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《中國經(jīng)營報(bào)》區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)事業(yè)部主任
嘉賓：
肖金成
發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長
陳國強(qiáng)
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授
倪鵬飛
中國社科院城市競爭力研究中心主任
汪傳虎
利海中國執(zhí)行總裁
中央城鎮(zhèn)化工作會議指出，要推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，同時(shí)提出以有序?qū)崿F(xiàn)市民化為首要任務(wù)的六大任務(wù)。此次會議特別提出，新型城鎮(zhèn)化要更加借助市場的力量，建立多元可持續(xù)的資金保障機(jī)制。在此背景下，如何鼓勵(lì)社會資本參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)？如何處理政府與市場的關(guān)系？
2014年1月7日，中國經(jīng)營報(bào)社與國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心城市中國網(wǎng)共同舉辦以“探索新型城鎮(zhèn)化暨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展”為主題的研討會。來自國家有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的知名專家及房地產(chǎn)老總就上述話題進(jìn)行了深入探討。
政府主導(dǎo)要變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)
過去的城鎮(zhèn)化存在速度過快的問題、結(jié)構(gòu)失衡的問題，都是由于政府主導(dǎo)所導(dǎo)致的。
《中國經(jīng)營報(bào)》：新型城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是當(dāng)前最大的熱點(diǎn)，同時(shí)也是最大的難點(diǎn)。在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，政府和市場的關(guān)系將如何處理？如何鼓勵(lì)社會資本參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中來？
倪鵬飛：市場化決定的新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。過去的城鎮(zhèn)化存在這樣那樣的問題，包括速度過快的問題、結(jié)構(gòu)失衡的問題，都是由于政府主導(dǎo)所導(dǎo)致的?，F(xiàn)在我們要讓市場主導(dǎo)城鎮(zhèn)化，就是要讓人口、土地、金融都由市場來決定，來選擇，都要通過市場主體實(shí)現(xiàn)資源的配置。
汪傳虎：關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的機(jī)制問題，我認(rèn)為政府主導(dǎo)最大的問題就是急功近利和粗制濫造，不注重質(zhì)量和效率，沒有充分地發(fā)揮市場配置資源和創(chuàng)新機(jī)制。新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該通過市場化的手段配置土地、資本和產(chǎn)業(yè)等要素資源，這樣就不會出現(xiàn)政府通過給予各種各樣的補(bǔ)貼把不成熟的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來的現(xiàn)象，最后這個(gè)產(chǎn)業(yè)很難生存下去。但完全的市場化，也不符合未來城鎮(zhèn)化的路徑，政府需要在大的層面進(jìn)行引導(dǎo)，因此需要走“政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)，企業(yè)管理，一體推進(jìn)”的道路。
肖金成：城鎮(zhèn)化過程實(shí)際上就是城市人口不斷增加、農(nóng)村人口不斷減少的過程。但在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)了特殊的群體，這個(gè)群體叫做農(nóng)民工，現(xiàn)在中央正式的提法是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，目前這個(gè)群體總共有2.6億，將來我們城鎮(zhèn)化首要的任務(wù)就是讓這2.6億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。我們要解決他們的社會福利、社會保障、住房、教育等諸多公共服務(wù)問題。解決這些問題會給政府、社會帶來很大壓力，但壓力也是動力，而且壓力也是需求，未來會形成很大需求。比如這些人的收入提高了，這些人全家進(jìn)城會帶來很大的市場需求，市場需求會拉動我國的經(jīng)濟(jì)增長。
陳國強(qiáng)：過去我們既有的城鎮(zhèn)化主要的問題是把重點(diǎn)、焦點(diǎn)集中在土地的城鎮(zhèn)化上面，在城市的形態(tài)上，城市面貌上面如何把小城市變成大城市，把舊城改造成新城市，這方面投入了過多的精力。而在人的城鎮(zhèn)化上面，沒有體現(xiàn)出以人為本，沒有把人作為城鎮(zhèn)化的核心，特別是沒有把農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化作為我們城鎮(zhèn)化的靈魂或者中心來看待。另外在資金的來源上面，沒有形成一個(gè)多元化的、穩(wěn)定的投資模式，所以出現(xiàn)了土地財(cái)政的問題。
所以新型城鎮(zhèn)化就是要解決過去出現(xiàn)的問題，尤其是人到哪里去的問題，進(jìn)城之后如何讓農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口真正成為市民，如何平等分享城市的公共服務(wù)，同時(shí)形成可持續(xù)的、能夠持續(xù)滾動發(fā)展的多元化資金模式。我們看到很多城市的發(fā)展，對于土地的使用是非常低效的，包括土地出讓的不合理。有些土地的供給成本過低，如生活居住用地等，像北京這些城市出現(xiàn)了住宅用地市場持續(xù)偏緊，在這些方面新型城鎮(zhèn)化要做更新的配置，讓人口的城鎮(zhèn)化，土地的城鎮(zhèn)化以及資金等，形成可持續(xù)發(fā)展模式。
房地產(chǎn)化不是城鎮(zhèn)化
城鎮(zhèn)化必須產(chǎn)城融合，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有城鎮(zhèn)，簡單的房地產(chǎn)化不是城鎮(zhèn)化，這是前提。
《中國經(jīng)營報(bào)》：在談到新型城鎮(zhèn)化的時(shí)候，大家都會提到產(chǎn)城融合。那么在新型城鎮(zhèn)化的過程中，到底是先有產(chǎn)業(yè)還是先有城市？兩者之間的關(guān)系到底是怎樣的？
汪傳虎：我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化必須產(chǎn)城融合，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有城鎮(zhèn)，簡單的房地產(chǎn)化不是城鎮(zhèn)化，這是前提。其次，產(chǎn)城融合的前提是先產(chǎn)后城，所以利海的做法是先做產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)的聚集帶動需求再做配套和城鎮(zhèn)。但是產(chǎn)業(yè)的選擇很關(guān)鍵，一定要按照市場化的需求進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配置，而不是用計(jì)劃的手段。
陳國強(qiáng)：未來城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中可以參考的模式，一定要培育當(dāng)?shù)匕l(fā)展的產(chǎn)業(yè)，帶動就業(yè)的增加，帶動城鎮(zhèn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，這樣才有可能把一個(gè)新城變成一個(gè)比較適合人居，又有產(chǎn)業(yè)依托的城市。既有的城鎮(zhèn)化在這個(gè)問題上沒有處理好，因而出現(xiàn)了很多“空城”“死城”“鬼城”，所以新城一定要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐。
倪鵬飛：從時(shí)間上無論是先建城，還是先搞產(chǎn)業(yè)，都應(yīng)該是允許的。有些地方可能先搞開發(fā)區(qū)，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施慢慢地跟上，但不能嚴(yán)重滯后；而有些地方也可以先規(guī)劃建設(shè)城市居住區(qū)，慢慢地把產(chǎn)業(yè)跟上來。另外，對產(chǎn)業(yè)的理解，不能一說產(chǎn)業(yè)就認(rèn)為必須是制造業(yè)，制造業(yè)只是其中的一部分，服務(wù)業(yè)也可以支撐城鎮(zhèn)化。
《中國經(jīng)營報(bào)》：新型城鎮(zhèn)化還涉及一個(gè)推進(jìn)方式的問題，現(xiàn)在全國都在規(guī)劃大的城市群，那么是不是說今后優(yōu)質(zhì)的資源都要集中到城市群，如果這樣的話三四線的小城市和小城鎮(zhèn)如何才能吸納人口和產(chǎn)業(yè)呢？
肖金成：不同的城市應(yīng)該采取不同的發(fā)展策略。其中小城鎮(zhèn)只有幾萬人，不適合建設(shè)寫字樓大商場，也不適合進(jìn)行功能分區(qū)。但人口到了50萬、100萬、200萬城市的時(shí)候，如果把工廠區(qū)、商貿(mào)區(qū)和生活區(qū)放到一起，就會非常不合理。因此城市規(guī)劃就要進(jìn)行功能分區(qū)。當(dāng)城市規(guī)模發(fā)展很大的時(shí)候，比如說人口達(dá)到500萬、1000萬的城市，還進(jìn)行功能分區(qū)，規(guī)劃幾百平方公里的工業(yè)區(qū)或幾百平方公里的居住區(qū)，那就沒法生活了，就會非常不方便。這種情況下，就要進(jìn)行多中心組團(tuán)式發(fā)展，比如規(guī)劃不同的中心組團(tuán)，在這個(gè)中心組團(tuán)里強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合發(fā)展，不要再建設(shè)睡城、空城，也不要再建設(shè)單純的工業(yè)區(qū)。
在大都市，僅僅是多中心組團(tuán)式也不夠，要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向周邊的中小城市集聚，這就需要發(fā)展城市群。因?yàn)樵诔鞘腥悍秶鷥?nèi)，目前交通日益發(fā)達(dá)的情況下，中小城市有它的成本優(yōu)勢，企業(yè)在中小城市，同樣可以獲得各種要素，享受各種服務(wù)，也可以取得很好的效益，城市群因此能夠?qū)崿F(xiàn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
開發(fā)商要轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商
新型城鎮(zhèn)化對地產(chǎn)開發(fā)商而言，帶來了轉(zhuǎn)型升級的機(jī)會，但也給自己的核心能力帶來了挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的開發(fā)商必須提升自身的綜合能力。
《中國經(jīng)營報(bào)》：在新型城鎮(zhèn)化更加強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，更加強(qiáng)調(diào)市場主導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)又將面臨哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？
陳國強(qiáng)：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對房地產(chǎn)來說，顯而易見，帶來了很多機(jī)遇。新型城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)，各種形態(tài)房地產(chǎn)都將參與進(jìn)去，所以未來新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)進(jìn)程必然是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速增長的過程。
同時(shí)也要認(rèn)識到，新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)提出了很多新的要求，有很多挑戰(zhàn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，比如萬科轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)提供商。而華夏幸?；鶚I(yè)，則是重點(diǎn)走產(chǎn)城融合發(fā)展的道路。未來的城鎮(zhèn)化，城市的發(fā)展要更多地體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)業(yè)培育。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，也可以吸納到更多的就業(yè)人口，這樣對未來的城市發(fā)展，對城鎮(zhèn)化的可持續(xù)是必須的。
汪傳虎：新型城鎮(zhèn)化對地產(chǎn)開發(fā)商而言，帶來了轉(zhuǎn)型升級的機(jī)會，但也給自己的核心能力帶來了挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的開發(fā)商必須提升自身的綜合能力。一個(gè)開發(fā)商要轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營商，要提升以下幾個(gè)方面的能力。第一是規(guī)劃定位的能力，第二是產(chǎn)業(yè)整合能力，第三是資本整合的能力。其中更重要的是提升產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營能力。
《中國經(jīng)營報(bào)》：在新型城鎮(zhèn)化積極穩(wěn)妥推進(jìn)和以市場化為主導(dǎo)推進(jìn)的背景下，未來房價(jià)會發(fā)生怎樣的變化？
倪鵬飛：我們總體預(yù)期，未來房價(jià)整體上是平穩(wěn)增長的。一些大城市，一二線城市，還有增長和上升的空間，但是也向著平穩(wěn)發(fā)展的方向變動。而在三四線城市甚至小城鎮(zhèn)房價(jià)雖總體上是平穩(wěn)的，但是也有不少城市會下降，因?yàn)槟壳安簧傩〕鞘泻托〕擎?zhèn)房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的過剩。
陳國強(qiáng)：從未來戶籍制度改革的角度來觀察，對支撐過去十多年大中城市特別是特大城市房價(jià)快速持續(xù)上漲的人口因素可能會減弱，人口紅利會慢慢地減弱。盡管這些城市由于各種特殊的因素，造就高房價(jià)，或者未來房價(jià)上漲的壓力已經(jīng)很明顯，但是上漲的增速和空間與過去相比，每年兩位數(shù)以上的增長難以持續(xù)。
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