生日會”，由此也可見其在人才戰(zhàn)略上的重視。 一度將萬達作為榜樣的創(chuàng)鴻，最高峰時其高管有6位出自萬達，其中包括萬達原廣州項目總經(jīng)理陳鵬以及原萬達規(guī)劃院副所長劉建華。但是這并沒有給其帶來如同萬達般的發(fā)展。有可靠消息表明，陳鵬和劉建華今年年中前后均已從創(chuàng)鴻離職。 勇拿地王為贏眼球效應 2012年是創(chuàng)鴻集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型年，不僅確立了“立足揭陽、深耕廣佛、走向全國”的戰(zhàn)略目標，更是清晰地確定了轉(zhuǎn)型升級的方向，將商業(yè)地產(chǎn)和休閑文化旅游地產(chǎn)定為發(fā)展的重點。 時代周報記者在創(chuàng)鴻官網(wǎng)看到，其商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線主要分為創(chuàng)鴻中心、創(chuàng)鴻城和創(chuàng)鴻匯。2012年3月，廣州市創(chuàng)鴻商業(yè)發(fā)展有限公司正式掛牌成立，標志著集團正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。同年6月，創(chuàng)鴻與梅州市政府簽約，打造的世界客都項目占地約2.2平方公里，計劃投資超過200億元。 據(jù)時代周報記者了解，截至2012年前，創(chuàng)鴻集團已有廣州番禺?創(chuàng)鴻城、佛山南海?創(chuàng)鴻城、佛山千燈湖?創(chuàng)鴻匯、揭陽進賢門?創(chuàng)鴻城、揭陽西馬?創(chuàng)鴻匯等12個多元化商業(yè)綜合體項目相繼動工建設，大商業(yè)總建筑面積超過300萬平方米。 在走出揭陽之后，尤其是在佛山區(qū)域，創(chuàng)鴻以近乎大躍進的方式謀求發(fā)展。特別是佛山區(qū)域，創(chuàng)鴻為了追求關注度，一度拿下千燈墅、燈湖左岸、創(chuàng)鴻城三大項目，而這三幅地塊，都曾是2007年、2009年和2010年地王。“很多發(fā)展商做地王項目是為獲取更大的利潤，而創(chuàng)鴻看中的是眼球效應和升值空間?！庇惺煜?chuàng)鴻的人士如此解釋。 以南海?創(chuàng)鴻城項目為例，該項目是創(chuàng)鴻2009年勇奪的“單價地王”，總價10.54億元、樓面地價7951元/平方米。事實上，南海?創(chuàng)鴻城雖貴為“地王”，但售價卻沒有一路飆高。根據(jù)當時開盤價格，均價在14000元/平方米左右，有些甚至低至13000元/平方米起。按照這個銷售價格，創(chuàng)鴻很難獲得利潤。 “創(chuàng)鴻地產(chǎn)想走一條快又靈的路子，雖然從之前來看，都沒有什么問題，但是這種高度依托銷售回籠資金的方式，領導人一出問題，后面就不好說了?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士在接受時代周報采訪時表示，按照創(chuàng)鴻的規(guī)模，如此高密度的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度，“有點猛了?！?p> 過分倚重信托籌資 黃鴻明曾稱，創(chuàng)鴻集團將固守住宅地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢，同時實現(xiàn)向商業(yè)、文化旅游領域跨越式發(fā)展。預計2017年創(chuàng)鴻將在全國有50個創(chuàng)鴻匯項目同時存在。 與此同時，2012年底，創(chuàng)鴻制定五年規(guī)劃，預計在2017年銷售額可以達到500億元的規(guī)模，而黃鴻明的目標是在2020年內(nèi)，年銷售額要超過1000億元的目標。 高速擴張的態(tài)勢，一方面讓外界看到了創(chuàng)鴻商業(yè)轉(zhuǎn)型的態(tài)度堅決，不過另一方面也讓業(yè)界不得不擔心可能存在的資金鏈風險。而在這個關鍵節(jié)點，恰逢當家人又出現(xiàn)問題。盡管創(chuàng)鴻方面針對董事長協(xié)助調(diào)查一事已經(jīng)作出回應稱，集團內(nèi)部運作正常，各業(yè)務線條正常開展工作，所有協(xié)議和合同將依約履行，但這依然無法消除外界對創(chuàng)鴻未來發(fā)展的疑慮。 那么，創(chuàng)鴻到底是如何做到在短短幾年時間內(nèi)，做到商業(yè)業(yè)態(tài)的迅速轉(zhuǎn)型呢？它的資金又從何而來？時代周報記者在查閱資料后發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)鴻除了通過土地抵押獲得商業(yè)貸款等形式之外，在商業(yè)項目上，采用了和信托機構(gòu)進行合作。以南海創(chuàng)鴻城為例，為了令該項目順利開發(fā)運作，創(chuàng)鴻與中融信托成立了一只集合資金信托計劃，擬募資17億元，其中優(yōu)先級9億元，次級規(guī)模7億元，預期收入9%-10.5%，并由黃鴻明夫婦提供擔保。 此外，創(chuàng)鴻早前還與深圳德信資本成立了一只房地產(chǎn)私募基金，擬將所募得資金投向廣州番禺?創(chuàng)鴻城項目，基金規(guī)模為8億元，第一批次2.5億元，后續(xù)募集資金則視項目建造需要確定。另外，為了開發(fā)南沙一品（二期）及揭陽帝景灣項目，2013年3月，創(chuàng)鴻依舊和德信合作，成立投資基金3億元(分期募集，第一期規(guī)模7000萬元)。這些只是冰山一角。有業(yè)內(nèi)人士對此表示，雖然借助信托的力量，企業(yè)可以實現(xiàn)快速發(fā)展，但一旦遇上市場不好，房子賣不掉，過高的負債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。 南海創(chuàng)鴻廣場信托項目的中融信托負責人在接受時代周報記者采訪時表示，創(chuàng)鴻佛山項目有80%以上的開發(fā)資金來自中融集團，募集資金超過9億元，而且整個募集過程非常順利?！按蟾胖挥昧艘恢軙r間就完成了資金募集。”不過其亦表示，通過信托進行融資的方式，需要借助銷售回款才能獲得收益，在如今創(chuàng)鴻出現(xiàn)問題的時候，對銷售的影響自然無法避免。不過他同時透露，在信托項目合同中有明確規(guī)定，如果一旦出現(xiàn)不可抗拒的風險，信托方面有一票否決制的決定權，同時可以啟動降價銷售以及凍結(jié)項目資金，還可向項目母公司提出資金賠償?shù)淖龇ā?p>
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