愛(ài)華網(wǎng)一般而言，區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項(xiàng)目規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理、升值潛力等九大要素，是每一個(gè)明智投資者在進(jìn)行投資時(shí)都應(yīng)考慮的。 1．在購(gòu)買商鋪時(shí)，在價(jià)格上應(yīng)注意什么？ 商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅用房所遇到的折舊問(wèn)題絕不會(huì)出現(xiàn)在商鋪的價(jià)格計(jì)算上。商鋪價(jià)格約等于商鋪年租金的10倍。 2．如何判斷售價(jià)的高低？ 投資商鋪要有長(zhǎng)期持有的打算，所以首先需要選擇價(jià)位合適的商鋪。通過(guò)租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。如果根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價(jià)格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場(chǎng)普遍商業(yè)收益率8%計(jì)算，該商鋪的合適售價(jià)應(yīng)為12000-13000元/平方米。如果成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于測(cè)算收益，那投資者很容易陷進(jìn)入不敷出的局面。 3．如何選擇商鋪位置？ 所謂“金角、銀街”，所選商鋪所在層數(shù)、是否臨街以及與通道、電梯等的相對(duì)位置都在考慮范圍內(nèi)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，差五六米就可能差得好遠(yuǎn)；這也體現(xiàn)了投資商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在，比一比誰(shuí)更有眼光，在同一商業(yè)環(huán)境中選中特別具有投資價(jià)值的。另外，樓層也很重要，四層以上招商出租的壓力較大，就是出租出去，租金也不會(huì)太高。還有，要看項(xiàng)目所在位置。主要是看項(xiàng)目所處地域交通環(huán)境，一般在道路交叉點(diǎn)為好，商業(yè)有金角之稱。
4．各種類型的商鋪都適合什么樣的個(gè)人去投資？ 一般投資商鋪要分清是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)門臉?lè)窟€是零碎商鋪。沿街或社區(qū)底商，屬于獨(dú)立門臉?lè)?，但目前社區(qū)商業(yè)普遍規(guī)模太大，因此風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。商鋪類型還有大眾消費(fèi)類商鋪和專業(yè)市場(chǎng)商鋪，成熟的專業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹨h(yuǎn)遠(yuǎn)高于同檔次的大眾消費(fèi)商鋪。但需要考慮的是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)需要有多年的市場(chǎng)培育，而大眾消費(fèi)型商鋪門檻較低。 5．商鋪的體量大小對(duì)投資者而言意味著什么？ 這一點(diǎn)可能也不太會(huì)引起投資者重視，如果項(xiàng)目體量太大，后期招商及長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)壓力很大，所以，體量較大商業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。具體多大體量商業(yè)未來(lái)前景有風(fēng)險(xiǎn)，分析起來(lái)較為專業(yè)。如果不太科學(xué)劃分，10萬(wàn)平方米以上的體量風(fēng)險(xiǎn)要明顯加大。 6．投資者須看重開發(fā)商的背景嗎？ 主要是看開發(fā)商實(shí)力、專業(yè)背景和業(yè)績(jī)。很多住宅開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)往往專業(yè)性不夠，第一個(gè)作品其實(shí)是個(gè)實(shí)驗(yàn)品。投資商鋪?lái)?xiàng)目時(shí)還是要選擇有過(guò)成功商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者有較強(qiáng)實(shí)力的開發(fā)商。 7．專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司在商鋪中扮演什么樣的角色？ 對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，一個(gè)旨在租售出去自己的物業(yè)；一個(gè)為加速發(fā)展壯大又多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)，而且地產(chǎn)商在開發(fā)物業(yè)前，可以多方征詢經(jīng)營(yíng)商的規(guī)矩與需求，做到有的放矢；而經(jīng)營(yíng)商也可以根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，示意地產(chǎn)商尋找合適的土地有目的的開發(fā)，促進(jìn)其順利擴(kuò)張；二者結(jié)合，良性互動(dòng)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目品牌和價(jià)值的提升也相當(dāng)有裨益，因此達(dá)到真正的互利雙贏境界。 8．有無(wú)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商鋪，對(duì)投資者有什么樣的影響？ 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目成功的可能性較大，會(huì)盡量縮短市場(chǎng)培養(yǎng)期，保證長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)看一個(gè)市場(chǎng)或購(gòu)物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，判斷統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理的效果，繼而確定其是否有充分的商戶經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和市場(chǎng)消費(fèi)支持。還要確定項(xiàng)目的營(yíng)銷代理商和經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)保證正確的招商、經(jīng)營(yíng)方向所采取的措施是否屬實(shí)等。 9．商鋪“售后包租”可信嗎？ 一般不可信。售后包租并不能包風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)開發(fā)商也會(huì)跑掉。前景較好的項(xiàng)目一般不用售后包租，那些包租十年，回報(bào)8％以上的項(xiàng)目反而要小心。即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。 10．商鋪有無(wú)主力店簽約對(duì)投資者而言有何影響？ 主力店往往成為帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展的龍頭，如已有品牌百貨、超市、專賣店、大型品牌餐飲等店簽約，整體商業(yè)發(fā)展前景看好?！坝衅放频旰椭髁Φ甑牡胤?，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”。一個(gè)知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心勢(shì)將帶動(dòng)其所在商業(yè)物業(yè)的升值能力。
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