降息難解房地產(chǎn)行業(yè)困局

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：10月29日晚間，央行再次宣布降息0.27%，相距上一次降息僅僅時(shí)隔21天。您認(rèn)為這個(gè)數(shù)字對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商來(lái)和整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著什么？

潘石屹：人民銀行的降息不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而是一個(gè)宏觀政策，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)造成影響。降息對(duì)經(jīng)濟(jì)是有刺激作用的，是利好消息。因?yàn)楝F(xiàn)在全世界的經(jīng)濟(jì)都在衰退，每一家銀行都在降息，所以我覺(jué)得中國(guó)的降息是意料之中。未來(lái)可能還有一些降息的空間，當(dāng)然政府要平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和控制通貨膨脹之間的關(guān)系。如果錢(qián)放得太多了，政府怕通貨膨脹起來(lái)。

現(xiàn)在全世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，很多行業(yè)都是相關(guān)的，不只出口行業(yè)。在這種情況下，政府要趕緊采取措施，千方百計(jì)讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不要熄火。整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)都在下滑了，希望相關(guān)部門(mén)能夠“踩兩腳油門(mén)”，把速度提起來(lái)。我想，29日的降息就是政府“踩了一腳油門(mén)”。這腳“油門(mén)”能不能把發(fā)展速度提起來(lái)，還要觀察一下。如果不明顯的話，未來(lái)政府還會(huì)降息。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：很多開(kāi)發(fā)商都在呼吁“冬天來(lái)了”，降息0.27%能在多大程度上讓行業(yè)回暖？

潘石屹：降息會(huì)有一點(diǎn)兒緩解作用。降息、加息的貨幣政策都是屬于宏觀經(jīng)濟(jì)范疇，但房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題和世界經(jīng)濟(jì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有關(guān)，也跟房地產(chǎn)自身問(wèn)題有關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正處在一個(gè)大格局的調(diào)整中。

房地產(chǎn)業(yè)“輝煌”止于2007年

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在人們的觀望情緒很?chē)?yán)重，他們看到銷(xiāo)售量在萎縮，房?jī)r(jià)(專題)也有下降的趨勢(shì)，更傾向于認(rèn)為房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到底。觀望情緒反而隨著利好政策的出臺(tái)，而更加濃重，您怎么看這種情緒？

潘石屹：政府刺激房地產(chǎn)的辦法能不能見(jiàn)到成效，要看一個(gè)月之后的成交量。9月份全國(guó)新建商品房成交量非常慘淡，北京同比下降了73%。有人問(wèn)我是不是到底了？我說(shuō)，從成交量上來(lái)看，應(yīng)該是到底了。2007年全國(guó)新建商品房成交量是2.9萬(wàn)億人民幣，我不知道會(huì)是在2010年還是在2012年，能恢復(fù)到這一水平。如果住宅房地產(chǎn)的格局要改寫(xiě)，以保障性住房為主，這個(gè)量可能就永遠(yuǎn)也達(dá)不到了，最輝煌的一年可能就是2007年了。

期待相關(guān)部門(mén)“下重手”

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：10月27日起，最低首付20%等房地產(chǎn)新政開(kāi)始執(zhí)行，加之此前地方政府也有很多刺激成交量的舉措，您認(rèn)為力度與時(shí)機(jī)是否合適？

潘石屹：房地產(chǎn)要想發(fā)展、復(fù)蘇，不僅取決于政府政策這一項(xiàng)因素。在目前特別低迷、“死氣沉沉”的狀況下，政府政策的力度應(yīng)該再大一些。我們看到政府出了一些利好政策，可是這些利好政策力度仍欠缺?，F(xiàn)在的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)，面臨的問(wèn)題是很?chē)?yán)重的，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該“下重手”。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您預(yù)想中的調(diào)控應(yīng)該包括哪些具體內(nèi)容？

潘石屹：近期出臺(tái)的一些政策，第一套房的按竭貸款首付最低比例是20%，但其實(shí)原來(lái)也是20%。我們希望的是第二套住房首付款比例下降。新政策中提到了“改善型自住房”，可能就是第二套自住房。在北京、深圳、上海、廣州等大城市，大多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)房子都是第二套。第二套住房政策如果能夠放開(kāi)，我覺(jué)得力度就大多了。

另外，新政策中把購(gòu)房契稅降到了1%，可是上海市在6年前就已經(jīng)降到0.75%了。新政策還把購(gòu)房印花稅(印花稅吧)免掉了，乍一看是利好，但實(shí)際上印花稅只占萬(wàn)分之五。人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房子時(shí)，對(duì)萬(wàn)分之幾的部分考慮是微乎其微的，印花稅本來(lái)就可以忽略不計(jì)。我想下一步調(diào)控還會(huì)加大力度。

保障性住房將占市場(chǎng)主流

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：此前您曾經(jīng)用“L”型曲線來(lái)形容房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，那么您認(rèn)為平緩低迷的狀態(tài)會(huì)持續(xù)多久？三年、五年還是更久？

潘石屹：這并不好預(yù)計(jì)。我用“L”這個(gè)字母來(lái)形容房地產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)槲铱床坏奖M頭。在我們可以預(yù)見(jiàn)到的時(shí)間，一年或者兩年，住宅市場(chǎng)難有起色。這與國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有關(guān)、與中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，但最主要的還是房產(chǎn)自身的問(wèn)題。

此前，房地產(chǎn)格局是以商品住宅為主，大概占80%，甚至更多；其次就是很小一部分經(jīng)濟(jì)適用房，而廉租房在住房市(專題)場(chǎng)上的比例是微乎其微的。但從2006年開(kāi)始，城市里供應(yīng)保障型住房的地量非常大。在北京，去年一年一手商品房的成交量是14.9萬(wàn)套，可同年供應(yīng)出來(lái)做保障性住房的地有650萬(wàn)平方米，相當(dāng)于10萬(wàn)套房子。今年又要供應(yīng)760萬(wàn)平方米的土地，也差不多相當(dāng)于10萬(wàn)套房子。整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了很大變化，未來(lái)普通商品房將從80%的比例，下降到30-40%，甚至更少。

但是人們也在懷疑，地方政府有沒(méi)有足夠的財(cái)力，供應(yīng)出大量保障性住房。如果供應(yīng)不出來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)格局又會(huì)是另外一個(gè)情況。一切都還是未知數(shù)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)像少年 活力十足心智欠缺

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：相對(duì)于其他國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)正處與何種發(fā)展階段，有哪些不足？未來(lái)又會(huì)是什么樣子？

潘石屹：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、固定資產(chǎn)的投資對(duì)房地產(chǎn)的依賴性特別強(qiáng)。而發(fā)達(dá)國(guó)家日本、美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等，依賴性都沒(méi)有這樣強(qiáng)。所以有人提出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)為什么是這樣大的行業(yè)？為什么對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響如此之大？一些學(xué)者認(rèn)為這個(gè)比例是不合理的。但實(shí)際上，英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、日本城市化的過(guò)程都已經(jīng)完成了，所以在巴黎、東京、紐約看到的工地非常少。如果是一百年前，他們的房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)應(yīng)該是一樣的。

巴黎、紐約這些城市的房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是五六十歲的中老年人，“身體”已經(jīng)不長(zhǎng)了。而中國(guó)的房地產(chǎn)，就像十七八歲的少年，個(gè)子長(zhǎng)得很快。但房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)、和城市之間的協(xié)調(diào)、和環(huán)境之間的協(xié)調(diào)，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，就像十幾歲的少年，情感、心智上不太成熟。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得房地產(chǎn)業(yè)這名“少年”，未來(lái)會(huì)長(zhǎng)成什么樣子？

潘石屹：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)肯定不能重復(fù)別人走過(guò)的路，如果重復(fù)巴黎、紐約走過(guò)的路，就沒(méi)有“出息”了。到底這條路是什么樣的路，大家都在各個(gè)領(lǐng)域不斷探索，從城市的規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展的路來(lái)探索。

政策能否遏制小產(chǎn)權(quán)房是未知數(shù)

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：近期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣，SOHO旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)量受到多大影響？

潘石屹：這是好多朋友關(guān)心的問(wèn)題，包括的SOHO股東都在關(guān)心，我們自己也在密切留意市場(chǎng)的變化。畢竟現(xiàn)在全世界經(jīng)濟(jì)都不景氣，而不景氣時(shí)首先受到影響的就是寫(xiě)字樓，辦公的人少了，租辦公樓的面積就少了，這是立竿見(jiàn)影的。其次才會(huì)影響到住宅，西方城市的經(jīng)驗(yàn)全是這樣。目前SOHO開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在北京，最近一個(gè)月的銷(xiāo)量出乎我的意料。寫(xiě)字樓和商業(yè)用房的出租量，比前一段時(shí)間還好。這和我們商業(yè)地產(chǎn)的定位有關(guān)，

租金價(jià)格比較低。上星期，從五星級(jí)寫(xiě)字樓里搬到SOHO寫(xiě)字樓的商戶就有兩家。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在和未來(lái)的形勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生什么影響？

潘石屹：小產(chǎn)權(quán)房量非常大，像北京我們所知道的小產(chǎn)權(quán)房就有10萬(wàn)套。每戶按三口人計(jì)算，小產(chǎn)權(quán)房也就關(guān)系著三十萬(wàn)人切身利益，小產(chǎn)權(quán)房變成了城市一個(gè)特別敏感的問(wèn)題。實(shí)際上我知道購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人，95%以上的人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)就知道它是非法的房子，可是這是發(fā)展十幾年時(shí)間積累下來(lái)的問(wèn)題。政府三令五申的說(shuō)這是違法行為，不能再建了，但我不知道能不能阻止得住。（文 李偉） (本文來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) )

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