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洋規(guī)劃水土不服，十年建設(shè)成鬼城
昆明呈貢：“新城市主義”制造出新“鬼城”
投巨資請(qǐng)國(guó)外著名設(shè)計(jì)公司和美國(guó)“新城市主義”理論創(chuàng)始人彼得·卡爾索普擔(dān)綱設(shè)計(jì)的昆明呈貢新區(qū)，從2003年至今歷經(jīng)11年的建設(shè)后，正在逐漸變成一座“空城”“鬼城”。
位于昆明市主城區(qū)東南部、滇池東岸的呈貢新區(qū)，距離市中心約25公里。2003年，昆明市政府邀請(qǐng)國(guó)際知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念性規(guī)劃招標(biāo)，并先期投入100億元進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。最終來(lái)自加拿大的EDA建筑設(shè)計(jì)有限公司、美國(guó)的PERKINS EASTMAN建筑設(shè)計(jì)公司、澳大利亞的ANS國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司3家世界知名設(shè)計(jì)公司中標(biāo)。
面向全球招標(biāo)、引入“新城市主義”等國(guó)際先進(jìn)理念的“洋規(guī)劃”，由于“水土不服”制造出新的“鬼城”，而今面臨被迫修改完善的命運(yùn)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地采訪(fǎng)了解到，“洋規(guī)劃”“水土不服”的負(fù)面效應(yīng)也正在逐步凸顯：除人氣難以集聚之外，呈貢新區(qū)在建設(shè)過(guò)程中還面臨著資金、土地指標(biāo)制約等多重挑戰(zhàn)。
“新城市主義”落地難
呈貢新區(qū)被譽(yù)為是“新城市主義”規(guī)劃思維在中國(guó)實(shí)施落地的第一例。不過(guò)，這一與國(guó)際接軌的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，在呈貢新區(qū)具體建設(shè)過(guò)程中面臨著“水土不服”，被迫修改完善的命運(yùn)。
2003年，云南省委、省政府啟動(dòng)現(xiàn)代新昆明建設(shè)，呈貢新區(qū)成為建設(shè)“面向西南開(kāi)放的區(qū)域性國(guó)際城市先行區(qū)和示范區(qū)”的先導(dǎo)區(qū)，由此步入城市建設(shè)的快車(chē)道。按照總體規(guī)劃，呈貢新區(qū)規(guī)劃控制面積160萬(wàn)平方公里，建設(shè)面積107平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)人。
2003年，呈貢新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)之初，按照“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位”的規(guī)劃要求，昆明市政府與山東魯能集團(tuán)簽訂《呈貢新城規(guī)劃建設(shè)合作框架協(xié)議》，在新城100平方公里范圍內(nèi)由魯能集團(tuán)出資邀請(qǐng)國(guó)際知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行概念性規(guī)劃招標(biāo)，并將先期投入１００億元進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。最終來(lái)自加拿大的EDA建筑設(shè)計(jì)有限公司、美國(guó)的PERKINS EASTMAN建筑設(shè)計(jì)公司、澳大利亞的ANS國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司3家世界知名設(shè)計(jì)公司中標(biāo)。
“昆明市規(guī)劃設(shè)計(jì)院以美國(guó)公司的概念性規(guī)劃為基礎(chǔ)，吸納了其他兩國(guó)公司的規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)，最終完成了呈貢新城總體規(guī)劃?！背守曅聟^(qū)黨工委書(shū)記、呈貢區(qū)委書(shū)記周峰越此前在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪(fǎng)時(shí)表示。
據(jù)了解，呈貢新區(qū)低碳城市建設(shè)及商業(yè)核心區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃由美國(guó)“新城市主義”理論創(chuàng)始人彼得·卡爾索普擔(dān)綱設(shè)計(jì)。在最初的規(guī)劃中，呈貢新區(qū)引入了“新城市主義”以及“TOD”“NMM”等國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃理念，立足于低耗能低排放的社區(qū)結(jié)構(gòu)和以低碳出行為主的城市交通網(wǎng)絡(luò)。
“到2015年，基本完成市級(jí)行政中心、高校片區(qū)等功能片區(qū)配套建設(shè)，城市人口初具規(guī)模；到2018年，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的同時(shí)，基本建成中國(guó)面向西南開(kāi)放的區(qū)域性國(guó)際城市；到2023年，實(shí)現(xiàn)人口集聚近百萬(wàn)，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱的中高端產(chǎn)業(yè)體系初步形成，成為國(guó)家面向東南亞南亞的國(guó)際大通道?！?月8日，呈貢區(qū)委召開(kāi)一屆四次全體（擴(kuò)大）會(huì)議，在回顧新區(qū)十年建設(shè)歷程的同時(shí)，提出了“建設(shè)百萬(wàn)人口的省會(huì)城市新區(qū)”的目標(biāo)。
與“百萬(wàn)人口”目標(biāo)相比，呈貢新區(qū)由于配套尚待完善，人氣欠缺正身處“空城”“鬼城”的爭(zhēng)論之中。據(jù)呈貢區(qū)公安分局提供的數(shù)據(jù)，截至2012年12月31日，呈貢所轄6個(gè)街道常住人口僅為112067人，駐呈高校師生約為15萬(wàn)人；截至2013年11月30日，流動(dòng)人口在冊(cè)數(shù)為81096人。
呈貢新區(qū)被譽(yù)為是“新城市主義”規(guī)劃思維在中國(guó)實(shí)施落地的第一例。不過(guò)，這一與國(guó)際接軌的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，在呈貢新區(qū)具體建設(shè)過(guò)程中面臨著“水土不服”，被迫修改完善的命運(yùn)。
1月15日，記者在采訪(fǎng)中了解到，目前昆明市政府正在對(duì)呈貢新區(qū)核心區(qū)約10平方公里的區(qū)域進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，增加混合用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、公共交通等。按照彼得·卡爾索普的設(shè)計(jì)，呈貢新區(qū)倡導(dǎo)小街區(qū)理念，通過(guò)增加路網(wǎng)密度營(yíng)造低碳交通路網(wǎng)的方式，提倡以步行和自行車(chē)出行，以此降低機(jī)動(dòng)車(chē)出行幾率。
“低碳、環(huán)保的出行方式值得提倡，但公共交通設(shè)施配套的不完善，讓已經(jīng)入住的居民和大學(xué)城的師生出行難上加難，步行和自行車(chē)出行至少在現(xiàn)在來(lái)看還是一種奢望?！痹颇侠砉ご髮W(xué)一位教師告訴記者，呈貢新區(qū)之所以一直還沒(méi)有真正熱鬧起來(lái)，與主城區(qū)的往返交通時(shí)間過(guò)長(zhǎng)密切相關(guān)。
“從現(xiàn)狀看，目前呈貢規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面存在問(wèn)題，規(guī)劃功能、定位與新區(qū)發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不匹配，有些規(guī)劃過(guò)于細(xì)化，對(duì)人氣、商業(yè)聚集有一定的影響?！背守晠^(qū)貿(mào)易與投資促進(jìn)局黨委副書(shū)記李亞京在接受媒體記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
在關(guān)注到國(guó)內(nèi)媒體關(guān)于昆明呈貢新區(qū)“鬼城”的報(bào)道后，彼得·卡爾索普在美國(guó)《大都會(huì)》雜志 《中國(guó)“鬼城”的真正問(wèn)題》一文中回應(yīng)表示，新區(qū)出現(xiàn)大量閑置建筑的主要原因在于中國(guó)的稅收政策，由于中國(guó)不征收地方房產(chǎn)稅，土地開(kāi)發(fā)成為各個(gè)城市的主要收入來(lái)源之一，即使市場(chǎng)和輔助服務(wù)設(shè)施尚未到位，仍然要把大片土地租讓出去。此外，彼得·卡爾索普表示，呈貢的交通運(yùn)輸設(shè)施尚不完備，服務(wù)設(shè)施和學(xué)校還沒(méi)有部署到位也是重要原因。
“在政府的大力支持和宇恒可持續(xù)交通研究中心的規(guī)劃下，公司正在對(duì)呈貢核心區(qū)的2500英畝的區(qū)域進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。超大社區(qū)被劃分為人性化的傳統(tǒng)小型社區(qū)，街道變得窄一些和更密集，許多街道禁止機(jī)動(dòng)車(chē)通行或成為公交專(zhuān)用道。”彼得·卡爾索普表示，新的規(guī)劃將通過(guò)此種方式實(shí)現(xiàn)工作和住宅的平衡，從而避免侵蝕世界的郊區(qū)“睡城”痼疾。
記者分別致電昆明市規(guī)劃局和昆明市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院了解規(guī)劃變動(dòng)相關(guān)情況，均表示具體工作由呈貢新區(qū)負(fù)責(zé)，對(duì)具體情況并不知情。就此，記者致函呈貢新區(qū)宣傳部門(mén)詢(xún)問(wèn)具體的變動(dòng)及原因，截至記者發(fā)稿時(shí)，并未收到相關(guān)問(wèn)題的回復(fù)。
人氣難聚
長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與當(dāng)前需要不對(duì)等，商業(yè)配套設(shè)施不足是導(dǎo)致新區(qū)遇冷的主要原因。
從昆明南部汽車(chē)站沿彩云中路一路向南，便進(jìn)入到了一片火熱的建設(shè)工地，寬廣的馬路縱橫延伸，一幢幢高樓從田地間、村落旁拔地而起。從1月13日開(kāi)始，記者歷時(shí)一周深入呈貢新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與火熱的施工場(chǎng)面不同，新區(qū)正面臨著人氣不足、商業(yè)配套滯后的問(wèn)題。
“長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與當(dāng)前需要不對(duì)等，商業(yè)配套設(shè)施不足是導(dǎo)致新區(qū)遇冷的主要原因。此外，產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上，不能通過(guò)有效就業(yè)吸引買(mǎi)房置業(yè)人群，‘限購(gòu)令’也影響了居民的買(mǎi)房熱情?！崩ッ饕晃徊辉妇呙母咝＝淌谠诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示。
1月12日，在昆明市兩會(huì)上，昆明市人大代表陳慶鴻表示，昆明3年前執(zhí)行的“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”至今依然在發(fā)揮功效，昆明市戶(hù)籍居民和非本市戶(hù)籍居民的同一購(gòu)房家庭在昆明市主城四區(qū)及呈貢區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品房?！白鳛槭形?、市政府所在地，周邊樓盤(pán)基本都已開(kāi)發(fā)完成，但是銷(xiāo)售與入住都不理想，‘限購(gòu)令’極大地限制了市民的購(gòu)房熱情?！?br>
陳慶鴻建議稱(chēng)，對(duì)呈貢商品房限購(gòu)范圍可作出適當(dāng)調(diào)整，比如，不管在主城區(qū)擁有幾套房子，只要在呈貢工作都允許在呈貢新區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套商品房，通過(guò)人氣來(lái)提升服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
記者在采訪(fǎng)中了解到，目前新區(qū)已建成并入住的小區(qū)主要以公務(wù)員小區(qū)、高校配套教師住宅小區(qū)和失地農(nóng)民安置小區(qū)以及云南白藥內(nèi)部職工小區(qū)等組成。呈貢區(qū)提供的資料顯示，呈貢新區(qū)已建成住宅小區(qū)17個(gè)，其中兩個(gè)入住率超過(guò)90%；另有15個(gè)住宅小區(qū)在建，面積約282萬(wàn)平方米。不過(guò)，目前已建成入住的小區(qū)入住率都不高，以配套高校教師住宅小區(qū)為例，已建成總套數(shù)達(dá)18000戶(hù)，除近五分之一的小區(qū)開(kāi)始入住外，大部分住宅仍空置著。
資料顯示，雨花毓秀小區(qū)是為云南師范大學(xué)、云南民族大學(xué)、云南廣播電視大學(xué)、云南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高校教師配建的住宅小區(qū)，共規(guī)劃建設(shè)住宅樓58棟、4346套住房，目前教師已經(jīng)入住。
1月14日，記者在小區(qū)實(shí)地采訪(fǎng)了解到，由于配套設(shè)施不完善，眾多高校教師在上課之余暫住外，很多時(shí)間都選擇在昆明主城與大學(xué)城間來(lái)回奔波。據(jù)門(mén)口的保安介紹，這里居住的人估計(jì)不到一半，房東大多都是老師，在此租房的則是周邊幾所大學(xué)的學(xué)生。
由于正值寒假，這讓原本缺乏人氣的大學(xué)城顯得更加“蕭條”。記者在小區(qū)內(nèi)部看到，眾多房源的陽(yáng)臺(tái)上也掛滿(mǎn)了“日租、月租”的條幅，小區(qū)底層配套商業(yè)門(mén)面貼滿(mǎn)了轉(zhuǎn)讓、出售的信息。
“大一剛?cè)雽W(xué)就在呈貢新校區(qū)，剛來(lái)的時(shí)候感覺(jué)就像在農(nóng)村，連郊區(qū)都算不上?！痹谟昊ㄘ剐阈^(qū)門(mén)口，一位留校的學(xué)生告訴記者，雖然現(xiàn)在大學(xué)城通了地鐵，但如果到市區(qū)只能到南部客運(yùn)站或曉東村站再轉(zhuǎn)乘公交，還得花去1個(gè)小時(shí)。
不僅如此，“入城難”還大大增加了學(xué)生求職、就業(yè)的難度。“大學(xué)城遠(yuǎn)離市區(qū)，加上交通不便、信息不暢，使就業(yè)信息傳遞存在很大障礙，也很難獲得便利的勤工助學(xué)和社會(huì)實(shí)踐機(jī)會(huì)?！痹颇蠋煼洞髮W(xué)今年就讀大四的一名學(xué)生向記者抱怨道。
這一現(xiàn)象也引起了學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的重視。1月12日，在昆明市兩會(huì)上，昆明市人大代表、云南師范大學(xué)副校長(zhǎng)馬力提醒稱(chēng)，呈貢大學(xué)城師生有十多萬(wàn)人，但從地域上來(lái)說(shuō)，呈貢大學(xué)城與城市的中心生活區(qū)是分離的，與文化也是分離的，現(xiàn)在雨花片區(qū)的幾條街除了學(xué)生還是學(xué)生。
“如果長(zhǎng)期生活在這樣一種文化‘孤島’上，可能會(huì)產(chǎn)生與城市文化的割裂感，希望盡快發(fā)展周邊配套服務(wù)與商業(yè)設(shè)施，讓大學(xué)城的學(xué)生盡快融入城市生活。”馬力建議。
與大學(xué)城類(lèi)似，昆明市級(jí)行政中心也是集聚新區(qū)人氣的重要因素?！笆屑?jí)行政中心位于呈貢新區(qū)吳家營(yíng)分區(qū)，建筑面積41.1萬(wàn)平方米，將成為帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展的輻射點(diǎn)?！背守曅聟^(qū)宣布部門(mén)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，目前該片區(qū)正以行政中心為依托，建設(shè)成為以行政、商業(yè)、金融、居住為主的都市中心。
當(dāng)局者：“建新城不是種白菜”
記者在采訪(fǎng)中了解到，除了當(dāng)前人氣難以聚集的現(xiàn)實(shí)困境之外，呈貢新區(qū)在建設(shè)過(guò)程中還面臨著資金、土地指標(biāo)制約等多重挑戰(zhàn)。
“為進(jìn)一步落實(shí)解決全區(qū)8萬(wàn)失地農(nóng)民的保障問(wèn)題，規(guī)劃建設(shè)14個(gè)安置地塊、約1000萬(wàn)平方米的安置住房，用于安置新區(qū)全部失地農(nóng)民。”昆明市呈貢區(qū)委宣布部工作人員告訴記者。
以安置房小區(qū)為例，為解決新區(qū)建設(shè)而失地的農(nóng)民安置問(wèn)題，新區(qū)需建設(shè)總建筑面積約1000萬(wàn)平方米的安置住房，預(yù)計(jì)總投資約340億元?！坝捎谫Y金需求大，難以短時(shí)間內(nèi)到位，制約了失地農(nóng)民安置住房建設(shè)的快速推進(jìn)?！庇浾邚某守曅聟^(qū)建設(shè)工作指揮部獲得的一份總結(jié)報(bào)告顯示。
根據(jù)云南省審計(jì)廳發(fā)布的最新審計(jì)結(jié)果，昆明理工大學(xué)呈貢校區(qū)在擴(kuò)建工程建設(shè)中，曾分別于2006年、2007年將項(xiàng)目資金4693.61萬(wàn)元借給呈貢新城管委會(huì)用于征地費(fèi)和工作經(jīng)費(fèi)。經(jīng)審計(jì)核實(shí)，上述借款最遲一筆還款日期應(yīng)為2010年4月，截至審計(jì)時(shí)，昆明理工大學(xué)尚未收回借款利息1522.99萬(wàn)元。
據(jù)了解，按照呈貢新區(qū)被征地農(nóng)民實(shí)物補(bǔ)償安置辦法，呈貢新區(qū)拆遷補(bǔ)償實(shí)行“一戶(hù)兩房、以房換房”的被征地農(nóng)民實(shí)物補(bǔ)償安置政策，即人均80平方米住房指標(biāo)，農(nóng)民獨(dú)生子女獎(jiǎng)勵(lì)40平方米住房指標(biāo)，人均給予15平方米經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)指標(biāo)。
在安置住房小區(qū)建設(shè)中，當(dāng)?shù)卣饕允У剞r(nóng)民安置住房建設(shè)為平臺(tái)開(kāi)展招商引資工作，吸引開(kāi)發(fā)商投資。這一模式也面臨著挑戰(zhàn)?！坝捎谕恋刂苯映杀具_(dá)120萬(wàn)元/畝左右，再分?jǐn)偘仓梅拷ㄔO(shè)成本，導(dǎo)致投資成本較高，加之當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，給招商引資帶來(lái)很大困難。”呈貢新區(qū)建設(shè)工作指揮部的文件顯示。
同時(shí)，受制于土地指標(biāo)的制約，難以及時(shí)辦理項(xiàng)目建設(shè)程序規(guī)劃、建設(shè)許可等必備手續(xù)，“雨花一號(hào)地塊三期、雨花二號(hào)地塊二期、雨花五號(hào)地塊一期遲遲未取得土地指標(biāo)批準(zhǔn)文件，制約了土地交易方案的編制、上報(bào)，使項(xiàng)目難以按計(jì)劃推進(jìn)。”
政策的支撐不夠，申辦規(guī)劃、招標(biāo)手續(xù)繁瑣、漫長(zhǎng)，也是拖慢項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的重要原因。呈貢新區(qū)建設(shè)工作指揮部報(bào)告以雨花五號(hào)地塊為例介紹稱(chēng)，“修詳規(guī)方案2011年12月26日上報(bào)，2012年5月23日方通過(guò)市規(guī)委會(huì)的審查，歷時(shí)近6個(gè)月。由于審批時(shí)限較長(zhǎng)，將可能導(dǎo)致龍斗一號(hào)地塊一期、雨花一號(hào)地塊三期難以按計(jì)劃啟動(dòng)?！?br>
改變正在發(fā)生。據(jù)了解，為加強(qiáng)呈貢區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)全面、均衡發(fā)展，《呈貢新區(qū)商業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃（2012-2020）》已編制完成，包含物流節(jié)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，商業(yè)中心區(qū)，生活類(lèi)商品配送中心，零售網(wǎng)點(diǎn)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)，地鐵上蓋物業(yè)，社區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及生鮮超市等。
同時(shí)，呈貢新區(qū)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還需要需要產(chǎn)業(yè)發(fā)力。按照規(guī)劃，呈貢新區(qū)正按照“產(chǎn)城一體化、文旅一體化”的要求，在160平方公里的核心區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)呈貢信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、云南白藥醫(yī)療醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)、斗南國(guó)際花卉產(chǎn)業(yè)園、七星山國(guó)際會(huì)展片區(qū)、三臺(tái)山文化旅游產(chǎn)業(yè)園等現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
面對(duì)“鬼城”質(zhì)疑，呈貢區(qū)委書(shū)記、呈貢新區(qū)工委書(shū)記周峰越在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“百萬(wàn)人口新城市的建設(shè)不是種白菜，幾個(gè)月就有收成，而是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程，不能急功近利，需要20年，甚至上百年的精心經(jīng)營(yíng)才能建成?！?br>
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