愛華網(wǎng)? ? ? 一、厘清土地改革的兩個問題
?。ㄒ唬├迩濉凹w所有制”的概念及其意義
什么是集體？一個人不能稱之為集體，只能是個體（自然人）；兩個人為合伙人，也可稱為兩個人的集體；三個人或以上稱之為集體就不難理解了，人少稱之為小集體，人多稱之為大集體。而全國人民則不能稱之為全國大集體了，因為全國人民代表的是國家。
按照目前中國的憲法，中國的土地分為國家所有和集體所有兩種。那么，國有土地?zé)o疑屬于全國人民，由國家代表全國人民持有和管理；集體所有土地?zé)o疑屬于本集體成員共同持有和管理。
由此可知，國有土地是永遠(yuǎn)不變的，因為其任何形式的租賃、贈與和交易都必須有全國人民的授權(quán)，即國家和憲法及法律的允許。而集體所有土地卻是永遠(yuǎn)都在變化之中，皆因其持有人的不斷變化而導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)不斷易主，而在不斷易主的過程中不會發(fā)生任何交易行為。如果說是有交易的話，目前只有賣給國家轉(zhuǎn)為國有土地一種交易形式。在現(xiàn)有憲法的基礎(chǔ)上雖然轉(zhuǎn)給國家所有是合法的，但帶有一定的強(qiáng)制性和唯一性，不屬于真正的市場交易行為，因此稱之為“征地”。現(xiàn)實中，“集體所有”的土地往往成了有其名無其實的“無主地”，而在其所謂的流轉(zhuǎn)過程中，集體所有土地則成了“村長”或“鎮(zhèn)長”一類控制人的掌上之物，任其擺布。
所以，厘清“集體所有制”的概念，是研究討論土地制度改革的基礎(chǔ)，我們可以從中得出的結(jié)論是：集體所有土地只要征得本集體全體人員的同意，完全可以實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到人的確權(quán)和改革，本集體以外的人員無可置喙。這種改革，既符合我國目前的憲法原則，又不涉及國有土地，還可以改變目前集體所有制土地管理混亂的現(xiàn)狀，實為土地制度改革的長效之舉。
因此，通過厘清“集體所有制”的概念還可表明，本文所指的土地制度改革暫不包括國有土地的改革。
?。ǘ├迩濉稗r(nóng)地市場化”的概念及其意義
有人認(rèn)為，“農(nóng)地市場化”是中國土地制度改革的關(guān)鍵所在，甚至稱其為“新土改”。筆者看來，在我國現(xiàn)有憲法的基礎(chǔ)上談“農(nóng)地市場化”是在研究偽命題。
首先，我們要弄清什么是“農(nóng)地市場化”？農(nóng)地即集體所有的土地，在集體產(chǎn)權(quán)無法確權(quán)到人的情況下，農(nóng)民（持有者）只擁有土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)怎么入市呢？
目前，我國所謂的農(nóng)地市場化無非有兩種形式：一是賣給國家變?yōu)閲型恋?，即政府向農(nóng)民單向征收土地；二是目前在一些省份試點的“農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”，即“農(nóng)地直接入市”試點工作。第一種形式由來已久，是由我國目前的法律法規(guī)允許的，雖然經(jīng)常產(chǎn)生“強(qiáng)征、強(qiáng)拆”等非法行為，但在我國現(xiàn)有的土地制度沒有改革以前是難以避免的。而第二種形式則概念不清，與我國目前的法律法規(guī)相悖，不宜盲目擴(kuò)大試點和推廣。雖然過去領(lǐng)導(dǎo)人曾表示“永久不變”，但現(xiàn)實情況卻是“一直在變”。如果不解決農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)到人改革，就不如暫時維持家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的現(xiàn)狀，等待土地制度改革的絕佳時機(jī)到來。中國漸進(jìn)改革的實踐證明：一項不成熟的改革或者說有致命瑕疵的改革會錯上加錯，為以后的土地制度改革留下重重隱患。因此，不成熟的改革不如暫不改革。
2013年7月，習(xí)近平總書記在武漢農(nóng)村調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，好好研究土地流轉(zhuǎn)問題，就說明土地制度改革的絕佳時機(jī)尚未成熟。同時，也對各種智庫和學(xué)者們進(jìn)一步研究和厘清土地制度問題給予了厚望，以免欲速則不達(dá)。
其次，所謂的“農(nóng)地市場化”研究中的小產(chǎn)權(quán)房問題和土地財政問題都不是土地制度改革的關(guān)鍵問題。目前，我國現(xiàn)行土地制度下的“小產(chǎn)權(quán)房”就是無產(chǎn)權(quán)房；可先變“小產(chǎn)權(quán)房”為集體所有的“出租房”，用原購買價格總額以抵付房租的辦法逐步化解矛盾，通過用“時間（租賃期限）”換“空間（產(chǎn)權(quán)）”的方法逐步解決。而土地財政則是現(xiàn)行土地制度下的“怪胎”，如果解決了集體所有制土地改革的產(chǎn)權(quán)到人問題，其他問題就會迎刃而解。
二、確立土地改革的二元思維
目前，中國的許多改革問題牽涉到產(chǎn)權(quán)改革，而產(chǎn)權(quán)改革又必然涉及到公有和私有、公有制和私有制、公有化（實際上是國有化）和私有化問題。馬克思主義經(jīng)典理論認(rèn)為社會主義是以公有制為主體，勞動人民當(dāng)家作主的社會經(jīng)濟(jì)體制。許多政策主要囿于意識形態(tài)束縛而難以突破。
拿土地政策來說，我國目前的土地屬于全民所有，具體表現(xiàn)形式體現(xiàn)為國有土地和集體土地，即國家所有和集體所有的二元體制。在此基礎(chǔ)上衍生出一系列難以解決的實踐問題，而實踐中出現(xiàn)的種種問題，根源在于理論上的混沌不清。如房地產(chǎn)政策就規(guī)定集體所有的土地只有轉(zhuǎn)化為國有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)才是合法的。這實際上是執(zhí)法犯法，公然侵犯集體所有土地產(chǎn)權(quán)的侵權(quán)行為。為什么這種政策能夠推行，一是因為權(quán)力不受制約所致；二是由于土地產(chǎn)權(quán)的集體所有制導(dǎo)致無人負(fù)責(zé)，實際控制人并非所有者。所以，在目前遍布城鄉(xiāng)的征地拆遷過程中，失地農(nóng)民從集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地的過程中得到的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其土地的應(yīng)有價值，而高于其價值的部分則被轉(zhuǎn)移到政府部門或在轉(zhuǎn)移過程中被控制人腐敗掉了。
2012年11月，國土資源部和中央農(nóng)村工作小組發(fā)文明確，要求各地對農(nóng)村宅基地、耕地和建設(shè)用地進(jìn)行確權(quán)。其中，對自建自住的房屋頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證（等于確權(quán)到個人）。這項政策雖有明顯的不完善之處，但亦可視為中央政府發(fā)出農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革的一個明確信號，也應(yīng)視為中央高層對我國土地改革頂層設(shè)計政策的有益實踐。
該政策設(shè)計的巧妙在于從集體所有土地確權(quán)開始，既避開了國有土地私有化之嫌；又拉開了土地產(chǎn)權(quán)改革的序幕。不妨把這項改革稱之為“土地改革”的二元思維。就如同城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是建設(shè)中國特色社會主義繞不開的議題一樣，土地改革的二元思維也是中國特色的又一具體表現(xiàn)。只是按照這個思路的進(jìn)一步深化改革，還需要學(xué)者和制定政策的人具備改革的大智慧和改革到底的勇氣和決心。
首先，把“土地改革”分為國有土地改革和集體土地改革，明確國有土地和集體土地的產(chǎn)權(quán)分別屬于國家和集體所有。兩者之間不能互相轉(zhuǎn)化，只能在雙方自愿的情況下公平買賣。國家可以決定國家土地不能私有化，但無權(quán)干涉集體土地確權(quán)到人。目前，在國有土地不能私有化的前提下，巨大的國有存量土地暫時擱置不予研究。而對集體所有土地則可以實行確權(quán)到人的改革。至于現(xiàn)行政策是確權(quán)到小組也無妨，總比土地集體所有前進(jìn)了一大步，既然現(xiàn)在能確權(quán)到小組，下一步就可以確權(quán)到個人，這是我國改革開放以來總結(jié)出來的漸進(jìn)改革模式，并被許多改革政策所遵循。
其次，要通過對集體所有土地產(chǎn)權(quán)的改革，總結(jié)完善土地改革的二元思維。即使今后集體所有土地確權(quán)到人，也不能稱之為私有化，而應(yīng)該稱之為民有化。這樣，國有土地和民有土地兩種土地制度就可以并行不悖。同時，城里的人可以到農(nóng)村購買土地，變?yōu)橛挟a(chǎn)者可以享有財產(chǎn)性收入；而農(nóng)村的人也可以變賣確權(quán)到人的土地，選擇到城市生活。因為城里人和農(nóng)村人都屬于人民的范疇。如此雙向選擇，方可加快城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程和社會主義新農(nóng)村的建設(shè)。如果只允許確權(quán)后的土地在農(nóng)村人口中流轉(zhuǎn)，等于是認(rèn)為壓低了確權(quán)后的土地價值，也違反了市場的邏輯。如果僅僅是為了擔(dān)心失地農(nóng)民的生活，那么在農(nóng)村人口中流轉(zhuǎn)存在同樣問題。
第三，根據(jù)目前我國的國情和土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，提出“土地改革”的二元思維改革思路不存在意識形態(tài)上的理論障礙。既然頂層設(shè)計已提出了農(nóng)村土地確權(quán)的新思路，那么各級政府就應(yīng)該發(fā)揮創(chuàng)造性思維，盡力推動該項改革的深入發(fā)展。既然集體土地可以確權(quán)到小組，就可以確權(quán)到個人。就如同一個家庭的共同財產(chǎn)，可以確權(quán)到家庭的每一個成員一樣，既可以繼承，也可以自由處置。那么集體土地改革面臨的所有問題就都迎刃而解了。在真正解決集體土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)和買賣之后，可在此基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)國有土地和民有土地的二元制度改革。這是我國土地改革面臨的常識問題，也是把復(fù)雜問題簡單化的正確改革思路。
三、土地制度改革的根本問題
?。ㄒ唬┟鞔_“土地改革”和“土地私有化”兩個概念
什么叫土地改革？目前在我國就是要改變“國有土地”和“集體所有土地”的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，實現(xiàn)“國有土地”和“私人所有土地”兩種土地產(chǎn)權(quán)所有制形式。
什么叫土地私有化？目前在我國就是要把“集體所有土地”變?yōu)椤八饺怂型恋亍保瑢崿F(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、交易權(quán)和繼承權(quán)的高度統(tǒng)一。與此同時，暫不實行國有土地的私有化改革。
明確了“土地改革”和“土地私有化”的概念，就為我國目前的土地制度改革奠定了基礎(chǔ)。如此改革，完全是在遵守國家憲法的大原則下的設(shè)計思路，既符合當(dāng)前主流意識形態(tài)的需要，又可以當(dāng)作是中共中央和國務(wù)院做實改革的英明決策和創(chuàng)新之舉。
如果這項改革能夠推進(jìn)和突破，當(dāng)前中國的三農(nóng)問題、城鎮(zhèn)化問題、戶籍制度改革和人口自由遷徙等問題才會得到很好解決，建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)才有實現(xiàn)的可能性。
華生教授是近年來對中國改革研究比較深入和有影響力的學(xué)者，其在中國青年報上關(guān)于“新型城鎮(zhèn)化”問題的一些觀點和看法，筆者也基本贊成。他也提出了“城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型必須從土地制度入手”的改革思路。但他在回答“當(dāng)前城鎮(zhèn)化的癥結(jié)在于農(nóng)村人口可以自由流動，但土地卻不可自由流動，因而出現(xiàn)了農(nóng)地入市、集體土地自由流轉(zhuǎn)等建議，從而讓農(nóng)民原先占用的鄉(xiāng)村土地和他們需要落戶的城市非農(nóng)土地完成一個轉(zhuǎn)化，以此降低農(nóng)民的進(jìn)城成本”時認(rèn)為，“關(guān)于這種思路，最低端的建議就是土地私有化。”
寫到這里，必須原文引用華生教授的一段話：“問題是農(nóng)地入市，暴漲的只是城郊的土地，而廣大農(nóng)村地區(qū)的土地就是不值錢的。越是私有制，市場經(jīng)濟(jì)土地價格分化就越嚴(yán)重。我看了資料，現(xiàn)在美國、歐洲的農(nóng)村土地就是幾千元人民幣一畝。臺灣也有‘土地為糞土，市場是黃金’的說法。而我們進(jìn)城打工，遷徙到城市的農(nóng)民工群體大多數(shù)都是來自中西部農(nóng)村地區(qū)，他們老家的土地是廉價的，永遠(yuǎn)都不值錢。所以，房地產(chǎn)商拿地總強(qiáng)調(diào)‘位置、位置、位置’，北京密云的地和天安門的地能是一個價嗎？如果土地私有和自由流轉(zhuǎn)就可以解決農(nóng)民進(jìn)城落戶問題、世界上土地私有的發(fā)展中國家還會有那么多貧民窟嗎？”
華生教授講得沒錯，他講的城郊與農(nóng)村土地的對比，臺灣土地的例子，密云的地和天安門的地相比較，私有制下土地價格的分化都不過是說明了一個簡單的道理：級差地租的存在。而可以商榷的是：他講的并非是土地私有化。
這里有兩個問題需要澄清。一是目前在中國農(nóng)村實行的農(nóng)地入市也好，集體土地自由流轉(zhuǎn)也好，都不屬于土地私有化改革。這種不解決土地產(chǎn)權(quán)到人的確權(quán)改革，問題多多，貽害無窮，頂多也是一種偽私有化或偽改革（筆者曾撰文呼吁停止這種改革）。二是土地私有化只有在解決產(chǎn)權(quán)到人的基礎(chǔ)上，才可以實現(xiàn)交換、出售和繼承的完整統(tǒng)一，才能夠體現(xiàn)土地應(yīng)有的價值，才能夠帶來長期的土地制度改革紅利。當(dāng)然，在土地改革確權(quán)的初始階段會由于級差地租的存在產(chǎn)生不公平現(xiàn)象，但這是改革的成本，是釋放制度改革紅利“長痛不如短痛”必須付出的代價，對此只好“兩利相權(quán)取其重了”。筆者認(rèn)為，華生教授是不能夠?qū)⒛壳稗r(nóng)村土地制度改革中存在的問題和還會產(chǎn)生的問題歸咎于土地私有化改革的。至于“世界上土地私有的發(fā)展中國家還有那么多貧民窟”也是客觀事實，可以通過發(fā)展和深化改革逐步得到解決。而我們目前面臨的問題卻是：無房可住的人自己建造“貧民窟”還得不到允許呢！
（二）關(guān)于土地私有化改革的研究和討論必須破題
目前，在我國對土地制度改革的研究很多，但對土地私有化改革的研究還處于“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)，尤其是主流媒體和政府的輿論似乎對此諱莫如深。我國政府智庫三農(nóng)問題專家為主的觀點是中國目前不宜實行土地私有化，理由似乎只有一條，即土地是農(nóng)民的命根子，一旦土地私有化以后，有些農(nóng)民會把土地?fù)Q酒喝，造成社會問題或引發(fā)社會動亂。而認(rèn)為應(yīng)該實行土地私有化的主要學(xué)者有秦暉、陳志武、周天勇等人。在上述學(xué)者中，尤其是秦暉和陳志武對土地制度改革的研究和論證已經(jīng)非常深入和具有很強(qiáng)的說服力，希望能夠引起更多學(xué)者和改革決策部門關(guān)注。
四、如何釋放土地制度改革的紅利
?。ㄒ唬├迩逋恋厮袡?quán)的概念
目前，關(guān)于土地制度至少涉及以下概念：
1.土地所有權(quán)，即土地產(chǎn)權(quán)。在中國土地產(chǎn)權(quán)有兩種：國有土地和集體所有土地。國有土地的產(chǎn)權(quán)即國家所有，也是全民所有。集體所有土地的產(chǎn)權(quán)為本集體成員（自然人）共同所有。
2.土地使用權(quán)，即土地使用人（自然人或法人）在交納土地出讓金后獲得的在一定期限內(nèi)使用該土地的權(quán)利。在中國住宅用地的使用權(quán)為70年，工商業(yè)用地的使用權(quán)為50年，但僅限于國有土地的開發(fā)利用。集體所有土地只有在轉(zhuǎn)為國有土地后才能進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，即“征地”。目前，在中國農(nóng)村正在進(jìn)行的“土地確權(quán)”屬于“使用權(quán)”確權(quán)。
3.土地終極所有權(quán)，是指在土地產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分離的情況下的名義所有權(quán)。土地名義所有權(quán)，即土地終極所有權(quán)在不同的國家具有不同的含義。舉三種類型為例：美國的土地所有權(quán)包括了使用權(quán)、交易權(quán)和繼承權(quán)；中國的土地所有權(quán)分為國有土地和集體所有土地，土地持有人只有使用權(quán)而不具有交易權(quán)和繼承權(quán)。在中國和美國目前不存在終極所有權(quán)和名義所有權(quán)的概念。英國的土地所有權(quán)歸國王所有，即英國國王擁有土地的終極所有權(quán)，也是名義所有權(quán)。土地持有人對批租來的土地雖只有使用權(quán)，但批租年限最高為999年，實際上是永租制，其使用權(quán)可視為土地所有權(quán)。
4.其他涉及土地制度的概念有國有土地、集體所有土地、土地流轉(zhuǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村宅基地確權(quán)等，是目前中國社會存在的特有現(xiàn)象，其含義也較為明確。如同“強(qiáng)拆”概念一樣，大家都知道是什么意思，不再單獨(dú)列出和解釋。
?。ǘ┰诂F(xiàn)有法律框架下研究中國的土地制度改革
既然中國現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定了國家所有和集體所有兩種土地所有制。我們的分析研究就應(yīng)該針對兩種土地制度提出行之有效的解決辦法。
國有土地歸國家所有，也是全民所有，這沒有問題。但國有土地的70年使用權(quán)卻在現(xiàn)實中造成了許多矛盾。我國土地使用權(quán)界定為70年，主要是借鑒了香港的做法（99年為上限），而確定年限的過程也相當(dāng)戲劇化。據(jù)知情人透露，一開始，先把土地使用年限界定為50年，理由有三：一是土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短一些比較好調(diào)整；二是一個人的工作年限一般為50年。假如從20歲開始，工作50年就70歲了，可夠其一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承和續(xù)期，至于拿什么來保證則沒有考慮；三是認(rèn)為房產(chǎn)的使用年限一般為50年，50年后房產(chǎn)就不能再用了。如果按照其價值，使用50年后就基本上沒什么價值了。當(dāng)時中央在討論土地轉(zhuǎn)讓問題時，一位主要領(lǐng)導(dǎo)問到可否把土地使用年限延長一些，并表示50年太短，建議再增加幾十年。到后來法律出臺時就變成了最高使用年限70年（工業(yè)用地50年）。
由此可見，當(dāng)時我國制定70年土地使用權(quán)的規(guī)定隨意性很大，給現(xiàn)在的國有土地制度改革留下了許多麻煩，甚至矛盾不斷出現(xiàn)。
看來，要解決由此不斷產(chǎn)生的問題和矛盾，國有土地制度的改革只有兩種辦法可供選擇。一是參照美國的土地制度進(jìn)行改革，實行私有化。但目前在中國行不通（法不允許）；二是參照英國的土地制度進(jìn)行改革，明確國家的土地所有權(quán)為終極所有權(quán)，也是名義所有權(quán)，而土地持有人只擁有土地的使用權(quán)，但要把70年使用權(quán)改為永久使用權(quán)，當(dāng)然也包括交易權(quán)和繼承權(quán)，用法律的形式予以確定。其中， 臺灣地區(qū)的土地制度可繼續(xù)維持現(xiàn)有的所有權(quán)與使用權(quán)合一的私有化現(xiàn)狀，只是要明確終極所有權(quán)歸國家所有，實行“一國兩制”。而香港地區(qū)的土地制度是由英國土地制度演變而來，因香港地區(qū)已于1997年回歸中國，所以土地終極所有權(quán)歸國家所有天經(jīng)地義，只是要把租期99年改為長期租用即可。澳門地區(qū)的土地制度則參照香港地區(qū)施行。這樣，中國兩岸三地的土地制度就實現(xiàn)了高度的統(tǒng)一與融合。土地的終極所有權(quán)即名義所有權(quán)歸國家所有，實行土地所有權(quán)和使用權(quán)的長期分離，國家則可以名正言順征收土地稅。
對于集體所有土地的改革則可以依法進(jìn)行大膽創(chuàng)新，既不需要土地革命，也不必拘泥于目前的土地使用權(quán)改革上。因為現(xiàn)在中國農(nóng)村實行的對農(nóng)業(yè)用地和宅基地確權(quán)改革矛盾重重，后患無窮。筆者認(rèn)為，在集體所有土地沒有解決土地所有權(quán)以前，其任何使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，包括抵押、入股和轉(zhuǎn)讓等做法都是不明智的和欠考慮的，甚至不如一方面繼續(xù)實行“承包制”的做法，一方面加快研究農(nóng)村集體所有土地制度的改革?，F(xiàn)在的中央文件對于農(nóng)村集體土地承包曾有過15年再加30年不變的承諾，甚至中央一位主要領(lǐng)導(dǎo)信誓旦旦地承諾30年不變，就是永遠(yuǎn)不變，但終究無法可依。致使目前農(nóng)村土地侵權(quán)事件頻發(fā)，處于“剪不斷理還亂”的窘境。所以，中國目前的集體所有土地改革，國際上雖沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可以借鑒，但具備了天時、地利、人和等各方面的優(yōu)勢，不妨進(jìn)行一步到位的私有化改革。因為集體所有土地與國家所有土地不一樣，其土地所有權(quán)本來就是本集體成員共同所有，產(chǎn)權(quán)界定十分清楚，完全可以實行產(chǎn)權(quán)到人的改革。如此改革，既在中國現(xiàn)有的法律框架內(nèi)進(jìn)行，又有制度創(chuàng)新的紅利。所以，現(xiàn)在是到了認(rèn)真研究其改革方案的時候了。
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隨著土地制度改革的深入進(jìn)行，目前，中國社會存在的許多矛盾和問題即可迎刃而解。
國有土地的使用年限延長以后，既不改變國家所有土地的性質(zhì)，又可以順理成章地推出房產(chǎn)稅（當(dāng)然，已交70年土地出讓金的房產(chǎn)應(yīng)在滿70年后交納房產(chǎn)稅），還可以為下一步推出遺產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
集體所有土地制度改革以后，農(nóng)民個人所有的土地可以直接入市，既可通過公平交易轉(zhuǎn)為國有土地，也可通過市場公開交易，實現(xiàn)其應(yīng)有的價值或自建商品房，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”問題也會迎刃而解?！皬?qiáng)拆”行為將從中國大地上消失，人民將更加安居樂業(yè)。
而且，可以相信，隨著土地制度改革的深化，房價絕不會像現(xiàn)在這樣非理性暴漲。因為在目前的中國土地制度和“征地”模式下，房地產(chǎn)開發(fā)收入的至少50%（北京調(diào)查為61.54%；上海調(diào)查為42.42%；福布斯調(diào)查為75%）以上流向了政府。面對中國房地產(chǎn)價格不斷上漲、近于失控的局面，一些政府智庫非但沒有深入研究提出土地制度改革的措施，還在把所謂的“開征房產(chǎn)稅”列為降低房價的政策建議之一，實在讓人匪夷所思。他們難道不明白現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅負(fù)已相當(dāng)高企，而政府屢次調(diào)控中屢試不爽的加稅政策即是中國房價屢創(chuàng)新高，房租不斷暴漲的根源和罪魁嗎？但“天下沒有免費(fèi)的午餐”，如果再不進(jìn)行大刀闊斧的土地制度改革，中國的房地產(chǎn)市場將會面臨兩種截然不同的尷尬局面。
一方面，如溫州、鄂爾多斯、營口、常州等三、四線城市的大量房子根本賣不出去，危機(jī)將不斷出現(xiàn)，而且這種現(xiàn)象會逐步向其他三、四線城市蔓延；另一方面，如北京、上海、廣州、杭州等一、二線城市的房價將不斷飆升，并帶動房租進(jìn)一步暴漲。
很顯然，如果在一、二線城市征收房產(chǎn)稅將促使房價進(jìn)一步推高，而在三、四線城市，不要說征收房產(chǎn)稅，就是不征稅房子也賣不出去，甚至不排除出現(xiàn)中國的“底特律”現(xiàn)象。在此情況下，試問誰敢推出房產(chǎn)稅？向誰征收房產(chǎn)稅？
五、評析“土地不能私有化”的五種理由
毫無疑問，土地制度改革將是今后中國社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大事件，而關(guān)于土地制度改革的各種言論和研討主要糾結(jié)則在于：土地能否私有化？按照目前我國的經(jīng)濟(jì)體制、政治體制和憲法原則，討論國有土地的私有化極不現(xiàn)實，因為社會主義市場經(jīng)濟(jì)即是以國有經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系；而討論集體所有土地的私有化則具有迫切的現(xiàn)實意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。
但是，也有部分學(xué)者認(rèn)為，目前在中國集體所有土地不能私有化，并闡述了土地不能私有化的種種理由。到目前為止，所有提出土地不能私有化的理由大多屬于理論上的假設(shè)或?qū)ν恋刂贫雀母锏母拍顩]有厘清。筆者擬對“土地不能私有化”五種理由予以評析。
?。ㄒ唬┯袑W(xué)者認(rèn)為，土地私有化會造成土地兼并，造成大量失地農(nóng)民；一部分農(nóng)民賣掉土地后會淪為赤貧，成為社會不穩(wěn)定因素
首先，集體所有土地確權(quán)到人以后，大多數(shù)農(nóng)民不會輕易賣掉土地，因為土地歷來是農(nóng)民的命根子，他們知道怎樣保護(hù)自己的財產(chǎn)并通過土地經(jīng)營獲取更多的土地收益。我們完全可以設(shè)身處地的想一想：給農(nóng)民土地的使用權(quán)和所有權(quán)，其結(jié)果是完全不同的。對此，知識分子群體且不可低估農(nóng)民的智商，尤其是他們對于土地財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)和利用智商往往比知識分子要高。那種所謂的農(nóng)民得到土地后會去換酒喝的現(xiàn)象不會不發(fā)生，但絕對是極個別現(xiàn)象。用個別事例代表或推測一般理論沒有任何經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的意義。
其次，土地私有化后肯定會有人賣掉土地，完成“鯉魚跳龍門”的驚險一躍，或轉(zhuǎn)向城市生活或謀求離土不離鄉(xiāng)的其他營生，這不是我們實行土地制度改革夢寐以求的結(jié)果嗎？另一方面，這部分人賣掉的土地通過市場化交易到了真正需要土地的人的手中，這不也正是我們要實行土地規(guī)模經(jīng)營，提高土地規(guī)模效益的有效途徑嗎？當(dāng)然，這種過程絕非一日之功或在較短時期內(nèi)可以實現(xiàn)的，而是需要一個較長的歷史發(fā)展階段逐步過渡，但初始階段的確權(quán)非常重要。那種試圖通過使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和加強(qiáng)土地用途管理的辦法只會給以后土地的管理和實現(xiàn)應(yīng)有價值帶來無窮無盡的矛盾。
第三，有人認(rèn)為：現(xiàn)在恰恰是在城市有固定工作而在農(nóng)村也有宅基地和承包地的人主張土地私有化，愿意賣掉土地獲取一筆收入。而廣大農(nóng)民卻鮮有人提出土地私有化的主張。這種觀念并不能說明“土地不能私有化”。筆者認(rèn)為，土地制度改革是一個動態(tài)過程。原來在農(nóng)村生活的人現(xiàn)在到城市工作要賣掉土地，正說明人是不斷變化的，他們并不是因為“失地”而無法生活，而是有了在城市工作和生活的能力才會選擇“賣地”。這種現(xiàn)象恰恰說明農(nóng)民分到土地后，如果沒有更好的生活條件和現(xiàn)實目標(biāo)，他們是不會選擇賣掉土地的。而我國目前出現(xiàn)的大量宅基地浪費(fèi)和土地拋荒現(xiàn)象正好說明了給予農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的必要性。至于鮮有農(nóng)民提出土地私有化的要求，這是不符合客觀現(xiàn)實的。目前，全國各地因為土地強(qiáng)征常常見諸于媒體的“抗法”和“自焚”等過激行為不正是反映了農(nóng)民對土地產(chǎn)權(quán)的要求及保護(hù)私人土地產(chǎn)權(quán)的需求嗎？
?。ǘ┯袑W(xué)者提出，土地私有化理論源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，而用西方的經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)中國的土地制度改革是食洋不化，在實踐中難以行得通
首先，“有恒產(chǎn)者有恒心”之理念最早來源于孔孟學(xué)說，比西方的市場經(jīng)濟(jì)理論早了許多年。我們常常講要繼承和發(fā)揚(yáng)中華民族的優(yōu)秀文化傳統(tǒng)，但不能有不同意見和看法就拿“崇洋媚外”說事。對此，我們應(yīng)該重溫一下改革開放總設(shè)計師鄧小平關(guān)于“資本主義也有計劃，社會主義也有市場”的英明論斷。正因為鄧小平思想的撥亂反正，很多適用于西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論才在中國開花結(jié)果。而集體土地的確權(quán)到人確實是當(dāng)前中國農(nóng)村改革的根本問題。能否行得通，“實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，可通過局部試點、省市試點、邊遠(yuǎn)地區(qū)試點和建立“土地制度改革試驗特區(qū)”等辦法去嘗試是最好的路徑選擇，何必糾結(jié)于西方還是東方的理論呢？
其次，中國目前的政治體制非常有利于集體土地的私有化改革。中國從孫中山先生提出“平均地權(quán)”的口號以來一直到中華人民共和國的成立，基本上沒有一次像模像樣的土地制度改革。在舊中國，帝國主義、封建主義和官僚資本主義三座大山一直壓得中國人民喘不過氣來，國民黨統(tǒng)治時期，除北方軍閥閻錫山在山西定襄一帶搞了一次小范圍的土地改革使農(nóng)民嘗到了短暫的甜頭外，國民政府在土地制度改革的根本問題上乏善可陳。只有中國共產(chǎn)黨在新中國成立之前領(lǐng)導(dǎo)完成了震驚中外的大規(guī)模的土地改革運(yùn)動，使廣大農(nóng)民實現(xiàn)了“耕者有其田”的愿望。
歷史往往有吊詭之處。如果從辛亥革命至今百年多的歷史算起，孫中山提出了平均地權(quán)的思想，毛主席領(lǐng)導(dǎo)了偉大的土地改革運(yùn)動，鄧小平實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的創(chuàng)舉被載入史冊的話，今日中國領(lǐng)導(dǎo)人如果能夠?qū)彆r度勢發(fā)動一場新的土地制度改革運(yùn)動，必將成為中國改革開放以來的又一重大事件，光耀千秋。
?。ㄈ┯袑W(xué)者認(rèn)為，中國歷史上的土地產(chǎn)權(quán)一直處于變動之中，如果實行土地私有化，會改變社會主義公有制的性質(zhì)
首先，要厘清土地私有化的范圍只包括集體所有土地，而不包括國有土地。而且要明確在集體土地私有化以后，完全可以通過交易使私有土地變?yōu)閲型恋?，而國有土地是不可能變?yōu)樗接型恋氐?，即使通過交易也不允許，因為按照國有土地全國人人有份之原則是無法實現(xiàn)任何形式上的交易、贈送和流轉(zhuǎn)的。而只要保證了國有土地的神圣不可侵犯，就不會改變社會主義公有制的性質(zhì)。
其次，我們不能認(rèn)為中國歷史上土地產(chǎn)權(quán)一直處于變動之中，就否認(rèn)給以農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的重要性和必要性。也不能認(rèn)為過去從來不尊重農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)就認(rèn)為土地私人產(chǎn)權(quán)不適合中國國情。就如同從來不讓農(nóng)民有產(chǎn)權(quán)自由，反說農(nóng)民不會管理產(chǎn)權(quán)一樣。對此，我們?nèi)绻桓医梃b先進(jìn)國家的土地制度管理經(jīng)驗和實踐，又如何能夠在新的歷史條件下創(chuàng)新呢？
?。ㄋ模┯袑W(xué)者提出，我國農(nóng)村集體土地的土地家庭所有制、土地家族共同體和土地村社共同體三個概念，認(rèn)為這是我國農(nóng)村土地制度改革不可改變的歷史和今后的發(fā)展趨勢
首先，三個概念中只有土地家庭所有制易于理解，而易于理解的原因是其符合當(dāng)前的土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，屬于未確立土地產(chǎn)權(quán)的初級發(fā)展階段，而不適宜土地要素的產(chǎn)權(quán)改革，也不利于有效保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)和提高土地利用率。實際上，即使是一個家庭，其成員也處在不斷地變化中，而真正的土地制度改革則必須適應(yīng)這種變化。
其次，土地家族共同體是一個不確切的概念。它可以是兩個家庭以上的組合體，也可以是以一個姓氏組成的宗族大家庭。但這個所謂的土地家族共同體多存在于過去的歷史歲月，現(xiàn)在則隨著家庭的小型化發(fā)展趨勢而不易存在和難以出現(xiàn)。即使有個案存在，亦屬于“土地集體所有制”的一種形式而已，且這種情況只會越來越少。
第三，至于“土地村社共同體”無非就是“土地集體所有制”稱呼的另一種叫法，過去不存在，現(xiàn)在無新意，將來難發(fā)展，甚至可以說與土地私有化無關(guān)。
（五）有學(xué)者認(rèn)為，在中國目前“民生沒有基督化，公權(quán)沒有制衡化，印鈔沒有中立化”的前提下談所謂的“農(nóng)民土地私有化”的觀點過于“獨(dú)立”和超前
首先，民生基督化不是土地私有化的必備條件，中國人與世界人民一樣享有選擇信仰的自由。不能因為世界上有的實行土地私有制的國家很多人信仰基督教就把民生基督化列為土地私有化的條件之一。
其次，公權(quán)制衡體制各個國家有較大不同，亦有先進(jìn)與落后之分。但公權(quán)制衡體制的建立和完善是一個動態(tài)發(fā)展過程。我們不能設(shè)想有朝一日公權(quán)制衡體制完善以后再去搞土地制度改革；我們更應(yīng)該認(rèn)識到實行土地私有化才是促進(jìn)公權(quán)制衡體制和機(jī)制建立的有效措施。所以說，實行土地私有化和建立公權(quán)制衡體制是相互促進(jìn)和相輔相成的關(guān)系。
第三，印鈔中立化的美國是土地私有制；而印鈔中立化的香港特別行政區(qū)是土地租佃制。目前中國的土地制度包括國有和集體所有土地兩種。我們所研究的土地私有化改革僅包括集體所有土地，而且不排除在現(xiàn)時中國的情況下，集體土地向國有土地的轉(zhuǎn)化是實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)交易的途徑之一。因此，雖然目前中國印鈔不能中立化，但應(yīng)該認(rèn)真研究集體土地的私有化。而且，我們應(yīng)該大力支持各種獨(dú)立觀點和獨(dú)立見解，百花齊放，百家爭鳴，為中國真正的土地制度改革獻(xiàn)計獻(xiàn)策，而不是人為自設(shè)和假設(shè)種種條件和障礙，企圖抵擋難以扼制的土地私有化的歷史潮流。
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