愛(ài)華網(wǎng)????4．購(gòu)買(mǎi)力????商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶(hù)抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶(hù)居民中，人均收入月在千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。????企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。????肯德基的盈利模式分析????作為目前中國(guó)最為成功的連鎖餐飲企業(yè),肯德基目前在國(guó)內(nèi)有1700余家門(mén)店?？系禄匾赃x址嚴(yán)格而著稱(chēng)，杭州的28家店也是如此分布態(tài)勢(shì)：將近20%的門(mén)店分布在沿延安路從慶春路到吳山廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，除目前下沙、濱江之外，基本上在市區(qū)大部分區(qū)域開(kāi)設(shè)門(mén)店。即使是被認(rèn)為人氣不足的延安南路沿線(xiàn)，如涌金廣場(chǎng)，肯德基也在今年元月開(kāi)設(shè)門(mén)店。從肯德基開(kāi)店選址中，我們似乎看到了些什么。????一個(gè)商鋪要贏利要賺錢(qián)，離不開(kāi)兩大因素：租金和位置。從進(jìn)入杭州到兩年后黯然退出，上海良友金伴便利店就是一個(gè)很好的例子，租金的增長(zhǎng)已超出營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)。便利店商品數(shù)量是有限的，在2000-2500種左右，而每天營(yíng)業(yè)額在5000元以上已經(jīng)算很好了，除去人工、水電、其他開(kāi)銷(xiāo)，基本上不賺錢(qián)，而超市毛利僅在25%左右?？系禄x的位置理想，營(yíng)業(yè)額固定有保證，遇到促銷(xiāo)季節(jié)，營(yíng)業(yè)額還能遞增，毛利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于超市和便利店，再加上一定數(shù)量門(mén)店支撐能降低投入成本，所以肯德基賺錢(qián)也就不足為奇了。好的品牌還能抵消部分租金，品牌知名度也是目前越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主所看重的。所以有人戲稱(chēng)跟著肯德基，四季不愁吃，還是有幾分道理的。
????從目前市場(chǎng)商鋪供應(yīng)量來(lái)看，延安南路涌金廣場(chǎng)二樓商鋪轉(zhuǎn)讓或出租（轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20000-30000元之間，租金在1000-3000元/平方米/年，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金）、城北服裝市場(chǎng)散鋪以及部分專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)如四季青等較多，而求租者仍然以延安路武林廣場(chǎng)至慶春路、鳳起路沿線(xiàn)以及城西等區(qū)域。供需還是有一定的差距的。問(wèn)題在于如何這之間的矛盾？除去開(kāi)發(fā)商、業(yè)主調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（如涌金廣場(chǎng)）外，業(yè)主也應(yīng)調(diào)整心態(tài)，要選擇有穩(wěn)定回報(bào)的業(yè)態(tài)，同時(shí)也要看品牌知名度。????對(duì)于求租者來(lái)說(shuō)，選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)也是非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。眼鏡、珠寶、服裝業(yè)態(tài)由于毛利較高，部分業(yè)態(tài)毛利可到30%以上，可承受較高的租金。而理想合理的面積50-150平方米，也是保證理想的投資回報(bào)率的因素之一。所以這類(lèi)業(yè)態(tài)可選擇地段理想的區(qū)域。但餐飲、超市、便利店由于前期投入較大、毛利率偏低（20%-25%之間），所以租金承受力不高，若沒(méi)有好的品牌支撐，所選擇區(qū)域只能在二、三級(jí)地段或?qū)I(yè)市場(chǎng)周邊，通過(guò)一定的客流量來(lái)拉動(dòng)營(yíng)業(yè)額，加上較長(zhǎng)年限租期（一般是5年以上），還是能在經(jīng)營(yíng)幾年后有所贏利的。
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