愛(ài)華網(wǎng)浦東樓市復(fù)雜多變?何時(shí)才是最佳出手時(shí)機(jī)？ 江南春小陸家嘴置業(yè)往事：與最佳買賣點(diǎn)失之交臂 郝倩 “千萬(wàn)不要去追求利潤(rùn)最大化，因?yàn)楹茈y判斷何時(shí)才是市場(chǎng)的最高點(diǎn)，只要該套房屋投資達(dá)到你所預(yù)期或者是市場(chǎng)預(yù)期的利潤(rùn)，就要盡快出手” 兜了一圈，多付了70%的樓價(jià)才買進(jìn)新房子；而老房子一經(jīng)拋出，市場(chǎng)價(jià)又暴漲了57%。究竟什么才是“地板”，什么才是“天花板”，即使是在電梯中慧眼識(shí)商機(jī)的江南春也很難看得準(zhǔn)。 雖然分眾傳媒董事局主席江南春并沒(méi)有抓住在上海浦東小陸家嘴地區(qū)最佳的買賣時(shí)機(jī)，但是，在東方明珠腳下少有的幾個(gè)依江而建的稀缺樓盤價(jià)格都在穩(wěn)步上揚(yáng)的幾年，他的“豪宅”也始終在升值的過(guò)程中。 買房 2004年6月，擺在江南春母親面前的財(cái)富海景還是一個(gè)大工地，圍墻內(nèi)是建到一半的樓房和凌亂的工地，圍墻外則是上海小陸家嘴喧囂的市政工程施工現(xiàn)場(chǎng)。身在這樣一個(gè)場(chǎng)景之中，很難想象多年之后這里可以賣出9萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”。 在當(dāng)年的市場(chǎng)，規(guī)劃中的樓盤與建成后都會(huì)有很大差別。僅通過(guò)樓書(shū)和規(guī)劃圖，很難判斷樓盤成形后的模樣。一個(gè)簡(jiǎn)單的細(xì)節(jié)，樓書(shū)中稱精裝修所用的空調(diào)是大金品牌，但購(gòu)房者無(wú)法進(jìn)一步確定該品牌具體是哪種規(guī)格的產(chǎn)品。 當(dāng)年，財(cái)富海景放出有限房源的交易價(jià)格為3.3萬(wàn)元/平方米。江南春選定的一套350平方米戶型，總價(jià)超過(guò)1150多萬(wàn)元。相比而言，當(dāng)年江南春居住的仁恒濱江園二手房交易價(jià)格不過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米。? 問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)并不是價(jià)格本身。江南春的母親并不是一個(gè)投資者，而只是想換一套景觀更好、更舒服的住處。所以，在第一次有購(gòu)進(jìn)財(cái)富海景的機(jī)會(huì)時(shí)，她沒(méi)有因?yàn)橹薪樾械膹?qiáng)力推薦而下決心購(gòu)買。在最終換房之前，一家人看了十幾次房，充分考量每套房子的性價(jià)比。 江南春更是有自己的判斷。 “也許我本來(lái)就應(yīng)該是個(gè)寫詩(shī)的文學(xué)青年，只不過(guò)現(xiàn)在‘蛻變’而成了會(huì)創(chuàng)造生意的小資派?！弊哉J(rèn)為“小資派”，對(duì)住房十分挑剔的江南春認(rèn)為當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)太高，政府會(huì)宏觀調(diào)控、會(huì)打壓房?jī)r(jià)，他們要在市場(chǎng)的低谷時(shí)買進(jìn)。但是什么時(shí)候才是市場(chǎng)的低谷，是個(gè)問(wèn)題。 當(dāng)年為江南春做購(gòu)房中介的陳夢(mèng)莎(現(xiàn)任上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辦公一科店長(zhǎng))與江南春意見(jiàn)相左。他曾親眼所見(jiàn)南外灘一處擁有江景的樓盤在2004年初就賣出了7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，而財(cái)富海景最大的優(yōu)勢(shì)，就是可以一覽無(wú)余地俯瞰黃浦江景和江對(duì)面的上海外灘。 那時(shí)地產(chǎn)圈已經(jīng)開(kāi)始風(fēng)傳湯臣一品的開(kāi)盤價(jià)格將達(dá)到10萬(wàn)元/平方米。小陸家嘴的樓價(jià)在2004年上海樓市最瘋狂的時(shí)候被炒到了巔峰，某些樓盤內(nèi)的投資客都超過(guò)了50%的比例。 最終江南春的預(yù)感成真。2005年3月，政府出了二手房買賣的營(yíng)業(yè)稅，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)滑鐵盧，陸家嘴知名樓盤世茂濱江花園，從2005年初最高峰3.5萬(wàn)元/平方米下跌到1.8萬(wàn)元/平方米。 但是市場(chǎng)隨即迅速逆轉(zhuǎn)，樓市在短期下跌后反彈，并出現(xiàn)小幅上揚(yáng)。 在一片看空的市場(chǎng)情境下，幾乎沒(méi)有廣告投入就“暗中”開(kāi)盤的財(cái)富海景依然銷售一空。而這個(gè)樓盤從頭至尾幾乎沒(méi)有大張旗鼓的公開(kāi)銷售。這讓很多意向買家跌破眼鏡。 等待中的江南春一直在尋找更好的買入機(jī)會(huì)，他與母親多次看房，最終在2006年9月依然在財(cái)富海景選定一套二手房。相比最初5.5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，此時(shí)的購(gòu)買價(jià)格上漲了70%。同樣的戶型，總價(jià)比2年前上漲了700萬(wàn)元。 賣房 買了新房又想賣出舊房。在購(gòu)買此套房屋的同時(shí)，江南春掛牌出讓原先居住的仁恒濱江園。最初按照小區(qū)的平均掛牌價(jià)格，老房子掛牌售價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，出售的總價(jià)為980萬(wàn)元。相比2年前2.5萬(wàn)元/平方米，小陸家嘴的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)挺過(guò)了2005年樓市最為低迷的時(shí)期，但是誰(shuí)也不敢保證這一板塊的豪宅價(jià)格是否還會(huì)繼續(xù)上漲。最終的事實(shí)證明，這一板塊在之后依然被持續(xù)拉升。 當(dāng)拋盤價(jià)格最終被商議到3.5萬(wàn)元/平方米之后，江南春原先居住的老房子很快以900萬(wàn)元的總價(jià)拋出，低于市場(chǎng)價(jià)3000元/平方米左右。 就在老房子出手的半年多之后，仁恒濱江園的二手房市場(chǎng)價(jià)格上漲為5.5萬(wàn)元/平方米，上漲幅度達(dá)到57%。此時(shí)，江南春的新房子在二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格也上漲到9萬(wàn)元/平方米，上漲幅度為64%。周邊其他項(xiàng)目的樓價(jià)同樣水漲船高，其中，以小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為主體景觀的盛大金磐二手房?jī)r(jià)格為6萬(wàn)元/平方米。這些都造就了2007年的新一波漲幅。 市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變永遠(yuǎn)超出人們的想象，這一點(diǎn)在浦東體現(xiàn)得尤為明顯。走過(guò)2005年宏觀調(diào)控的很多買家在這個(gè)市場(chǎng)上都有與江南春類似的經(jīng)歷。 陳夢(mèng)莎就曾經(jīng)幫助一個(gè)律師購(gòu)買小陸家嘴的物業(yè)。2005年2月，當(dāng)年已經(jīng)研究小陸家嘴三四年的這名律師在一個(gè)晚上的11點(diǎn)看房，第二天早上9點(diǎn)下定金買入，單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。新房子剛落定，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控讓這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)交易迅速陷入冰點(diǎn)，律師的夫人請(qǐng)求陳夢(mèng)莎找個(gè)買主把房子賣掉，哪怕虧20萬(wàn)也沒(méi)有關(guān)系。但是當(dāng)時(shí)的情況是，市場(chǎng)上一時(shí)間難覓買家，即使虧50萬(wàn)，也無(wú)人樂(lè)意接盤。2個(gè)月之后，這一賣不掉的房子只能以1500美元的月租金出租。 目前，該物業(yè)的價(jià)格已經(jīng)上漲到幾乎5萬(wàn)元/平方米，單價(jià)翻了一倍。那位律師買家又轉(zhuǎn)憂為喜。最終的收益超出了買家的預(yù)估。 由于并非炒房，江南春一家的心態(tài)很好，也沒(méi)有過(guò)多感慨浦東樓市的復(fù)雜多變。在陳夢(mèng)莎看來(lái)，雖然江南春最初買到了合意的房子，也通過(guò)賣出老房子獲得了不錯(cuò)的收益，但是，“對(duì)于換房而出售的業(yè)主，只要出售的價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)，并且盡快地買到你喜歡的房子，減少購(gòu)房時(shí)間差因房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的損失”。 若是從投資的角度來(lái)考慮問(wèn)題，陳夢(mèng)莎的觀點(diǎn)更為明確：“千萬(wàn)不要去追求利潤(rùn)最大化，因?yàn)楹茈y判斷何時(shí)才是市場(chǎng)的最高點(diǎn)，只要該套房屋投資達(dá)到你所預(yù)期或者是市場(chǎng)預(yù)期的利潤(rùn)，就要盡快出手，進(jìn)而尋找新的投資房源，因?yàn)椴煌瑫r(shí)期、不同的區(qū)域、不同的樓盤、不同的戶型會(huì)是新的投資亮點(diǎn)?！?
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