1995年“3.27”國債事件完成原始積累，之后在資本市場風(fēng)生水起，99年高潮時全身退出股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)開發(fā)。有人稱他為行業(yè)的路標(biāo)?！按髦究翟谀睦铮莻€行業(yè)必火?！?/p>

　　他用8年時間將自己的財富由0變?yōu)?0個億，再用6年時間將財富由10個億增至100個億。

　　為什么是戴志康？

　　這個從血雨腥風(fēng)的資本市場到房地產(chǎn)市場鏖戰(zhàn)的企業(yè)家，厲害之處在于牛市時攫取暴利，全身而退，宏觀調(diào)控之時，又跑馬圈地轉(zhuǎn)型地產(chǎn)。

　　“五道口”出身的他對于宏觀政策具有極其敏銳的把握，于是有人稱他為行業(yè)的路標(biāo)，“戴志康轉(zhuǎn)向哪里，那個行業(yè)必火”。

　　他用8年時間將自己的財富由0變?yōu)?0個億，再用6年時間將財富由10個億增至100個億，當(dāng)年媒體追問他財富積累之道時，他只輕描淡寫的一句“這個時代也在加速度”。

　　靠開發(fā)商沒指望

　　現(xiàn)在的社會人心浮動，完全放開對欲望的追求，從此進入一個貪婪、恐懼、瘋狂的旋渦，這些欲望被釋放出來，經(jīng)濟學(xué)家是熨不平的。

　　3月13日某銀行針對其理財客戶的一次大型論壇上，低調(diào)的戴志康露了面。身著暗灰色亞麻布中式唐裝的戴志康，個頭不高，行如太極宗師般飄逸，“雖然我外表看起來安靜平和，但實際上生活在極大的壓力和不平衡之中”。

　　論壇有三位嘉賓，前是中國社會科學(xué)院國民經(jīng)濟研究所所長樊綱，后是復(fù)旦大學(xué)歷史學(xué)系教授錢文忠，身為地產(chǎn)商的戴志康則被夾在中間，做了回“夾心餅干”。長約45分鐘的主題演講半途中，戴志康突然說：“我是不是很難控制，又扯遠了”，他的調(diào)侃惹得臺下一陣哄笑。

　　如果將一位經(jīng)濟學(xué)者、一位歷史學(xué)者的演講風(fēng)格比作是言論式的，那么戴志康漫不經(jīng)心式經(jīng)驗和心得式的演講則更像是散文，“形散神不散”。

　　當(dāng)日論壇主題是“經(jīng)濟的健康與平衡”，戴志康從地產(chǎn)講到內(nèi)心，無一不是在說競爭如何導(dǎo)致經(jīng)濟和人體的不健康與不平衡。

　　“劉翔和姚明體育明星應(yīng)該是最健康的人，卻總是在動手術(shù)，姚明剛好，劉翔又手術(shù)了，劉翔好了，姚明又動手術(shù)了，老是不健康，處于不平衡中。真正要平衡，兩個人不要跑那么快，每天起床到世紀(jì)公園散散步就好了。”

　　戴志康平靜地用其幽默的比喻感染臺下聽眾，而他真正要說的其實是經(jīng)濟，“現(xiàn)在的社會人心浮動，完全放開對欲望的追求，從此進入一個貪婪、恐懼、瘋狂的旋渦，這些欲望被釋放出來，經(jīng)濟學(xué)家是熨不平的。我的工作中會常?？垂善?、圖表，我也常常會有沖動，這些沖動靠宏觀政策熨不平，到青海湖邊我?guī)煾的莾何业男木推搅恕薄?/p>

　　作為地產(chǎn)商，戴志康指出，在這個全民經(jīng)商的年代，最優(yōu)秀的商人都是國營企業(yè)、地方政府的頭，“在許多地方，市委書記是董事長，市長就是總經(jīng)理，他們深刻了解市場經(jīng)濟規(guī)律，比我們更勤奮努力，跟我們相比，實力一點也不弱，憑什么會把好的機會讓給我們呢？”

　　他認為降低房價之道在于政府控制房價，政府直接造房子例如青年公寓來滿足年輕人的需求，讓開發(fā)商做具有藝術(shù)和文化附加值的產(chǎn)品滿足更高的需求，“要讓人人有房住，靠開發(fā)商沒有指望”。

　　從海南炒地到上海造房

　　你看到鱷魚平時趴在那里一動不動，很文靜，但等它有了動靜的時候，噗咚一下然后又沒動靜。

　　戴志康發(fā)家之地是海南，上世紀(jì)90年代初海南的經(jīng)濟熱潮遠甚于今，那是海南建省以來的第一次熱潮，“淹死”了不少精英，卻也稱得上是房地產(chǎn)的“黃埔軍校”，馮侖、潘石屹、任志強等，都曾經(jīng)在1990年代初的海南做過房地產(chǎn)。

　　戴志康這個“五道口”出來的年輕人在經(jīng)歷了內(nèi)外資銀行歷練幾年后，已經(jīng)開始獨當(dāng)一面，他創(chuàng)立海南富島基金，成為中國最早的私募基金，這個28歲的年輕人一舉募得6000萬資金。

　　然而，1993年的一次宏觀調(diào)控打碎了海南房地產(chǎn)和股票泡沫，也打碎了無數(shù)人的富豪夢，在這場危機中，由于杠桿放大，戴志康不僅輸?shù)袅诉@6000萬，還自己賠了幾百萬。

　　與大多數(shù)人藏一部分財產(chǎn)換個地方不同的是，戴志康當(dāng)時卻對自己說：“我不相信說我以后沒有錢花，先藏點起來。在二十幾歲，三十幾歲最怕的是沒事干了，所以一定要翻身”。

　　其原始積累于1995年的327國債事件，管金生做空頭，而戴志康做多頭，于是一個人倒下，千萬個站起來，戴志康在一刻鐘時間賺得600萬。

　　后來不僅還清債務(wù)，還逐漸積累了一筆財富。

　　戴志康沉得住氣，耐得住寂寞，在低谷處愿意耐心守候。1996年其靠挖掘蘇常柴、四川長虹(600839)等股票，集中投資后脫手使其在股市獲得巨大收益。當(dāng)年他動用資金購買市場上80%的蘇常柴股票，一直無法解套，直到1996年春節(jié)過后，這只股票領(lǐng)漲，不斷吐貨的戴志康從中賺到一個多億。

　　戴志康曾將自己比作鱷魚，“你看到鱷魚平時趴在那里一動不動，很文靜，但等它有了動靜的時候，噗咚一下然后又沒動靜”。

　　當(dāng)年離開海南后，戴志康在杭州成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，這算是戴初次涉足房地產(chǎn)業(yè)，因為當(dāng)年在海南島雖涉足房地產(chǎn)但只不過扮演一個“倒?fàn)敗钡慕巧?/p>

　　勾勒戴志康的財富地圖，發(fā)現(xiàn)從血雨腥風(fēng)的資本市場到房地產(chǎn)市場，真正的轉(zhuǎn)折點正在1999年。

　　1999年戴志康從海南轉(zhuǎn)向上海，從資本市場轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，在浦東低價拿到了可以開發(fā)10年的土地，其中包括地處陸家嘴(600663)腰腹位置的聯(lián)洋社區(qū)項目。對于浦東房地產(chǎn)的“先下手為強”使得戴志康的財富在日后的年份里獲得了加速度的成長。

　　2000年10月戴志康在證大房地產(chǎn)工作會議上曾對員工說：“我做下去的概念和你們做下去的概念是不一樣的。我做，那就是5-10年里十倍百倍成長，否則，對我來講就不叫做了”。

　　根據(jù)胡潤百富榜統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及其他資料分析得出，2002年，戴志康300萬元購得愷撒的大拇指雕像，并將上海浦東聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)廣場命名為大拇指廣場，這一年資產(chǎn)10億；2003年，戴志康出資1.5億全面收購上海世紀(jì)，這一年資產(chǎn)15億；2004年，上海世紀(jì)易名為上海證大(行情,資訊,評論)，資產(chǎn)17億；2006年，資產(chǎn)28億；2007年房地產(chǎn)市場和股票市場大熱，戴志康一舉升至百億身家，位于胡潤房地產(chǎn)富豪榜第28名，以100億身家與陳天橋家族和李寧并列第65位。

　　10年后再看戴志康當(dāng)初所說的話，可以看出其眼光之長遠和準(zhǔn)確。

　　低調(diào)富豪的蟄伏與爆發(fā)

　　戴志康曾說“我不想做曇花一現(xiàn)的人”，顯然他明白槍打出頭鳥的道理，藏富乃長富之道，故他只每隔幾月接受一次集體采訪，此外很少在媒體上拋頭露面。

　　除了他叫戴志康，江蘇海門人，苦孩子出身、17歲上大學(xué)，“五道口”成長，在銀行、券商、私募、房地產(chǎn)界等各種領(lǐng)域摸爬滾打外，在媒體上讀到關(guān)于他的文章可以解讀出來的永遠都是低調(diào)、神秘、有思想，這是他刻意塑造的公共形象，還是真正如此呢？

　　這個地產(chǎn)商的真實面目到底是什么樣，與被媒體妖魔化的地產(chǎn)界“犀利哥”任志強比起來，這些標(biāo)簽式的形容詞或許會是另一種誤讀。

　　如此單一的解讀說明很少有人真正了解這位大佬腦袋里想的是什么。

　　與任志強、王石、潘石屹等不同的是，這位海派地產(chǎn)商平素低調(diào)，即便身家早已過百億，卻也少為人所知。

　　在房地產(chǎn)商日益成為民眾炮轟之標(biāo)的時，低調(diào)作風(fēng)卻讓其少為聲名所累，即便上月他以92億拿下上海地王，他的知名度仍然是圈里熱圈外冷。

　　曾經(jīng)一次采訪中，戴志康說“我不想做曇花一現(xiàn)的人”，顯然他明白槍打出頭鳥的道理，藏富乃長富之道，故他只每隔幾月接受一次集體采訪，此外很少在媒體上拋頭露面。

　　上海一位長期報道房地產(chǎn)業(yè)的記者對他的唯一印象就是“低調(diào)”，但是另一方面，但凡戴志康露面，話語間無不流露出睿智，話不多，卻是字字珠璣，看穿市場也看穿人生之真諦。

　　戴志康思維極其縝密，他是地產(chǎn)商中少有的高學(xué)歷，1987年畢業(yè)于有中國金融黃埔軍校之稱的中國人民銀行總行金融研究所，俗稱“五道口”，此外他還曾在復(fù)旦讀過兩年哲學(xué)。

　　金融業(yè)出身的戴志康顯然深諳資本之道，13日演講中他說“市場是資本利益的代表，一個人贏，就表示有9個人輸，或者99個人輸，這就是資本市場的叢林法則。市場的結(jié)果一定是兩極分化，而不是人人都有機會，市場不是田園牧歌?！?/p>

　　戴志康擅長于在低點處發(fā)掘價值，在高點處及時全身而退。當(dāng)年戴志康挖掘的股票蘇常柴、四川長虹再到浦東房地產(chǎn)都是處于估值洼地時被挖掘，如1998年初，戴志康開始集中精力以上海人的經(jīng)濟文化為背景研究浦東的土地。

　　戴志康將這些歸結(jié)于自己“五道口”的經(jīng)歷，使其對于宏觀經(jīng)濟把握敏銳，善于把握宏觀大勢適時出擊。

　　另一方面，從戴志康交際半徑足以看出，其深諳中國政商之道，與其合作共事的不少人有著政府背景。

　　后來與戴志康經(jīng)常一同在收藏或者藝術(shù)展中露臉的衛(wèi)平，曾任上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長，1999年衛(wèi)平始任任聯(lián)洋集團總經(jīng)理，其運作聯(lián)洋新社區(qū)尚處于起步階段，目標(biāo)是在浦東建一個擁有三個古北面積的國際化社區(qū)。

　　當(dāng)時由于其地理位置稍偏，并不被業(yè)內(nèi)人士看好。2000年4月，衛(wèi)平一個電話找到戴志康，向他推薦芳甸路東面最好的一塊地，戴志康立馬拍板要這個項目，不到一個月證大購置浦東新區(qū)聯(lián)洋R地塊。

　　如今，2月1日拿下外灘黃金地塊之后僅僅四天，證大集團旗下的上市公司上海證大(00755.HK)就發(fā)布董事委任和調(diào)任通知，其中被任命為董事會副主席的王輔仁曾任河北省廊坊市人民政府市長，后官至農(nóng)業(yè)部辦公廳常務(wù)副主任兼國家農(nóng)業(yè)部新聞發(fā)言人。

　　此外，據(jù)公告顯示，2009年4月29日戴志康已辭去上海證大董事會主席之職，曾任上實地產(chǎn)集團董事長的馬成梁獲委任為執(zhí)行董事兼主席，而上實地產(chǎn)所屬的上實集團正是上海市政府全資擁有的綜合性企業(yè)集團。

　　“形成十倍百倍增長的可能性在哪里？主要看外部環(huán)境。一個企業(yè)家再能干，他不能像鄧小平、毛澤東那樣，能改天換地。企業(yè)家的能耐在于研究、看清大勢，然后確立發(fā)展戰(zhàn)略并組織和調(diào)動資源去實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。”戴志康曾在公司大會上說。

　　為什么是戴志康？

　　有學(xué)者稱這塊外灘地王的溢價率并不高，有業(yè)內(nèi)人士稱“戴志康撿了個大錢包”。

　　今年2月1日，歷時1天的評標(biāo)加16輪現(xiàn)場競價后，當(dāng)證大拿下外灘那塊地的時候，現(xiàn)場的記者還是頗有些驚詫。

　　該地塊位于“百年外灘”的末端——中山東二路東門路，東面緊臨黃浦江邊的十六鋪水上旅游中心，北側(cè)將面臨1.18萬平方米的公共綠地(地下市正在實施建設(shè)的外灘公共嘉彤樞紐)，與環(huán)球金融中心、金茂大廈隔江相望。

　　這不僅是一個絕版地段，發(fā)展前景也是俱佳，復(fù)星系的復(fù)地也看好這塊地塊，另一方面的原因在于該地塊背靠豫園，與復(fù)星集團控股的豫園商城(600655)可以相互依托。

　　然而投標(biāo)價93.01億元的復(fù)地競買體最后因為此次競買的評分標(biāo)準(zhǔn)未過線與新黃浦(600638)共同提前淘汰出局。

　　在復(fù)地之前，李嘉誠的新鴻基、和記黃埔(行情,資訊,評論)等20多家開發(fā)商都試圖競標(biāo)，但因為未能通過有效申請而被攔在門外。

　　證大最后拿下這塊黃金地塊，上海首次采用“勾地”制來競標(biāo)土地的措施不得不說立下汗馬功勞。這塊地王是上海采用“勾地”模式出讓的第一幅土地。

　　所謂溝地制本是香港政府為了保證土地不被賤賣而制定的政策，由政府根據(jù)市場情況，對納入“招拍掛”出讓計劃的土地預(yù)先向社會公布出讓方案，由購買者提出意愿申請并報價，如果申請人資格符合條件且其所提出報價符合政府與預(yù)期，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地，然而上海去年推出外灘地塊之際，正是上海甚至全國房地產(chǎn)近乎瘋狂之時，此舉被業(yè)內(nèi)解讀為給房地產(chǎn)市場降溫的一種嘗試。

　　有學(xué)者稱這塊外灘地王的溢價率并不高，有業(yè)內(nèi)人士稱“戴志康撿了個大錢包”。

　　另一方面，也有學(xué)者稱證大置業(yè)具有商業(yè)地產(chǎn)成功運作經(jīng)驗或許也是其競拍成功的一個砝碼。

　　此舉后，在香港上市的上海證大股價一片飄紅，但是不同于股價上的追捧，國際評級機構(gòu)穆迪和標(biāo)普卻不解風(fēng)情，出于對上海證大當(dāng)前的財務(wù)狀況的擔(dān)憂，先后給與降級預(yù)警。

　　上海證大2009年中期報告顯示，公司資產(chǎn)凈值總額僅30億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目為4.34億元。此外，公司2009年上半年營業(yè)額為8.48億元，尚不到購地價格的十分之一。

　　有市場人士對此表示，憑借公司自身的財務(wù)狀況無法負擔(dān)高額地價?；I集資金是公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　一個有趣的事實是，在此次競拍不到一個月前，1月8日，復(fù)地集團公告稱其旗下全資附屬公司以每股0.31港元認購上海證大房地產(chǎn)有限公司15.5億股配售新股，完成本次交易后，復(fù)地集團所持上海證大股份將升至19.68%。

　　于是有媒體稱這次是戴志康、郭廣昌“攜手奪標(biāo)”。

愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/185968.html