20年后的海南，再度成為一塊熱土，眼前的場(chǎng)景似曾相識(shí)，但又遙遠(yuǎn)而陌生。當(dāng)年的爛尾樓早已破敗不堪，而不遠(yuǎn)處新的工程正在如火如荼地建設(shè)。那些早年混跡海南淘金的默默無聞的年輕人，經(jīng)過20年的商場(chǎng)征戰(zhàn)和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少數(shù)幸運(yùn)兒成長為如今的“腕兒”。張寶全和馮侖是“幸運(yùn)兒”中的兩個(gè)代表。這一次，是什么促使他們重新踏上這塊充滿好萊塢西部片色彩的土地？

　　馮侖喜歡說：“守正出奇”。

　　重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面。

　　一

　　馮侖年前剛從三亞回來，帶著一臉興奮。他說，這次去海南是為了推進(jìn)2009年和中體產(chǎn)業(yè)(600158)在三亞簽的奧林匹克灣項(xiàng)目，并非特意考察海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前該項(xiàng)目已經(jīng)成為海南省委省政府確定的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，省長羅保銘1月25日在海南省四屆人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告，談及2010年海南省政府要重點(diǎn)抓的幾項(xiàng)工作，其中就有“爭取三亞奧林匹克灣項(xiàng)目開工”。

　　按照原定計(jì)劃，該項(xiàng)目開工日期在2010年8月8日，選取這個(gè)日子無疑是為了突出項(xiàng)目的“奧林匹克”主題。這一項(xiàng)目萬通持股44%，中體產(chǎn)業(yè)持股46%%，但萬通的股份沒有體現(xiàn)在項(xiàng)目名稱和品牌中。而偏體育概念的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也和萬通地產(chǎn)(600246)以前所開發(fā)的產(chǎn)品線有很大區(qū)別。這無疑是馮侖“出奇”的一面。

　　馮侖一向善出奇招，之前的做定制房屋，抑或跑到紐約租下世貿(mào)中心做“中國中心”，是很多開發(fā)商想都不敢想的。如果從萬通地產(chǎn)母公司萬通實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍來看，此次的“奇招”還不算太奇特。萬通實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)囊括了住宅開發(fā)、工業(yè)園區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資基金管理、商業(yè)零售管理、物業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)型酒店、資產(chǎn)管理，其中包括了“中國中心”和“前門23號(hào)”這兩個(gè)特殊的項(xiàng)目。此番進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，也是萬通實(shí)業(yè)通過旗下住宅開發(fā)子公司萬通地產(chǎn)進(jìn)行多元化嘗試的步履之一。

　　天天把“海南教訓(xùn)”掛在嘴邊的馮侖，為何選擇了在2009年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)炒得很熱的情況下，擠進(jìn)去再添一把火？

　　馮侖否認(rèn)這是因?yàn)樗暮Ｄ锨榻Y(jié)，他說，“生意就是生意，我們做這個(gè)項(xiàng)目純粹是看好它的投資回報(bào)?！边@是馮侖“守正”的一面，無論何種方式的創(chuàng)新，最后要?dú)w結(jié)到做企業(yè)的本分上來。

　　在眼里，現(xiàn)在和20年前的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)完全已經(jīng)不是一個(gè)數(shù)量級(jí)的了。

　　“當(dāng)時(shí)唯一直接能交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我們?cè)诤？诤腿齺喍嫉惯^地，掙過錢。掙的第一桶金是海口8棟別墅，我和王功權(quán)幾個(gè)兄弟先從這個(gè)銀行借了500萬，再從別的地方又借了1300萬，我們給裝修了一下，倒手掙了300萬。后來倒的大部分都是土地?！?/p>

　　這就是馮侖對(duì)海南上一輪房地產(chǎn)泡沫的真實(shí)描述。

　　一些有夢(mèng)想但在內(nèi)地又缺乏渠道來實(shí)現(xiàn)的人，憑著一腔熱情和勤奮去海南闖蕩?！爱?dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是真正的房地產(chǎn)，就是炒地。誰都沒有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)，有誰真搞過??？全是福利分房，沒有真正的房地產(chǎn)需求和市場(chǎng)。所以大家都是皮包公司在空轉(zhuǎn)?！瘪T侖說。

　　而這些人來海南的原因很簡單，是因?yàn)榻柚貐^(qū)的優(yōu)勢(shì)，注冊(cè)公司既便宜又方便，當(dāng)時(shí)在大陸想花1塊錢注冊(cè)公司是不可想象的，公司的開設(shè)，運(yùn)營成本都很高。

　　在1992年底到1993年上半年半年間，土地價(jià)格先是飚漲，后來又跳水?！熬拖裢鎿艄膫骰?，最后一個(gè)人倒霉。后來是因?yàn)樾刨J一下子收緊了，地下錢莊的錢也出不來了，泡沫很快破碎。我們的好幾塊地也被套住，砸手里頭了，還貸還了好多年。”馮侖說。

　　而現(xiàn)在的海南，今非昔比。

　　雖然馮侖也覺得海南目前的房價(jià)有虛高的泡沫，但對(duì)海南樓市的前景還是長期看好，“海南房地產(chǎn)業(yè)還是有很多利好，會(huì)激發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱情?！彼f。

　　海南已然成為大資本和大地產(chǎn)商的舞臺(tái)，用馮侖的話說，“不管是民企還是國企都有進(jìn)駐，而且是國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，不像以前都是些皮包公司?！庇械脑谀抢镆呀?jīng)扎根多年，對(duì)休閑地產(chǎn)、度假產(chǎn)品也都積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不像以前只知道炒地。

　　“像張寶全最早也去海南淘過金，他回海南比我早，幾年前就在那兒開發(fā)了紅樹林酒店，現(xiàn)在運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也有了，人脈也有了?！瘪T侖說。

　　二

　　張寶全一開始并沒有想過以后會(huì)走上經(jīng)商之路，他自稱1992年去海南，是因?yàn)樽约涸陔娪皩W(xué)院受了挫折，根本原因是沒有錢就拍不成片子。

　　“當(dāng)時(shí)中國是一切都在向錢看，在一個(gè)萬元戶和一個(gè)導(dǎo)演之間，令大家雙眼放出光芒的一定是萬元戶。我當(dāng)時(shí)賺錢其實(shí)也沒有多大的目標(biāo)，也就是50萬，因?yàn)榕囊徊侩娪按蠹s50萬到100萬就夠了?！睆垖毴f。

　　張寶全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯著人看而是盯著地上看，專門看人的腳。他發(fā)現(xiàn)所有的腳上都穿著名牌皮鞋，意識(shí)到這里已經(jīng)發(fā)展得很成熟了，要找新的機(jī)會(huì)比較難，于是他又去了海南。

　　“到海南一看，好多腳上都是草鞋，還有光腳的，所以覺得這個(gè)地方還有機(jī)會(huì)?！睆垖毴f。在海南，大家都做房地產(chǎn)，但蓋房子的很少，炒地的很多，因?yàn)楹Ｄ蠜]什么需求，需求都是投資客。

　　張寶全初到海南，資金很緊張，“一些金融機(jī)構(gòu)也跑到海南做房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)就有一個(gè)機(jī)構(gòu)慕名來找我，托我辦一個(gè)二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，我一星期就辦完了，他們覺得我很能干。后來他們很認(rèn)真地和我談聯(lián)合開發(fā)的事情，我答應(yīng)了。他們的優(yōu)勢(shì)就是融資，我的長項(xiàng)是經(jīng)營，所以也算強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，那兩年賺了些錢，但只是資產(chǎn)，不是現(xiàn)金?！?/p>

　　1992年底，張寶全注冊(cè)了公司。1993年6月，隨著國家金融調(diào)控，海南泡沫破滅?！斑@半年多非常重要，也就這半年給中國的地產(chǎn)行業(yè)上了一堂‘什么是市場(chǎng)’的課，你可以看到一個(gè)人是怎么暴富的，”張寶全說，“我們心態(tài)好的原因，就是在海南經(jīng)歷過很多。比如當(dāng)時(shí)一個(gè)人拿了一塊地，每天都漲，賺了幾千萬。然后再拿地就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融調(diào)控，土地和房價(jià)就掉了一半，一個(gè)月后資產(chǎn)可能就成負(fù)數(shù)?！?/p>

　　比起馮侖，張寶全重返海南之旅走得更遠(yuǎn)。

　　全國商業(yè)經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后，張寶全決計(jì)不再做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，即便賺錢也不做。

　　很多經(jīng)驗(yàn)是他1992年首次前往海南闖蕩的過程中積累起來的。“在北京的戰(zhàn)場(chǎng)上也用得著海南的經(jīng)驗(yàn)，這也對(duì)我們的成功起了很大作用?！睆垖毴f。他1992年和1993年初闖海南的兩年間，小心謹(jǐn)慎的做法很大程度上幫了他，“有點(diǎn)錢賺，賺了就跑。我們出來就遇到了經(jīng)濟(jì)的最低潮，但我們掙扎過來了，我們后來做得很保守也和這個(gè)有關(guān)，別人后來都是瘋狂拿地瘋狂上市，但我們不敢。”

　　“海棠灣和三亞灣那兩塊地，從我知道信息到拿下來，不到一個(gè)月。”張寶全說。三亞灣400多畝的會(huì)展酒店地塊招標(biāo)時(shí)，大家都想要住宅地塊，沒人要會(huì)展和酒店，只有張寶全偏偏不要住宅，所以投標(biāo)時(shí)一下就投到了。

　　他認(rèn)為，國內(nèi)度假市場(chǎng)剛剛形成，市場(chǎng)也非常大，而就成本而言，在中國任何一個(gè)城市，地價(jià)最貴的是住宅、然后是商業(yè)、寫字樓，最便宜的是工業(yè)用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的1/5或1/7。

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