愛華網(wǎng)???? “蘇鑫在公司工作了11年時間，和我們一起見證了公司的成長和發(fā)展，尤其是我們一起創(chuàng)立了SOHO中國獨特的“銷售體系；一個人最重要的能力就是：品行正直、處事公正，蘇鑫處處都做到了這一點；蘇鑫是我們公司的高管，我們公司高管年薪在房地產(chǎn)行業(yè)也屬比較高的水平，但蘇鑫歷來生活十分簡樸，家里沒有電視，也沒有汽車，經(jīng)常是步行或坐地鐵上班。但在公司發(fā)起的慈善募捐活動中，蘇鑫總是最積極的參加者。” 更多的人開始記住蘇鑫這個名字，還是從潘石屹那篇飽含感情的博文《送蘇鑫》開始，2009年，地產(chǎn)界少了一個出色的運營總裁，金融界則多了一個弄潮兒。 那還不是一個私募基金風起云涌的年代：2007年，國家頒布“合伙人法”，才令私募基金具備合法地位，此前，除外資基金外，所謂的人民幣基金幾乎與非法集資無異。然而，蘇鑫還是決定聽從內(nèi)心深處的呼喚，沸騰的血液讓已到不惑之年的蘇鑫放棄一切，從頭來過。 和所有的創(chuàng)業(yè)者一樣，最初的日子并不好過：為了找項目，蘇鑫坐著地鐵，到處看地鐵旁有哪些樓在建或者已經(jīng)建好了；為了找錢，整天在華貿(mào)的咖啡廳里泡著，每一天都得喝十幾二十杯咖啡，見七八撥人，喝得后來查出已經(jīng)骨質(zhì)疏松。 而時至今日，作為商業(yè)地產(chǎn)基金的領跑者，高和資本目前管理資產(chǎn)超過80億元人民幣的基金規(guī)模，其目標成為中國的“鐵獅門”；在剛剛過去的2013年，中國的地產(chǎn)基金亦迅猛發(fā)展，有數(shù)據(jù)顯示，其新基金的募資額反超PE行業(yè)的募資額。 4年躋身地產(chǎn)基金TOP10 做房地產(chǎn)基金的大致可分為三類，一類是具有國企和政府背景的房地產(chǎn)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會，及北京市住建委試點的公租房保障房基金；更多的是有房地產(chǎn)開發(fā)商或是金融機構背景的地產(chǎn)基金，如金地在香港全資成立的穩(wěn)勝基金、復地集團成立的復地景業(yè)股權投資基金等；第三類則是職業(yè)經(jīng)理人的二次創(chuàng)業(yè)，比如前金地上海公司總經(jīng)理趙漢忠掌舵的星浩資本美林全球資本地產(chǎn)投資部董事總經(jīng)理蓬剛辭職后創(chuàng)立的安泰盤實股權投資管理有限公司。 相比之下，高和資本在資金募集上顯然沒有什么優(yōu)勢，或許是資金來源于朋友圈子，高和資本創(chuàng)業(yè)之初就將安全性放在首位，而不只是追求利潤的最大化。 在蘇鑫看來：錢和人一樣，是有屬性的，有的保守，有的激進，在中國尤其如此。也許，只有在中國，才存在如此大量的為尋求“安全”而不得不投資的“熱錢”。它們既非快速炒作的投機性的資本，又非單純尋求高回報的投資型的資本，其投資房地產(chǎn)的首要原因是為尋求“安全”。 2009年房地產(chǎn)住宅市場一片火熱，一線城市房價狂飆突進，但蘇鑫還是抵御住了住宅市場的誘惑，仍將投資聚焦于商業(yè)地產(chǎn)這個他更熟悉，而且受政策風險影響較小的領域。 事實證明，蘇鑫賭對了。 中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴時代周報記者，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化關鍵在于商業(yè)物業(yè)的估值較高，能夠吸引投資者興趣，而當前國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)存在同質(zhì)化、運營效率低、資金回報率低等現(xiàn)狀，缺乏統(tǒng)一的管理，商圈不活躍，難以吸引投資者。 2010年初，高和投資收購其首個商業(yè)地產(chǎn)項目——凱德華璽3000平方米底層商鋪，雖然不是什么大手筆，卻奠定了高和后來整體收購、整體包裝、整體出租的資產(chǎn)精裝修管理模式。 2010年底，高和收購金澳國際，創(chuàng)下當年北京最大的寫字樓并購案。第二年，北京CBD寫字樓租金大漲逾75%。金澳國際結案租金實現(xiàn)翻番，從4.5元/平方米/天漲到8元/平方米/天；最初開盤價為29500元/平方米，一年后結案售價上漲至52400元/平方米。 金澳國際的銷售，就是高和運作的一個為期3年的約5億元的封閉基金。盡管資金規(guī)模也不大，但這種運作模式，已被媒體命名為中國的“鐵獅門”。 在寫字樓市場大獲全勝后，蘇鑫將目光轉向一直不溫不火的商鋪市場，2012年10月，位于東三環(huán)的高和萃項目刷新北京最貴商鋪紀錄，“鋪王”單價達28萬元/平方米，超過了此前“世茂工三”的24萬元/平方米。 過橋貸款、風險對沖、套期保值……對于建筑專業(yè)出身的蘇鑫而言，或許熟悉這些名詞需要付出更多的辛苦和努力，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)的熟悉和把控能力，以及對于一線城市商業(yè)地產(chǎn)的專注，讓蘇鑫在布滿風險與陷阱的私募海洋中平穩(wěn)航行。短短4年時間，高和資本躋身中國人民幣房地產(chǎn)基金TOP10，并成功吸引到素以謹慎著稱的保險資金加盟。 挑戰(zhàn)無處不在 德信資本董事長陳義楓認為，這兩年房地產(chǎn)基金的規(guī)模迅猛發(fā)展，國內(nèi)各種類型的房地產(chǎn)基金的規(guī)模在3000億元左右。未來兩年，房地產(chǎn)基金的規(guī)模會超過1萬億元。 一面是房地產(chǎn)基金轟轟烈烈的發(fā)展，另一面卻是退出階段缺少REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）機制。韓長吉表示：國內(nèi)REITS遲遲不出來，原因在于金融體系不完善，資本市場發(fā)展不健全以及與房地產(chǎn)金融相關的法律法規(guī)尚未建立完善，房地產(chǎn)市場長期“政策市”的局面也影響了REITS的出現(xiàn)。 “在資本市場發(fā)達的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的持有者可以通過出售給上市公司或者REITs實現(xiàn)退出。但在中國，商業(yè)地產(chǎn)的投資退出渠道受限。高和資本的方式是將寫字樓或底商散賣了以后加上資產(chǎn)管理，這就是類REITs，它流動性很好，基金投資者是可以另外選擇市場上其他投資者進行轉讓的，”蘇鑫表示。 高和資本一方面通過類REITs實現(xiàn)退出，另一方面收購商辦物業(yè)項目，大力挖掘樓宇經(jīng)濟。
在二手房交易大于新房市場的趨勢日趨明顯的存量房時代，一線城市的核心區(qū)域商用物業(yè)成為各大地產(chǎn)基金的熱門之選，DTZ戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，上海大宗物業(yè)投資市場總成交量同比漲幅達23%，成交金額達98.74億元人民幣，同比上升23.68%。 “我們可以言必談REITs，但眼前的觸手可及的商辦物業(yè)證券化機會更值得關注”，蘇鑫反復強調(diào)對于房地產(chǎn)基金而言，細分市場的重要性。 2012年10月，高和資本斥資7.9億元，成功整體收購了位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業(yè)大廈，又斥資億元對其進行改造，將這座老樓打造成精品寫字樓。靜安高和大廈的租金也從4.0元/平方米/天一躍升至7.0-7.5元/平方米/天，被譽為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。 盡管高和資本一路做大，但是挑戰(zhàn)無處不在，萬科通過旗下子公司以基石投資者身份參股徽商銀行，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金收購香港創(chuàng)興銀行股份，此前，僑鑫集團、北京城建投、珠海華發(fā)、香江集團、世紀金源等多家開發(fā)商均各自參股了不同銀行。 另外，一些赫赫有名的外資基金也開始轉型，試圖在外匯管制的枷鎖中，尋求創(chuàng)建人民幣地產(chǎn)基金的新路徑。 在房地產(chǎn)基金競爭越發(fā)激烈的時代，蘇鑫和他的高和資本團隊如何應對挑戰(zhàn)，依然值得期待。
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