主持人：下面開始今天的訪談，還是有請易鋪網(wǎng)CEO陳建明先生來作客我們的理財課堂，今天的話題是產(chǎn)權(quán)式商鋪，這是一個比較大的話題，也是最近比較熱門的話題。產(chǎn)權(quán)式商鋪是上世紀(jì)70年代左右歐美開始流行起來的投資方式，后來被我們國家一些發(fā)達城市所沿用，但是一直以來都存在著很多問題。最近也有很多熱門新聞?wù)Q生，比如莊勝南館產(chǎn)權(quán)商鋪的招租，承諾8.5%的回報率，帶租約，而且5年之后可以回購，有銀行擔(dān)保等等，條件非常誘人，還有昨天，盈通購物中心發(fā)生了商戶和投資人扣押員工的事情，鬧的非常不愉快，這也是當(dāng)初租購商鋪不謹慎所遺留下來的問題。所以今天我們想就這些熱點問題談一下產(chǎn)權(quán)商鋪，首先請陳總介紹一下究竟什么是產(chǎn)權(quán)商鋪。

陳建明：我今天也看了新聞，的確，盈通購物城是比較不好的一個案例，以前包括北京的巨庫都是這樣的。產(chǎn)權(quán)式商鋪以前很受開發(fā)商推崇，投資人也很關(guān)注，發(fā)生了很多上當(dāng)?shù)氖虑?。有些人從中得到了很好的收益，?yīng)該說是幾家歡喜幾家愁。所以，理清產(chǎn)權(quán)商鋪避免更大的投資風(fēng)險是大家都該關(guān)注的問題。產(chǎn)權(quán)商鋪就是指包括市場、商場、購物中心里面的鋪位都稱之為產(chǎn)權(quán)商鋪。它最大的特點就是比較獨立，比如底商、商業(yè)街，經(jīng)營風(fēng)險比較低，經(jīng)營自主性比較強。在商場、百貨乃至購物中心，這里面的鋪位，產(chǎn)權(quán)商鋪這些類型，因為牽涉到很多問題，一旦開發(fā)商管理商在經(jīng)營、招商方面做的不到位，這里面發(fā)生風(fēng)險的概率相當(dāng)大。甚至絕大多數(shù)都會發(fā)生經(jīng)營的問題。資金收不回來，甚至于最后發(fā)生關(guān)門的情況，象北京的巨庫。

主持人：陳總給我們做了方方面面的提示。我看到過一些文章，專家們把產(chǎn)權(quán)商鋪分為兩類，一類是分割的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一類是帶租約銷售的，比如可能開發(fā)商銷售項目之前已經(jīng)跟超市或者大的商家簽好了協(xié)議，如果投資者購買的話就已經(jīng)是已經(jīng)被租下來的商鋪這樣的情況。

陳建明：其實像你剛才講的，嚴格從字面上理解的話，這種帶租約的也叫產(chǎn)權(quán)商鋪，目前市場上關(guān)注比較多的實際上就是這類，就是商場、購物中心或者市場里面這些被開發(fā)商切分成小單元之后針對業(yè)主出售的情況。這里面也有一些狀況，像北京的佳藝市場，開發(fā)商采取整體出租的方式，一般來講開發(fā)商都有兩種選擇，一種先出售，然后再回租、回購，這也是一般開發(fā)商選擇的方式。像佳藝是整體的出租經(jīng)營，如果有某些小的投資人認可我的投資收益，想買的話我也可以賣。事實上租售的問題并不是產(chǎn)權(quán)商鋪主要的問題，因為都可以去租。中間出現(xiàn)租售的情況實際上主要是一個所謂經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)的過渡問題。之前都去租，有的開發(fā)商手里的資金確實比較少，我又想做項目，所以把產(chǎn)權(quán)賣掉以解決資金問題，最后都無法回避租的問題。至于是否像開發(fā)商承諾的那樣，有8%，10%這樣的投資收益，這些問題都要解決。解決的不好，最后倒閉了。還有開發(fā)商原先賣的錢裝口袋里，開業(yè)之后第二年，我可能沒有資金給你，承諾回購我也沒有錢，租金保證不了，回購也保證不了，純粹成了開發(fā)商的工具。如果一些小的投資人覺得開發(fā)商說的不錯，承諾的很好，事實上最后都是空話。

主持人：其實現(xiàn)在這種形式不同于以往，風(fēng)險性是非常大的。投資者只是購買了商鋪，而以后的經(jīng)營運營都是由開發(fā)商來做。但開發(fā)商前期的承諾未必能兌現(xiàn)。

陳建明：實際上目前很多人返租就是因為對經(jīng)營不懂，所以考慮了一個省事的方式。開發(fā)商的承諾完全是從營銷的角度形成的一種口頭保障。我接觸了不少溫州投資人，成熟的投資人看中一個商鋪，覺得條件確實很好，選準(zhǔn)了，即使開發(fā)商想回購，都不給他。因為這個租金養(yǎng)幾年以后翻倍都沒問題，我才不舍得回租回購給開發(fā)商呢。現(xiàn)在有些有經(jīng)驗的投資人已經(jīng)意識到這個問題，我不是關(guān)注開發(fā)商的承諾，而是確確實實選一個很好的商鋪，這樣以后的經(jīng)營、投資都沒有問題。所以我想在目前產(chǎn)權(quán)商鋪出現(xiàn)很多問題的情況下，投資人首先要有一個意識，不要太多的關(guān)注開發(fā)商怎樣承諾回租、回購，一定要逐漸提升自己對商鋪的經(jīng)營投資的理解，以商鋪的質(zhì)素為標(biāo)準(zhǔn)，看商鋪到底好不好，以后商家會不會喜歡，會不會選擇這個商鋪，以這樣的原則去看，今后的商鋪經(jīng)營投資都沒問題。

主持人：也就是說實際上我們應(yīng)該想到后期經(jīng)營的好才是我投資的目的。剛才一直在談后期的經(jīng)營問題，這個問題在產(chǎn)權(quán)商鋪中實際上一直是被開發(fā)商所忽略的問題，導(dǎo)致了巨庫、碧溪家居廣場等等項目的失敗。投資人可能并不很了解這些問題，請陳總具體給我們談一談。

陳建明：我再補充一點，廣義上講所有的商鋪都可以稱為產(chǎn)權(quán)商鋪，包括底商、社區(qū)商業(yè)。目前市場上關(guān)注的產(chǎn)權(quán)商鋪更多的是大商場里面分割的小的鋪位。因為這里面的風(fēng)險比較大。大家尤其關(guān)注這方面的問題。為什么會出現(xiàn)這樣的情況？因為如果你是一個社區(qū)商業(yè)或者底商的話，你的經(jīng)營比較獨立，不會因為隔壁關(guān)門就會受影響。但是如果你在市場或者商場、購物中心里面，整個商場的大門一關(guān)你也受到相當(dāng)大的影響。或者說商場雖然沒有關(guān)門，但是整個開發(fā)商在這個商場的前期定位、招商方面做的不好，人們不來這里消費，或者來的人很少，失敗現(xiàn)象是很常見的。

在95年的時候有兩個商業(yè)項目，一個是東四的隆福寺廣場。北京人很熟悉，95年以前隆福寺是年輕人逛街比較好的地方。但是在95年以后，基本上大多數(shù)商戶到現(xiàn)在是沒有什么收益保障的，因為開不起來。這里面首先因為開發(fā)商前期的定位，北京的市場都很復(fù)雜，你怎么把一個三、五萬平方米的商業(yè)帶起來，以后你這個商業(yè)是針對哪些群體做服務(wù)？針對這個問題分析，招商以后就是能夠針對這個群體來確立商場的定位。開發(fā)商更關(guān)注怎么能短平快賣商鋪，回收資金這個問題，招商的問題，管理問題都沒有解決?，F(xiàn)在還在不斷的招商，說明之前的問題都沒有解決，定位不準(zhǔn)，招商不準(zhǔn)，以后的經(jīng)營都會失敗的。為這個項目帶來60％、70％營業(yè)額的群體是誰？只要這些消費群體關(guān)注的品牌能進來，并達到30％-40％的面積，后面的招商會很容易解決，開業(yè)以后，就會是這樣一個檔次的商業(yè)。這樣的項目就是在前期存在問題。跟這個項目同期的“萬通”，一開始是主打中高端市場，但是后來發(fā)現(xiàn)做不起來，后來經(jīng)過調(diào)整，成為小商品市場。這樣調(diào)整之后，的的確確還是不錯的，大家都知道買這些小商品去萬通不錯，這里的商家也不單是零售，也走小量的批發(fā)。它的經(jīng)營情況也并不因為賣成產(chǎn)權(quán)商鋪了就沒有人去管理。

這兩個問題顯現(xiàn)了大商場里產(chǎn)權(quán)小鋪位兩個截然相反的結(jié)果。所以我們可以做一個總結(jié)：在商場、市場或者購物中心里面的小鋪位，哪一種產(chǎn)權(quán)商鋪在你買了以后風(fēng)險比較低一點？哪一種買了以后風(fēng)險是個人很難回避的？主要看商場、市場的環(huán)境。如果是針對中高檔人來服務(wù)的話，這個商場一定需要有很好的管理。比如北京的賽特、燕莎乃至中檔的百貨，中檔偏上的話也需要管理商提供一個很好的購物環(huán)境，大家買東西覺得很舒服，乃至結(jié)賬、交款也不是很嘈雜。所以需要很好的管理來保證檔次。如果說打散了賣，以后經(jīng)營管理很難解決。相反像萬通這種小商品市場針對的是中低端的環(huán)境，這種商鋪所有的消費者對這個環(huán)境沒有很苛刻的要求。所以市場類型的產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營管理的壓力就小了。

綜合來看，針對中檔、高端市場的購物中心、百貨商場里的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險比較大。因為經(jīng)營管理的要求很高，售出以后經(jīng)營業(yè)主跟管理者之間的好多問題沒法解決。但是中低端市場里的商鋪風(fēng)險要低一些。我在全國很多地方都看到這樣的現(xiàn)象：開發(fā)商一口氣蓋一個十幾萬平米的商場，但是當(dāng)?shù)貨]有那么大的消費量。如果蓋一個四五萬平米的商場以后賣或者自主經(jīng)營都沒有問題。做十幾萬平米的，招商可能招不起來。如果是四、五萬平米可能很容易招起來，人氣很好。如果十幾萬，招了四五萬，消費者覺得很空，商家看到空鋪那么多，消費者比例很少，商場很冷清，會十分有壓力。所以規(guī)模如果不符合市場的需求，不論是批發(fā)、零售還是綜合市場，建材市場，或是陶瓷市場這種分類很細致的經(jīng)營形態(tài)，做成十幾萬平米，這樣的商鋪風(fēng)險是很大的。有些城市的確做成了這樣，后果會很嚴重。

主持人：風(fēng)險其實就轉(zhuǎn)嫁給投資者了。剛才陳總給我們講了很多的知識，針對中高檔的商場的產(chǎn)權(quán)商鋪的分割風(fēng)險相當(dāng)大，相反定位在中低檔的小商品市場分割以后風(fēng)險比較少，開發(fā)商比較好管理，小商戶自我調(diào)節(jié)能力也比較好。但并不是沒有風(fēng)險，如果不能很好的調(diào)節(jié)供需比例，或者規(guī)模太大，也有問題。這些問題需要小商戶或者投資者自己辨識。像巨庫這樣失敗的案例其實也是在前期定位和后期經(jīng)營方面出現(xiàn)了很大的問題。

陳建明：巨庫03年11月1號去溫州做推廣，當(dāng)時有多個投資人已經(jīng)給巨庫交了定金，我去溫州以后他們都問我巨庫這個項目到底能不能買？我們只是提一些觀點建議，分析說每一個商業(yè)都必須考慮周邊的市場才能做起來。如果一定要從遠處吸引人，那么肯定會有壓力。巨庫從安定門到西直門都是國家各個部委在居住，而且年齡偏大。而巨庫實際上就是針對于年輕人這個消費群體的，而且很另類。針對周邊市場來說，年輕人比例很小，而且跟它有距離，那么支持這樣一個商業(yè)項目就有難度。而且從安定門到德勝門橋交通很堵塞，大家望而卻步。比如一層那些經(jīng)營玩具的商家基本在別處也有。我給他們講了這些之后，其中有一位姓李的女士當(dāng)時就給退了，后來她也說幸虧當(dāng)初退了。所以關(guān)于消費市場的問題，如果不關(guān)注的話，事實上是沒法賺錢的。最近我們一些媒體在采訪中談到商鋪投資，都希望我能講幾個口訣秘訣，教會他怎么買商鋪。在北京，一些比較好的商場一年的租金可以達到六萬七萬一平米，這樣一算，如果按八年回收，40萬一平米，經(jīng)營成功收益的確很高。要在這個行業(yè)大家想不虧錢想經(jīng)營成功，確實需要踏踏實實學(xué)習(xí)一些東西，也希望易鋪網(wǎng)在這方面能夠教大家一些知識，增長一些經(jīng)驗，知道哪些項目位置、市場確實不錯，開發(fā)商定位、管理等等也都不錯。而哪些項目是本身來講不錯，但是存在一些問題，開發(fā)商不夠重視的話，一樣會把它做砸。大家想要成功，還是對這個行業(yè)要多接觸，多學(xué)習(xí)。

主持人：沒錯，首先自己要有一個調(diào)查分析、自己要先判斷這個商鋪是否有價值？周邊是什么樣的商業(yè)氛圍，消費人群的分布情況？要對開發(fā)商有一定的了解，有很多開發(fā)商是從投資住宅直接轉(zhuǎn)過來的，沒有一定的開發(fā)招商，管理運營等經(jīng)驗。還要找一些好的策劃公司、物業(yè)公司進行策劃管理。還有像剛才講的隆福寺，招商問題沒有處理好，那其實象第五大道，當(dāng)初它也是準(zhǔn)備請很多的主力商家進駐，比如星巴克，錢柜等等，但是錢柜沒有象曾經(jīng)承諾的那樣進駐，某種程度上影響到了一些后期的招商和經(jīng)營，當(dāng)然現(xiàn)在錢柜進駐了?？磥碚猩坦ぷ鞯拇_是很重要的。

陳建明：我個人的觀點，有些在前期定位有問題的大項目，后期很難調(diào)整過來。而有些項目比如第五大道，它的市場環(huán)境各個方面很有優(yōu)勢，如果開發(fā)商或者管理商能夠比較好的解決招商問題，經(jīng)過修正調(diào)整也有可能再做成功，只是也浪費了很多資金財力和時間，而且這樣后期調(diào)整成功的案例不會很多。我個人建議投資者分析一下全國各地的很多大項目，周邊的消費群體可能很不穩(wěn)定，北京的東四、東五環(huán)以外更是如此，投資人方面必須對商鋪投資有一個清醒的認識。商鋪租金的收益隨著市場環(huán)境的逐漸成熟才會漸漸地由低走向高。最開始可能一平米八塊錢是很不現(xiàn)實的，開始沒有人氣，租金太高他也活不下去。我們建議大家買商鋪，租商鋪后，如果一開始人氣不旺的話，建議把租金降低一點?？梢愿碳液為L期的合約，一開始租金低一點，以后漲的高一點。大家一起以理性的態(tài)度把商業(yè)扶植起來，最后是一種共贏。

主持人：對，有很多商鋪一開始對商家都是有免租期的，也是為了保證大家的利益。

陳總剛才給我們分析了產(chǎn)勸權(quán)商鋪投資中存在的風(fēng)險，那么陳總能不能給給投資者提些建議，怎樣能夠最大程度的規(guī)避風(fēng)險？

陳建明：投資商鋪，主要是針對中高端消費的商業(yè)項目內(nèi)的產(chǎn)權(quán)鋪位，大家要盡可能謹慎。如果有些投資人實力比較弱，可以適當(dāng)回避。因為我們看到很多的投資者是老爺爺老奶奶，錢不是很多，如果一旦發(fā)生風(fēng)險，很可能對自己的生活有影響。所以對這種中高檔商場里的商鋪要謹慎，有些能力比較弱的投資者可以回避它。第二點針對專業(yè)市場、服裝市場、批發(fā)市場里面的商鋪大家可以多考慮一些，但是一定要關(guān)注兩個問題，第一個開發(fā)商規(guī)模是不是做的太大？如果規(guī)模太大很難做起來，這是一個很重要的問題。第二個開發(fā)商定位是什么？如果是茶葉市場這樣的市場，基本上都是福建、浙江的商家，如果買十個店鋪，這種招商很費力氣。因為你沒有這些招茶商的資源，只能是開發(fā)商有這方面的資源，個人投資多個商鋪在資源方面會有很阻力。

主持人：對，像這種比較冷僻的業(yè)態(tài)，比如茶葉，陶瓷等等，可能需要吸引一些外部的資源，象很多旅游團，外地批發(fā)商有可能是穩(wěn)定的消費群，所以大家要注意這個問題。

陳建明：另外是所有投資人必須關(guān)注的問題，就是大項目盡量少碰。因為第一個大項目開發(fā)商的專業(yè)能力絕大部分是比較弱的，大家是邊做邊學(xué)邊練，所以專業(yè)方面有問題。另外絕大部分中國的開發(fā)商在資金方面實際上都是很緊張的，過去是過分的依賴于銀行，現(xiàn)在貸款卡的很嚴，大的項目資金方面容易出現(xiàn)問題。這樣項目弄不好就可能停掉了。如果說開發(fā)商在賣給你之前已經(jīng)把項目抵押給銀行了，你的權(quán)益很難把握，所以大的項目大家一定要回避。

主持人：的確，這個大項目是開發(fā)商和投資者兩方面都要關(guān)注的。那還有什么其他方面嗎？

陳建明：今年6月25號在溫州，有兩個投資人對我說，家里親戚買了商鋪，產(chǎn)權(quán)證一直也沒有辦下來，媒體是不是需要承擔(dān)什么責(zé)任？我說道義上講是應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的，但是法律上很難界定。像很多項目被紙媒評價為最有投資潛力的商鋪，很多投資人看了以后買進來。目前，對于這種個人和企業(yè)之間的關(guān)系大家只能通過法律來處理。而且處理也一定是以雙方的合同為基礎(chǔ)，來進行雙方的關(guān)系或者說權(quán)益方面的處理。從操作上也的確有很多問題。上次易鋪網(wǎng)請的嘉賓咸總講了商鋪營銷中關(guān)于合同的問題，在這個問題上，開發(fā)商是一個大行家，投資人是一個大外行。即使開發(fā)商承諾回租回購甚至抵押擔(dān)保，如果您是內(nèi)行的話，看了這個合同，會發(fā)現(xiàn)因為抵押擔(dān)保都有年限，而一般老百姓是不知道“對什么擔(dān)保，擔(dān)保的主體”等等這些細節(jié)的，對于很多小投資者來說，這是明顯的信息不對稱，在合同方面，真正到了后期打官司的時候，你發(fā)現(xiàn)你會很無助，因為很多方面你不了解，這里面的陷阱會讓你在打官司是很被動。 所以說以雙方的合同為基準(zhǔn)的判斷依據(jù)，包括開發(fā)商提供的相應(yīng)文本，都不是十分可靠的，還是應(yīng)該依照國家的相應(yīng)法律來進行判斷。

主持人：剛才我就想問一個問題，是有些大項目的承諾確實沒有兌現(xiàn)，但是之前都是簽了合同的，可是投資者的權(quán)益仍然沒有得到最終的保障，那么陳總能不能從法律方面來兌現(xiàn)，陳總已經(jīng)講了，所以希望投資者多注意一些，這里面有一定的信息不對稱。開發(fā)商利用合同規(guī)避了很多不利于自己的東西。那么投資者怎么去了解呢？

陳建明：在國外理財投資者都會請相應(yīng)的專家機構(gòu)來給他們提建議，甚至請律師。所以大家要提升自身在這方面的水平，另一方面在自身不熟的情況下可以更多的向?qū)＜衣蓭熑フ埥?。易鋪網(wǎng)里也有專欄律師，如果大家有這些方面的問題也可以向易鋪網(wǎng)的專欄律師來咨詢。我們今天講的一個細節(jié)，也是商鋪投資中投資人比較容易忽視的最大問題就是，做投資包括做企業(yè)都是一樣的道理，很多人是反復(fù)進行收益計算，我到底能賺多少錢。實際上做投資時首先就是要站在一個防范風(fēng)險的角度，怎么賺錢，賺多少錢。我建議所有的投資者，無論你手里有多少錢，做投資首先避免風(fēng)險，就是要保住你的成果，不要后來資金收不回來，所以防范風(fēng)險是投資中最重要的意識。不要按照開發(fā)商的或者誰說法，想投資收益多少多少。在這種思維之下我們不能說百戰(zhàn)百勝，但至少革命成果可以保證。在很好的風(fēng)險控制之下，出擊一次能夠賺到8％或者15％等等。所以生存意識比發(fā)展賺錢意識更重要。其實現(xiàn)在很多商鋪投資人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)這個情況，今天把二百萬或者一百萬、五十萬放在別人口袋里，結(jié)果第二天發(fā)現(xiàn)真的沒了風(fēng)險太大。因為國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)在處在發(fā)展的前期，開發(fā)商在專業(yè)、資金方面都存在問題，每個項目都有不同程度的情況發(fā)生。所以大家要防微杜漸，遇到問題問專家，我們易鋪網(wǎng)也有專家。謹慎的、防風(fēng)險的心態(tài)是非常有利于大家做投資的。

主持人：陳總說的這點真是太重要了。實際上如果投資者防范風(fēng)險意識加強了，投資謹慎了，開發(fā)商也不會去盲目的投資項目，造成惡性循環(huán)。理財課堂出來之后，我們希望能夠給投資者更好的指導(dǎo)，使開發(fā)商和投資者形成良性的循環(huán)?，F(xiàn)在節(jié)目快到尾聲了，陳總還有什么想對投資者說的話呢？

陳建明：易鋪網(wǎng)是大家投資理財?shù)墓ぞ?，能夠為大家投資商鋪，開店提一些好的建議和指導(dǎo)，理財課堂從今年4月份到現(xiàn)在也有很長的時間，我們希望以后理財課堂做的更專業(yè)，會邀請一些在國內(nèi)很有名的機構(gòu)、專家也包括一些律師，或者是一些行業(yè)協(xié)會、消費者協(xié)會的專家過來，我們組成專家團，希望為投資人以后做投資提供更專業(yè)的長期的服務(wù)。我相信經(jīng)過大家的努力，一定會更好的防范風(fēng)險，得到更好的收益。

主持人：是的?，F(xiàn)在很多投資者一直是以一個外行的身份來參與這個事情。你手里的錢也是前期花了很多心血賺來的，不能把它放出去就不管了，坐等收益，大家一定要從外行進入內(nèi)行。我投資商鋪我就要全面的了解它，這樣風(fēng)險肯定是會規(guī)避的，即使不能規(guī)避到零，也能規(guī)避到50％，這樣你也可以有50％的提升。了解這些有很多的途徑，大家可以上我們易鋪網(wǎng)，咨詢一些專家，看一些專欄。我們今天談的是產(chǎn)權(quán)商鋪的一些基礎(chǔ)的問題，希望大家能夠了解這些基礎(chǔ)的問題，細節(jié)的東西希望大家到我們易鋪網(wǎng)多問一些問題，以后我們也會出第二期第三期的課堂，和關(guān)于投資的其他問題。那么今天我們的課堂就到這兒，感謝陳總的講解。

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