愛(ài)華網(wǎng)? ? ? 黃文仔已經(jīng)有兩年很少在公眾視野露面。這位星河灣董事長(zhǎng)上一次出現(xiàn)在公眾的視野之中，還是因?yàn)槟蔷洹拔沂情_(kāi)發(fā)商，但我流著道德的血液”。如果將這句“名言”視為在兩年之前黃文仔面對(duì)市場(chǎng)道德非議的一次“高調(diào)反擊”，那么，已經(jīng)“沉默”兩年的黃文仔目前正在醞釀一場(chǎng)“星河灣的反擊”。
對(duì)于一直標(biāo)榜是“豪宅開(kāi)發(fā)商”的星河灣而言，這次“反擊”既是一次“顛覆”，也是一次“修正”。而“修正”的內(nèi)容，一方面是產(chǎn)品線(xiàn)的豐富，今后的星河灣既要繼續(xù)做250~350平方米以上的大戶(hù)型豪宅，也要做120~150平方米的“第一居所”；另一方面則是市場(chǎng)策略的變化，今后的星河灣將向一二線(xiàn)城市以及區(qū)域中心城市回歸。
產(chǎn)品線(xiàn)的調(diào)整
張學(xué)鳳接替了梁上燕成為星河灣副總裁，如同前任梁上燕一樣，同為女性的張學(xué)鳳正在以自己的方式給星河灣帶來(lái)變化。
在市場(chǎng)的認(rèn)知中，“豪宅開(kāi)發(fā)商”星河灣的主力戶(hù)型一直都在250~350平方米之間。不過(guò)，這一次星河灣“決意”豐富自身的產(chǎn)品線(xiàn)。
星河灣副總裁張學(xué)鳳在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，星河灣的產(chǎn)品線(xiàn)將在原有標(biāo)準(zhǔn)的兩端繼續(xù)延伸，所謂的“兩端”，即是“以250~350平方米為基準(zhǔn)”，向上增加更大的戶(hù)型，向下增加更小的戶(hù)型。
星河灣方面透露，250~350平方米的經(jīng)典戶(hù)型將占未來(lái)供應(yīng)量的50%左右。
張學(xué)鳳表示，“為了迎合不同客戶(hù)的需求，在250～350平方米的戶(hù)型之外，星河灣未來(lái)將會(huì)逐步增加120～150平方米戶(hù)型與350平方米以上的更大產(chǎn)品?！?br>
“在這次調(diào)整中，120~150平方米這個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)異常惹眼?！睆垖W(xué)鳳說(shuō)。
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，120~150平方米是“第一居所”的“關(guān)鍵門(mén)檻”。中國(guó)房地產(chǎn)信息研究院的研究數(shù)據(jù)表明，在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)標(biāo)桿性的一線(xiàn)城市中，90平方米以上、150平方米以下的產(chǎn)品，平均去化速度為23.1天；150平方米以上、250平方米以下的平均去化速度約為46.3天。所謂的“去化速度”，簡(jiǎn)單而言就是賣(mài)掉一套房子所需的平均時(shí)間。
在房地產(chǎn)業(yè)界，星河灣老板黃文仔曾拿著榔頭親自驗(yàn)收工程的故事廣為流傳，這一故事表明黃文仔對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的執(zhí)著。但這一次，黃文仔決定接受改變，但他并不是“憑感覺(jué)”同意了“豐富產(chǎn)品線(xiàn)”的思路調(diào)整，其決定有數(shù)據(jù)支撐。
據(jù)記者了解，在決定調(diào)整現(xiàn)有產(chǎn)品線(xiàn)之前，星河灣針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的調(diào)查結(jié)果顯示，星河灣的消費(fèi)客群平均年齡已經(jīng)從原來(lái)的45~50歲下降到了目前的35歲左右。
張學(xué)鳳告訴記者，這一年齡更低的消費(fèi)群體，更傾向于“中小型高端住宅”，“他們更愿意在各個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)‘小房子’”。
回歸核心城市
據(jù)記者了解，星河灣針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查，是在進(jìn)入鄂爾多斯并遭遇到較大的銷(xiāo)售阻力之后進(jìn)行的。在此之前，星河灣堅(jiān)持在一線(xiàn)城市和區(qū)域中心城市進(jìn)行“頂級(jí)豪宅”開(kāi)發(fā)，鄂爾多斯幾乎是星河灣第一個(gè)進(jìn)入的非一線(xiàn)、非區(qū)域中心城市。
在星河灣內(nèi)部，進(jìn)入鄂爾多斯的決策依據(jù)是著眼于分享城市發(fā)展的未來(lái)收益。但從2014年開(kāi)始，星河灣開(kāi)始逐步修正自己的城市布局戰(zhàn)略，在相繼進(jìn)入了鄂爾多斯、太原兩個(gè)非一線(xiàn)城市或者區(qū)域中心城市之后，星河灣決意重新“深耕”一線(xiàn)城市市場(chǎng)。
星河灣副總裁田原表示，星河灣現(xiàn)階段運(yùn)作的城市有北京、上海、太原、鄂爾多斯以及澳門(mén)等，在這些城市都有與其他開(kāi)發(fā)商合作的項(xiàng)目，但這并不意味著星河灣想要規(guī)模化；正相反，星河灣一直對(duì)規(guī)模很冷靜，這是基于星河灣對(duì)于“頂級(jí)豪宅”系列產(chǎn)品不適合大規(guī)模復(fù)制的基本判斷。
最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2013年星河灣的整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比2012年有大幅增長(zhǎng)；加上認(rèn)購(gòu)額，星河灣2013年的業(yè)績(jī)相比2012年增長(zhǎng)了45%。
記者了解到，2013年星河灣在上海和廣州的住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)了主要銷(xiāo)售份額。張學(xué)鳳透露，2014年，星河灣在沈陽(yáng)、青島、西安將有新產(chǎn)品面市；同時(shí)蘇州和寧波也被納入考慮范圍，大連、杭州、天津也是重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象；這些城市無(wú)論從城市地位還是經(jīng)濟(jì)體量，都與太原、鄂爾多斯迥異。
張學(xué)鳳表示，“以什么標(biāo)準(zhǔn)選擇城市，以什么產(chǎn)品進(jìn)入，星河灣是非常清晰的。今后星河灣會(huì)更加穩(wěn)健，更加有序，更加專(zhuān)業(yè)?！?br>
按照目前星河灣已經(jīng)確定的拿地策略，2014年星河灣的城市布局中，50%以上應(yīng)在一線(xiàn)城市。
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