??? 具體地點(diǎn)的不同對(duì)生意的影響很大，而且對(duì)不同地點(diǎn)的顧客應(yīng)采取的營(yíng)銷對(duì)策也不同。所以，如果地點(diǎn)的特征與店鋪的類型、風(fēng)格相符就是好店址，反之，就不是。

??? （1） 都市中心整體的商店街區(qū)

??? 在這類地區(qū)，流動(dòng)客多，客層，年齡層的組合多樣而豐富，會(huì)產(chǎn)生對(duì)男女及年齡的吸引力的差異性。這樣很容易利用中心的影響力和國(guó)輻射力產(chǎn)生的聚合效應(yīng)來(lái)發(fā)展自己。商店林立繁華的商業(yè)中心（但絕不是亂擁擠），一般都能使顧客產(chǎn)生信任感和向往心情，特別是對(duì)選購(gòu)品的購(gòu)買，消費(fèi)者大多愿意到商店眾多的商業(yè)中心購(gòu)買，以便進(jìn)行更好的對(duì)比和選購(gòu)。因此在這類地區(qū)建立服裝專賣店比較好。在我國(guó)，如北京的“王府井商業(yè)街”，上海的“南京路商業(yè)街”、“淮海路商業(yè)街”以及天津的“和平路濱江道商業(yè)街”等都是此類商業(yè)中心，其影響力和輻射力都是跨地區(qū)的。

??? 商業(yè)中心一般是該地區(qū)客流量大、購(gòu)買頻率和購(gòu)買質(zhì)量較高的地區(qū)，來(lái)此購(gòu)物的顧客大多表現(xiàn)出較強(qiáng)的求質(zhì)、求好、求美的心理特點(diǎn)，對(duì)價(jià)格的敏感程度相對(duì)較低。所以在這些地區(qū)，商品的質(zhì)量好，品種要齊全，有較強(qiáng)的趨時(shí)性及時(shí)代感，同時(shí)價(jià)格就比較高。

??? 但同時(shí)，這些地區(qū)的費(fèi)用比較高，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)，各行各業(yè)爭(zhēng)芳斗妍，并非是所有店鋪的理想開業(yè)地點(diǎn)，它較適合于中型服飾店及服飾專賣店。店主應(yīng)有針對(duì)性地對(duì)顧客提供服務(wù)。在節(jié)假日顧客多時(shí)，更要用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷手段吸引顧客，還可靈活聘用學(xué)生打工。因?yàn)樗麄儗?duì)服飾的流行有一定的認(rèn)識(shí)，能體現(xiàn)青年一代的心理及審美，容易與顧客交流。

??? （2） 車站附近或交通要道

??? 這類地區(qū)以流動(dòng)客為中心，商圈為中心，商圈范圍廣，往來(lái)旅客集中，一般應(yīng)首先建立良好的購(gòu)物環(huán)境。如店前留出較大的空地等，方便顧客出入。這一帶的店鋪就不具有商業(yè)中心區(qū)形成的群體優(yōu)勢(shì)，多屬單作戰(zhàn)，或小群體搭配。所以，突出自身優(yōu)勢(shì)最為重要。到這類店鋪購(gòu)買的顧客多以求便、求實(shí)心理居多，店鋪應(yīng)以中檔或廉價(jià)的商品為主，如一般低廉的服飾。

??? 車站主要以搭乘大眾運(yùn)輸工具的乘客為主，但因其年齡、職業(yè)、愛好和目的不同，有出差的，旅游的、探親的，由于人流量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，可針對(duì)特定的各層，在開店經(jīng)營(yíng)上大做文章。

??? 但經(jīng)營(yíng)的商品必須符合生活需要、價(jià)位不高、且易于攜帶的特點(diǎn)，服飾的購(gòu)買，顧客一般會(huì)用很長(zhǎng)時(shí)間才能等到中意的，所以大都不會(huì)在奔忙之間購(gòu)買。這類地區(qū)不適合于服飾店的開設(shè)，除非交通要道是在購(gòu)物區(qū)附近，例如西單地欠站里的一排小型服飾店，會(huì)進(jìn)去看看，這樣就吸引了不少顧客。

??? 人口與購(gòu)買力分析

??? 有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之間組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：

??? 1．常住人口數(shù)

??? 2．家庭及構(gòu)成

??? 3．人口密度

??? 4．教育程度

??? 5．從事行業(yè)

??? 6．自然增加率

??? 7．人口增加率

??? 8．家庭人均收人

??? 9．白天流動(dòng)人口數(shù)

??? 10．年齡構(gòu)成

??? 11．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

??? 現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：

??? 1．家庭人口及收入水平

??? 家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

??? 2．人口密度

??? 一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。

??? 要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

??? 白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。

??? 人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

??? 3．客流量

??? 一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

??? 各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。

??? 上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

??? 上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

??? 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

??? 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

??? ·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

??? ·日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。

??? ·火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。

??? ·體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。

?? 4．購(gòu)買力

??? 商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入月在千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

??? 企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

??? 肯德基的盈利模式分析

??? 作為目前中國(guó)最為成功的連鎖餐飲企業(yè),肯德基目前在國(guó)內(nèi)有1700余家門店?？系禄匾赃x址嚴(yán)格而著稱，杭州的28家店也是如此分布態(tài)勢(shì)：將近20%的門店分布在沿延安路從慶春路到吳山廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，除目前下沙、濱江之外，基本上在市區(qū)大部分區(qū)域開設(shè)門店。即使是被認(rèn)為人氣不足的延安南路沿線，如涌金廣場(chǎng)，肯德基也在今年元月開設(shè)門店。從肯德基開店選址中，我們似乎看到了些什么。

??? 一個(gè)商鋪要贏利要賺錢，離不開兩大因素：租金和位置。從進(jìn)入杭州到兩年后黯然退出，上海良友金伴便利店就是一個(gè)很好的例子，租金的增長(zhǎng)已超出營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)。便利店商品數(shù)量是有限的，在2000-2500種左右，而每天營(yíng)業(yè)額在5000元以上已經(jīng)算很好了，除去人工、水電、其他開銷，基本上不賺錢，而超市毛利僅在25%左右?？系禄x的位置理想，營(yíng)業(yè)額固定有保證，遇到促銷季節(jié)，營(yíng)業(yè)額還能遞增，毛利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于超市和便利店，再加上一定數(shù)量門店支撐能降低投入成本，所以肯德基賺錢也就不足為奇了。好的品牌還能抵消部分租金，品牌知名度也是目前越來(lái)越多開發(fā)商、小業(yè)主所看重的。所以有人戲稱跟著肯德基，四季不愁吃，還是有幾分道理的。

??? 從目前市場(chǎng)商鋪供應(yīng)量來(lái)看，延安南路涌金廣場(chǎng)二樓商鋪轉(zhuǎn)讓或出租（轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20000-30000元之間，租金在1000-3000元/平方米/年，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金）、城北服裝市場(chǎng)散鋪以及部分專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)如四季青等較多，而求租者仍然以延安路武林廣場(chǎng)至慶春路、鳳起路沿線以及城西等區(qū)域。供需還是有一定的差距的。問(wèn)題在于如何這之間的矛盾？除去開發(fā)商、業(yè)主調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（如涌金廣場(chǎng)）外，業(yè)主也應(yīng)調(diào)整心態(tài)，要選擇有穩(wěn)定回報(bào)的業(yè)態(tài)，同時(shí)也要看品牌知名度。

??? 對(duì)于求租者來(lái)說(shuō)，選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)也是非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。眼鏡、珠寶、服裝業(yè)態(tài)由于毛利較高，部分業(yè)態(tài)毛利可到30%以上，可承受較高的租金。而理想合理的面積50-150平方米，也是保證理想的投資回報(bào)率的因素之一。所以這類業(yè)態(tài)可選擇地段理想的區(qū)域。但餐飲、超市、便利店由于前期投入較大、毛利率偏低（20%-25%之間），所以租金承受力不高，若沒有好的品牌支撐，所選擇區(qū)域只能在二、三級(jí)地段或?qū)I(yè)市場(chǎng)周邊，通過(guò)一定的客流量來(lái)拉動(dòng)營(yíng)業(yè)額，加上較長(zhǎng)年限租期（一般是5年以上），還是能在經(jīng)營(yíng)幾年后有所贏利的。

??? 黃金地段六大法規(guī)

??? 一般來(lái)說(shuō)，好的店址都有一些共同的特點(diǎn)，可以由上面的幾個(gè)應(yīng)考慮方面總結(jié)出來(lái)。這些特點(diǎn)有：

??? （1）商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū)

??? 這種地區(qū)一般也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)頻繁頻繁，則營(yíng)業(yè)額必然較高。這樣的店址就是所謂“寸金之地”。在這類地區(qū)，物流快，對(duì)于服飾業(yè)來(lái)說(shuō)，服飾的滸趨勢(shì)很快，如果商品流動(dòng)慢，則有可能在服飾沒賣出去前就過(guò)時(shí)了，所以商業(yè)活動(dòng)頻繁的地區(qū)對(duì)服飾店店址的選擇來(lái)說(shuō)是絕佳的地點(diǎn)。

??? （2）人口密度高的地區(qū)

??? 在居民區(qū)附近

??? 開店，人口比較集中，人口密度較高，則人們?cè)频昀锏念l率相對(duì)高，生意好做。在這類地區(qū)，各年齡層和社會(huì)階層的人都有。則對(duì)于賣產(chǎn)哪種款式或類型的服飾的選擇比較容易，都會(huì)有較多的顧客。而且，由于人口的流動(dòng)量一直都很大，容易了解每天的銷售額，因此銷售額不會(huì)驟起驟落，可以保證店鋪穩(wěn)定而豐厚的收入。

??? （3）客流量多的街道

??? 店鋪處在這類街道上，客流量大，光顧店鋪的顧客就相對(duì)多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或效通的影響，以選擇最優(yōu)地點(diǎn)。對(duì)于一些客流量多，但是因?yàn)槭墙煌ㄒ?，客流都是上下班的地方，則不是服飾店地址的很好選擇。

??? （4）交通便利的地區(qū)

??? 要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車去。一般來(lái)說(shuō)，附近有汽車站，或者顧客可以步行不到20分鐘的路程可到達(dá)的店鋪是最優(yōu)的。

??? （5）人們聚集或聚會(huì)的場(chǎng)所

??? 如在劇院、電影院等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，有時(shí)會(huì)吸引那些休閑娛樂(lè)的人到店里閑逛，就有許多人會(huì)買。服飾的流行快，樣式多，只要能購(gòu)進(jìn)獨(dú)特款式哐流行的服飾，人們就會(huì)習(xí)在別的地方買不到而買下它。而且來(lái)這類娛樂(lè)場(chǎng)所的大都是年輕人，他們追求時(shí)尚的心理很強(qiáng)，所以，在這些地方開一家時(shí)尚的服飾店，會(huì)吸引大批追趕潮流的年輕顧客。

??? （6）同類店鋪聚集的街區(qū)

??? 對(duì)于服飾這類選購(gòu)性商品，若能集中在某一地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)同類商品的店鋪很多，顧客可在這里有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。例如成都的科甲巷一條街，是成都高檔服裝的聚散地，生意相當(dāng)火爆東玉龍街，是皮衣一條街，天氣轉(zhuǎn)涼或寒冬將至?xí)r，選購(gòu)皮衣的人都 要來(lái)這里逛逛，生意興隆自不必說(shuō)。

??? 一般來(lái)說(shuō)，具有兩個(gè)以上條件的地區(qū)就是好的地點(diǎn)，如果能全部具，則是最佳的店址。但是具有這些條件的地點(diǎn)一般租金都會(huì)相當(dāng)高。店主不要被較高的房租嚇倒，而要認(rèn)真分析投入這筆這筆資金能帶來(lái)多大效益。一般只要開店構(gòu)想對(duì)了，都是高投入高回報(bào)，所以要舍行在店址上投資。

??? 其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長(zhǎng)期利潤(rùn)分成較量中開成的契約，租金高到租主無(wú)錢可賺，那么再好的門面也租不出去?？梢姡玫曛冯m然寸土寸金，但正常情況下賺的錢總會(huì)大大超過(guò)租金，并有有利可圖。

??? 因此，花大錢開個(gè)大店鋪，不如花大錢找個(gè)好店址。當(dāng)然，高租金增加了經(jīng)營(yíng)成本，也增加了經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，必須得好好盤算投資項(xiàng)目，看空間做不做黃金旺鋪的生意。如果沒有金剛鉆，就不要攬瓷器活。如果實(shí)在是初期資金不足，且其他地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。

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