愛(ài)華網(wǎng)? ? ? 200多萬(wàn)平方米、價(jià)值數(shù)百億元小產(chǎn)權(quán)房使地方政府深陷清理之困
連日來(lái)，國(guó)土部多次明確表態(tài)小產(chǎn)權(quán)房的違法性質(zhì)，并表示“將全面清理小產(chǎn)權(quán)房”。然而，在“高壓”政策下，小產(chǎn)權(quán)房在鄭州的銷售并未冷卻，反而更加火熱起來(lái)。
鄭州一家房地產(chǎn)中介公司置業(yè)顧問(wèn)王喜梅告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，她兩個(gè)月內(nèi)銷售出去五六套小產(chǎn)權(quán)房，“而且價(jià)格在最近一段時(shí)間還上漲了。以一套90平方米的房子為例，總價(jià)大概上漲了1萬(wàn)元左右?！?br>
很多樓盤因?yàn)榇罅咳胱?，?gòu)房者并不擔(dān)心被拆除清理。價(jià)格的優(yōu)勢(shì)和對(duì)政策的“綁架”，都讓小產(chǎn)權(quán)房有恃無(wú)恐。
正是由于這樣的原因，過(guò)去10年間，伴隨著大都市區(qū)向周邊的拓展，鄭州的小產(chǎn)權(quán)房在各種復(fù)雜利益的推動(dòng)下野蠻生長(zhǎng)。記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，鄭州目前小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字占到了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年全年供應(yīng)量1034.81萬(wàn)平方米的20%左右。
面對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房戶，還有各級(jí)政府部門已經(jīng)逐步固化的數(shù)百億元的利益，鄭州小產(chǎn)權(quán)房的清理正陷入困局。
野蠻生長(zhǎng)
最近幾個(gè)月以來(lái)，62歲的張琳寢食難安，沒(méi)事的時(shí)候就上網(wǎng)查小產(chǎn)權(quán)房的政策，或者是找同處風(fēng)雅頌社區(qū)的鄰居們打聽(tīng)小產(chǎn)權(quán)的事情。一切源于不久前國(guó)土資源部明確表態(tài)小產(chǎn)權(quán)房為非法，并稱要嚴(yán)厲打擊。
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤近日在北京市兩會(huì)上更是明確表態(tài)，國(guó)土資源部將針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取“三個(gè)一批”的整治辦法：堅(jiān)決拆除一批；堅(jiān)決查處一批；對(duì)地方政府責(zé)任人問(wèn)責(zé)一批，對(duì)地方政府支持、默許甚至縱容小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任人要追究責(zé)任。
兩年前，張琳以低于同地段商品房一半的價(jià)格購(gòu)買了鄭州北部金水區(qū)柳林鎮(zhèn)柳林村附近一處名為風(fēng)雅頌的小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾3年內(nèi)辦理房產(chǎn)證，這在一定程度上打消了對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的顧慮。但是3年過(guò)去了，房產(chǎn)證還是遙遙無(wú)期。張琳雖然在鄭州買了房，但還是外地戶口，原因是小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理戶籍遷移。
而讓她發(fā)愁的是，快到學(xué)齡的孫女入學(xué)也成了購(gòu)買便宜小產(chǎn)權(quán)房后帶來(lái)的大問(wèn)題。
小產(chǎn)權(quán)房，是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房，通常是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。國(guó)家明確規(guī)定農(nóng)村集體土地不能出讓，所以小產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。因既不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，也沒(méi)有考慮用途管制，小產(chǎn)權(quán)房被很多業(yè)界人士稱為房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的“畸形產(chǎn)物”。
然而，即便如此，小產(chǎn)權(quán)房在鄭州銷售依然火熱。
王喜梅告訴記者，雖然國(guó)家明確表態(tài)小產(chǎn)權(quán)房違法，但是賣的還不錯(cuò)。而且價(jià)格在最近一段時(shí)間還稍微上漲了一些。王喜梅說(shuō)，以一套90平方米的房子為例，總價(jià)大概上漲了1萬(wàn)元左右。
王喜梅注意到，近兩月出售小產(chǎn)權(quán)房的房源越來(lái)越少。她分析認(rèn)為這是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲的原因?！翱赡艽蠹叶加X(jué)得小產(chǎn)權(quán)房實(shí)惠吧?！?br>
王喜梅向記者推薦了她公司手里僅有的兩套小產(chǎn)權(quán)房中的一套：風(fēng)雅頌社區(qū)一套90平方米房子，總價(jià)52萬(wàn)元，每平方米價(jià)格5000多元。王喜梅說(shuō)，同地段同條件的商品房，每平方米至少要8500元。
雖然無(wú)法向購(gòu)房者提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)，但是王喜梅承諾可以修改購(gòu)房協(xié)議。通過(guò)風(fēng)雅頌社區(qū)物業(yè)，重新擬一張與開(kāi)發(fā)商的合同。不過(guò)，這需要買房者拿出三五千元的費(fèi)用給小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)。
公開(kāi)資料顯示，2006年風(fēng)雅頌建成時(shí)，當(dāng)時(shí)有購(gòu)房者以每平方米800元的價(jià)格買到手，如今，風(fēng)雅頌的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)上漲到5000多元，8年間漲幅愈6倍。
風(fēng)雅頌社區(qū)連同周邊同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的國(guó)際城，居住者將近2000戶居民，而柳林村不過(guò)1400多口人。風(fēng)雅頌成為鄭州最大、也是河南省最知名的小產(chǎn)權(quán)房。
河南地產(chǎn)界一位專家告訴記者，鄭州北部柳林、鄭東新區(qū)以及西環(huán)等地，小產(chǎn)權(quán)房較為密集。而據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)房面積為200多萬(wàn)平方米。僅柳林村所建小產(chǎn)權(quán)房面積就高達(dá)40余萬(wàn)平方米，占地540畝。
據(jù)悉，風(fēng)雅頌實(shí)際控制人為湯書(shū)彥、湯書(shū)奇兄弟。湯書(shū)彥是風(fēng)雅頌法人代表，湯書(shū)奇是柳林村原支書(shū)。而曹天則是對(duì)外職業(yè)經(jīng)理人。
風(fēng)雅頌只是湯氏兄弟開(kāi)發(fā)的多個(gè)樓盤中的一個(gè)：柳林溫泉小區(qū)、柳林溫泉公寓、風(fēng)雅頌天驕學(xué)府、風(fēng)鈴居、鄭州你好國(guó)際城、花半里、花時(shí)代等樓盤。湯氏兄弟每開(kāi)發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目就換一個(gè)公司操盤：比如河南千萬(wàn)間置業(yè)、河南風(fēng)雅頌置業(yè)、鄭州你好置業(yè)、河南筑邦置業(yè)等。
據(jù)了解，許多開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的公司在售完房后也往往會(huì)消失不見(jiàn)。成立于2005年底的風(fēng)雅頌，2010年被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在開(kāi)發(fā)柳林小產(chǎn)權(quán)房的多家公司中，風(fēng)雅頌置業(yè)是記者唯一能夠從工商部門查詢到注冊(cè)信息。
違規(guī)熱銷
在國(guó)家嚴(yán)厲的政策下，鄭州的小產(chǎn)權(quán)房并未停止銷售。
2009年，鄭州市新柳路與花園路交匯處東的一米陽(yáng)光小區(qū)，被曝沒(méi)有任何行政審批手續(xù)，是一樁典型的違法建筑。但是這仍擋不住這個(gè)樓盤繼續(xù)售賣。
2014年1月14日，記者在柳林村委會(huì)見(jiàn)到一份落款為柳林村村委會(huì)關(guān)于一米陽(yáng)光樓盤的催款通知。要求購(gòu)房戶將購(gòu)房款打到一個(gè)名為楊書(shū)永個(gè)人賬戶上。攜帶購(gòu)房合同原件及最后一次交款收據(jù)，憑銀行出具的交款憑證到柳林村新村委會(huì)六樓換收據(jù)。
記者致電楊書(shū)永，得知記者身份后楊書(shū)永匆匆把電話掛掉。記者多次聯(lián)系柳林村村委會(huì)，也未聯(lián)系到柳林村村委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人。
2008年，在鄭州市花園路賈魯河南岸，弓莊村一塊土地上，由歐亞置業(yè)建起了一個(gè)名為波爾多小鎮(zhèn)的樓盤。因?yàn)闆](méi)有任何手續(xù)，引起許多買房人的不滿，在許多購(gòu)房者上訪后，該項(xiàng)目被迫停工。鄭州市房管局當(dāng)時(shí)通過(guò)當(dāng)?shù)孛襟w表示要將這批建起來(lái)的房屋扒掉，但是后來(lái)不了了之，如今這個(gè)“波爾多小鎮(zhèn)”已經(jīng)成為一處入住率頗高的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，為鄭州市小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的增加做出了貢獻(xiàn)。
鄭州市金水區(qū)國(guó)基路辦事處國(guó)土局綜合辦公室一位工作人員告訴記者，她所在單位執(zhí)法大隊(duì)最近幾年沒(méi)有查處過(guò)小產(chǎn)權(quán)房，原因是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)。但事實(shí)上，鄭州小產(chǎn)權(quán)房的整治工作2007年至今一直沒(méi)有停止，但仍屢禁不止。
因?yàn)?，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上是各種利益的妥協(xié)。雖然沒(méi)有土地出讓金和各種稅費(fèi)，但是在跟各種利益關(guān)系溝通時(shí)也會(huì)產(chǎn)生不菲的成本。風(fēng)雅頌置業(yè)總經(jīng)理曹天毫不諱言自己建的是小產(chǎn)權(quán)房，但他憑借政策的縫隙和社會(huì)資源進(jìn)行了成功、合法的商業(yè)運(yùn)作。
贏得村民的同意，是建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的第一步。如湯書(shū)彥以為村民提供免費(fèi)旅游的方式拉攏人心，之后向村民提出一種雙贏的利益分配方式：開(kāi)發(fā)63畝土地，二組村民可得25畝土地開(kāi)發(fā)房屋的權(quán)利，200套住宅，每套150平方米。
以這種利益均沾的方式，三組又有130畝土地被開(kāi)發(fā)成了小產(chǎn)權(quán)房。柳林村的土地就是這樣被幾十畝上百畝改成了小產(chǎn)權(quán)房，或者作為它用。
當(dāng)湯書(shū)彥以便宜的價(jià)格將耕地買到手后，湯書(shū)奇以安置村民為由，向上級(jí)土地部門申請(qǐng)將集體耕地變更為宅基地，然后風(fēng)雅頌置業(yè)開(kāi)始投資建設(shè)。
有著極大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房被推向市場(chǎng)，用以吸引鄭州的一些收入較低、對(duì)價(jià)格較為敏感的購(gòu)房者。一位不愿透露姓名的知情者透露，在湯書(shū)彥沒(méi)有精力開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，將囤積的土地倒手賣給了其他開(kāi)發(fā)商，從中獲取每畝數(shù)十萬(wàn)元的差價(jià)。
“燙手山芋”
與北京一樣，鄭州也是小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市。鄭州市長(zhǎng)江路與京廣南路交叉口，西環(huán)路與中原路交叉口北等地，均可見(jiàn)大量類似的小產(chǎn)權(quán)房。但是對(duì)于執(zhí)法者來(lái)說(shuō)，處理小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)燙手的山芋。
而當(dāng)下國(guó)土部門的態(tài)度是觀望。河南省住房與建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處官員表示，現(xiàn)在還沒(méi)有聽(tīng)到什么動(dòng)靜，還在等待國(guó)家有關(guān)具體政策的出臺(tái)。
鄭州市最新的動(dòng)作是召開(kāi)了一個(gè)清理小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作會(huì)，要求摸清轄區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房占地位置、面積。但類似的會(huì)議早就召開(kāi)過(guò)不止一次。2012年10月，河南省國(guó)土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就曾聯(lián)合下發(fā)過(guò)開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題清理摸底工作的通知。
一位官員告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是因?yàn)榍靶┠晖恋乇容^富裕，而現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的機(jī)會(huì)了。因?yàn)椤艾F(xiàn)在城市發(fā)展都沒(méi)有地用，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的打擊力度也比以前大”。
2013年之前，地方政府、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商期望看到的是，將之前建成的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)交一部分類似土地出讓金的費(fèi)用。但是這條路隨著國(guó)土部的強(qiáng)硬表態(tài)似乎被“堵死”，不僅作為將來(lái)大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)備，還明確表示小產(chǎn)權(quán)屬于違法，這讓之前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”保持樂(lè)觀態(tài)度的人士感覺(jué)無(wú)望。
實(shí)際上，作為農(nóng)業(yè)大省的河南，政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管和治理一直沒(méi)有停止過(guò)。2012年10月，河南省國(guó)土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題清理摸底工作的通知，要求全面清理摸底全省范圍內(nèi)違法占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)、銷售或擬銷售住房的基本情況，依法制止查處小產(chǎn)權(quán)房在建在售、擬建擬售等違法行為。
但截至目前，河南暫未出臺(tái)有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的處理意見(jiàn)和具體措施。據(jù)中廣網(wǎng)報(bào)道，河南全省小產(chǎn)權(quán)房清查行動(dòng)即將展開(kāi)。目前，河南省國(guó)土資源廳正在向河南省政府撰寫(xiě)相關(guān)報(bào)告，預(yù)計(jì)很快就會(huì)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議來(lái)部署清查行動(dòng)。
但如今，村民、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三者之間的利益已經(jīng)固化，相比于上述清理措施，小產(chǎn)權(quán)房背后復(fù)雜的利益格局，才是未來(lái)試點(diǎn)清理的真正難題。
鄭州市國(guó)土監(jiān)察支隊(duì)一位執(zhí)法人員向記者表示：占用耕地搞建設(shè)，需要按違法用地去查處。如果在集體用地，比如城中村的宅基地上蓋房，并出售給村民以外的人，查處就牽扯規(guī)劃、房管、農(nóng)業(yè)、財(cái)政等多部門。
“我們最頭疼的是，我們想移交現(xiàn)在沒(méi)人愿意接，都知道弄不成，它不是塊豆腐，切一下拉倒了。它是個(gè)房子，牽涉到老百姓的切身利益?！编嵵菔袊?guó)土部門一位不愿透露姓名的官員向記者抱怨，“現(xiàn)在中央如果有個(gè)明確意見(jiàn)，會(huì)好很多”。
2013年11月底，國(guó)土資源部領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，與住建部聯(lián)合部署小產(chǎn)權(quán)房查處工作至今已經(jīng)一個(gè)多月了，先后赴5省督辦小產(chǎn)權(quán)房違法用地調(diào)查。
盡管國(guó)土部門的行動(dòng)和言論一樣，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取高壓態(tài)勢(shì)，但是讓業(yè)內(nèi)等待許久的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房清理實(shí)施辦法，卻遲遲未出臺(tái)。
河南省社會(huì)科學(xué)院城市研究所所長(zhǎng)王建國(guó)認(rèn)為，國(guó)土部門應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，及早對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房作出清理，否則還將迎來(lái)示范效應(yīng)。而最好的處理辦法是漸進(jìn)式對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)正，也不排除讓購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)者繳納一部分適當(dāng)費(fèi)用的折中辦法。
河南大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理研究所所長(zhǎng)王作功則表示，不承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，只聲稱小產(chǎn)權(quán)房違法是一種極不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。國(guó)土及相關(guān)部門還是應(yīng)站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)大局出發(fā)促使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
“這個(gè)事情要徹底解決，還是一個(gè)頂層設(shè)計(jì)的事兒?，F(xiàn)在的土地法跟不上社會(huì)形勢(shì)的發(fā)展，頂層設(shè)計(jì)如果不進(jìn)行修改，底下的漏洞就會(huì)很大?！编嵵菔薪鹚畢^(qū)國(guó)土局辦公室主任王文超說(shuō)，“我們?cè)诘却嚓P(guān)法律出臺(tái)具體的措施?！?br>
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