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巫繼學(xué)，成都人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，新浪專欄作者。河南省社會科學(xué)院研究員，河南大學(xué)教授。主要研究領(lǐng)域：自主勞動(dòng)，人本經(jīng)濟(jì)學(xué)，勞資關(guān)系。主要學(xué)術(shù)成就：“自主勞動(dòng)”理論(1980，與朱玲合作)，提出“人本經(jīng)濟(jì)學(xué)”與“物本經(jīng)濟(jì)學(xué)”劃分(1987)，“新土地制度”(2005)。代表作：《自主勞動(dòng)論要》，《人本經(jīng)濟(jì)學(xué)宣言》。

??????? 正當(dāng)房地產(chǎn)商們?yōu)榉渴幸宦奋f紅賺得盆滿缽滿彈冠相慶之際，他們可能萬沒料到，一場危機(jī)很可能已經(jīng)悄悄逼近。

　　很多人不以為然。感到有關(guān)房市的爭論近來似乎比較平靜，不再是人們激評熱議的焦點(diǎn)。然而，這是令人不安的平靜，它很可能就是即將登陸房地產(chǎn)的風(fēng)暴前的那種平靜。房地產(chǎn)商“九金十銀”的季節(jié)剛剛送走，新年春節(jié)銷售熱潮又即臨門，我似乎不合時(shí)逢地這樣說，決非空穴來風(fēng)，故意攪他們的局，而是基于以下經(jīng)濟(jì)事實(shí)做出的獨(dú)立判斷。

　　暴利與高企的房價(jià)：緊張了各方經(jīng)濟(jì)關(guān)系

　　據(jù)央行公布的《2004年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱，過去的一年里房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。前三季度，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11.6%、9.9%和2.1%；如果根據(jù)房地產(chǎn)類型來區(qū)分，商品房上漲8.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9.2%，豪華住宅上漲8.4%。另外，央行也根據(jù)地區(qū)的不同，在35個(gè)大中城市中排出了房價(jià)同比漲幅超過10%的前9個(gè)城市，它們分別是沈陽、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州(北京尚不在此列)。因此，央行在報(bào)告中警告各銀行目前仍然要防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。有資料認(rèn)為，國外的房地產(chǎn)商的行業(yè)利潤尚不到5%，可我國的房地產(chǎn)商利潤，企業(yè)自己公開承認(rèn)的是15%，業(yè)內(nèi)人士說絕對超過30%！而各大媒體披露的信息遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)，從100-700%獲利的個(gè)案不勝枚舉。房地產(chǎn)的暴利也從另一則角度獲得證實(shí)：據(jù)《共鳴》雜志從2002到2004連續(xù)發(fā)布的《中國十大暴利行業(yè)》排行，房地產(chǎn)業(yè)3年蟬聯(lián)榜首、獨(dú)占鰲頭，是名副其實(shí)的暴利行業(yè)中的暴利行業(yè)；而根據(jù)胡潤的“2004中國大陸百富榜”，房產(chǎn)老板們更是占據(jù)“百富”中的45%，房產(chǎn)業(yè)成為公認(rèn)的“功率”最為強(qiáng)大的“造富機(jī)器”，不折不扣的富豪最大誕生地。

　　還有一項(xiàng)重要指標(biāo)可以說明中國房價(jià)十分離譜，即是房價(jià)收入之比。所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。而在我國許多大城市，新房價(jià)格與居民家庭收入比卻高達(dá)十幾倍。

　　房地產(chǎn)業(yè)界的高房價(jià)、高利潤意味著什么？它意味著房地產(chǎn)開發(fā)商從購房者手中搜刮了更多的銀兩，意味著在資本競爭中房地產(chǎn)商獲取了更多的超額利潤，意味著開發(fā)商更多地利用了潛規(guī)則甚至違反法律法規(guī)謀利(諸如逃稅漏稅，與權(quán)力資本勾結(jié)，降低樓房質(zhì)量，侵占員工與購房者權(quán)益等等)。那末，這是不是可以解讀為，開發(fā)商與購房者之間關(guān)系，地產(chǎn)資本家與其它資本家之間的關(guān)系，勞資之間的關(guān)系，企業(yè)與政府之間的關(guān)系，背離著和諧的方向發(fā)展，甚至正朝著矛盾日益尖銳的方向發(fā)展？當(dāng)然不能說所有開發(fā)商都如此這般，可其中的比重一定不會低。

　　新近任志強(qiáng)不怕泄露天機(jī)公然宣稱，房地產(chǎn)就應(yīng)該是一個(gè)暴利行業(yè)。話語落地，業(yè)內(nèi)業(yè)外一片嚴(yán)厲遺責(zé)，倉皇之中不知吃錯(cuò)什么藥的任某人只好草草收回此言論。

跨越紅色警戒線的商品房空置率：投機(jī)危機(jī)四伏

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的形勢報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)今年1至10月，全國商品房竣工面積達(dá)到13464萬平方米，比去年同期提高8.8%。前10個(gè)月，全國累計(jì)銷售商品房近12980萬平方米，同比增長27.6%；平均銷售價(jià)格為2357元/平方米，增長了6.1%。據(jù)悉，目前全國空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率已達(dá)到26%。而北京市，截至8月底，空置一年以上的商品房面積同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個(gè)百分點(diǎn)。在全部空置一年以上的商品房中，商品住宅空置面積為266.3萬平方米，占商品房空置面積的69.1%；辦公用商品房空置面積為42.4萬平方米，占商品房空置面積的11%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積為41.7萬平方米，占商品房空置面積的10.8%。我國的商品房空置率目前大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。國家必須采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一系列的嚴(yán)重問題。

　　如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于滿足安居需求，而主要是從事投資。據(jù)建設(shè)部2004年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，23.5%用于出租，48%空置待漲價(jià)。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。甚至部分城市和項(xiàng)目存在一定投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤短期內(nèi)價(jià)格上升較快，部分購房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房(購買后不到兩年)短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市2004年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而，與房價(jià)高企不相稱的是，房租在各地都未見相應(yīng)上漲。房價(jià)是什么？不過是購買樓房的70年租金而已。這就意味著，從一個(gè)長期的價(jià)格波段來說，房價(jià)并不具有持續(xù)漲的基礎(chǔ)，而眼下的高價(jià)，正表明炒作風(fēng)險(xiǎn)巨大。

　　投資規(guī)模中國第二大：背離國情必將調(diào)控

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局新近出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。全國建筑業(yè)企業(yè)達(dá)到48688個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值23084億元，企業(yè)資產(chǎn)總值23542億元，企業(yè)總收入22037億元，利潤總額520億元。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值分別占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為2.0%和6.9%，尤其是建筑業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重創(chuàng)建國以來最高，僅次于工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)居第四位，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這表達(dá)的是2003年的事。

　　國家統(tǒng)計(jì)局9月26日剛剛公布的國內(nèi)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成情況(2005年1-8月)數(shù)據(jù)顯示：2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比去年同期增長23.9%。值得注意的是，今年1-8月房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額占同期國內(nèi)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成總額的24.2%，接近四分之一，該比重與去年同期基本持平(2004年1-8月的比重為24.9%)。在國家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)(27.5%)，位居第二。(《國家統(tǒng)計(jì)局：前8月房地產(chǎn)業(yè)投資額僅次制造業(yè)》2005年9月27日 新京報(bào))房地產(chǎn)在中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，位置很重要，因?yàn)樗鎸χ?jīng)濟(jì)發(fā)展與農(nóng)業(yè)提升過程中對建筑產(chǎn)品的巨大需求。然而，它是不是到了迅速增長的投資規(guī)模僅次于制造業(yè)而傲視其它產(chǎn)業(yè)的地步，多數(shù)人對此是斷然否定的，更多的人是憂然擔(dān)心的。

如此大的投資額，開發(fā)商認(rèn)為這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)樾枨罅看笱健９嫒绱?？非也。拿北京為例來說，在北京商品住宅的主要空置是價(jià)位在每平方米售價(jià)在4000元/平方米以上的中高檔住宅。而售價(jià)在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這說明目前市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重失衡，造成這一現(xiàn)象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也與開發(fā)商過分樂觀的利潤預(yù)期有關(guān)。這形成一些大城市房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，定位于普通老百姓的經(jīng)濟(jì)適用房或中低價(jià)位的商品住宅，一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領(lǐng)階層、企業(yè)主、社會成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。

　　除了上述情況外，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在還面臨以下幾個(gè)問題：一是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量有所降低。目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率是72%，最高達(dá)到94%。截至2002年10月，個(gè)人住房貸款的總規(guī)模為7500億元，銀行貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款總額為2000億元，加起來近1萬億元。二是房價(jià)上漲中蘊(yùn)含一些不正常因素，一些企業(yè)盲目高價(jià)買地，也使其開發(fā)出來的產(chǎn)品超過了市場承受能力。三是居民投資房地產(chǎn)可能帶來的銀行貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。目前我國有6.6%的人擁有兩套住房，但實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能要達(dá)到15%。一旦多余的住房租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。

　　一方面瘋狂地?cái)U(kuò)大投資規(guī)模甚至已經(jīng)到了與當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)整體不相合轍的地步，一方面又出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡。目前的樓房供求狀況十分特殊十分尷尬：安居需求房供不應(yīng)求，安逸需求供過于求，投資即投機(jī)需求時(shí)高時(shí)低此高彼低。這種狀況醞釀的危機(jī)在于，它很可能為政府宏觀調(diào)控提供根據(jù)。政府的調(diào)控，無論是沖著總量來的，還是結(jié)構(gòu)性量來說，對房地產(chǎn)的現(xiàn)行布局，都是兇多吉少。

　　各路資本狂奔掏金地：暴利聚集合成歸謬

　　價(jià)值規(guī)律告訴人們，資本總是流向高利潤行業(yè)。今年以來在房價(jià)持續(xù)高企的刺激下，演繹了一出各路資本繼續(xù)狂奔房地產(chǎn)的壯觀劇，又為這一觀點(diǎn)增添了新的腳注，新的案例。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局投資處最新統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資1435.1億元，同比增長14%.其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成785億元，增長7%；民間投資中近八成投向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。(2005年9月25日新浪房產(chǎn))人們自然會想，首都北京，作為中國房地產(chǎn)最大的開發(fā)地盤、最具有代表與象征意義的投資區(qū)域，在國家對房地產(chǎn)一直宏觀調(diào)整之際，在公共大眾對房市高企一片譴責(zé)聲中，全市今年前8個(gè)月房地產(chǎn)投資較比上一年增長7%，這其中民間資本投資完成604.6億元，占全市民間投資的比重為79.6%。

　　此前媒體一再披露，諸如聯(lián)想、清華紫光、普天、華為、海爾、TCL等等在地產(chǎn)創(chuàng)富的新感召下，紛紛難以自持，掉轉(zhuǎn)馬頭分兵地產(chǎn)。盤點(diǎn)新軍，其中不乏代表國家核心競爭力的高科技企業(yè)。而且有數(shù)據(jù)顯示，我國已有300多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。聯(lián)想到國際熱錢自去年以來一直對中國房地產(chǎn)業(yè)虎視眈眈，在北京、上海、成都等地，都有數(shù)百億錢入市。眼前上演的，真是一出資本追暴利的激情大戲！

　　國家外管局日前首次披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的比例約為15%。(《國家外管局首次披露:外資在中國樓市占比15%》2005-09-12東方早報(bào))誰都知道，外資一直以來都覬覦著中國房地產(chǎn)。但外資在其中的比例達(dá)到大約15%，卻超出了人們的判斷。此前，人們盛傳外資殺入中國房市，“小數(shù)說法”是幾百億元，“大數(shù)說法”是幾千億元。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人以自購和包銷方式買入商品房。外資大都集中在上海、北京等少數(shù)城市；后來有報(bào)，珠江三角洲、成都、武漢也進(jìn)入外資投資房市的新版圖。據(jù)人民銀行金融市場司調(diào)查，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3%，2004年底已經(jīng)達(dá)到了23.2%。僅2004年頭11個(gè)月，外資流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12.8%。看來，“狼”真的來了。一條有著敏銳尋利嗅覺外資“狼”，面對房價(jià)居高不下而且需求旺盛，人民幣升值想象空間依然而且熱情有加，這個(gè)15%可信度是相當(dāng)高的。

　　榜樣的力量是無窮的。各路資本的英雄豪杰個(gè)個(gè)都是財(cái)富精英，一旦點(diǎn)燃了他們的心中的那團(tuán)欲火，錢投向何處他們都有十足的自信。但他們同時(shí)都有百分的自負(fù)，因?yàn)樗麄冇凶约鹤哌^的金光大道。他們才不聽誰的勸呢。從學(xué)理上說，由于價(jià)格火爆不減，投資自然獲利豐厚，于是在價(jià)值規(guī)律決定下的平均利潤率驅(qū)使下，資本會不斷流向這個(gè)行業(yè)，直至這個(gè)行業(yè)的獲利與其它行業(yè)趨于持平為止。在盲目競爭下，如果沒有政府的宏觀調(diào)控，矯枉過正是必然的。當(dāng)你認(rèn)為還會賺錢的時(shí)候，其實(shí)投資早已過剩，已經(jīng)大錯(cuò)鑄就。這就是著名的合成歸謬定律。有人以為其它行業(yè)可能會出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，房地產(chǎn)則不會。殷鑒不遠(yuǎn)。君不見十年前中國房地產(chǎn)那場來勢兇猛的調(diào)整，也不見北海、海口、珠海等地至今仍然佇立的滿目“爛尾樓”？

　　在中國經(jīng)濟(jì)社會，房地產(chǎn)有著震耳欲聾的大名聲?，F(xiàn)今要說是它惡名在外，恐怕大多數(shù)人都認(rèn)為不為過。房地產(chǎn)公司開張的第一桶金，要么有著不光彩的原始積累史，要么是公權(quán)入份當(dāng)事人私自得利湊起來的，要么干脆就是“空手套白狼”圈銀行的錢。在整個(gè)開發(fā)過程中，有著諸多業(yè)界特有的“潛規(guī)則”，從圈地到劃紅線，從報(bào)建到容積率，從設(shè)計(jì)到面積公攤，從帶資施工到偷工減料，從賣樓花到貨不對板，從虛假宣傳到拖期交房，等等，凡是買過住過商品房的業(yè)主，誰沒有一部痛苦史？

　　對于政府的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)公司執(zhí)行如何呢？避稅乃至偷稅漏稅，以媒體披露的資料看，是家常便飯，盤盤如此，年年如此。最好的證明莫過于剛剛出籠的2004年全國納稅500強(qiáng)，其中居然僅有一家房地產(chǎn)公司，就可見一斑了。在這樣鐵一般的事實(shí)面前，某位房地產(chǎn)大鱷還說出房地產(chǎn)公司納稅“良民”多的話。如果這不是睜著眼睛說夢話，就是錢迷心竅說混話。對于政府的土地政策，房地產(chǎn)公司也有避開政策規(guī)定的路子。不一定非要掛牌拍賣時(shí)去競爭，繞開的辦法多的是；可以買下公司套買地；即令去競拍，自然也有低價(jià)拍下來的門道。至于國家金融政策，更是難獲房地產(chǎn)公司遵守。商業(yè)銀行今年上半年不良資產(chǎn)實(shí)際新增達(dá)1500億元，作為從商業(yè)銀行有55%貸款的房地產(chǎn)公司，它們在其中有多少死賬賴賬是路人皆知的事。房地產(chǎn)公司在與地方政府的經(jīng)濟(jì)交往中，與經(jīng)濟(jì)腐敗有著千絲萬縷的聯(lián)系，其中要特別指出的是圈地游戲。從目前落馬腐敗領(lǐng)導(dǎo)干部，幾乎很少?zèng)]有與土地買賣無關(guān)的案例。據(jù)國土資源部一位副部長說，至少有90%的干部涉案。

　　進(jìn)一步分析我們會發(fā)現(xiàn)，大量圈地，將為社會的不和諧埋下了不良種子?？梢韵胍姷氖牵捍罅咳Φ乇厝辉黾邮У剞r(nóng)民，從而引起這部分農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿；大量圈地，如前所述，必然誤導(dǎo)房市走勢，從而傷害到購房消費(fèi)者；大量圈地，部分商家獲暴利，也不可避免地引起行業(yè)內(nèi)部的利益沖突；大量圈地，同時(shí)會在社會各階層中觸發(fā)對房地產(chǎn)發(fā)展的憤慨；如此等等。

　　許多做法，許多看法，確實(shí)已經(jīng)深深傷害了購房者，傷害了公共大眾，比如，今年年初發(fā)生在上海的一樁殘無人道的暴力拆遷案件，一家房地產(chǎn)公司居然指使人縱火逼人搬家，結(jié)果釀成一家四口兩人跳窗逃離兩人被活活燒死的慘劇(《抗美援朝老兵遭遇野蠻拆遷，家中被活活燒死》2005年09月25日《財(cái)經(jīng)》雜志)另一個(gè)令大眾十分反感的是，年初房地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)不知是那根筋出了問題，居然強(qiáng)勢提出“只給富人蓋房論”，此謬一出，即遭批駁。這些言行難道不會令千夫所指嗎？

　　趨勢這種東西說來奇怪，無論現(xiàn)象看上去依舊多么輝煌，內(nèi)在勁勢暗中涌動(dòng)，終將顯現(xiàn)出它的澎湃之勢。東南亞金融風(fēng)暴有多少人感到了，東南亞海嘯又有多少人覺察出了，然而，它仍然出現(xiàn)了。眼前我覺察到的是，房地產(chǎn)業(yè)已面臨這種危機(jī)趨勢，不能理智地進(jìn)行自我調(diào)節(jié)的暴利房地產(chǎn)業(yè)恐怕在劫難逃！

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