愛華網(wǎng)? ? ? 2013年，各地對于房地產(chǎn)調(diào)控的頻率與力度都在加碼，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)及尋找城鎮(zhèn)化機會的話題開始屢見不鮮。
樓市調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)突進發(fā)生的契機，刺激了房地產(chǎn)私募基金的狂飆突進。作為老牌房地產(chǎn)金融機構(gòu)，當(dāng)家人陳義楓將德信資本帶上了一個新的高度。
陳義楓告訴時代周報記者，德信資本目前管理的資金規(guī)模存量超過了40億元，累計投資的基金規(guī)模超過了50億元，而且大多數(shù)項目都在存續(xù)期，按時付息（比如創(chuàng)鴻集團，上周才正常支付了應(yīng)付利息），項目運行正常，且部分投資項目已經(jīng)成功實現(xiàn)退出，比如山東和河南的兩個房地產(chǎn)項目。
闖入房地產(chǎn)金融服務(wù)領(lǐng)域
陳義楓于1995年畢業(yè)于北京光華管理學(xué)院，據(jù)其介紹，早先自己的夢想并不是想做金融，而是一心想成為科學(xué)家。但是因為身體上的原因，導(dǎo)致這個夢想在高中就提前擱淺——因為色弱。
不過成績很好的他，還是抓住了寶貴的象牙塔時間，極力鍛煉自己。利用假期做起家用清潔劑的批發(fā)生意，拿貨之后批發(fā)給家住北京或留校的同學(xué)，還到河北批發(fā)襪子賣給同學(xué)，這些有意識的鍛煉，都給他將來金融創(chuàng)新實踐打下了基礎(chǔ)。
大學(xué)三年級就通過了CPA且成績優(yōu)秀的陳義楓，第一份工作選擇了招行。雖然一開始并不是很順利，但是經(jīng)過第二年，他就成為了優(yōu)秀信貸員，并且結(jié)識了大量金融圈的人才。
不過心有所想的陳義楓始終不愿意給別人一直打工。因此從招行跳槽到君安證券之后不久，他又來到一家民營企業(yè)，幫老板做股票。在這一行做得不錯的他看到了機會，也想從事這個行當(dāng)，于是，自己開家公司便正式提上了他的日程。
1999年底，陳義楓創(chuàng)立德信資本創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，希望以“買殼上市財務(wù)顧問”的角色，參與上市公司的重組，并通過獲取股份創(chuàng)造盈利機會。
最初的幾年磕磕絆絆，從2000年初到2004年底，由于商業(yè)模式不清晰，不對路，最困難的時候，公司負(fù)債、主營業(yè)務(wù)難以持續(xù)、人員基本流失……每一個問題都成為陳義楓的困擾。不過轉(zhuǎn)機很快就來了。2004年底，陳義楓因為參與了“房地產(chǎn)金融服務(wù)”這個領(lǐng)域，發(fā)現(xiàn)利潤可觀，之后便決定將公司主營業(yè)務(wù)聚焦在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。于是，他重新打造團隊，改造企業(yè)平臺（清理舊的合作關(guān)系，引入新的合作伙伴）。2010年，他繼續(xù)在這一塊深耕，將德信資本的業(yè)務(wù)拓展至地產(chǎn)基金領(lǐng)域。至此，德信資本的主營業(yè)務(wù)及盈利模式，就變得越來越清晰。
制定投資策略把控風(fēng)險
雖然多次在公眾場合表示“買房不如買房產(chǎn)基金”的陳義楓，還是對所處的行業(yè)有極為清晰的認(rèn)識。對于德信資本的未來，陳義楓表示，雖然現(xiàn)在地產(chǎn)基金處在發(fā)展的黃金時期，但是同樣面臨行業(yè)洗牌的風(fēng)險。
在金融界摸爬滾打的陳義楓，還是非常注重風(fēng)險控制。在接受時代周報記者采訪時，陳表示，德信資本有良好的風(fēng)控體系，并且在房地產(chǎn)金融服務(wù)上都有成功退出的經(jīng)驗。據(jù)其介紹，德信資本會嚴(yán)格限定投資的金額；會控股項目公司、落實項目公司的股權(quán)過戶；會落實集團和股東的無限連帶責(zé)任擔(dān)保；會辦理土地和在建工程的抵押；會派駐人員在項目上常駐，共管印鑒；會監(jiān)督資金使用和回收等。在投資前，會進行充分的測算和各種壓力測試，留出足夠大的安全邊際?！霸谧顦O端的情況下，我們在一些項目上可以做到直接處置或者轉(zhuǎn)讓項目，來確保投資者的投資安全?！?br>
按照他的介紹，目前德信資本在房地產(chǎn)金融上，有自己的特定原則。對于投資策略，陳義楓介紹，德信資本會選擇省會城市為主的區(qū)域。然后再選擇區(qū)域小龍頭企業(yè)進行投資。它必須在某幾個省，或者某一個省，或者省會城市的市場上必須是領(lǐng)先的?！斑@樣它的團隊、產(chǎn)品力、品牌影響力都比較強，抗風(fēng)險能力也就比較強。”
除此之外，盡量選擇做住宅占大部分比重的項目，適當(dāng)兼顧一部分寫字樓，用于出售的公寓，一些臨街的商業(yè)，嚴(yán)格控制集中商業(yè)的比重，回避酒店這樣的業(yè)態(tài)，遠郊的樓盤，尤其是遠郊的旅游地產(chǎn)。
在如今房地產(chǎn)企業(yè)大肆進軍商業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)下，德信資本卻對商業(yè)地產(chǎn)的進入極其謹(jǐn)慎?！拔覀兊共皇沁h離商業(yè)，我們是比較謹(jǐn)慎看待遠郊區(qū)的旅游地產(chǎn)，另外我們比較謹(jǐn)慎對待酒店，以及集中商業(yè)，就是不能零售的、大面積的這種整體經(jīng)營的商業(yè)。其實我們隱含了一個理念就是注重投資標(biāo)的資產(chǎn)的流動性?！?br>
陳義楓解釋，德信資本更看重項目的流動性能力，因為變現(xiàn)能力取決于投資的流動性，流動性沒有保證就沒有安全性的保證，就很難有收益性的保證?！耙驗榛鸬馁Y金來源期限是有限制的，所以我們從金融的深層次需求出發(fā)來界定我們的投資策略，注重流動性，對投資者負(fù)責(zé)?！?br>
房地產(chǎn)基金的品牌年
如何創(chuàng)新，滿足開發(fā)商又滿足投資者，是基金公司都會面臨的問題。德信資本也對此有成熟的思路。陳義楓表示，同一個項目可能會面對各種各樣的投資者，德信資本會對項目進行分層設(shè)計，結(jié)構(gòu)化設(shè)計，自然喜歡進取型的投資者就買后，喜歡回報高的優(yōu)先買?！拔覀兺豢罨鸩煌钠谙蓿屚顿Y者來選擇?；鹫覝?zhǔn)自己的定位，我們首先是代表投資者的利益，為投資者服務(wù)，為投資者管理資產(chǎn)。”
據(jù)陳義楓介紹，目前德信的資金來源主要以四個方面為主：1.自己接近兩百人的募集團隊面向高凈值客戶募集。2.部分機構(gòu)投資者。3.金融機構(gòu)的合作，比如券商、四大資產(chǎn)管理公司等。4.有共同理念的第三方財富管理機構(gòu)的合作。
在接受時代周報記者采訪時陳義楓表示，房地產(chǎn)基金行業(yè)最近兩年發(fā)展非常迅速，各類機構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn)，但不可避免地泥沙俱下，良莠不齊，過去一年也爆出了不少有限合伙類產(chǎn)品的兌付危機。因此在他看來，2014年會有更多的負(fù)面新聞出現(xiàn)，行業(yè)不可避免地會有較大規(guī)模的洗牌，但同時也應(yīng)該看到，危中有機，行業(yè)會迅速地兩極分化，部分有品牌有能力的基金管理人會迅速崛起，金融行業(yè)的洗牌和格局確立會比想象中快?！拔艺J(rèn)為以后回頭來看，今年應(yīng)該是房地產(chǎn)基金的‘品牌年’。”
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