愛華網(wǎng)宏觀政策上更需迫切調(diào)整 理想狀態(tài)看，經(jīng)濟增長能夠自動帶來民眾收入的提高和福利的改善，從而增強民眾對政府的認同感。從一個長時段來看，大多數(shù)民眾的生活的確都能從經(jīng)濟增長中程度不等地得到改善。因此，追求經(jīng)濟增長成了許多國家在現(xiàn)代化過程中幾乎唯一的使命。 經(jīng)濟增長在現(xiàn)實中一般被簡化成GDP增長。因而但凡有助于GDP的增長，基本上可以使用眾多手段。房地產(chǎn)作為一個對GDP增長有著巨大影響力的行業(yè)，自然會被政府重視。由于房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重很高，與50多個行業(yè)有著密切的聯(lián)系，搞好了房地產(chǎn)行業(yè)，就等于GDP的增長有了保證。所以，在這個巨大的“誘惑”面前，各級政府基本上無法遏制利潤的沖動。只有一種情況例外，即房價高到已影響執(zhí)政的威信和基礎(chǔ)，政府才會全力以赴擠泡沫。 從目前態(tài)勢看，連續(xù)攀升的房價已經(jīng)到了非動不可的臨界點了，它直接影響了中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，阻礙中國經(jīng)濟體制進一步改革的大局，其中最為關(guān)鍵是導(dǎo)致富者愈富，窮者愈窮。 所以，要解決高房價，中央必下定決心，壯士斷腕。除了目前陸續(xù)推出的細則措施之外，宏觀政策上更需迫切調(diào)整，從根本上解決調(diào)控之困。 一是盡快出臺物業(yè)稅；二是改革土地制度，允許居民自建住房，放開小產(chǎn)權(quán)房入市等；三是在法治的基礎(chǔ)上合理配置中央和地方的財權(quán)和事權(quán)結(jié)構(gòu)。? 值得我們深思的是，從2003年以來，一直到2010年3月，其間除了2008年下半年和2009年一季度因金融危機的肆虐和深化房價有過短暫的下跌外，在長達五六年時間里，房價均在政府的頻繁干預(yù)中直線上升。為什么房產(chǎn)調(diào)控頻頻失靈 文?|?鄧聿文 高房價如今成了中國大多數(shù)中產(chǎn)階層的夢魘。在房價越調(diào)控越漲的背景下，中央最近又開始了新一輪調(diào)控，內(nèi)容包括提高二套房首付比例，改革招拍掛制度，保障土地供應(yīng)，研究出臺房地產(chǎn)稅等。不少分析人士稱，這是近10年來最嚴厲的一次，輿論紛紛冠之以新一輪“房產(chǎn)新政”。 從實際內(nèi)容看，此輪調(diào)整措施更為細致，程度更為密集。但是調(diào)控政策的累積效應(yīng)是否能將過高的房價打壓下去，實現(xiàn)預(yù)期效果，還有待觀察。但值得我們深思的是，從2003年以來，一直到2010年3月，其間除了2008年下半年和2009年一季度因金融危機的肆虐和深化房價有過短暫的下跌外，在長達五六年時間里，房價均在一只無形的手的頻繁干預(yù)中直線上升。為什么房產(chǎn)調(diào)控頻頻失靈？ 房價節(jié)節(jié)攀升的經(jīng)濟解讀 從經(jīng)濟角度看，本輪長周期的房價上漲，有某種客觀性和必然性。比較一下房價上漲的走勢和這一輪經(jīng)濟增長的周期，會發(fā)現(xiàn)兩者有著很大的相關(guān)性。從2003年開始，中國經(jīng)濟克服了此前的通縮，而進入了一輪新的景氣增長期，投資需求一直以兩位數(shù)的速度增長。鑒于房地產(chǎn)投資在投資總額中所占比重超過1/4，這是帶動房價上漲的一個基本背景。 此輪經(jīng)濟增長也恰好是城市化加速推進的時候，或者可以說，城市化的加速推進帶動了經(jīng)濟的強勁增長。最近10年來，中國的城市化每年以1%的速度推進，城市化率總體增加了10%左右，至2009年達到45%。城市化會帶來人口的市民化，更多的農(nóng)民成為市民。盡管由于戶籍的因素，中國的農(nóng)民大部分以流動的方式在城市和農(nóng)村之間生活，還不能完全融入城市，但也有一部分農(nóng)民以各種方式成為事實上的市民，在城市安家樂業(yè)。城市化也帶動和激活了現(xiàn)有市民的住房需求，隨著收入的提高，多數(shù)市民產(chǎn)生了改善居住條件的愿望。 再者，投資渠道的狹窄，也刺激了對樓市的投機需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的投資意識被激活起來，但由于制度和技術(shù)的限制，現(xiàn)有的投資渠道不多，于是只能從股市和樓市中獲取財產(chǎn)性收入。在前幾年股市火暴的時候，流行著全民炒股。房地產(chǎn)市場也一樣，吸引了來自四面八方的剩余資金。在這樣一種氣氛中，難免會刺激投機行為。 最后，還與國際資本的大量流入有關(guān)。金融危機前的幾年，全球大宗商品暴漲，流動性泛濫，各類海外基金大舉進入國內(nèi)樓市“淘金”。外資投資房地產(chǎn)，完全是投機，只有把房價炒高，他們才能獲益。 上述幾個因素共同作用，從而導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)攀升。 但2009年的房價在遭遇金融危機后先降后升，大幅反彈并創(chuàng)新高，有另外兩個重要原因。一是政府為應(yīng)對國際金融危機對國內(nèi)市場的沖擊而在信貸、土地、稅收等方面對房地產(chǎn)企業(yè)及投資者放松了監(jiān)管和要求，致使投機性需求增長，造成市場供求失衡；二是國家的“4萬億刺激計劃”和近10萬億的信貸很大部分進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。天量信貸使得開發(fā)商們能夠輕易獲得貸款，從而沒有資金壓力。房地產(chǎn)作為一個靠銀行信貸吃飯的行業(yè)，若沒有資金壓力，開發(fā)商根本不可能降價銷售。而手握大量現(xiàn)金的央企，因為危機時期沒有好的投資項目，也紛紛殺進地產(chǎn)行業(yè)，2009年和2010年為什么涌現(xiàn)出了很多央企地王，原因就在于此。? 為何地方調(diào)控房市“三心二意” 但是，從經(jīng)濟角度只能解釋房價存在長期上漲的動力，而不能解釋目前過高的房價。像京、滬、深等一線城市最近幾年房價普遍上漲了4~5倍，無論用房價收入比還是租售比衡量，都遠遠超出正常的水平。所以，必須從政治經(jīng)濟學的角度---而且也只能從這個角度---才能合理解釋目前的高房價不正?，F(xiàn)象，并找出解決的辦法。 嚴格地說，房價問題本就是一個政治問題，而非單純的經(jīng)濟問題。居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會中每一個人基本的生存和生活權(quán)利。保障這種權(quán)利，滿足民眾的居住需求，也是一個現(xiàn)代政府的基本責任。政府有責任為國民提供合格的、安全的、能負擔得起的住房。此乃房地產(chǎn)市場的政治性。 然而，從政治經(jīng)濟學的角度來考察中國的房地產(chǎn)，會發(fā)現(xiàn)其悖謬之處。比如，土地公有和某些地方政府私利而導(dǎo)致的“土地財政”助推了房價的上漲，并使地方在執(zhí)行國家的調(diào)控政策時“三心二意”甚至“假心假意”。 政府控制土地本意是為了減少土地出讓的交易成本，但前提必須是政府乃大公無私的?，F(xiàn)實中的政府當然不是這樣，作為一個理性經(jīng)濟人，不僅組成政府的具體人員有最大化自身利益的沖動，就是作為一個抽象的政府本身，它的決策和出臺的政策也總是從方便自己的管理出發(fā)。當一個政府存在自利傾向而且具有客觀條件時，那么，它手中掌握的公權(quán)力和資源越多，就越有可能為自己及屬下的集團謀利。 目前的情況是地方缺少其他的財政來源。因此，土地的公有性質(zhì)正好被地方拿來作為生財?shù)墓ぞ?，而不再作為減少交易成本的一種方式。要使土地升值，房價就必須不斷上漲。只有房價不斷上漲，土地才能水漲船高。為了推動房價上漲，地方一方面努力控制居民用地；另一方面，采用所謂“招拍掛”的土地競價方式。從形式上看，“招拍掛”制度是一種市場化的土地出讓方式，但這種制度有效的前提，必須是土地市場不能被壟斷。政府壟斷土地市場，“招拍掛”的結(jié)果就必然是價高者得。而政府之樂于采用這一制度，是因為它看起來比過去的“協(xié)議”方式更市場化，一旦“招拍掛”導(dǎo)致地王出現(xiàn)并推高房價，地方可以有理由卸責，因為這是市場競價的結(jié)果，政府并沒有干預(yù)。 如此做的目的只有一個——維持對土地供應(yīng)的壟斷，制造土地稀缺的假象，從而最大化謀取收益。只有從這一角度，才能解釋為何不許居民自建房，不準小產(chǎn)權(quán)房入市。
如上所述，地方之所以要抬高地價，一個原因是缺少其他的財源。分稅制改革后，能夠增大地方財力的主要稅種都被上收，導(dǎo)致地方財權(quán)急劇萎縮，但與此同時，事權(quán)并沒有上收，甚至還在下放。特別是現(xiàn)在強調(diào)要建設(shè)和諧社會，打造公共服務(wù)型政府。建設(shè)公共服務(wù)型政府是要錢做后盾的。在主要公共產(chǎn)品和服務(wù)基本還由地方來提供的情況下，這勢必會惡化地方的收支狀況，尤其對一些貧窮地方的政府來說，財政收入本來就捉襟見肘，若缺乏其他的籌資手段，也就只能打土地的主意。這決定了地方不可能認真執(zhí)行任何會導(dǎo)致其財力下降的調(diào)控措施。?
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