愛(ài)華網(wǎng)??????六年多來(lái)，龍翔服飾城相依西湖勝景，走過(guò)了從誕生到興旺發(fā)達(dá)的兩千多個(gè)日子，如今服飾城每天的客流量達(dá)到3萬(wàn)多人次，攤位出租率達(dá)100%，服飾城從一片普通民居和商業(yè)房，上升到評(píng)估資產(chǎn)8億元。 ?????????商業(yè)的成功離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)者的遠(yuǎn)見(jiàn)，“龍翔”總經(jīng)理朱復(fù)生認(rèn)為，“龍翔”還是應(yīng)該有憂患意識(shí)，惟此，才能繼往開(kāi)來(lái)，更創(chuàng)輝煌。??? ?????????市場(chǎng)做成了“磁場(chǎng)”，但專業(yè)市場(chǎng)的成功不在零售??? ?????????占地面積7000多平方米的龍翔服飾城是杭城單體面積最大的專業(yè)市場(chǎng)之一，憑借其地處延安路鬧市區(qū)的極佳位置和經(jīng)營(yíng)有道，服飾城人氣旺盛，六年來(lái)如磁場(chǎng)般吸引著經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。每天3萬(wàn)多人次的客流量，讓許多大型市場(chǎng)嘆服“艷羨”。去年7月和9月，裝修后迎接六周年的“龍翔”還迎來(lái)了兩次購(gòu)物熱潮，許多經(jīng)營(yíng)戶的服裝甚至沒(méi)來(lái)得及出樣就已被“搶”購(gòu)一空。???
????????但龍翔人有著自己的見(jiàn)解?？偨?jīng)理朱復(fù)生說(shuō)，確實(shí)，我們自己也常常為“龍翔”的人流量大而沾沾自喜，但冷靜地分析，這一現(xiàn)象說(shuō)明的是，“龍翔”零售的份額在擴(kuò)大，眼下服飾城1至4層零售的份額已從開(kāi)業(yè)時(shí)的三成上升到八成以上。而專業(yè)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)，只有保持商品品種豐富、差別性大、吞吐量大、流行節(jié)奏快、薄利多銷等——簡(jiǎn)而言之是要批發(fā)量大的特征，方可與大商場(chǎng)相比而擁有其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。??? ?????????朱復(fù)生認(rèn)為，不少人都羨慕龍翔服飾城的人氣之旺，這著實(shí)使我們心寬了許多。但是，如果光靠零售撐起一家專業(yè)市場(chǎng)，其生命力就不是最強(qiáng)大的。這樣的認(rèn)識(shí)，必須擺正。??? ?????????招租成功，但真正的活力在于自身就在經(jīng)營(yíng)的人??? ?????????在不少專業(yè)市場(chǎng)還在為招商而頻出招數(shù)之時(shí)，“龍翔”的營(yíng)業(yè)房始終處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，如果把首租和轉(zhuǎn)租都計(jì)入租賃者，則六年來(lái)“龍翔”的出租率遠(yuǎn)在100%以上。??? ?????????租賃者絡(luò)繹不絕，固然讓市場(chǎng)主辦者高興，但朱復(fù)生認(rèn)為，要冷靜分析租出去之后，租賃者自己經(jīng)營(yíng)的有多少？??? ?????????朱復(fù)生認(rèn)為，有個(gè)不可忽視的事實(shí)是：目前蜂擁而來(lái)交租金的經(jīng)營(yíng)戶，大多已不是直接經(jīng)營(yíng)服裝生意的經(jīng)營(yíng)戶，他們的獲利與市場(chǎng)服裝生意的好壞存在著一種間接的關(guān)系，他們是一批以轉(zhuǎn)租方式獲取租金差價(jià)的“二房東”。由于“龍翔”的租金與其轉(zhuǎn)租的價(jià)格尚有一定的空間，所以市場(chǎng)服裝生意的好壞還不會(huì)直接影響到“二房東”的利益。這種轉(zhuǎn)租現(xiàn)象是專業(yè)市場(chǎng)特有的現(xiàn)象，不可避免。沒(méi)有轉(zhuǎn)租的專業(yè)市場(chǎng)，就不是一個(gè)辦得好的市場(chǎng)。但是，一旦發(fā)生生意差的情景，轉(zhuǎn)租者無(wú)法把他們的攤位轉(zhuǎn)租出去、無(wú)“差價(jià)”可獲之際，則危機(jī)就會(huì)波及到這家專業(yè)市場(chǎng)的本身。因此，保持市場(chǎng)首租“原生態(tài)”與轉(zhuǎn)租者之間的一個(gè)適當(dāng)?shù)亩?，非常重要，而這，要靠多年經(jīng)營(yíng)積累的經(jīng)驗(yàn)與理性平衡來(lái)牢牢把握。??? ????????租金再高也有人租，但決不是越高越好??? ?????????六年，龍翔服飾城經(jīng)受了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)張時(shí)有“興合”等七家市場(chǎng)先后開(kāi)業(yè)，一度被業(yè)內(nèi)人士稱為“七雄爭(zhēng)霸”。近幾年，“龍翔”周邊又開(kāi)出了“工聯(lián)”、“明珠”等同類市場(chǎng)，又被形容為“八仙過(guò)?！保痪们啊褒埾琛钡膶?duì)面又開(kāi)出了“凱悅”市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)顯而易見(jiàn)。?? ????????龍翔人對(duì)此處變不驚，笑稱“這些都?jí)翰豢妪埾璺棾恰?。朱?fù)生說(shuō)，“龍翔”的成功，靠的是一貫培育市場(chǎng)的政策不變、合理的價(jià)格理念不變。而壓力是現(xiàn)實(shí)的，“龍翔”必須考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的課題，那就應(yīng)當(dāng)“養(yǎng)雞生蛋”、“放水養(yǎng)魚”。朱復(fù)生認(rèn)為，目前經(jīng)第二輪招商后“龍翔”出租的價(jià)格已不宜再高。目的只有一個(gè)，那就是惟有讓經(jīng)營(yíng)戶賺錢，才有市場(chǎng)主辦者賺錢。二者互為依存。??? ????????朱復(fù)生說(shuō)，銀行界對(duì)龍翔大廈資產(chǎn)的評(píng)估值達(dá)八個(gè)億，的確使我們備感自豪，但這是在龍翔服飾城興旺的前提下評(píng)估得出的。在不辦市場(chǎng)或者市場(chǎng)不好的情況下，就未必值這么多。而一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)就像其他業(yè)態(tài)一樣，經(jīng)久不衰固然只是一個(gè)美好的愿望。要保持繁榮，主辦者的思想要隨時(shí)擺正、與時(shí)俱進(jìn)，并落實(shí)于行動(dòng)。目前，“龍翔”對(duì)在租金價(jià)格、鼓勵(lì)大戶自營(yíng)和幫助經(jīng)營(yíng)戶處理庫(kù)存等方面的措施，均已在運(yùn)籌之中。?
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