愛華網(wǎng)???? 對賭年利率21%高收益盤活爛尾樓 4年多以前，廣東珠光集團有限公司（下稱“珠光集團”）借殼新南方國際上市，將后者更名為珠光控股集團有限公司（01176.HK）。由于盤子小，珠光控股這些年的動作都圍繞著不斷收購項目擴充規(guī)模這一愿景展開。如今，這些項目的造血功能也在慢慢地體現(xiàn)。當然，對于珠光控股來說，意義不僅這些。 朱慶伊走馬上任珠光控股主席，利用家族關系做大上市公司的決心也展露無遺。雖然珠光集團手握天量土儲，但珠光控股要獲得這些資產(chǎn)注入，除了足夠強大的承接能力外，也需要足夠的資金支撐。除了融資渠道外，珠光控股成功摸索出一套包裝盤活爛尾樓項目，使其重新上市，然后溢價退出的模式，就使其受益匪淺，其成功包裝的珠控國際中心及其他項目的入市，也為其后續(xù)獲取集團資產(chǎn)注入提供了后盾。 為了盤活珠控國際中心，珠光控股甚至不惜以對賭的方式向投資者開出最高可達21%的年利率。而在經(jīng)過4年的努力之后，珠光控股在珠控國際中心項目上回收的資金已經(jīng)超過了42億元。 傾注心血盤活珠控國際中心 “平安銀行已經(jīng)率先入駐珠控國際中心?！敝榭貒H中心項目負責人表示，言辭間難掩興奮。對于珠光控股而言，這個充滿故事的項目的入市，表示珠光控股多年的嘔心瀝血終于迎來了收獲期。而平安銀行的入駐，就為珠光控股帶來近20億元的資金回籠。 追溯起來，珠控國際中心身世曲折，之前的名稱叫海聯(lián)大廈。場景回放到2011年，當時手頭拮據(jù)的珠光控股卻做出了收購海聯(lián)大廈這一爛尾樓項目的驚人決定。 當年4月，珠光控股收購誠昌控股有限公司（下稱“誠昌”）全部股權，誠昌通過全資子公司惠豐公司持有廣東海聯(lián)大廈有限公司（下稱“廣東海聯(lián)”）80%權益，珠光控股收購誠昌股權的價格為4.92億元人民幣。另外，廣東海聯(lián)尚欠當?shù)貒敛块T約2.855億元債務（土地金2.85億元及按0.1%計算的累計遲繳付款費用），珠光控股為此需付出7.2億元的代價（所欠地價款按80%權益分擔）。 海聯(lián)大廈原是廣州市CBD核心區(qū)珠江新城中的“第一爛尾樓”，1994年廣東海聯(lián)憑借人脈優(yōu)勢，在廣州大道與黃埔大道交界處購得這個黃金地塊。1996年，海聯(lián)大廈動工，后卻因金融危機以及項目主管高層貪腐而爛尾，當時，僅完成3層地下室結構。雖然之后多次謀求盤活，卻始終未能起死回生。2004年1月，該地塊也因欠款3億元而名列廣州市國土房管部門公布的一份拖欠土地使用權出讓金名單的榜首。 這個項目是珠光集團利用人脈關系為珠光控股牽橋搭線而來，珠光控股以及珠光集團此前就有爛尾樓改造經(jīng)驗，珠光集團總裁助理、資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理饒富欣在接受時代周報記者采訪時就稱：“公司是爛尾樓專家，很多項目都是爛尾樓”，珠光控股此前運作的南沙御景項目也是爛尾樓。在處理爛尾樓方面得心應手，可關鍵是，盤活這個項目需要不少資金。 珠光控股為這個項目做出了諸多付出。2011年底，珠光控股通過轉(zhuǎn)讓誠昌的45%股權獲得2.8億港元，并以15%的年利率發(fā)行5億港元于2014年到期的票據(jù)，籌得7.8億港元的資金，用以支付收購海聯(lián)大廈項目的費用。且珠光控股又向投資者售出認沽期權，在認沽期權期間，投資者有權隨時要求珠光控股回購該部分股權，價格相當于2.8億港元的認購價加上按年利率最多21%利息之總和，也就是說，如果珠光控股在項目銷售超過42億港元的情況下行權，則需要向投資者支付不低于21%的年利率，即投資者可根據(jù)項目收益情況要求珠光控股重新確定更高的投資回報，珠光控股則需要付出更高的融資成本。這顯然帶上了“對賭”的色彩，但也足見珠光控股對這個項目傾注的血本與期望。 在2013年，這個集商鋪、寫字樓為一體的項目開始慢慢造血。在未取得預售證之前，珠光控股已為其謀了不少出路。2013年4月24日，珠光控股向廣東粵財信托出售轉(zhuǎn)讓海聯(lián)大廈3年收益權，代價15億元。8月，與平安銀行簽訂框架協(xié)議，擬出售該海聯(lián)大廈項目的若干總建筑面積約40357平方米的商業(yè)單位和193個停車位。 2013年底，這個項目被改造成珠控國際中心入市。據(jù)稱對外開售以來，隨即賣出4套大面積商鋪，面積為6831平方米，均價高達107340元/平方米，回籠資金7億多元。而寫字樓的出售均價亦達到了4萬元/平方米。加上平安銀行的入駐，珠控國際中心已經(jīng)回籠資金超過42億元。 黃沙項目一季度注入 之前，珠光控股的相關負責人就表示當務之急是將珠光控股的盤子做大，而饒富欣對時代周報記者亦表示，“珠光集團未來的發(fā)展方向是向上市公司注入越來越多的資產(chǎn)，一直也在往這方面努力。” 截至2013年6月底，珠光控股僅5個物業(yè)發(fā)展項目，包括100%權益的南沙御景、80%權益的珠控國際中心、100%權益的從化珠光云嶺湖、70%權益的從化御景山水花園以及100%的從化水底村地塊。而南沙御景接近售罄，從化珠光云嶺湖以及從化水底村地塊尚在開發(fā)設計中。 不過，去年下半年開始，珠光控股擴充規(guī)模的行動正一路馬不停蹄。珠光控股在去年8月16日以3.5億元人民幣對豐順佳榮進行收購，而后者在6月份的時候就收購廣東喜龍100%股權，而廣東喜龍與一名獨立第三者共同開發(fā)位于廣州市天河區(qū)珠江新城H3-3地段一幅地塊項目（名為翡麗商務大廈）。珠光控股完成這次收購后也由此獲得翡麗商務大廈的可售建筑面積為3.31萬平方米的收益。在2013年9月，珠光控股也購入一幅位于廣州市白云山區(qū)域土地的50%股權，代價10億元(約12.56億港元)。 在10月份，珠光控股亦公告表示已與融德投資有限公司（下稱“融德投資”）、廣州珠光投資有限公司（下稱“珠光投資”）就收購珠光投資簽訂諒解備忘錄，融德投資為珠光控股控股股東，珠光收購完成后，珠光控股將擁有珠光投資的全部權益，由此也獲得了后者擁有的廣州一幅地塊的若干辦公大樓的所有權，已支付4億港元定金。 跨年之際，珠光控股亦準備購入一幅位于廣州天河區(qū)總用地面積達10.7399萬平方米，已支付3億元人民幣的定金，該地塊土地性質(zhì)也擬從工業(yè)用途變更為商業(yè)及金融用途。 粗略統(tǒng)計，短短幾個月內(nèi)，珠光控股已經(jīng)為收購項目花費約20億元。目前，珠光控股的項目數(shù)量已經(jīng)達到了9個?！笆召忢椖颗c開發(fā)項目都需要資金投入，（珠光控股）現(xiàn)在關鍵是資金緊張。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。
因為珠光控股此前貢獻項目利潤的項目優(yōu)先，所以為籌集資金，其采用的也是融資與出售其他業(yè)務并舉，其于10月份成功發(fā)行了總額為2億美元、年利率為12.5%的優(yōu)先票據(jù)，11月出售了位于廣州市天河區(qū)地中海國際酒店三樓、四樓及六樓的零售物業(yè)，總建筑面積約為1.64萬平方米，回籠了近8.63億港元。 而據(jù)珠光控股財務管理中心總經(jīng)理劉奕君向時代周報記者透露，位于黃沙的珠光御景壹號亦“會爭取在第一季度注入”，這個項目為巨無霸項目，當年地價就達到了86億元，一期賣價6萬多元/平方米，今年會開發(fā)第二期，資產(chǎn)規(guī)模上百億元。但顯然，承接這個項目亦需要不少的資金。她也表示，朱慶伊上臺后，“會利用朱氏家族的影響力在融資等方面促進珠光控股的發(fā)展，我們此前一直在花錢收購項目，但是也會慢慢有自己的造血功能?！?p>
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