愛華網(wǎng)? ? ? 一石激起千層浪。上周末，興業(yè)銀行停止辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的傳聞引爆了市場。隨后招行、交行亦被傳出暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的貸款，為此多家券商周末緊急召開投資者電話會議。
2月25日 ，興業(yè)銀行公告證實網(wǎng)傳文件內(nèi)容基本屬實。公告稱：為進一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，該行于春節(jié)后要求各分支機構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及市場調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
2月25日晚間，市場有消息稱，國務(wù)院要求銀監(jiān)會統(tǒng)一組織各家銀行26日在各自官網(wǎng)發(fā)最新的房地產(chǎn)融資政策信息。
26日，截至截稿時，招行、交行、民生、建行等多家銀行官網(wǎng)發(fā)布公告稱，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。其中，交行官網(wǎng)表示，該行一貫嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策，穩(wěn)健審慎地開展房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)，近期未下發(fā)過“暫停所有房地產(chǎn)項目貸款”的通知文件。
但對房地產(chǎn)開發(fā)貸款整體趨于謹慎是一個不爭的事實。此前交行、招行、農(nóng)行等高管此前已在會議上提示房地產(chǎn)風(fēng)險。此外，首套房貸款利率已基本無折扣，個別銀行還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。大多數(shù)借貸者很難拿到貸款。
“興業(yè)銀行的行為不具有普遍性，也不意味房地產(chǎn)貸款的全面暫停或是政策面上有調(diào)整。但卻是一個非常明顯的信號，或?qū)⑹故袌龅年P(guān)注度開始集中于經(jīng)濟下行和信用風(fēng)險，市場面臨拐點。”萬家基金研究總監(jiān)華光磊告訴時代周報記者。
銀行惜貸情緒上升
根據(jù)公告，興業(yè)銀行暫停的業(yè)務(wù)為狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)（鋼鐵、水泥和施工）、夾層融資業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。
據(jù)了解，夾層融資是一種股權(quán)信托模式，是一種“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”模式，即委托信托公司先向項目公司收購股權(quán)，一般是80%以上，到期后項目公司再回購股權(quán)。一些不符合 “四三二”規(guī)定（即四證齊全、30%的自有資金投入，國家二級資質(zhì)）的常采取這種模式融資。
“由于涉及股權(quán)，較為敏感，一些上市房企或擬上市房企并不愿意通過這種方式融資。只有融資情況十分困難的中小房企才會選擇?！蹦彻煞葜沏y行相關(guān)人士告訴時代周報記者。
根據(jù)興業(yè)銀行公告，停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在業(yè)務(wù)中占比極小，對該行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響。
興業(yè)銀行是中國銀行業(yè)最早發(fā)現(xiàn)機會并實施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的銀行，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括表內(nèi)和表外）占比在同行中較高。分析認為，興業(yè)之所以會停上述業(yè)務(wù)，也與其前幾年猛攻房地產(chǎn)貸款有關(guān)。
中金報告指出，“興業(yè)銀行歷來以房地產(chǎn)+地方政府相關(guān)融資著稱。測算表明，截至上半年末，興業(yè)銀行表內(nèi)外房地產(chǎn)/地方政府相關(guān)融資分別約為 0.50萬億/0.71萬億，占其總資產(chǎn)的比例為34%，為上市銀行中最高?！?br>
根據(jù)中金的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，興業(yè)銀行內(nèi)部從去年年中以來就開始顯著降低對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好。在調(diào)研過程中，三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險引起了管理層警惕，進而引起了興業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)拐點的重視，提前作出預(yù)警和調(diào)整。
中金公司調(diào)研認為，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模約為1000億-2000億，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的1%至2%，據(jù)中金地產(chǎn)研究員預(yù)計，所有金融機構(gòu)通過集合信托、房地產(chǎn)PE基金等提供的資金大概占房地產(chǎn)開發(fā)投資的10%至20%。
國泰君安銀行業(yè)分析師邱冠華判斷，4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續(xù)進行。相比舊政策，新政策對開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會區(qū)別對待，區(qū)分不同的區(qū)域，一、二線城市風(fēng)險相對較小，業(yè)務(wù)還會正唱展；三、四線城市風(fēng)險較大，房地產(chǎn)供過于求，謹慎進入或停止。其他商業(yè)銀行根據(jù)自身信貸結(jié)構(gòu)狀況，也會進行相應(yīng)的調(diào)整和對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進一步細化。
據(jù)時代周報記者了解，雖然各大行已經(jīng)紛紛在官網(wǎng)表態(tài)“近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策”，但此前確有在相關(guān)會議上警示風(fēng)險。民生銀行表外房地產(chǎn)融資和表內(nèi)開發(fā)商貸款都繼續(xù)在做，但企業(yè)綜合成本都在10%以上。大行開發(fā)貸偏謹慎，貸款利率一般上浮30%以上。中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2至3個月。
地產(chǎn)融資風(fēng)險累積
“一直以來，房地產(chǎn)信貸被銀行看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但現(xiàn)在經(jīng)濟下行、資產(chǎn)價格泡沫過大，加之受利率市場化加速、互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，風(fēng)險急劇上升?！币晃簧虡I(yè)銀行相關(guān)負責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在銀行對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度變得微妙”。
銀監(jiān)會于年初召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。
“房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險可控，但風(fēng)險點在于地方政府融資平臺和經(jīng)濟增速?！敝薪鸸痉治鰩熋娙A認為，“目前，賣地收入是地方政府重要的資金來源，如果三、四線城市房地產(chǎn)市場陷入停滯，將加劇地方政府債務(wù)風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資增速顯著下降，也會進一步加劇上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩狀況，帶來經(jīng)濟增速下降，從而帶來資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險顯著上升?！?br>
在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的內(nèi)生動力已所剩無幾。首套房貸款，包括所有個人住房貸款，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)利率，銀行根本不賺錢。房貸風(fēng)險權(quán)重達50%，遠高于同業(yè)業(yè)務(wù)的25%水平，但收益率卻低于同業(yè)業(yè)務(wù)。有銀行業(yè)內(nèi)人士稱，房貸基準(zhǔn)利率僅6.55%，收益率偏低，還不如將資金用于同業(yè)拆借，收益率更高。
此外，隨著利率市場化的開展和行業(yè)競爭的加劇，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的影響，銀行獲得存款的成本顯著提高，一些銀行存款量不斷下行，導(dǎo)致存貸比指標(biāo)接近紅線，放貸空間變小。銀行沒有動力將資金投放到流動性最差的按揭貸款上。預(yù)計，最近一年內(nèi)房貸緊張局面都不會改變。
與此同時，“影子銀行”的信托資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域助推的巨大風(fēng)險已經(jīng)引起各方警覺?！澳壳斑€沒有明確下文要求要收緊地產(chǎn)信托項目的規(guī)模?！倍嗉倚磐泄鞠嚓P(guān)人士都向記者表示，“在觀望房地產(chǎn)行情的變動，大家對中小開發(fā)商，三、四線的項目會更加謹慎?！?br>
根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，估算今年將有7966只信托產(chǎn)品到期，規(guī)模合計9071億元，而風(fēng)險敞口恰恰集中于房地產(chǎn)和平臺信托，其中房地產(chǎn)信托到期規(guī)模達到2500億元。
面對洶涌而來的信托到期洪峰，中信證券報告稱，借舊還新是堅守在剛性兌付第一線的信托公司最常用的風(fēng)險緩釋手段。在經(jīng)濟下行利率上行的不利外部環(huán)境下，借舊還新將受到極大制約，撼動剛性兌付根基的概率明顯加大。
隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險增大，特別是杭州、常州等樓盤降價傳染到全國后，整個房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險暴露愈加突出。如何防止銀行停止房貸引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”，進而出現(xiàn)惜貸，最后刺破房地產(chǎn)泡沫，引爆金融風(fēng)險考驗各方。
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