雖然上半年房地產(chǎn)的快速上漲超出了很多人的預(yù)期，但成交量成倍地放大，也奠定了此輪房價上漲的基礎(chǔ)，很多房企今年上半年的營業(yè)收入已高于去年一整年的數(shù)據(jù)，大量的剛需也被激發(fā)從而推動房地產(chǎn)的價量齊升。雖然上漲背后的理由有很多，比如政府政策的支持、超規(guī)模的信貸投放、通貨膨脹的預(yù)期，以及“買漲不買跌”的心理作祟等等。因此我們暫定此輪房地產(chǎn)市場的上漲有一定的基礎(chǔ)支撐。由于地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率比較高，其杠桿比率也較高。房價30%的漲幅，在杠桿的放大效應(yīng)下，令其股票市值上升150%也變得合情合理了。如果說過去的各種信息已經(jīng)在股市中體現(xiàn)出來，那擺在我們面前更為現(xiàn)實(shí)的問題是，房地產(chǎn)股票還有投資或者投機(jī)價值嗎？

　　從已公布中報(bào)的50多家房地產(chǎn)企業(yè)來看，近半數(shù)以上企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績下滑，其中有20多家中期凈利潤出現(xiàn)40%以上的降幅，10多家房企出現(xiàn)虧損情況，其中包括中糧地產(chǎn)等大中型房地產(chǎn)公司。虧損的理由主要是大城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了回暖，而二三級城市并沒有明顯好轉(zhuǎn)；同時也是由于一季度銷售的情況非常糟糕，雖然二季度出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，但仍不能使中期數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)。但上半年也有業(yè)績快速增長的，以“招(商)、保(利)、萬(科)、金(地)”四大龍頭企業(yè)為代表，它們出現(xiàn)了銷售量急劇上升、市場占有率逐步提高和利潤出現(xiàn)較大增長的喜人情況。根據(jù)已公布中報(bào)業(yè)績個股計(jì)算，平均市盈率超過50倍，其估值又即將回歸到2007年股市達(dá)到峰值時候的水平。市凈率也同樣很高。據(jù)萬得數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的市凈率超過5，為兩市最高估值的行業(yè)之一。相對于近期爭論不止的房地產(chǎn)市場泡沫論，房地產(chǎn)股票已被高估更為大家所認(rèn)同。

　　但高估的房地產(chǎn)股票是否仍有投機(jī)價值呢？當(dāng)中國建筑以51.29倍市盈率成功發(fā)行120億股，募集金額426億元，發(fā)行后市盈率高達(dá)85倍時，我們認(rèn)為現(xiàn)有地產(chǎn)股仍將有投機(jī)價值。中海地產(chǎn)即中海外發(fā)展，是中國建筑控股在香港上市的地產(chǎn)公司，目前中國建筑占中海地產(chǎn)52%的股份。2008年中海外發(fā)展的營業(yè)收入為189億港幣，凈利潤高達(dá)45億港幣。而中國建筑2008年?duì)I業(yè)收入為2020億元，凈利潤僅為46.39億元。因此目前中國建筑最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域，而不是利潤非常薄的建筑施工行業(yè)。有研究機(jī)構(gòu)估算目前中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所隱含的市盈率高達(dá)100倍以上，才能支撐其股價。但中海外發(fā)展在港股的市盈率僅為29倍，可見A股市場目前已經(jīng)進(jìn)入博傻階段，各類指標(biāo)已經(jīng)不再是決定投資與否的標(biāo)準(zhǔn)。而相比于中國建筑100倍市盈率的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，很多地產(chǎn)股目前的市盈率只有50倍，當(dāng)然可以“以五十步笑百步”了。只要市場人氣夠旺，投資者仍然會樂此不疲地進(jìn)行投機(jī)，地產(chǎn)股也不例外。即便是在券商普遍看好房地產(chǎn)在下半年的走勢時，投資者也要明白目前房地產(chǎn)股票具備的只是有投機(jī)的價值，而不是有價值的投機(jī)。

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