國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)，一個(gè)產(chǎn)品的全面過時(shí)朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著消費(fèi)感受和旅游體驗(yàn)需求的多樣化，游憩方式正從傳統(tǒng)觀光型向休閑度假型過渡。

旅游業(yè)綜合性強(qiáng)，又繁雜多面化。綜合的度假游涉及賓館酒店、餐館、運(yùn)輸、文化、娛樂、體育、保健美容療養(yǎng)、博彩、會展、生態(tài)和觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)。旅游業(yè)的發(fā)展能直接帶動城市媒介、旅行社、運(yùn)輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂（游樂）的發(fā)展。

旅游業(yè)的歷史沿革主要經(jīng)歷過以下階段：

80-90年，原始資源利用期，圈起來收門票與初步接待。

90-95年，資源開發(fā)起步期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀光旅游期。

95-08年，開發(fā)轉(zhuǎn)軌期，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn)品行成。

04-15年，資源深度挖掘器，情景設(shè)計(jì)與體驗(yàn)旅游。

16年，大旅游時(shí)代來臨，后資源開發(fā)期，休閑度假與生活方式。

大旅游時(shí)代，不再是狹隘的觀賞游覽行業(yè)。大旅游時(shí)代具有經(jīng)濟(jì)、社會、文化、環(huán)境等多種功能的大旅游產(chǎn)業(yè)格局，覆蓋面寬，影響大經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)聯(lián)效益突出。

旅游的運(yùn)作和延展，能夠提升城市空間功能規(guī)劃理念，打造城市品牌形象，行成城市特色風(fēng)貌，聚集城市人氣，開拓旅游建設(shè)新模式，影響第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻(xiàn)稅收和GDP，同時(shí)，推進(jìn)三農(nóng)問題解決，實(shí)現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代企業(yè)的部分功能；提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，消化農(nóng)村剩余勞動力、減輕農(nóng)民進(jìn)城壓力，改善農(nóng)村生活環(huán)境，提高農(nóng)民收入；最終形成城鄉(xiāng)兩級共生融合、平衡協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。

步行街、SM、中央游憩區(qū)（新天地、三里屯、什剎海）等是城市休閑的核心區(qū)，城市旅游產(chǎn)業(yè)鏈接駁城市運(yùn)營。把旅游和城市名片的打造、城市旅游、周邊旅游、景區(qū)旅游結(jié)合，行成整個(gè)以旅游產(chǎn)業(yè)為依托的城市經(jīng)營理念。

開發(fā)旅游項(xiàng)目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品，即通過創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源配置、服務(wù)管理、營銷推廣，行成旅游產(chǎn)品的運(yùn)作經(jīng)營。

旅游項(xiàng)目開發(fā)模式包含自行策劃、管理、投資的自發(fā)開發(fā)和專業(yè)策劃、管理、有投資商，有策劃和規(guī)劃的自主開發(fā)。當(dāng)然也有扮演開發(fā)和招商開發(fā)雙重角色的選點(diǎn)、招商模式開發(fā)，通過政府和投資人招商，有土地和資源，招進(jìn)一些投資人進(jìn)入開發(fā)。開發(fā)區(qū)域一般為單一項(xiàng)目開發(fā)、成片整體開發(fā)、目的地整體開發(fā)。開發(fā)投入時(shí)序一般是小資金滾動開發(fā)、階段性分期開發(fā)、一次性完整開發(fā)。將單一產(chǎn)品項(xiàng)目的開發(fā)和符合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成綜合性開發(fā)模式。旅游開發(fā)土地利用性質(zhì)為游憩區(qū)開發(fā)、旅游房地產(chǎn)、旅游城鎮(zhèn)。

旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)包含游憩方式設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)、開發(fā)流程設(shè)計(jì)。

游憩方式設(shè)計(jì)主要包含功能結(jié)構(gòu)、布局、觀賞方式、路線游樂設(shè)施選型、內(nèi)容策劃、故事編撰、情景化場景布置、體驗(yàn)?zāi)Ｊ?、特色餐飲、特色住宿、特色紀(jì)念品等。

景觀設(shè)計(jì)主要包含標(biāo)志性建筑策劃設(shè)計(jì)、植物造景與園林景觀設(shè)計(jì)、功能建筑設(shè)計(jì)、建筑造景與建筑景觀設(shè)計(jì)、品牌形象及道路引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

商業(yè)模式設(shè)計(jì)包含賣點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設(shè)置、收取結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、營銷模式設(shè)計(jì)、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷、崗位設(shè)置、運(yùn)營管理模塊。運(yùn)營管理模塊又可以區(qū)分出來，主要包含管理團(tuán)隊(duì)、人資、開發(fā)、投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測、投資分期、融資、開發(fā)流程、杠桿運(yùn)用、商業(yè)模式整合。

旅游度假項(xiàng)目開發(fā)的三階段五期：

開工準(zhǔn)備階段? 投資決策與合同簽訂

? ? ? ? ? 管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃

? ? ? ? ? 開工準(zhǔn)備與政府審批

工程建設(shè)階段? 資金運(yùn)作與工程建設(shè)

開業(yè)運(yùn)作階段? 開業(yè)籌備與運(yùn)作

投資決策包含對旅游資源評價(jià)、開發(fā)價(jià)值預(yù)估，資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察及投資可行性報(bào)告（投資價(jià)值評價(jià)）提交，作為決策依據(jù)。簽訂合同的地塊性質(zhì)是名勝風(fēng)景區(qū)、重點(diǎn)文物單位、森林公園、地質(zhì)公園，還是世界自然與文化遺產(chǎn)。合法控制的核心是旅游特許經(jīng)營權(quán)，包含門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)及招商權(quán)、核心土地購買權(quán)。要求政府配套交通、水電等設(shè)施建設(shè)等，劃定紅線，確定開發(fā)用地和建設(shè)用地。

管理架構(gòu)梳理，組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)。前期工作部做好開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。委托旅游投資顧問公司市調(diào)；委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府報(bào)批，向社會招商。工程管理部建設(shè)準(zhǔn)備和工程施工管理。景區(qū)管理部負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營必備的人、財(cái)、物，提高經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。

旅游商業(yè)運(yùn)作策劃是在前期項(xiàng)目可行性市調(diào)基礎(chǔ)上提出的園區(qū)整體運(yùn)營思路。不是單一的依托前期規(guī)劃設(shè)計(jì)院或產(chǎn)品規(guī)劃為主的公司提交的規(guī)劃、策劃方案，而是聘請專業(yè)旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢公司編寫《旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。以及為國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資及子項(xiàng)目投資人招商引資等編制相關(guān)可行性報(bào)告，再由公司內(nèi)部論證研究，站在城市和市場的角度，為項(xiàng)目快速回籠投資成本，并以項(xiàng)目持續(xù)旺場經(jīng)營為目標(biāo)導(dǎo)向，由公司旅游策劃部修正策劃，確定執(zhí)行階段的運(yùn)營策劃思路，在執(zhí)行過程中，進(jìn)行實(shí)施、調(diào)整、再實(shí)施，以做到適合園區(qū)經(jīng)營和符合市場規(guī)律。

在旅游商業(yè)運(yùn)作策劃環(huán)節(jié)應(yīng)做好總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設(shè)、投資、融資、營銷、管理等環(huán)節(jié)，整合細(xì)化，行成行動計(jì)劃。產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目運(yùn)作策劃要求有明確的主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等。

資金運(yùn)作及招商引資確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。信貸資金建設(shè)資金缺口。在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)為有限責(zé)任公司，爭取引入戰(zhàn)略資本。項(xiàng)目附屬工程，景區(qū)接待設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、拿出一部分項(xiàng)目招商引資，引入專業(yè)投資人，對游樂設(shè)、酒店、商業(yè)等項(xiàng)目合作或獨(dú)立投資。

完成基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、接待設(shè)施、游樂項(xiàng)目的建設(shè)后。竣工驗(yàn)收需持竣工驗(yàn)收證書等資料到旅游局辦理旅游經(jīng)營許可證?？缈h市區(qū)景點(diǎn)，報(bào)上一級主管部門。

準(zhǔn)備開業(yè)，在工程竣工前，籌集營運(yùn)資金，招聘、培訓(xùn)員工，采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道，制定營銷計(jì)劃和制度。服務(wù)人員包含講解員、技術(shù)、環(huán)衛(wèi)、保安、營銷等。旅游標(biāo)識系統(tǒng)，衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾、排污）、保全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、接待服務(wù)系統(tǒng)完善。注重軟建設(shè)，通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，引導(dǎo)到位運(yùn)行。營銷理清渠道，品牌推廣等開業(yè)前一個(gè)月全面展開。正式開業(yè)營運(yùn)一年后，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。

旅游地產(chǎn)的投資和開發(fā)，表現(xiàn)為門檻高、投入大、回報(bào)慢的特點(diǎn)，城市旅游業(yè)的發(fā)展離不開地方政府的支持，想要這種高投入的商業(yè)模式，能夠持續(xù)回報(bào)，離不開多聯(lián)杠桿的操作。

一、政策杠桿：提供極好的政治操作平臺，綠色GDP政績觀、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、新時(shí)代下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路新理念、政績策劃行成以旅游開發(fā)為依托的政績方案，讓政府全力支持開發(fā)，獲得低價(jià)資產(chǎn)收購、稅費(fèi)減免、申請扶持資金等。

二、規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制整體規(guī)劃，讓項(xiàng)目在國際、全國、區(qū)域定位大大提高，協(xié)調(diào)好高規(guī)格評審會議，大規(guī)模炒作，產(chǎn)生巨大影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大支持。

三、營銷杠桿：造勢炒作，景區(qū)管理提升、熱點(diǎn)營銷，人流、財(cái)流，撬動融資和招商引資。

四、土地杠桿：低價(jià)獲取景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過三重杠桿運(yùn)作，實(shí)際土地升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)方式，實(shí)現(xiàn)最大收益。

五、融資杠桿：融資和招商和依托收購兼并、政策優(yōu)惠、低價(jià)獲取大量資產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)的投資和開發(fā)，應(yīng)該讀讀《文物保護(hù)法》《風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》，要知道風(fēng)景和文化資源資本是不得轉(zhuǎn)讓資本及經(jīng)營權(quán)的。所以投資旅游應(yīng)遵循以下定律：

一、先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，通過規(guī)劃獲取建設(shè)用地。

二、先簽訂旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，獲得相關(guān)資源權(quán)益，區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關(guān)鍵。

三、先設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)作模式，再在投入資金；

四、先把握運(yùn)營思路，找準(zhǔn)贏利點(diǎn)和運(yùn)作方式。

旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合，應(yīng)主打泛旅游概念，延伸旅游產(chǎn)業(yè)，超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游范疇。將會展、運(yùn)動、康體、娛樂、餐飲等納入旅游產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)揮核心地塊、核心項(xiàng)目的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動作用，帶動一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，行成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、旅游小城鎮(zhèn)等多個(gè)功能區(qū)，多種商業(yè)姿態(tài)的綜合旅游度假觀光區(qū)。推動區(qū)域旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，泛旅游產(chǎn)業(yè)在很多國家和城市被廣泛作為提升城市功能和城市經(jīng)營的有效手段。

正視旅游投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，城市容易開發(fā)的地塊和旅游項(xiàng)目基本被開發(fā)，資源獨(dú)特的一般都在交通不便區(qū)域，成本奇高，可進(jìn)入性差。投資風(fēng)險(xiǎn)也大。在旅游城市，旅游資源更為豐富，機(jī)會相對多些，但競爭也相對激烈。旅游項(xiàng)目的開發(fā)，對項(xiàng)目的獨(dú)特性、服務(wù)、配套等要求越來越高。旅游業(yè)的發(fā)展和旅游模式的更新?lián)Q代太快，應(yīng)從把戰(zhàn)略目光方長遠(yuǎn)，預(yù)估十年以上的獨(dú)領(lǐng)式開發(fā)，又能就近打響區(qū)域，保證項(xiàng)目熱度。

正如旅游業(yè)內(nèi)人士所言：一個(gè)項(xiàng)目三年不變，就會變?yōu)殛惻f產(chǎn)品。

旅游投資門檻高、回報(bào)周期長。旅游產(chǎn)業(yè)鏈“泛旅游產(chǎn)業(yè)”，應(yīng)無縫鏈接城市景觀、城市特點(diǎn)、城市旅游景點(diǎn)、房產(chǎn)等戰(zhàn)略伙伴，做活旅游，同時(shí)能盡快回籠投資成本，將泛旅游產(chǎn)業(yè)“鏈動”起來，就像城鐵，行成大旅游群體的全城聯(lián)動，是做大旅游和做活項(xiàng)目的關(guān)鍵。

為保證旅游項(xiàng)目獨(dú)一無二的獨(dú)特性和不被超越，應(yīng)充分挖掘本土文化。如定位以演藝為核心的項(xiàng)目，最好緊鄰景區(qū)，園區(qū)既有數(shù)千人的大劇院，也有七八百座的中劇場，一兩百座的小劇場和影院，讓演唱會、舞臺劇、話劇，都能找到合適的場地。另外演藝中心周邊還應(yīng)有藝術(shù)工作室、個(gè)www.aihuau.com性商業(yè)、特色餐飲和主題酒店等與之關(guān)聯(lián)的商業(yè)形態(tài)，從旅游演藝到城市演藝，打造城市文化（演藝）綜合體。像宋城項(xiàng)目，通過演藝中心、演藝群的打造，每畝能產(chǎn)生125萬元的效益，這就是城市文化（演藝）綜合體的魅力所在。

旅游項(xiàng)目定位之初，還應(yīng)采取實(shí)證科學(xué)手段，深度研究細(xì)分市場，對客戶結(jié)構(gòu)、游客結(jié)構(gòu)差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買行為、游客消費(fèi)行為、時(shí)間安排、消費(fèi)能力、旅游組織方式等定性定量相結(jié)合的實(shí)證研究。

旅游項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)以人為本設(shè)計(jì)游憩模式。人本主義是方式設(shè)計(jì)的靈魂。深挖地脈文脈，才能標(biāo)新立異。旅游度假策劃和營銷應(yīng)“以品牌為核心的整合營銷傳播技術(shù)模式”打造旅游度假的首選地、必選地和目的地。

旅游是預(yù)賣產(chǎn)品、過程化產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)品，品味、核心、主線及營銷活動，應(yīng)該服務(wù)于或幫助產(chǎn)品調(diào)整提升、管理流程再造、服務(wù)培訓(xùn)升級、分銷渠道運(yùn)用、價(jià)格戰(zhàn)略實(shí)施……旅游消費(fèi)不同于一般商業(yè)消費(fèi)，他的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是異地預(yù)先消費(fèi)和本地現(xiàn)場消費(fèi)。旅游消費(fèi)趨勢表現(xiàn)為自助旅游趨勢、服務(wù)深度化趨勢和精細(xì)化旅游趨勢。

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