愛華網(wǎng)新政出臺(tái)以來，住宅投資得到了有效的控制，投資者紛紛將目光瞄向了商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪投資越來越火。但是在投資商鋪的時(shí)候，由于商鋪的高投入和高風(fēng)險(xiǎn)，投資客必須提前做好相關(guān)的功課，才可以投資。本期就為大家談?wù)劊和顿Y商鋪，需要關(guān)注的幾大問題！ 商圈地段是關(guān)鍵 老城區(qū)的商業(yè)設(shè)施比較成熟，商鋪值得投資。總體來說，這些地段擁有足夠的人氣，而且有發(fā)達(dá)的交通，具備沉淀已久的繁榮商業(yè)氣氛，可以較大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但投資者應(yīng)盡量避免買入計(jì)劃動(dòng)遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。 其次，投資人可以盯住一些新開發(fā)市場(chǎng)。這些市場(chǎng)雖然需要培育，但地價(jià)相對(duì)較低。以下幾個(gè)指標(biāo)可以作為投資時(shí)的參考：首先是市面和樓層因素，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對(duì)投資者也最有保障；其二是使用率有多高，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。再次，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位則可以大大提高投資的回報(bào)，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等。 對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來說，首當(dāng)其沖要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、配套設(shè)施等。 無論選擇怎樣的地段，市政規(guī)劃決定了投資者所看重的商鋪未來經(jīng)營(yíng)整體環(huán)境和經(jīng)營(yíng)所必須的“人氣”。據(jù)有關(guān)人士透露，目前，本市正在進(jìn)行2010年之前的商業(yè)布局規(guī)劃，有望在不久出臺(tái)，它將成為廣大投資者的重要指南。
看看誰是鄰居 投資商鋪，關(guān)鍵是投資人氣。好的購物中心之所以聚人氣，是因?yàn)橛泻玫纳唐方M合。如果一個(gè)食品店和一家高級(jí)服裝店開在一起，一家醫(yī)院在一個(gè)飯館隔壁，那樣效果肯定不好。因?yàn)橄M(fèi)人群不同，消費(fèi)習(xí)慣也互相抵觸。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要有好的整體規(guī)劃。包括單個(gè)商鋪與整個(gè)項(xiàng)目的定位是否相符等等。如果開發(fā)商對(duì)商鋪不進(jìn)行規(guī)劃管理，今后的經(jīng)營(yíng)布局會(huì)顯得零亂，影響經(jīng)營(yíng)效果。從而破壞人氣，使投資者的收益受損。 目前，不少開發(fā)商常常以主力店作為整體項(xiàng)目的支撐，中小商鋪環(huán)繞周圍。如此一來，個(gè)人投資者勢(shì)必要與“商業(yè)大鱷”為鄰，與知名商業(yè)主力店“捆綁”，可以給小店帶來較大客流。但投資者在投資時(shí)，除了看中主力店品牌優(yōu)勢(shì)外，最重要的一點(diǎn)是要了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)出售的店鋪是否進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，小店商品如何與大公司錯(cuò)位。 對(duì)待“包租”要謹(jǐn)慎 目前，保證投資者年回報(bào)率是開發(fā)商吸引客戶的最流行方式，這種方式也叫“包租”。投資者會(huì)得到幾年的8%—10%的回報(bào)率保證，且不必參與租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關(guān)人士提醒投資者，一旦開發(fā)商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺彽咨坛鍪邸?選擇此類商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心開發(fā)商的背景以及經(jīng)營(yíng)管理公司的資質(zhì)。同時(shí)，了解開發(fā)商是否有商業(yè)專門的管理經(jīng)驗(yàn)，包括市場(chǎng)定位、品牌營(yíng)銷等。 經(jīng)營(yíng)投資各有打算 專家提醒投資人，在投資商鋪的時(shí)候，一定要考慮好是自己經(jīng)營(yíng)還是用來純投資。如果自己經(jīng)營(yíng)的話，要按經(jīng)營(yíng)的收益來核算成本；如果用來出租，應(yīng)該給使用者留出利潤(rùn)空間，也就是說，價(jià)格過高不宜買來投資。
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